1.问：什么是商品房预售？

答：商品房预售也称房屋预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房者，并与购房者约定，由购房者先交付定金或预付款，在房屋建成后的一定时期内拥有现房的房产交易行为。

2.问：什么样的商品房项目符合预售条件？

答：根据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）第5条规定，商品房预售应当符合以下条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25％以上，并已经确定了施工进度和竣工交付日期。

3.问：购房人在预购商品房时应当核实哪些资料？

答：一是查验开发商是否有房地产开发企业资质；二是查验该楼盘是否取得了商品房预售许可证，可在房产部门官网上查询此预售项目及开发商的情况；三是查验预售项目的土地使用手续、规划许可手续和施工许可，查看《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》。

4.问：怎样预防开发商将已预售的房屋一房二卖？

答：可在签订预售商品房合同后，在不动产登记机构办理预告登记。《物权法》将预告登记制度用基本法律的形式固定下来，根据《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

5.问：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的房屋预售合同是否有效？

答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”可见，要签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证明，否则，该合同是无效的。当然，也有例外情况。如果在买受人向法院起诉之前，商品房预售人取得了商品房预售许可证明，也可以认定预售合同有效，但前提是在起诉前取得。

6.问：商品房买卖认购书中的“定金”与“订金”有何区别？

答：在商品房买卖认购书中，通常会设有“定金”或“订金”条款，虽然仅一字之差，产生的法律效果却大有不同。定金的作用是担保合同的成立、履行，具有担保的性质，是承担违约责任的一种形式。定金有特定的定金罚则，带有惩罚性质。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果只是因为双方没有达成一致意见而导致订立合同失败，开发商也应将定金退还购房者。

订金实质上具有预付款的性质，不具有定金的性质，不适用定金罚则。订金是在交易尚未完全达成的情况下，买方为了表达诚意，使卖方对交易有信心而先履行部分义务即支付的部分款项。此时如果出现违约情况，一般只能按照预付款的规制进行处理即接收方应将订金返还给交纳方。《商品房销售管理办法》第22条第2款规定，符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

7.问：房地产开发商未取得商品房预售许可证，采用收取意向金、认购金、房号定金、“内部认购”等方式预售商品房，其行为合法吗？

答：不合法。《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。在取得商品房预售许可证前，采取收取意向金、认购金、房号定金、“内部认购”等是开发商的一种促销方式。《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第二十二条规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

8.问：购房者在签订商品房买卖合同时应注意哪些事项？

答：一是使用商品房买卖合同示范文本；二是注意有无设定“霸王条款”。

9.问：商品房买卖合同的主要内容有哪些？

答：根据《商品房销售管理办法》规定，商品房买卖合同应具有以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事项；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。

10.问：开发商迟延交房，购房者可以退房吗？

答：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

11.问：商品房的质量保修期是多长时间？

答：《建设工程质量管理条例》对房屋的质量保修期做了明确的规定，开发商规定的保修期不能少于国家规定的标准。商品房质量保修期从开发商将验收合格的房屋交付购房者使用之日起开始计算，如果在保修期内发生了属于保修期范围的质量问题，开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

12.问：开发商拒不办理产权证怎么办？

答：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

巴楚县住房和城乡建设局 宣

（此件公开发布）