为改善群众居住条件，本府拟将象湖镇金星乌石垄区域列入2023年棚户区改造范围，并依法征收范围内所涉集体土地及农村村民住宅、其他地上附着物、青苗等。

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江西省征收土地管理办法》、《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市中心城区内房屋征收补偿安置实施办法的通知》（瑞府办发〔2023〕2号）等法律法规规章和文件精神，结合实际，本府组织相关部门拟定了《象湖镇金星乌石垄区域房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）》（以下简称“方案征求意见稿”），现将方案征求意见稿予以公布，公开征求公众意见，征求意见期间：2023年8月2日至2023年9月2日。

如被征地农村集体经济组织及其成员、村民委员会或者其他利害关系人对该方案征求意见稿有意见、建议，或者要求听证的，请在征求意见期间内，以书面形式或者当面口头形式向瑞金市住房保障安置服务中心（联系人：罗成，联系电话：0797—*******，地址：瑞金市象湖镇桦林北路）提出，并附个人身份证明和联系方式。

拟征收土地所有权人、使用权人应当在2023年9月 2?日前持不动产权属证明材料到瑞金市象湖镇人民政府办理补偿登记，未在规定期限内办理补偿登记的，相关信息按照土地现状调查公示结果确定。

特此公告

附件：象湖镇金星乌石垄区域房屋征收补偿安置方案(征求意见稿）

?????????????????????????????2023年8月2 日

象湖镇金星乌石垄区域房屋征收补偿安置方案

（征求意见稿）

依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江西省征收土地管理办法》、《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市中心城区内房屋征收补偿安置实施办法的通知》（瑞府办发〔2023〕2号）等法律法规和文件规定，结合实际，制定本方案。

一、征收范围

象湖镇金星乌石垄区域棚户区改造项目所涉集体土地上房屋，征收范围详见征收红线图。

二、房屋征收部门及实施单位

房屋征收部门：瑞金市住房保障安置服务中心。

房屋征收实施单位：瑞金市象湖镇人民政府。

三、补偿对象

征收范围内所涉及集体土地上房屋、其他地上附着物所有权人。 ?????????????????????????????????????????????????????????

四、签约期限、搬迁期限

协议签订期限：2023年9月30日前。

腾空搬迁期限：发放补偿安置款之日起30日内。

五、补偿范围

征收集体土地上房屋，对被征收人给予下列补偿：

（一）被征收房屋（含土地使用权）价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时过渡安置补助；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

六、房屋征收补偿安置

征收集体土地上房屋，实行货币补偿、房屋产权调换补偿两种补偿安置方式，由被征收人自行选择补偿安置方式。房屋补偿包含主体房屋及其占用宅基地的补偿。

（一）货币补偿

1.私有住宅的补偿

被征收房屋价值由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。被征收人也可以自愿选择按市政府公布的基准价格进行补偿，基准价格具体如下：

框架结构房屋：2650元/平方米；

砖混结构房屋：2550元/平方米；

砖木结构房屋：2450元/平方米；

土木结构房屋：2250元/平方米。

对未砌墙的框架结构房屋征收，在上述补偿标准的基础上下调200元/平方米给予补偿。

被征收房屋精装修部分经评估后按评估价值给予补偿。

2.住改非房屋的补偿

被征收房屋原属宅基地上建设合法房屋，载明为商业用房或者被征收人改变房屋用途用作经营性用房的，办理了营业执照、经营许可，且在房屋征收公告发布前3年以上持续经营的，可以认定为住宅改为非住宅房屋（以下简称住改非房屋）。被征收房屋第二层及以上存在经营行为的，一律不予认定为住改非房屋，只给予停产停业损失补偿费。

征收住改非房屋，仍按原住宅房屋补偿，但对住改非房屋中的营业用房部分（限临街第一层第一开间纵深在12米以下的，按实际纵深计算，纵深超过12米的按12米计算），按600元/平方米给予住改非房屋用途补助；对非营业用房（包括厂房、站场码头、仓库堆栈等用房）部分，不给予住改非房屋用途补助。工业企业改变了规划用途从事经营活动的，按原规划用途补偿，不给予住改非房屋用途补助。

3.生产性用房的补偿

征收集体土地涉及企业拆迁或苗圃、畜禽养殖场、砖厂、瓦窑、沙场等项目拆（搬）迁的，由瑞金市象湖镇人民政府牵头，根据需要由瑞金市自然资源局、瑞金市住建局、瑞金市农业农村局、瑞金市林业局、瑞金市市场监管局、瑞金市住保安置中心、瑞金生态环境局等相关单位对其项目批准文件、合同、实际经营内容进行认定后予以货币补偿，不予房屋产权调换。

委托有资质的评估机构对企业的建（构）筑物、生产设施设备进行评估，根据评估结果予以货币补偿。

个人或企业在种植、养殖基地上所建的生产生活用房不按主体房认定，按重置价格进行评估，并结合成新率进行折旧，按折旧后净值给予货币补偿。耕地上的生产生活用房占地面积不超过120平方米，荒地、林地、未利用地上的生产生活用房不超过240平方米，超出以上面积的生产生活用房不予补偿。

（二）房屋产权调换补偿

征收集体土地上住宅房屋，被征收人选择房屋产权调换补偿的，按下列规定给予补偿安置；征收集体土地上住改非房屋，仍按原住宅房屋补偿，但给予住改非房屋用途补助。

1.产权调换房源

产权调换房源为城西文锦苑90㎡户型、城南新康园120㎡户型、城西返迁安置房（一期）140㎡户型及2016年棚改剩余房源。在产权调换房源某户型不足情况下，由棚改指挥部根据实际予以统筹调配。

2.安置原则

（1）先签订协议先腾空交房先选房的原则。被征收人签订房屋征收补偿安置协议时确定签订协议顺序号，被征收房屋腾空交房后，再确定腾空交房顺序号，将签订协议顺序号与腾空交房顺序号相加，正式确定被征收人的最终选房顺序号。最终选房顺序号并列的，按“先腾空交房先选房”的原则确定选房顺序。在项目征迁时间内分阶段按最终选房顺序号在约定的时间内选房，在约定时间内不选房的，由瑞金市象湖镇人民政府另行确定选房顺序号。

（2）面积最接近原则。返迁安置房为60-140平方米左右的若干种户型。选择首套产权调换房后，剩余应安置房屋面积（含安置指标面积）小于最小户型套房面积一半的不再进行产权调换补偿，相应被征收主体房屋面积按货币结算；剩余应安置房屋面积（含安置指标面积）大于最小户型套房面积一半的，按最接近安置房面积的原则予以安置。产权调换房屋总面积大于应安置房屋面积（含安置指标面积）的，10平方米以内（含10平方米）按安置房成本价结算补差（按户享受），超出10平方米部分按市场价结算。

（3）附属房（含生产性用房、杂间、洗澡间、简易厨房、猪牛栏、厕所等）不予产权调换补偿原则。征收附属房屋一律实行货币补偿，不予产权调换补偿。

3.安置比例

按被征收主体房屋建筑面积1:1进行安置。被征收主体房屋总层数仅有一层的，按被征收主体房屋建筑面积增加35%安置指标；被征收主体房屋总层数仅有二层的，按被征收主体房屋建筑面积增加15%安置指标；被征收主体房屋总层数为三层及以上的，不再增加安置指标。

增加的安置指标面积，直接计入被征收人安置面积，不用补差价。安置后剩余的拆迁面积按货币补偿方式结算。

4.交房标准

外墙：面砖、涂料装饰。

内墙：中级抹灰混合砂浆打底，公共部分（如楼梯间）粉白。

地面：水泥砂浆找平。

门窗：外墙推拉窗，进户门为防盗门，无室内门。

厨房：无设备。

卫生间：无设备。

阳台：按设计。

电：电源线至各用户门口，公共楼梯。

水：给水主管道接在入口处，室内安装下水主管。

其他按设计。

七、搬迁补助费、临时安置过渡费、停产停业损失补偿费

????（一）搬迁补助费

按被征收主体房屋建筑面积7元/平方米的标准给予补助，每户每次不低于1500元，低于1500元的按1500元发放。选择货币补偿或现房产权调换补偿方式的发放一次，选择期房产权调换补偿方式的发放两次。

征收生产性用房的，给予企业生产厂房、生产设施设备补偿总额5%的搬迁补助费、停产停业损失补偿费。

（二）临时安置过渡费

征收住宅房屋的，对被征收人给予临时安置过渡费，由被征收人自行解决过渡住房。临时安置过渡费按照被征收主体房屋建筑面积4元/平方米/月，每户每月不低于360元，低于360元的按360元发放。选择现房产权调换补偿或货币补偿方式的，临时安置过渡费按3个月发放。选择期房产权调换补偿方式的，临时安置过渡费自被征收房屋腾空搬迁之日至产权调换房屋交付后3个月止。交房期限不超过36个月，产权调换房屋到期未交付的，自逾期之日起按原标准1.5倍支付临时安置过渡费；逾期超过12个月的，从超过之日起按原标准2倍支付临时安置过渡费。

（三）停产停业损失补偿费

1.征收住改非房屋，造成停产停业损失，且符合下列条件的，给予停产停业损失补偿费：

（1）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；

（2）有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；

（3）已办理税务登记并具有税负核定凭证。

2.停产停业损失补偿标准，参照房屋被征收前经营主体上年度月均应纳税所得额、同类同地段房屋市场租金、从业人员最低工资协商确定；协商不成的，委托相关专业评估机构评估确定。停产停业补偿期以月为单位计算。实行房屋产权调换补偿的，补偿期自征收房屋搬迁后至产权调换房屋交付止；实行货币补偿的，补偿期为6个月。

被征收房屋涉及出租的，原则上对经营者的经营损失补偿时间按3个月计算，经营者的经营损失参照房屋被征收前经营主体上年度月均应纳税的所得额、从业人员最低工资评估确定。

八、奖励补助优惠政策

被征收人在约定的签约期限内签订征收补偿安置协议并腾空搬迁的，方可享受奖励优惠政策；在规定期限内未签订协议或者未腾空搬迁的，不享受任何奖励优惠政策。奖励、补助资金按被征收主体房屋建筑面积计算。征收附属房（含生产性用房、杂间、洗澡间、简易厨房、猪牛栏、厕所等）、公益事业用房等不享受任何奖励补助优惠政策。

（一）私有住宅选择货币补偿的补助与奖励

1.购房补助。对在规定期限内签订征收补偿协议并腾空交房的三层及以下房屋被征收人，按被征收主体房屋建筑面积给予被征收人购房补助。补助标准如下：

房屋总层数仅有一层的，按850元/平方米给予补助。

房屋总层数仅有二层的，按500元/平方米给予补助。

房屋总层数仅有三层的，按250元/平方米给予补助。

房屋（含一幢商品套房）总层数为四层及以上的，不给予购房补助。

2.征收进度奖励

对在规定期限内签订征收补偿安置协议的，按被征收主体房屋建筑面积250元/平方米的标准给予被征收人奖励。

对在规定期限内腾空交房的，按被征收主体房屋建筑面积250元/平方米的标准给予被征收人奖励。

（二）私有住宅选择产权调换补偿的征收进度奖励

对在规定期限内签订征收补偿安置协议的，按被征收主体房屋建筑面积200元/平方米的标准给予被征收人奖励。

对在规定期限内腾空交房的，按被征收主体房屋建筑面积300元/平方米的标准给予被征收人奖励。

（三）办证费用补助

被征收人在规定期限内签订征收补偿安置协议并及时腾空房屋的，能提供被征收房屋不动产权证书、集体土地使用证、房屋所有权证的,按证件（三种取其一）载明面积给予10元/平方米补助。被征收人只缴纳了规费、有批条等情形的，不予办证费用补助。

（四）安置房办证优惠

被征收人在办理安置房相关证件时免缴行政事业性等费用，相关部门只收取工本费。在办理安置房不动产权证书时，对被征收房屋为集体土地上房屋（含无任何证件但被认定为合法房屋）的，给予办理国有划拨不动产权证书。

九、其他征收补偿政策

（一）倒塌房屋的认定与补偿

经瑞金市自然资源局、瑞金市住保安置中心及瑞金象湖镇人民政府等单位组成的认定小组认定为倒塌房屋的，一律予以货币补偿，不予产权调换补偿。

1.倒塌主体房屋参照有证集体土地按 450 元/平方米给予补偿，无证集体土地按区片地价标准给予补偿。

2.倒塌附属房屋按240元/平方米进行补偿。

（二）土地及其他补偿

1.合法取得土地使用权证但无地上建筑物的用地一律实行货币补偿。集体土地按450元/平方米给予补偿，有房屋基础、圈梁的按评估价格对房屋基础、圈梁给予补偿。

2.土地使用权证载明面积大于主体房屋占地面积的，大于部分属集体土地性质的，按450元/平方米给予补偿。主体房屋占地以外院占地无土地使用权证的，按区片地价标准给予补偿。

3.生产生活设施及其他地上附着物补偿标准详见附件1，建设项目标准果园、苗圃地征地青苗补偿标准详见附件2。征地青苗补偿归经营者所有。

4.对取得合法审批手续搭建的阳光房，经评估后给予货币补偿；未经审批自行搭建的按300元/平方米予以补偿。

5.对被征收房屋屋顶的光伏发电设施给予评估搬迁补偿。

6.征收政府全额投资的道路、桥梁、水利等基础设施时，不予补偿；征收政府部分投资的道路、桥梁、水利等基础设施，可按补偿政策扣除政府投入部分进行补偿。

（三）众厅、宗祠、寺庙、教堂等特殊建筑物的补偿

征收众厅、宗祠、寺庙、教堂等特殊建筑物，原则上实行货币补偿。在取得合法手续且符合规划的前提下，可根据规划选址意见重建众厅、宗祠、寺庙、教堂。

十、特殊情形处置

由瑞金市自然资源局牵头，瑞金市住房保障安置中心、瑞金市城管局及瑞金市象湖镇人民政府等单位组成认定组，对以下特殊情形进行分类处置。

（一）被征收房屋于2008年1月1日前（《中华人民共和国城乡规划法》施行前）建设，视为合法类房屋，按正常征收标准进行征收补偿安置。

（二）在2008年1月1日—2011年7月14日期间未经批准自行建设（含未经批准擅自改扩建）的房屋（房屋占地面积120平方米及以内，建筑层数三层及以内，总建筑面积不超过350平方米），被征收人符合“一户一宅”政策，视为合法类房屋，按正常征收标准进行征收补偿安置。超出350平方米部分给予被征收人适当拆除补助，标准为框架、砖混结构330元/平方米，砖木结构240元/平方米。钢棚类建筑参照附件1标准补偿。

（三）在2011年7月15日至项目房屋征收公告发布前，未经批准自行建设（含未经批准擅自改扩建）的房屋（含钢棚类建筑），无法提供集体建设用地使用证、房屋所有权证等权属证书或者用地、规划审批手续的，一律视为违法（章）建筑，不予补偿。被征收人同意在规定时间内签订协议并主动交付征收部门拆除或自行拆除的违法（章）建筑，给予被征收人适当拆除补助，标准为框架、砖混结构330元/平方米，砖木结构240元/平方米。

（四）脱贫户（含城镇脱贫解困户）经核实确无房屋居住，且经过象湖镇人民政府审批同意建设的，参照上述第（二）点政策执行。

（五）未经批准擅自在政府收储地或政府部门所有的土地上搭建建筑物（含构筑物）及栽种的苗木、青苗等，一律不予补偿。

十一、住房保障

通过本方案安置后，仍达不到本市城市最低住房保障条件的，被征收人可以向瑞金市住保安置服务中心提交住房保障申请。瑞金市住保安置服务中心应及时对提交申请住房保障的被征收人予以核实、确认，并办理相关手续，在同等条件下优先安排保障性住房。被征收人长期在瑞金生活居住的，被征收房屋建筑面积小于50平方米且属于被征收人唯一住房的，允许选择一套最小户型（原则上为60平方米左右）安置，安置时补齐至50平方米，不结算差价；50（不含50）至60（含60）平方米的部分按安置房成本价结算，超出60平方米的部分按市场价结算。被征收人选择货币补偿且其住房面积小于50平方米的，按照50平方米建筑面积结算。继承祖宅的不享受此条政策。

十二、评估相关问题

（一）瑞金市住保安置服务中心在网上发布房屋征收评估信息；符合条件的评估机构报名；在征收范围内公布不少于3家已报名并符合资质的评估机构名单，供被征收人协商选定，协商选定期不少于7天；协商不成的，按照少数服从多数投票决定；投票仍不能确定的，瑞金市住保安置服务中心通过摇号、抽签等方式随机确定评估机构，并聘请公证机构进行现场公证；在征收范围内公布依法选定或者随机确定的评估机构名单。

（二）被征收人有义务向评估机构如实提供评估所必需资料，协助评估机构进行实地查勘。不如实提供有关资料或者不协助评估机构进行实地查勘，造成评估失实或者其他后果的，被征收人应当承担相应责任。

（三）房地产价格评估机构应当及时提供分户的初步评估结果，分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。

瑞金市住保安置服务中心应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

（四）被征收人或者瑞金市住保安置服务中心对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。?

十三、其他规定

（一）签订房屋征收补偿安置协议时，被征收人应持身份证、户口本及不动产权证书、集体建设用地使用证及房屋所有权证到场（被征收房屋有商业经营行为的需出示营业执照，被征收人已婚的需出示结婚证），被征收人因故不到场的可以委托代理人持相关证件及授权委托书到场签订（授权委托书可以由被征收人在征收工作人员现场见证下出具），将不动产权证书、集体建设用地使用证及房屋所有权证原件等权属证明材料由瑞金市象湖镇人民政府收回，按有关规定办理土地使用权、房屋所有权注销手续。

????（二）变造、伪造或者骗取证件的，一经发现，按照伪造公文印章罪依法追究刑事责任，所签订协议的条款无效，自行承担法律后果。涉嫌骗取补偿的，依法追究法律责任。

????（三）征收有纠纷的房屋，由瑞金市象湖镇人民政府按有关法律程序予以证据保全和公证提存，先行征收。

????（四）被征收房屋有租赁行为的，由被征收人与承租人自行协商解决有关租赁问题。

????（五）在房屋征收补偿安置协议签订前，被征收房屋存在已抵押、已出租、被查封、权属有争议、出售后尚未办理转移登记手续、继承或遗赠纠纷等情形的，被征收人应当如实向瑞金市象湖镇人民政府书面报告，由瑞金市象湖镇人民政府根据相关法律法规规定处理。被征收人逾期不报告的，自行承担不利的法律后果；隐瞒事实真相骗取补偿的，相关协议条款无效，依法追究法律责任。

????（六）被征收人无正当理由不得拒绝领取征收补偿费用。无正当理由拒绝领取的，可以由瑞金市象湖镇人民政府将征收补偿费用转入其银行账户，并书面告知被征收人，视同补偿到位。

????（七）对阻挠和破坏征地拆迁工作，妨碍征收工作人员依法执行公务的，由公安机关依法给予治安拘留等处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

????（八）对恶意投资抢建房屋骗取征地拆迁补偿安置费的，由公安机关核实查处，严厉打击，追回补偿款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（九）参与征收的工作人员应严格履行职责。对滥用职权、以权谋私、玩忽职守的工作人员，依法依纪追究相应责任。

（十）被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿安置协议，由瑞金市自然资源局报请本府按照征收补偿方案作出补偿安置决定。被征收人在补偿安置决定规定期限内仍不腾房交地的，由瑞金市自然资源局报请本府作出责令交出土地决定。

被征收人对征收补偿安置决定、责令交出土地决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，且在责令交出土地决定规定的期限内又不搬迁的，依法申请人民法院强制执行。

（十一）本方案未尽事宜，按《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市中心城区内房屋征收补偿安置实施办法的通知》（瑞府办发〔2023〕2号）及有关法律法规执行。

附件：1.生产生活设施及其他地上附着物补偿标准

??????????2.建设项目标准果园、苗圃地征地青苗补偿标准

?????3.城区商业用房（住改非房屋）地段类别对照表

附件1:

生产生活设施及其他地上附着物补偿标准

附件2:

建设项目标准果园、苗圃地征地青苗补偿标准

附件3： ?????

城区商业用房（住改非房屋）地段类别对照表