一、功能及要求：长桥监管大院院落、长沙市拘留所院落、强制隔离戒毒所院落，三个院落总占地面积******平方米，总建筑面积*****.3平方米。本次物业服务包含综合管理服务、环境卫生保洁服务、绿化养护服务、房屋及公共设施维护服务、公共区域和监区内的秩序维护及安防管理服务以及会议服务。二、相关标准：

GB 2894 安全标志及其使用导则

CB 5749 生活饮用水卫生标准

CB 5768.2道路交通标志和标线第2部分:道路交通标志

GB *****.1消防安全标志第1部分:标志

GB ***** 消防安全标志设置要求

GB *****建筑消防设施的维护管理

GB *****消防控制室通用技术要求

GB/T *****.1 公共信息图形符号第1部分:通用符号

GB/T *****室内空气质量标准

GB/T ***** 质量管理组织的质量实现持续成功指南

GB/T *****质量管理顾客满意组织投诉处理指南

GB/T ***** 生活垃圾分类标志

GA/T594保安服务操作规程与质量控制

TSG 08-2017 特种设备使用管理规则

三、技术规格：

（一）项目服务要求及标准

1、综合管理服务

1.1、服务时间

建立24小时值班制度，随时接受物业使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理。

1.2、服务内容

（1）建立健全的各项物业管理制度,并将主要管理制度上墙公示。

（2）建立各类委托管理设备及房屋的台账,台账相符率达到99%以上,并每季度更新。

（3）每年至少进行两次服务项目的满意度测评。

（4）根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。

2、环境卫生保洁服务

2.1、服务范围

指物业管理范围内室外公共区域（不含监区内卫生）。

2.2、服务内容及要求

2.2.1.道路及停车场(库) 、绿化区等公共场地的保洁 道路地面、广场地面、绿化区内大件垃圾≤1件，外围需配置电动保洁车一台，设备购置费用由投标人承担。

2.2.2.办公用房公共部位保洁：

(1) 房屋周边区域地面干净,周边绿化带内无明显垃圾。

(2) 平台台阶保持清洁。

(3) 地面无污渍、无大件垃圾。

(4) 扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

(5) 消防栓、消防箱保持表面干净,无明显积灰。

(6) 垃圾箱、筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

(7) 开放式地沟无大件垃圾。

(8) 桌椅保持干净、无水迹和污渍。

(9) 地毯整洁,无污渍。

(10) 玻璃幕墙明亮、无污渍,横档无明显积灰。

2.2.3.电梯保洁

(1) 电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰,不锈钢表面(镜面) 光亮、无污迹。

(2) 操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

(3) 每日更换轿厢内地垫,保持地垫干净、无明显污迹。

(4) 保持轿厢内空气清新、无异味。

2.2.4.卫生间保洁

(1) 坐厕内、小便池内刷洗干净,无明显尿渍,保持无异味、无垃圾、无积水。

(2) 隔断、人手高墙面,门、门框、照明开关无明显积灰。

(3) 地面整洁、无污渍、无积水。

(4) 镜面保持光亮,无明显水迹,面盆无水锈。

(5) 卫生间内保持空气清新、无异味。

2.2.5.垃圾分类、垃圾清运

(1) 根据《垃圾分类制度实施方案》,实行垃圾分类收集, 同时实行分收分运。

(2) 垃圾清收率不低于99%。

(3) 监所羁押量大，垃圾日产量较多，监区到垃圾中转站需配备专门的垃圾转运车辆，车辆购置费用在物业费用中已单独列支。

(4) 因强制隔离戒毒所院落位于长沙县榔梨镇保家村，此处还未纳入城市卫生环卫系统，此院落环卫垃圾清运处理费用在物业费用中已单独列支。

2.2.6.卫生消杀

(1) 无老鼠活动迹象。

(2) 室内区域无苍蝇、蟑螂活动迹象。

(3) 蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

2.2.7.完成物业服务合同中规定的环境卫生保洁服务内容到考核要求。

2.2.8.不含外墙清洗、大理石晶面处理、地毯清洗等专项服务。

3、绿化养护服务

3.1、服务范围

物业管理范围的花木的养护。

3.2、服务内容

（1）植物配置合理、绿地充分,无裸露土地。

（2）花草树木生长正常,剪修及时,无枯枝死权及病虫害现象。

（3）落实绿地管理和养护措施,无破坏、践踏及随意占用现象。

（4）水质清澈、无异味、无污物,水面打捞及时,无漂浮杂物。

（5）白蚁防治：与白蚁防治站建立常规联系，每年定期对物管范围内建筑物及园林绿化地进行白蚁防治工作，白蚁防治费用已在物业服务费中单独列支。根据白蚁的生活习性，预防白蚁的危害，应遵循以下原则：

①预防为主，防、治结合，综合治理；

②采取生态防治为主的原则，结合化学屏障、药物诱杀等其他方法共同实施；

③树木及地面均需采取预防措施；

④地面建筑基础、地下结构埋深小于2.5米以上的部分均需防治，埋深大于2.5米的部分无需防治；

⑤加强管理，确保白蚁防治持久有效。

⑥防治药物的选择：防治中所需白蚁防治药物全部使用符合国家环保标准的高效低毒药物，建立健全的药物专人管理制度，确保无环境污染、无中毒事故。

（6）完成物业服务合同中规定的绿化养护服务内容并达到考核要求。

（7）不含花卉摆放养护及节假日装饰等美化服务。

4、房屋及公共设施维护服务

4.1、基本要求

制定设备安全运行岗位责任制、定期巡回检修、维护保养、运行记录、管理、维修档案等管理制度并严格执行；设备及机房环境整洁，无杂务、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备运行要求；对易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对各种突发设施设备故障有应急预案；配备所需专业技术人员，严格执行操作规范；设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。及时完成各项公共区域的零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时，单次单件在500元以下的维修耗材由投标人承担。

4.2、服务内容及基本要求

4.2.1.公共部位建筑工程及设备设施维修维护(不含电梯)

(1) 确保物业房屋的完好和正常使用。

(2) 及时完成各项零修任务,零修合格100%。

4.2.2.电梯维护（5台客梯、2台餐梯）

(1) 建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度,电梯按规定时间运行,安全设施及附属设施完好,轿厢、井道保持 清洁。

(2) 严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程,电梯准用证、年检合格证等完备,定期安排维修保养。

(3) 电梯出现故障,接到报修后维修人员应在20分钟内 到达现场处理,及时排除故障。

4.2.3.配电室值班

(1) 物业范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重 点检测,建立设备档案、台帐、维修记录,做到安全、合理、 节约用电。

(2) 建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房 管理制度,维修人员必须持证上岗。

(3) 建立24小时运行维修值班制度,及时排除故障,维 修合格率100%。

(4) 加强日常维护检修,公共区域的照明、指示灯具的线 路、开关要保障完好,确保用电安全。

(5) 管理和维护好避雷设施和灯光亮化设施。

4.2.4.中央空调与新风系统运行维护

(1) 建立空调运行管理制度和安全操作规程,保证空调系 统安全运行和正常使用,运行中无超标噪音和严重漏滴水现象。

(2) 定期检修养护空调设备,保证空调设备、设施处于良 好状态。

(3) 空调系统出现运行故障后,维修人员应及时到达现场 维修,并做好记录,维修合格率100%。

(4) 中央空调主机日常维护费用已在物业费用中单独列支。

4.2.5.消防系统维修维护

(1) 消防系统设施设备齐全、完好无损,可随时启用。

(2) 每月系统检查楼内消防设施设备的功能性,检查消防 设施设备完好情况,保证完好率100%。

(3) 制订突发火灾/火情应急预案。

4.2.6.给排水系统设备运行维护：

加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

4.2.7.化粪池和污水下水通道清理：

监管支队内化粪池数量为20个，污水下水通道1143个，且监区内关押人员人数较多，人员密集度高，清掏量工作量大，且次数频繁，需按月进行，投标人需做好此项工作的日常对接，及对化粪池和污水井清掏服务质量负责，清掏服务费用在物业费用中单独列支。

4.2.8.医疗收治所污水处理系统维护：

需由专业人员进行日常维护及放药处理，投标人需督促专业人员按要求每月进行一次维护，以及两天一次的放药工作，建立好设备档案，维护保养记录齐全归档，负责向相关管理部门办理年检手续，以保障医疗废水的排放达到国家标准，维护费用及年检费用已在物业费用中单独列支。

4.2.9.完成物业服务合同中规定的房屋及公共设施维护服务内 容并达到考核要求。

5、公共区域和监区内的秩序维护及安防管理服务

5.1、公共区域的秩序维护和安防管理：

5.1.1.出入管理、公共秩序维护

(1) 建立物业传达、保安、车辆、道路及其公共秩序等管 理制度并认真落实,确保正常工作环境和物业安全。

(2) 严格验证、登记,杜绝闲杂人员进入物业,确保治安 环境良好。

(3) 设定固定停车点,引导车辆停放整齐。

(4) 内部车辆发放停车证,外来车辆登记,车辆识别率 100%。

(5)道路拥堵时及时疏导车辆及行人,保持进出通道畅通。

5.1.2.日常巡查

(1) 设置专门24小时巡查岗位,制定相对固定的巡查路线,路线设置覆盖率100%。

(2) 巡查中发现各区域内的异常情况,及时采取必要措施, 启动相应的应急预案。

5.1.3.消防控制室、监控室值班按照国家相关规定要求设置值班岗位。

5.1.4.完成物业服务合同中规定的秩序维护及安防管理服务内 容并达到考核要求。

5.2、监区内的安全保卫服务：

岗位要求，因监区内警力不足，为保障监区内正常安全防范工作的进行，特增设监区内安保人员岗位，人员及工作要求如下：

5.2.1.人员要求：年龄55岁以下（医疗收治所因岗位需求，要求45岁以下），男身高170cm，相貌端正，身体健康，听指挥，守纪律，工作责任心强，无犯罪纪录，持有保安员证。

5.2.2.配备合理的保安管理团队，上岗前必须做好岗前培训，按时参与值班；保安人员熟悉监所周边的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。

5.2.3.保安在值班民警的指导下参与视频巡查和监区巡逻，防止牢头狱霸现象发生，制止监房内打架行为，及时反馈监房内的医疗呼叫等紧急情况。

5.1.4.结合监所实际情况，制定切实有效的安全防范措施，对在押人员自伤、自残、行凶、防疫等突发事件有应急预案。

5.1.5.保安进出监区主动接受武警质询和检查，严禁与在押人员拉拉扯扯，传递信息和物品，如有违反将根据情况追究相应的法律责任。

6、突发事件处理

6.1.1突发事件响应率100%,突发事件处置率100%,突发事件 演练率100%。

6.1.2.针对监区内治安突发情况、消防应急及停水停电、大型活动（如警示教育活动及大型接待）、群体事件（如聚众拉横幅）等应有完善的突发事件应急处理预案。

7、会议服务

7.1、岗位要求

具有相关工作经验2年以上。

7.2、服务时间

24小时按需服务。

7.3、服务内容及要求

（1）建立会议室管理制度,制定会议服务规程并认真落实。

（2）做好会议室的音响服务,保证开水供应并定时续水,保持 室内整洁。

（3）完成物业服务合同中规定的会议服务内容并达到考核要求。

（4）不含多功能厅、礼堂等场所的会议服务。

四、交付时间和地点：

1、服务期限：三年，合同一年一签，上一年度服务经验收合格方可续签下一年度合同。

2、服务地点：采购人指定地点。

五、服务标准：

一、人员配备

（一）人员配备要求：

1、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法。

2、树立“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉，优质高效地服务于采购人（业主）。

3、知识与能力并重，有一定的物业管理工作经验及相应岗位的技能。

4、特殊工种技术工人100%持相关专业技术岗位证书上岗。

5、根据物业项目的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，使人员达到满负荷，充分利用人力资源，减少开支，降低成本。

6、员工要求统一着装，员工服装按采购人要求配置，电工、安保、工程等岗位需要持资格证上岗，其费用由投标人自行承担。

7、各类人员文化素质、专业素质要求如下：

（1）管理人员：

经理：持相关专业技术岗位证书，政治觉悟高，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。

管理人员：能熟练应用计算机，工作认真负责，责任心强。办事有条理，有一定公文写作能力，工作严谨认真，有一定组织协调能力。

（2）操作层人员

综合维修工：55岁以下，持相关专业技术岗位证书，有房屋、公共设备、设施等的维护、维修经验和能力，动手能力强，业务素质高，能吃苦耐劳。

保洁工：55岁以下，品貌端正、身体健康，朴实肯干，经培训具清洁工作标准操作技能。

绿化工：55岁以下，品貌端正、身体健康，朴实肯干，经培训具绿化种植、养护、插花等技能。

保安员：55岁以下，品貌端正、身体健康、品行良好，工作责任心强，能吃苦耐劳，退伍军人或保安专业学校毕业者优先。

（二）服务岗位基本需求：项目人数合计：97人

物业基础服务岗位设置：（人数：51人）

岗位	人员数量	备注
项目经理	1
综合行政管理人员	2
会务服务	2
保安主管	1
公共区域保安员	9
保洁主管	1
保洁员	24
绿化主管	1
绿化员	2
工程主管	1
维修人员及配电间值班员	7
合 计	51

监区内安保人员岗位设置：(人数46人）

所在位置	人员数量	备注
长沙市第一看守所	5
长沙市第二看守所	9
长沙市第四看守所	8
长沙市拘留所	5
强制隔离戒毒所	5
医疗收治所	14
合 计	46

注：投标人在投标文件人员清单中明确的人员，即为本次提供物业服务的工作人员，采购人在项目实施中对人员的真实性每月进行考核。

二、保密原则

1、物业公司员工入职前必须学习并严格遵守《中华人民共和国保守秘密法》。公司与员工必须签订保密协议。

2、物业公司员工未经允许不能擅自接受任何媒体的采访。

3、未经允许不能将监管大院内的任何资料带出，或以电子邮件的形式发出。

4、严禁使用临时工参加涉及机密的工作，外来人员在看守所内从事维修等工作时，现场必须最少有一名看守所工作人员。

5、未经同意任何人严禁加配看守所及院内任何地方的钥匙。

6、任何人未经授权严禁擅自接听看守所各部门的电话。

7、对违反保密规定，失密泄密员工必须从严处理，情节严重的予以开除，违反国家法律的予以移送公安机关处理。

8、物业公司员工禁止私自与在押人员接触。由于工作需要的，须由民警陪同。

三、物业服务其他约定

1、采购单位不负责物管企业人员就餐费用和住宿，由中标人解决。

2、采购单位提供物业管理用房，其水、电费用由采购方承担。

3、遇疫情支队需长时间进行完全封闭式管理时，封闭期间无条件支持封闭管理模式，做好物业管理服务,如疫情期间因支队工作要求，需物业服务企业另行增加其他工作内容或工作量的（如封闭期间粮油、食品等物资搬运，劳务标准参照100元/人/天结算），物业服务企业须无条件安排人员支持，支队待封闭解除后据实结算劳务费用。

4、在管理期限内，物管企业管理必须按照招标采购文件所约定的标准提供优质服务。

5、如因中标人原因造成火灾、人员伤亡安全事故、泄露国家秘密、重大社会影响等情形，采购人可不支付任何费用，并有权终止合同，由此造成的一切损失由中标人承担。（如出现因合同终止、解除等情形导致当月服务期限不满一个月时，按合同终止当天的实际发生计算费用。）

6、中标人的物业工作人员携带维修工具及设备进出监所的一定要清点齐全，确保监所安全。

六、验收标准：

1、本项目按照简易程序进行验收。

2、按照长财采购[2016]6号《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》进行验收。项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一。

3、验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测，如为中标人原因造成的，由中标人承担检测费用；否则，由采购人承担。

4、项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担。

七、其他要求：

1、结算方式：

1.1、付款人：长沙市公安局监所管理支队。

1.2、付款方式：通过国库集中支付。

1.3、付款条件：按季度平均支付（须经考核合格且按实际发生支付费用），服务费从服务开始第1个季度开始支付直至支付完毕）。

2、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

3、中标人应负责提供人员的食宿，采购人不支付任何费用。

4、如发生重大政策变化，及不可抗力因素，甲方有权单方面解除合同。

5、中标人应负责本项目人员的社会保险和意外伤害险的购买及办理手续，如在服务过程中出现人员造成自身或他人伤亡等意外、安全事故均由中标人承担相关责任和费用，不得以任何理由向采购人提出索赔要求。

6、中标人及其物业人员应当严格保守国家秘密、商业秘密、个人信息和警务工作秘密，对接触项目和长沙市公安工作了解、知悉的所有信息均应当严格保密，并遵守采购人关于保密管理的各项规定，一旦发生中标人及其劳务外包人员造成的失泄密事件，经查证属实，采购人有权解除合同，并依法追究中标人及其劳务外包人员的法律责任。

7、本项目投标人自行踏勘现场，以充分了解项目的情况，踏勘有关费用自理，踏勘期间发生意外自负。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。