根据2023年8月10日（星期四）下午3时在茂名市自然资源局五楼513会议室举行的听证会所做听证笔录，特作出本听证纪要。

一、听证会基本情况

（一）听证事项：2023年茂名市区国有建设用地标定地价更新项目成果听证

主持人：梁 良，茂名市自然资源局政策法规科四级主任科员

听证员：陈 霞，茂名市不动产登记中心副主任

蒋 甜，茂名市规划编制研究信息中心副主任

记录员：姜嵩岳，茂名市自然资源局权益与利用科科员

（二）经办机构代表

茂名市自然资源局

（三）技术服务单位

广东国创房地产土地评估咨询有限公司

（三）听证代表

吴志毅，茂南区政府

杨晨晖，电白区政府

郑善鹏，滨海新区管委会

甘博文，高新区管委会

罗向东，水东湾新城管委会

程 焕，市发展改革局

黄 愉，市工业和信息化局

吕 飞，市民政局

蔡木清，市住房城乡建设局

陈钦杰，市交通运输局

谢飞健，市财政局

潘光明，市统计局

陈剑锋，市税务局

林 艳，市土地开发储备中心

许 星，茂名市立信资产评估土地房地产估价有限公司

黎伯瑜，广东新鸿信土地房地产资产评估有限公司

陈学飞，群众代表

吴桃李，群众代表

二、听证事项的说明

根据国家、省级有关文件规定，经公开采购，由我局委托广东国创房地产土地评估咨询有限公司开展2023年茂名市区国有建设用地标定地价更新工作。本次标定地价更新于2023年4月组织开展，于2023年4月正式全面铺开工作。2023年4月下旬完成公示范围、标定区域及标准宗地的更新，以及土地估价师进场勘察及标定地价测算。2023年5月完成成果编制及成果研讨修改工作，6月完成书面和公开征求意见。根据各有关单位的意见，修改完善并编制完成标定地价更新评估相关成果，现我局依据《自然资源局听证规定》第十二条的规定，依职权组织了听证会。

（一）本次标定地价更新的工作任务

1、标定地价公示范围的调整更新；2、标定区域的更新；3、标准宗地的更新；4、标定地价的评估；5、编制标定地价修正体系；6、完善、升级标定地价管理系统。

（二）标定区域及标准宗地调整情况

本次标定地价更新成果中，标定区域更新调整范围9个，另外综合考量最新的规划和区域实际情况，新增1个标定区域。共有111个标定区域/标准宗地，其中商服用途10个，住宅用途8个，商住混合用途80个，工业用途12个，公共服务用地1个。

（三）茂名市标定地价成果

本次2023年茂名市区国有建设用地标定地价更新主要包括商服、商住混合、住宅、工业、公共服务共5种用途。本次标定地价内涵为估价期日为2023年1月1日，土地开发程度为宗地红线外按现状条件、宗地红线内场地平整，现状容积率、现状利用条件，法定最高使用年期，价值类型为市场特征平稳正常情况和公开竞争市场条件下的权利特征完整的使用权价格。

茂名市区2023年度标定地价划分/设定的111个标定区域/标准宗地中，商服用地平均楼面地价为370-3352元/平方米，商住混合用地平均楼面地价为591-3549元/平方米，住宅用地(含商住混合用途的住宅部分)平均楼面地价为502-3269元/平方米，工业用地单位面积地价为305-580元/平方米，公共服务用地平均楼面地价为303元/平方米。

在茂名市111个标定区域/标准宗地中，商服用途标定地价水平最高的区域为河东片区，首层楼面价均值为7650元/平方米，其次是茂名大道东片区，首层楼面价均值为5897元/平方米，地价水平最低为东组团片区，首层楼面价均值为2345元/平方米。住宅用途标定地价水平最高的区域为河东片区，楼面价均值为2359元/平方米，其次是茂名大道东片区，楼面价均值为2003元/平方米，地价水平最低为东组团片区，楼面价均值为609元/平方米。工业用途标定地价水平最高为乙烯片区，地面价均值为578元/平方米，最低为东组团片区，地面价为305元/平方米。公共服务用地仅一个标准宗地，平均楼面地价为303元/平方米。

本次项目针对各用途标定地价都建立了相应修正体系。

（四）2023年标定地价调整幅度

与2022年标定地价对比，茂名市2023年度标定地价划分/设定的111个标定区域/标准宗地中，除新增标准宗地外，商服用地平均楼面地价同比下降8.48%；商住混合用地平均楼面地价同比下降8.24%；住宅用地（含商住混合的住宅部分）平均楼面地价同比下降7.04%；工业用地平均地面地价同比增长13.06%；公共服务用地与2022年持平。

三、听证代表的意见陈述

听证代表充分发表了各自对听证事项的意见和建议：

（一）电白区人民政府：茂名市有政策要求工业用地出让价格不低于30万元/亩，是否衔接了对应政策。

（二）市交通运输局：目前市区内长途客运站作用逐渐减弱，区域因素修正中是否应剔除长途汽车站作为修正依据。

（三）市土地开发储备中心：请问评估公司评估时候是否会用到标定地价；92年划拨土地出让暂行办法提到补办出让按40%。

（四）茂名市立信资产评估土地房地产估价有限公司：①价值表现形式中提到商住混合用地有平均楼面地价、单位面积地价、商业首层楼面地价、住宅平均楼面地价四种地价表现形式，但最后成果附表中没有见到单位面积地价是什么原因，需要如何对应计算。②按照标定地价计算规则，如果选不到三宗标准宗地时候如何操作。

（五）广东新鸿信土地房地产资产评估有限公司：建议重视标定地价，让标定地价在政府地价管理中应该发挥更大的作用。

（六）其他听证代表均无意见。

四、技术单位答询

（一）针对电白区人民政府听证代表提出的问题：除了东华能源区域考量了产业特征和当地实际工业用地市场价格，其他区域都满足不低于30万元/亩的要求。

（二）针对市交通运输局听证代表提出的问题：随着交通升级，长途汽车站开始没落，但目前城际和区域间交通汽车站还在发挥作用，暂时还不能取消该修正参数。

（三）针对土地开发储备中心听证代表提出的问题：划拨土地补办出让时，标定地价是参考，另外再抽选三家评估后综合确定。

（四）针对茂名市立信资产评估土地房地产估价有限公司听证代表提出的问题：①由于篇幅原因，附表中的综合价商服、住宅、商住混合及公共服务用途显示平均楼面地价，工业用途显示为单位面积地价，结合容积率可计算对应是楼面价和地面价；成果中有楼层修正系数，比如表1-3-34商住混合用地商服部分首层楼面地价系数。②会议答复了测算方法，并提出标定地价的使用和测算的建议。

（五）针对广东新鸿信土地房地产资产评估有限公司听证代表提出的问题：尽快推进项目进程，尽快提请政府公布，让成果更快发挥作用。

（六）其他职能部门代表、企业代表和群众代表均无意见。

五、听证会意见的处理建议

2023年茂名市区国有建设用地标定地价更新项目组技术人员将根据听证会代表意见对该成果进行修改完善，组织专家进行评审验收。