一、项目基本情况
1、服务地点：阜新蒙古族自治县伊吗图镇氟产业开发区。
2、服务面积：******平方米，其中建筑面积*****平方米，道路清扫面积******.04平方米，绿化养护面积******平方米。
| 序号 | 服务名称 | 面积 (㎡) | 物业服务项目 |
| 房屋维修范围 | 看守服务范围 | 服务范围 |
| 1 | 主办公楼 | ***** | 房屋及附属设 施、办公家具 | 门卫、库房24 小时 | 走廊、卫生间、会议室、活动室、临街楼前及庭院 |
| 2 | 附属楼 | 1900 | 同上 | 办公楼8小时 | 走廊、卫生间、会议室、营业厅、营业厅门前及庭院. |
| 3 | 开发区 | ******.04 | 道路清扫 | 无 | 安平路（三路）*****㎡、安吉路（四路）*****㎡、安泰路（五路）*****㎡、安仁路（六路）*****㎡、安邦路（七路）*****㎡；福安街（A街）6840㎡、福慧街（B街）5244㎡、福祉大街（D街）*****㎡、福佑街（E街）*****㎡、化工八路、化工A、D、E街7-8路段、化工3路地道桥2200㎡，化工7路、E街东段3600㎡，食堂门前场地1038.4㎡，专家楼库房76.61㎡，消防队前院1646.25㎡, 体育馆、食堂面积共2476㎡ |
| 4 | 开发区 | ****** | 道路两侧绿化 带养护 | 无 | 安吉路（四路）*****㎡、安泰路（五 路）*****㎡、安仁路（六路*****㎡、安邦路（七路）*****㎡；福祉大街（D街）*****㎡。 |
3、配套设备：
（1）配电柜（总开关柜2个、分开关柜6个、电容柜1个）
（2）消防系统：有
（3）监控系统：有
（4）有线电视：有
（5）停车场：有（56个车位）
（6）公共淋浴室：有（男女浴室各1个）
（7）食堂餐厅：有（1个、就餐人数150人）
（8）电梯：有（3部）
二、物业委托管理事项
（一）秩序维护服务
（二）卫生保洁服务
（三）除雪服务
（四）食堂服务
（五）设备维护服务
（六）绿化养护服务
三、物业管理职责及要求
（一）基本要求
1、管理规范有序，服务周到热情。
2、各种设施、设备维修保养良好，运转正常。
3、会议、接待服务保障有力。
4、环境绿化优美，卫生洁净、物品整洁。
5、能圆满完成各项临时性工作。
6、3年内无重大责任事故。
7、具有全面、丰富的现代化智能物业管理经验，拥有相应的管理人才，以及精干过硬的专业技术队伍。
（二）物业项目管理具体内容及标准
1、秩序维护服务内容及要求
负责对的公共秩序的管理，负责门卫出入管理，外围及院内巡视，自行车停车库、机动车库管理，自行车、机动车摆放。负责防火、防盗、值班值宿等秩序维护工作。保证各楼层房间的安全防范，保障办公、各项活动的正常进行。负责社会福利院内电视监控、消防设施设备、巡更等系统的日常管理使用。负责信件、报刊的收发传递。
（1）严格执行昼夜值班制度。24小时对警戒区域内的秩序进行维护及管理，并进行巡视。要求白天8时至18时每3小时巡逻1次，夜间每2小时巡逻1次。
（2）建立健全安全防范制度。根据管委会管理部门相关规定，制定安全防范制度，并严格执行。
（3）建立车辆及外来人员的出入管理制度，引导车辆按位停放，外来车辆登记后方可入院，实行外来人员登记制度，严格规范管理。
（4）落实防火防盗相关规定。实行定时巡防措施，对安全隐患及时发现及时解决。并对安全消防设备设施进行维护及管理，合理放置灭火器，保证其时刻处在运行良好状态。
（5）实行规范化管理，保证每天7:30～18:00时的站岗时间。实行365天三班倒工作时间，确保全年无空岗制度。
（6）负责完成院内安排的其它临时性工作及突发性事件的处理。
（7）突发事件发生后，秩序维护员能保证1～2分钟到达现场，并按规定程序处理。
2、保洁服务内容及要求
（1）楼外场地及通道的清洁：每天循环保洁，首次清洁工作于工作日上班前完成。
（2）主楼正门的门玻璃及门框、门把手，每天循环保洁擦拭。
（3）一层大厅内地面每天循环保洁，不少于4次；墙面每星期清扫2次；装饰品每天擦拭、除尘1次。平时卫生保持无灰尘、无杂物、无污迹、墙面无蜘蛛网、无明显灰尘。
（4）电梯轿厢、厅门、按键、电梯脚垫实行每天循环保洁，及时清理电梯门槽内杂物及底坑杂物。灯罩每星期擦拭1次。夏季，电梯轿厢进行通风处理。
（5）走廊通道及走廊装饰物、附着物、消防门及办公室门的清洁工作：地面每天循环保洁，不少于2次。每日首次水拖，循环保洁以尘推擦拭为主。墙面每星期清扫3次，装饰品每天擦拭、除尘1次。各办公室门及把手于工作日每天擦拭1次。平时卫生保持无灰尘、无杂物、无污迹，墙面、门无蜘蛛网、无明显灰尘。
（6）部分办公室卫生的清洁：部分办公室卫生每天清扫1次，包括拖擦地面、擦拭办公设备、整理物品、浇灌花卉、清倒垃圾、更换洗手液、饮水机和钟等办公用品是否齐全正常等工作。此项工作时间，可于工作日上班前完成，也可于不打扰工作人员工作的时间完成。视工作人员习惯而确定。
（7）卫生间清洁：卫生间每日实行循环保洁，包括：擦拭地面、收集垃圾、清理洗手池、擦拭镜面、冲刷便池等。男士小便器内需投放除臭球，男、女卫生间需熏香进行除臭，并及时打开换气扇进行换气。每星期需对便池用消毒液及除垢剂进行处理。发现堵塞的情况及时处理。视情况，可于卫生间设置提示信息。
（8）会议室的卫生清洁：会议室每次活动前进行彻底清扫，会议期间，保洁员负责主席台就座人员饮水服务，并进行循环保洁。平时每日清扫1次，做到无杂物、无污迹、无灰尘。
（9）化粪池的清理：按日检查，视具体情况清掏，保证干净整洁。
(10)垃圾清运工作：办公楼内的垃圾由楼内工作人员按指定地点存放，保洁员每日进行收集并堆放在垃圾箱内，由清洁工人运出。
（11）楼顶平台的清理：为防止楼顶落水管堵塞，分别于夏季前、冬季前进行清进，每年清理次数不少于4次。
（12）对办公楼内的花草、树木、绿摆、盆景，保洁员每日或定期进行松土、修剪、整形除虫、淋水、施肥等工作，以保证花草树木长势良好、修剪整齐美观、无病虫害、无折损、无斑秃。
（13）保洁人员每日对责任区域内的绿摆进行清理，擦拭绿摆绿叶，平时绿摆枝叶保持无灰尘、无杂物、无污渍。
（14）在室外绿化区设置提示标识，外环保洁员负责绿化区域卫生清理、浇水、打药工作。
（15）保洁员和服务中心其他人员均有责任防止和劝阻他人对绿化的破坏。
（16）保洁用品由中标单位负责提供，并满足甲方要求。
3、除雪服务内容及要求
（1）雪停24小时内院内及主要道路积雪全部清除，并运到指定地点。
（2）雪停后必须保证通道台阶两米宽距离无积雪。
（3）及时清除各通道台阶的积雪，并做好防滑工作。
（4）积雪清除过程中不得堵塞下水道、排水井盖、输变电通信等井盖。
4、食堂服务内容及标准
（1）根据招标人的用餐人数和提供的餐费数额，拟定周食谱报于招标人，招标人未提出异议的，投标人负责将食谱向招标人用餐人员预告并组织实施。
（2）提供的用餐食品、饮品，食堂、厨房的环境卫生，餐具、炊具的卫生，服务人员的健康、卫生，应当符合《中华人民共和国食品安全法》中食品、卫生等方面的相关规定。负责餐厅及工作间的消防、用电安全。
（3）根据气候季节变化、就餐人员工作的劳动强度，适时调整菜谱，菜谱制定注意荤素搭配、粗细粮搭配、营养素搭配、色香味型搭配、酸碱平衡，做到每周食谱不重样。
（4）早餐 07:30-08:30
午餐 11:30-12:30
晚餐 17:00-18:30
5、设备维护服务内容及要求
（1）负责供电系统日常维护，供电线路的日常维修；负责监控系统的日常维护，监控线路的日常维修。
（2）负责日常生活用水水泵的日常维护。
（3）负责日常杂修及小型工程的承接；负责化粪池、下水井清淘。
（4）保证各种设备、设施始终处于良好状态，运转正常。
（5）保证24小时正常运行，出现故障立即排除。
（6）相关工作人员要有丰富的工作经验及相关业务知识，工作责任心强，交接班及事故处理要有登记。
（7）影响我单位使用的停电情况，应按规定至少提前24小时将有关通知转发到各部门。
（8）维修人员严格按照规定的维修工作操作程序、礼仪礼貌规范进行对应维修服务工作。
（9）维修人员必须严格遵守规定的到场时间和维修完成时间维修，以确保维修、急修及时率达100%。
（10）照明、卫生间、浴池、活动室等各部位配件损坏要及时更换，如部门特别要求，则应按部门要求的时间到场，但最低不得晚于10分钟。
（11）院内的化粪池、下水井每年至少清淘2次，保证上下水畅通。
6、绿化养护内容及要求
（1）养护管理的整体技术方案：包括树木、草坪、绿篱等绿地的整体养护方案；
（2）养护质量目标：包括但不局限于苗木成活率，补植等要求；
（3）机械设备设施配备：合理化配置绿化养护所配备的机械设备
（4）安全、文明养护管理的组织措施
（5）管养进度计划安排：季度、年度养护计划；
（6）养护管理承诺。
四、主要岗位人员配置及要求（79人）
1、项目经理1人：大专以上学历，三年以上相关工作经历，责任心强，五官端正，气质端庄。
2、保安员6人：男性，身高不低于1.70米，身体健康，五官端正，工作敬业，作风正派，年龄在35～55周岁。工作时间：24小时三班倒
3、楼内保洁员6人：50周岁以下，责任心强，五官端正。
4、外保洁22人：50周岁以下，责任心强，身体健康。
5、维修人员3人（电工1人须持有电工证、水暖工1人）：55周岁以下，责任心强，身体健康。
6、厨师1人，40周岁以下，身体健康，持有健康证，有企事业机关食堂经验，对成本控制管理、食品营养学、厨房的设备知识拥有相当的基础。工作时间早餐、午餐、晚餐。
7、改刀2人：50周岁以下，身体健康，持有健康证，有企事业机关食堂经验，工作时间早餐、午餐、晚餐。
8、面点2人：50周岁以下，身体健康，持有健康证，有企事业机关食堂经验，工作时间早餐、午餐、晚餐。
9、食堂勤杂服务员3人：50周岁以下，身体健康，持有健康证，有企事业机关食堂经验，工作时间早餐、午餐、晚餐。
10、食堂管理员1人：50周岁以下，身体健康，持有健康证，有企事业机关食堂经验，工作时间早餐、午餐、晚餐。
11、绿化技术员2人：50周岁以下，身体健康，从事绿化养护工作3年以上，合理制定绿化养护年、季、月度工作计划及培训计划；监督绿化员日常绿化养护工作和检查工作，定期对绿化员进行各项培训；负责现场管理督导工作；定期制定施肥、蚊虫消杀等维护计划。
12、绿化施工员16人：50周岁以下，身体健康，熟知常见植物生长习性，有养护植被经验,熟练苗木的修剪、施肥、除虫工作。
13、会议服务人员1人：50周岁以下，身体健康，有3年以上工作经验，会议服务。
14、泵房维护员2人：50周岁以下，身体健康，有3年以上相关工作经验，除检查维护水泵房的日常工作，还能处理泵房突发应急事件。
15、司机3人：50周岁以下，身体健康，驾龄5年以上，持有B2以上机动车驾驶证；
16、垃圾装卸工8人：要求男性，45周岁以下，身体健康。
五、服务承诺
服务标准达到国家建设部制定的全国物业管理示范大厦的管理水平，服务的满意率达90％以上，管辖区域内不发生重大安全责任事故。
服务承诺
以《全国城市物业管理优秀大厦标准评分细则》的十五项要求为准绳，对照国家标准逐步对物业进行内部评审，做到业主各项检查达标。
管理服务分项指标
保洁质量达到星级酒店标准，清洁、保洁率98％
物业服务满意率达到90％
物业人员上岗前培训合格率达到100%
业主有效投诉处理及时率达到100%
维修工程质量合格率100%
公共设施完好率95%
消防设施设备完好率100%
食堂工作满意率90%
秩序维护工作满意率90%
紧急情况处理率100%
综合服务满意率90%
六、量化指标
综合维修服务承诺
综合办公楼急修10分钟到位，零修30分钟到位；
进入业主办公区域维修，先敲门、再问候、后维修；
服务过程中做到场清、场净、操作轻。
保洁服务承诺
保洁员保证对一米内的业主问候；
保洁员对卫生间每60分钟巡回保洁一次；
烟缸烟蒂不超过三个，卫生间纸篓内的卫生纸和杂物不超过1/2；
垃圾筒目视看不到筒内杂物；
洗手池无人用时保证干爽光洁；
门、窗、镜、墙面附属物无灰尘；
垃圾日产日清。
秩序维护、门岗服务承诺
对所有出入的外来车辆及人员实行登记管理；
文明执勤、礼貌待客、骂不还口、打不还手；
处理违纪违章时，要先询问，做到有理有节；
保证所管辖区域内无不安全隐患。
会议服务接待承诺
保证所有会前服务、会中服务达到会务要求；
接待服务文明、礼貌、得体；
接待活动结束后，及时整理现场，关掉应关掉的电气开关；
遵守保秘原则。
综合服务承诺
服务电话接听铃响不超过三声；
保证对三米内的业主及来访人员微笑示意，一米内有问候；
接待服务正确使用文明用语；
按要求提前半小时做好餐前准备工作；
服务过程中要做到三轻：说话轻、走路轻、操作轻；四勤：手勤、腿勤、眼勤、嘴勤；五服务：主动服务、微笑服务、热情服务、周到服务、耐心服务。
承诺依据：按物业标准要求，结合实际工作内容，制定工作程序及实施方案，使物业管理分项指标完成。
七、服务期限
服务期限：服务期限为三年，合同一年一签。
八、资金支付
1、报价费用的构成
（1）人工费用：物业管理费用人员成本构成应包括按合同法、劳动法、阜新市法律法规规定的人员工资、加班费、保险、服装费等。采购文件中标明的各岗位人员因法定节假日、双休日产生的加班，相关费用需含在报价总价中，不再另行追加。
（2）管理佣金。
（3）税金。
2、支付方式
资金费用凭正式发票每月25日（遇节假日向后顺延）按季支付。
九、说明
正式接管运行后，服务项目和内容如有变动另行协议补充条款。
参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
1、参加辽宁政府采购活动的投标人，请详阅辽宁政府采购网“首页-办事指南”中公布的“辽宁政府采购网关于办理CA数字证书的操作手册”和“辽宁政府采购网新版系统投标人操作手册”，及时办理相关手续，具体操作流程详见辽宁政府采购相关通知。系统操作问题请咨询技术支持电话（400-903-9632），投标人须自行办理好CA锁，CA办理成功的投标人需在网上进行投标报名，因未办理相关手续造成的所有后果，由投标人自行承担。
2、投标人应认真学习辽宁政府采购网电子投标（响应）文件制作指南，并按照采购文件和电子评审系统要求进行投标（响应）信息填报、电子文件编制、盖章或电子签章等工作。有任何技术问题可拨打网站客服电话进行咨询：400-903-9632，代理机构不负责解答该部分问题。投标人因自身操作问题导致的一切不良后果由投标人自行负责。（具体规定详见《关于启用政府采购数字认证和电子招投标业务有关事宜的通知》（辽财采【2020】298号）。
3、投标人除在电子评审系统上传投标（响应）文件外，应在递交投标（响应）文件截止时间前提交按采购文件规定的以介质形式（如：U盘（按要求密封）、移动硬盘（按要求密封））存储的可加密备份文件，并在投标（响应）文件中承诺备份文件与电子评审系统中上传的投标（响应）文件内容、格式一致，备系统突发故障使用。投标人如未按要求提供备份文件，由投标人自行承担相应责任。投标人仅提交备份文件的，投标（响应）无效。（具体规定详见《关于完善政府采购电子评审业务流程等有关事宜的通知》（辽财采函〔2021〕）363号）。
4、开标时，投标人报价解密严格按照最新的电子招投标要求的程序执行，授权人代表需携带电脑（安装相关插件）及数字认证证书在开标现场进行解密电子文件（解密时间为30分钟内），投标人如未在规定时间内解密成功，由投标人自行承担相应责任。
（1）因供应商原因造成投标文件未解密的；
（2）因供应商自用设备原因造成的未在规定时间内解密、上传文件或投标（响应）报价等问题影响电子评审的；
（3）因供应商原因未对文件校验造成信息缺失、文件内容或格式不正确以及备份文件不符合要求等问题影响评审的。
出现前款（1）（2）情形的，视为放弃投标（响应）；出现前款（3）情形的，由供应商自行承担相应责任。
