刘少奇同志纪念馆（刘少奇故里管理局）位于湖南省长沙市宁乡县花明楼镇安源路38号，本项目总面积******㎡，建筑面积*****.07㎡，绿化面积******.6㎡，山林面积******㎡，公共停车场*****㎡，水塘*****㎡，广场面积*****㎡，水田面积：*****㎡，道路面积*****㎡。结合景区整体物业概况分析，以专业物业管理为基础，以优质物业服务为品质，景区物业拟采用整体外包形式委托管理。该物业管理项目的主要任务是承担刘少奇故里花明楼景区所属配电系统、弱电、建构筑物、设施设备管理维修维护、给排水系统及全景区安全保卫、日常保洁、园林维护、树木修剪、森林防寒、抗旱、防治病虫害、清运垃圾、清理化粪池、疏导景区水沟等刘少奇故里花明楼景区日常维护工作。

坚持景区管理与维护同步，环境保护与智慧管理融合，以人为本，节约高效，提升品质，全力构建规范优质、高效智慧的管理体系，向社会呈现一个管理有方、运营有序、服务有质的纪念馆，提升游客的参与感、体验感、获得感，使游客在景区获得满意的旅游体验，全力助推以刘少奇同志纪念馆为代表的经典红色名片建设，为推动湖南旅游产业高质量发展积蓄力量、提供新动能。

参照国家建设部关于物业承接查验有关文件执行。

第一部分 内容

1、景区物业接管验收工作。

2、建筑的维护管理和装饰装修管理。

3、公用设施设备及场所的使用、日常维修、养护、管理。

4、公共区域、开放区域及办公室的清洁卫生管理。

5、安全护卫管理、消防管理、公共秩序管理。

6、会议服务、来宾接待。

7、绿化、景观管理。

8、车辆（包括机动车和非机动车）行驶及停泊管理，对出入车辆和装运的物资严格检查，凭条放行。

9、各类物业管理档案资料的管理。

10、各类突发情况的应急处置。

11、法律、法规、政策及合同规定的其他事项。

★物业工作需要的卫生保洁、园林绿化、工程维护、安全保卫等一切设备由中标人自购，投标人的投标总报价中应当包括该部分设备和工具的购置费，景区不提供相关的设备和工具，公众形象下使用的装备必须经后勤保障部审批后方可购买且要与景区配套形象相符。

★中标人须配备相应的设备和工具用于本项目，所有权为中标人，服务到期后不需要作为固定资产移交给采购人。中标人配备的设备和工具必须含景区专业设备工具（包含但不限于附件二、附件三）（须在投标文件中进行承诺并提供设备清单）。

★投标人具有公安部门颁发的有效期内的保安从业单位备案证。

第二部分 各项标准及要求

1、人员配置及岗位职责

1）人员配备（本项目本期共配备管理服务人员125人）

（一）综合管理部1人

1. 项目经理1人：全面负责景区的物业管理工作，统筹安排各部门工作，负责外部沟通，直管综合管理部工作。

（二）客服部7人

1.会务服务主管1人：负责客服部的具体事务。

2.会务服务人员2人：负责多功能厅、会议室等日常服务工作。

3.山庄服务人员4人：负责山庄日常服务工作。

（三）安保部67人

1. 安保主管1人：负责景区安全管理工作。

2. 形象岗保安5人。

3. 礼宾岗保安6人。

4. 消防控制室值班员6人。

5. 锅炉房（特种设备）值班员1人。

6. 安保员48人。

（四）工程技术部6人

1. 工程技术主管1人：由强电工程师任，负责景区设备设施维护维修工作。

2. 水电工程师2人：负责供配电房24小时运行值班；配电房设备1、2级保养；给排水、供配电系统故障的处理。景区配电系统分为1中心3分配：其中中心配电房两班倒，每班1人；

3. 弱电工程师1人：负责景区网络、音像、监控设备维修维护；

4. 综合维修工2人：负责景区日常基础设施维修维护等工作。

（五）环境管理部44人

1. 保洁主管1人：负责环卫队伍日常管理。

2. 垃圾分类专员（兼）：负责景区日常垃圾分类处置。

3. 保洁员36人：负责景区环境卫生。

4. 园林主管1人：负责景区园林绿化队伍日常管理；

5.园林绿化工5人：负责景区室外绿化工作绿化养护、修剪、病虫防治等。花明园、文保中心、新修电瓶车道南段2人；纪念馆门口—故居—花明园入口1人；办公楼、游客中心、停车场、枞木塘、值班用房2人。

6.自然资源管理员1人：负责景区水塘打捞、投喂鱼食、农田看护、菜地种植等自然资源管理与开发保护。

2）岗位配置明细表（综合管理部、安保部、工程技术部、环境管理部、客服部）

（一）综合管理部

全面负责景区的物业管理工作，统筹安排各部门工作，负责外部沟通，推进景区各项工作的有序开展。

（二）安保部

景区的安全保卫岗位，负责景区的防火、防盗、特种设备操作、秩序维护、安全检查、安全保卫、人员疏导、不文明行为劝导、车辆出入管理和摆放、特别是吸烟人员的劝导和制止，对上述事情的早预见、早发现、早处置、早报告，要求提前介入，杜绝事情的发生或者把事情控制在萌芽状态，各个岗位使用对讲机进行沟通、时刻保持联络畅通。

（三）工程技术部

（三）
环境管理

备注：刘少奇同志纪念馆开馆时间为早9：00-晚5：00；

（五）客服部

2、物业验收查验：

参照国家建设部关于物业承接查验有关文件执行。

3、清洁卫生管理

1） 管理内容：

(1) 清洁卫生工作，实行“五定”原则（定人、定岗、定时、定量、定标准）。

(2) 垃圾桶每天清理1次，随时进行清理擦抹，周围不可有垃圾堆积。

(3) 每月一次清理屋顶垃圾、杂物和积水。

(4) 服务范围：

①　在景区开放期间，对项目红线范围内的室外广场、道路、设施（各类标识牌、路标、果皮箱、休闲椅）等每天进行巡回保洁；景内公共开放区域、办公区（含办公楼领导班子办公室和会议室卫生保洁）、楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、内外墙面、停车场、道路等所有公共区域随时保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍；对架空层环境、设施进行巡回保洁。针对景区实际情况，每季度对管井、下水道等进行检查，并根据实际需要定期对景区排水、排污管道进行清疏；负责景区外立面定期清洁；对景区内公共环境、卫生间、设施（各类标识牌、休闲椅设施等）进行巡回保洁。

(5) 在景区闭馆期间，物业公司须对景区内高空设施进行巡回清洁、养护；巡回对景区内各类地面（石材、瓷砖、木地板、胶地板、环氧自流坪等）进行日常清洁养护处理；巡回对景区内各类特殊材质（不锈钢、铜材、石材等）进行去污、清洁等养护；巡回对景区内既定的石材表面每季度进行一次抛光、打蜡、晶面等专业处理；对相关场地、材料和设施进行保养处理（抛光、打蜡、清洗、冲洗等）；对高位管道、高位照明设施和高位墙身等进行巡回保洁。

(6) 每天一次对项目配套的各类功能用房（报告厅、贵宾室、接待室、会议室等）及公共场所进行保洁、清洁及垃圾收集。（其中陈列馆：报告厅1个，348平方米；贵宾室1个，83平方米；游客中心：贵宾室1各，50平方米；会议室1个，17.8平方米；故居：接待室，73平方米；办公楼：会议室2个，125平方米，花明山庄：会议室2个，170平方米，接待室1个，约75平方米）。

(7) 每月定时对贵宾室、接待室、会议室、多功能厅等地面进行吸尘、保洁、清洗。不定期对监控中心的清洁。

(8) 每半年定期对景区相关集水井进行清疏、捞渣工作。

(9) 每天及时收集景区内垃圾并集中清运至垃圾中转站。

(10) 协助对景区产生的施工装修、布展垃圾进行专项处理、清运。

(11) 每周结合实际情况，对景区蚊、蝇、鼠、蟑、白蚁等进行预防和灭杀并负责相关费用。

(12) 每半年定期对消防蓄水池进行消毒。

(13) 景区内贵宾室、接待室、会议室、培训室等应在每次使用过后及时清洁。

(14) 根据实际情况，每天至少一次对景区水景进行漂浮物打捞，每月定期清洗、换水一次，并及时投放药品，保持水体清洁，泉池内无污物、无异味。

(15) 完成突发性事件造成的保洁工作，配合做好防汛、防冻、防台风、防火的应急处理。

(16) 做好大型活动开幕、重要接待任务等的突击保洁工作。

2）具体标准及要求：

(1) 有常用的环卫工具和设施（部分需由采购人提供资金购买的，所有权归采购人），建立环境卫生管理制度并认真落实，每天应有专人巡检和不定时抽查并做好检查记录，卫生间除定时清洁外，还应根据观众流量巡回保洁，保证卫生间洁净无异味。

(2) 景区内及建筑物外围道路及广场除正常定时清扫外，应根据观众流量不定时清洁。

(3) 保证建筑物外墙干净，每年全面清扫至少一次，局部地方根据需要进行清扫，以确保外墙清洁。

(4) 保洁人员的呼叫响应时限为5-10分钟；定期消毒杀灭四害及防白蚁、防蛀专业消杀；中标人负责在清洁卫生过程中产生的洗涤剂、消毒剂、除臭剂及各种清洁卫生设备工具的费用；中标人负责景区所属区和街道的“门前三包”、“垃圾处理”清洁卫生有关的费用。

(5) 中标人负责对化粪池及排污、排水管道进行清理，承担相关费用，保证正常使用。

(6) 清洁卫生标准：

①地面、走廊、通道、楼梯、扶手、台阶及物品表面无积尘、无积水、无杂物、无卫生死角，保持干净。

②墙面、门窗、天花板以及物品，无污垢、无蛛丝。

③地板面及时清理脚印、沙尘，保持地面洁亮。

④卫生间无异味、无积水、污渍、洁具还原本色。

⑤室内设施无潮变、无霉变。

⑥室内鼠迹、蟑螂、蝇、蚊密度控制在国家标准之内。

⑦垃圾箱箱体光洁，箱外无垃圾，日产日清，坚持药物消杀。

⑧按时、按要求完成清理保洁工作；垃圾做到日产日清，不准堆积滞留。

⑨景区内排水明渠内无堵塞、无积污。

⑩卫生保洁要达到长沙市卫生先进单位标准。

4、安全管理服务

1）服务范围：

(1) 负责景区范围内，包括建筑物内公共开放区域、办公室、停车场、公共广场等区域的全天侯安全保卫工作。

(2) 负责景区各重要岗位和重点部位24小时安全值守；采取专人看管，不定时巡查和重点监控，确保重点部位、场所安全；负责各景内秩序维护及疏导，确保景区秩序井然有序。

(3) 负责出入景区各景的人员、物资及车辆出入管理。

(4) 负责开放期间公共秩序及治安维护、人员、车辆疏导、不文明行为的劝阻、应急事件处置、救援等。

(5) 负责景区的24小时巡逻值班。

(6) 负责景区的24小时消防值班工作，每年消防演习至少不低于二次。

(7) 负责景区安全检查、反恐防恐、重大活动、重要接待、社会教育活动的安全保卫和工作配合，每年安防演练不低于两次。

(8) 负责景区安全教育宣传、安全警示等。每年不少于两次安全教育宣传。

(9) 负责与政府、公安、街道等行政管理部门的交流与沟通，确保日常管理工作的顺利进行。

(10) 负责景区管辖范围内交通秩序的维护，车辆疏导，正确引导车辆的行驶和停放，做到车辆出入安全、有序。

2）具体标准及要求：

(1) 能处理和应对景区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

(2) 配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。上岗时统一佩戴标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，值班时立姿挺直，不倚不靠。

(3) 各出入口和门卫24小时值班看守。开放期间要立岗，并有详细的交接班纪录。对外来人员进入办公区要通过电话先与当事人联系然后决定是否放进，如要接待做好详细登记。

(4) 对大型物件出入要先询问调查并做好记录。

(5) 保持保安之间以及保安与各部门的通信畅通，在遇到异常情况或紧急求助时，保安2分钟内赶到现场采取相应措施控制局面。

(6) 保安对观众的不文明举止或危害安全的行为，必须立即制止，做到有理有节，措施到位。

(7) 力保景区内不出现任何警情，如出现警情，采购方将根据双方权利和义务的相关条款履行合同。

(8) 遇到博物馆布展等情况，保安要做好景区红线范围内文物运输的安全警戒工作。

(9) 加强夜间巡逻，按要求定时巡更，并做好详细记录，保安之间要保持联系。

(10) 做好门楼广场的保安执勤工作：制止游客不文明现象的发生、禁止宠物进入景区、禁止景区进入流动摊贩、对进入景区吸烟的人员进行劝阻。

(11) 景区治安案件发生率为0；火灾发生率为0；重大安全责任事故为0。

3）消防工作标准及要求

(1) 进行消防宣传，每年至少组织一次消防宣传（利用标语、牌示和板报进行宣传等）。

(2) 建立各级防火组织，并确定相应的防火责任人。

(3) 把防火责任分解到各景，各景使用担负所属物业范围的防火责任。

(4) 明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度。

(5) 组织及安排消防检查，及时发现火险隐患，每月组织一次消防检查，并做好记录。

(6) 制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。

(7) 发动员工及时消除火灾苗头和隐患。

(8) 建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队，抓好消防训练，每季度至少组织一次消防培训（含理论和实操）。

(9) 明确火灾紧急疏散程序，做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移文物、抢救贵重物品在后。

(10) 建立消防档案。

(11) 制定灭火方案及重点部位保卫方案。

(12) 景区内禁止使用明火，如有需要使用明火、电焊、气焊等，需经过后勤保障部审核通过方可使用。

(13) 无火险隐患，火险隐患及时整改率100%。

(14) 消防监控中心24小时值班，消防设施设备与器材运行正常，一般故障发现及时率100%，及时协调率100%。

4)车辆、停车场管理

(1) 负责停车场管理，确保地面道路和架空层停车场环境秩序良好，道路安全畅通，车辆停放有序。

(2) 负责车辆疏导，实行人车分流，正确引导车辆的行驶和停放，做到车辆出入安全、有序。

(3) 做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件。

(4) 过夜车辆停放应有记录、无车辆和财物失窃事件。必要时根据采购人要求对出入景区的物品、人员、车辆进行检查。

(5) 交通、车辆、停车场管理要有专人负责，要制定切实可行的管理制度，并报采购人批准。

(6) 负责道闸、车场设施、地面墙面等设施设备的维修维护管理。

(7) 应安排足够人员在停车场指挥疏导车辆，车管人员应工作认真、责任心强，有一定交通安全及防火知识。有重大活动、接待或会议时，须适当增加车管人员，停车场要做好防火防盗等安全工作。

5、会议服务、来宾接待

1）服务范围：

景区内会议服务以及来宾接待。

2）接待要求：

（1）按规定化妆、修饰，着工装，仪容仪表端庄、整洁、精神饱满，禁止面带倦容，情绪低落状态下上岗。

（2）保持工作区域的整洁，准备好会议服务的各种用具、物品，随时准备会议使用。

（3）做好会议前的准备工作。

（4）做好各类会议及活动的迎宾工作。

6、绿化管理

1）管理内容：

(1) 景区内公共空间的绿化布置（200平米内绿化摆放）。

(2) 景区内室外绿化养护。

2）管理要求：

(1) 施肥

①乔木：每年冬、春季各施肥一次。冬季以菜枯为主，用量不低于0.75kg/株，春季以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于0.25 kg/株，尿素用量不低于0.25 kg/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

②灌球：每年冬、春季各施肥一次，冬季以菜枯为主，用量不低于0.25kg/株，春季以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于0.25 kg/株，尿素用量不低于0.1 kg/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

③灌丛：每年冬、春季各施肥一次，以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于0.1kg/㎡，尿素用量不低于0.1kg/㎡，以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

④草花类：每年生长季施肥不少于三次，复合肥、尿素混合磷肥，施后淋水透彻，施用量根据生长情况而定。

⑤草坪：以春夏梅雨季节为主，均匀撒施尿素，淋雨透彻。施用量不低于0.1kg/10㎡。

(2) 修剪

①乔木：常年修剪。根据树木造型剪除枯死枝、病虫枝、萌蘖枝、徒长枝及阻碍人、车辆通行的下垂枝，主干及根部多余枝不得长于20cm。要求分枝均匀、树形饱满、规整。

②灌木：生长季不定期小修，长势旺盛季节（5月-9月）增加修剪次数，全面大修，全年大修不少于三次，要求达到冠面平滑、绿篱面平整、冠型规则统一，协调美观。

③草坪：每年至少全面修剪五次，尤其是5-10月，修剪后留6-8cm高度，保证草坪面基本平整，并及时清理碎草。打草机运转过程中保证5m范围内无其他人员，装油过程中禁止吸烟；并保证不影响周边办公环境。

④乔、灌木修剪完成后要及时清除残落枝条，不散落，不堆积。

(3) 病虫害防治

乔（灌）木、草花、草坪：每年暑期前整体大面积打药一次，冬季树干要涂白，白蚁、病虫害易发期（3月—6月）要提前打药，发现病虫害后要及时针对性喷洒杀虫杀菌剂，保证不蔓延，整体无病虫害率达99%以上。大面积喷药尽量选择无风天气、人流稀少的时间段，不影响身体健康。

(4) 除杂草

草坪、灌木丛常年除杂，尤其在春秋季杂草生长旺盛期，要全面清除。要求达到绿篱、灌丛面基本无杂草，草坪杂草覆盖率不超过10%。

(5) 灌溉

炎热、干旱、干燥季节，所有乔(灌)木、草本、草坪都必须及时灌溉（包括喷灌、浇灌等措施），保证花草树木水分需求。夏季以11：00之前、16：00之后浇灌为宜，秋季在10：00——14:00浇灌为宜，草坪每次喷灌时间不少于20分钟，乔、灌木施水量根据树木规格、品种、土质情况而定。 雨季保证树木不受淹，必要时要开排水沟。

(6) 降温防冻

高温天气（尤其在6-9月）要对树体、叶面进行喷淋降温，入冬前铁树等需要采取防冻措施树木必须打包防冻，以保证其安全过冬。

(7) 扶正

对易倒树木要用草绳、木棍打撑固定，歪斜树木要及时扶正，保持正常直立生长。

(8) 草本花卉

每次花期过后要及时修剪并松土施肥，促进养分吸收。

(9) 补栽

服务期间，由于中标人养护不当而造成树木、苗木死亡的，由中标人按照原树种、规格进行补栽，造成大树名贵树木死亡的，将追究相应经济赔偿责任；由景区有人为破坏而造成植株死亡的，由景区负责。

7、设施设备管理：

(1) 供、配电设备管理维护

1）工作服务内容

对景区内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，具体如下:

①高、低压配电室有强电维保人员24小时值班, 根据电业局规定，定期对设施设备年检、年审，并取得合格证。

②收到市电力部门的停电通知，应立即报告，并书面通知景区，同时做好应急保障工作。

③负责各级供电及各种设备的电气保养及设备检修；低压柜、控制柜、配电箱等控制原件的失效、坏损更换（单次单价500元以下），对失效、坏损的照明系统及时更换，每月更换率不超过全部照明数量的1/10。

④每天对供电设备设施照明系统巡视检查，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。

⑤照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝缘、设备接地有效、线序排列整齐、编号清晰正确。

⑥避雷、接地系统每年检测一次。

2）工作要求

①巡查各高、低配电压设备，检查设备、线路标识标牌完整性，及时补充上报，做好巡查记录，字迹清晰；保障配、供电及照明设施设备的正常运行。

②巡查变压器及控制室。

③巡视检查配电间并进行保养、维修，保障各设备的电气部分正常运转。

④按时启、停外围、立面亮化灯饰。

⑤对发电机组试运行。

⑥按要求做好高、低配电压设施、设备的定期维修、保养。

3）工作标准

对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

(2) 给、排水系统设备运行维护

1）工作内容

①给、排水设备日常运行的检查、维修及保养。

②污水井、水池及水箱的清洗、保养，消防用水池、蓄水池，由物业管理公司每年负责一次清洗、消毒。

③各管线和各级阀门的检查和维修。

④各公共卫生间的给、排水设备设施的检查和维修。

⑤消防、喷淋水系统的检查和维修。

2）工作要求

①每月报告景区设备运行情况（如水泵、阀门、强弱电），每季度进行形势分析。

②保障给、排水设备，消防、喷淋水系统的日常运行。

③给排水设备的故障应及时修复，如无法解决应立即报告景区研究处置。

④对各种水阀失灵及水闸渗水和损坏，应及时更换。

⑤对上、下水道的堵塞不畅应及时疏通。

⑥对各水泵和阀门进行定期维护和保养。

3）工作标准

加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

(3) 空调系统设备运行维护

1）服务内容

分体空调机管理、管道、各种阀类、采气装置和风口、控制系统等设备的日常养护维修。

2）工作要求

①风口的检测，包括接口的严密度和风管有无渗漏等检测。压缩机更换不超过1/10。

②控制系统灵活有效，元件齐全。

③保证电磁阀动作准确、灵活。

④机组、转换准确有效，过滤器清理、送风口的清洗。

⑤负责分体空调的换季清洗、定期加油保养工作。

⑥保持锅炉房空调机房干燥、通风、清洁。

3）服务标准

建立空调运行管理制度和安全操作规程并遵照执行，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；准确完整地记录空调运行数据及齐全的维保记录，定期检修养护空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调末端及管道的清洗，保证空调设备、设施处于良好状态；空调出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录；制定切实可行的节能降耗措施，提交节能指标。

(4) 消防系统设备运行维护

1）工作内容

①各自动报警、喷淋、消火栓、正压送风及排烟，防火卷帘及防火门，应急照明及疏散指示，消防广播等系统设备检查保养。

②消防控制中心24小时值班，控制中心消防设备设施完好无损，可随时起动。

2）工作要求

建立消防管理措施及发生火灾处理预案，确定重点防火部门，实施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生，定期对消防系统和设施进行巡视，日常检修，保证系统灵敏有效，消防栓灵活启动。

①保障消防系统日常运行。

②定期（每季检查一次）对消防系统和设施进行巡视检查，做好记录，发现问题及时报修，并按保养计划做好设备保养。

③每年制订下年度的消防系统保养计划，并负责组织安施。

④根据消防系统设备的特点，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活，消防箱内水枪、水带等各种附件完好，消防水源满足要求，烟感、温感、喷淋头已按要求配备。并定期开展消防培训，提高人防技能。

3）工作标准

①消防管理人员能熟练掌握消防设施设备的使用方法。

②消防管理人员能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。

③景区内各种消防设施定期检查保养、维护，确保无缺损，保障正常运行。

④订有突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。

⑤严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确无火灾事故发生。

(5) 智能化系统设备运行维护

负责景区内智能化系统设备运行维护、检查、检测和弱电设备的日常维修、保养、值班工作。

1）工作内容

①巡视室内外监控、门禁、智能化系统、弱电设备使用情况，24小时值班。

②定期（每季检查一次）对系统和设施进行维护、检修，要做好记录，及时报修，并按保养计划做好设备保养。　

③打扫设备机房，保持干燥、通风、定期保洁。

④制定并严格执行岗位责任制度，保证设备机房的安全。

⑤保证智能化系统设备、消防报警系统、门禁系统、对讲系统及闭路监控系统、红外线系统运行正常，各系统工作稳定、正常使用。

2）工作要求

①操作管理人员必须具有一定的相关专业知识和技能。

②必须在使用前半小时做好设备开启与调试，确保稳定运行。

③值班人员必须持证上岗，24小时值班。

3）工作标准

①正确使用设施设备，保证各设施设备的参数设置符合要求，并能够对整个系统进行必要的日常维护。

②保证全方位监视、监控系统、智能化系统、弱电设备运行正常。

③系统发生故障时，维保人员应在10分钟内赶到现场排除故障。

④一般性故障立即排除，暂时不能处理的通知有关部门采取应急措施，应急措施得当有效。

(6) 建筑物室内、外公共部分日常养护维修

1）工作内容

①巡视室内外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗、玻璃及楼道使用情况。

②墙砖、地砖、瓷砖损坏的维修或更换、门、窗玻璃损坏的维修，小面积的木质地板修理或更换。

③局部墙面松动有剥落、污损现象时应及时铲除，并重新修补粉刷。

④屋面局部、厕所有渗漏现象应找出原因，并及时针对损坏情况采取防水材料嵌补。

2）工作要求

①保证所有建筑物室内、外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗、玻璃及楼道的使用情况。

②保证墙砖、地砖、瓷砖、门、窗、玻璃损坏的维修和更换，小面积的木质地板修理和更换。

③保证屋面局部、厕所有渗漏现象应找出原因并及时针对损坏情况采取防水材料嵌补。

3）工作标准

①定期巡查所有建筑物室内、外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗、玻璃及楼道的使用情况，确保常用常新。

②如出现墙砖、地砖、瓷砖、门、窗、玻璃损坏应及时维修和更换。

③如出现屋面局部、厕所有渗漏现象，及时找出原因并针对损坏情况采取防水材料嵌补。

(7) 大型设备管理要求：

（1）要求建立各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。

（2）建立设备管理部门构架。

（3）实施各部门、各工种的岗位责任制。

（4）物料采购、供应和消耗环节的计划与控制，开源节流措施。

（5）制定设备的保养和维修制度。

（6）建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

(8) 大型维修与保养：

（1）设备维修保修期内（非人为因素）由厂家负责，保修期满由中标人根据后勤保障部审核情况选定维保单位；中标人人为原因引起设备损坏，损失由中标人承担。

（2）按照设备建立保修与维修程序。

（3）按照设备规定建立保养制度，进行必要的日常保养、等级保养等。

8、其他补充说明：

(1) 采购人为中标人提供场地若干处，作为物业管理用房，产生的能耗费用由景区承担，但不提供员工宿舍用房，食宿自理。

(2) 景区基础设施维修单次单价500元以下（包含但不限于附件二），每年限额在******元以内的由物业公司负责，超出的由采购人负责；景区清洁剂、卫生纸、玻璃水、洗衣粉、洗手液、室外厕所用纸、毛巾、拖把、垃圾袋、升缩杆、扫把、斗车、撮箕等低值易耗品每年限额在*****元以内的由物业公司负责，超出的由采购人负责。

(3) 要求物业具有丰富的大型景区管理经验，特别是设备维护实际操作能力的物业管理企业。

(4) 景区物业服务中标人须承诺达到《湖南省五星级物业服务项目考评标准》。

(5) 刘少奇同志纪念馆自中标之日起提供物业服务人员至少不低于125人，刘少奇同志纪念馆开放时间为：周一至周日及法定节假日9：00——17：00，周一闭馆（陈列馆、文保中心、工运馆、特展厅关闭）。

(6) 物业服务期限为叁年（具体时间以合同具体签订为准），后勤保障部及各单体场馆考核合格后（考核细则见附件——刘少奇同志纪念馆物业服务百分制考核细则）每季度向中标人支付上季度费用。

(7) 中标人如不能按期履行投标书承诺，履约保证金不予返还。中标人如在经营活动中有违法现象、出现重大安全事故等，责任自负，业主有权终止合同。

(8) 建筑、设备设施情况以现场实际情况为主。

(9) 中标人需负责消防监控、空调、供配电、智能化系统等设备日常的清洁保养和使用管理，并对专业公司的维护情况进行监督检查及协调。

(10) 景区消防应急灯、引导灯及其电瓶维护更换、消防灭火器材检测、药剂更换、安防对讲机频段使用费、变电所检测试验费、城市火灾报警服务费等费用列入物业服务费用之中。公共区域、开放区域内以及亮化照明等照明设施和卫生间感应器电池更换费用列入物业服务费用。

(11) 按规定做好空气环境生活用水等各类卫生监测，费用纳入物业费，采购方不另行支付。

(12) 设备的维护与维修：中标人负责分体空调、消防设施、水泵的维护与维修以及损坏灯具、灯管的更换和其他500元（含）以下的配件以及单项维修。

(13) 中标人需根据景区的实际情况，对景区购买不低于累计赔付保额1000万以上的社会公众责任险。

(14) 如遇景区及各单体场馆有重大活动时，中标人应抽调人手全力配合，做好相关工作，所产生的加班费用（超出合同范畴）由需求方承担。

(15) 投标人报价时应充分考虑服务期内所有可能影响到报价的因素（包括最低工资标准、福利和社保基数的政策性调整），一旦投标结束最终中标，总价将包定，不予调整。如发生漏、缺、少项，都将被认为是中标人的报价让利行为，损失自负。

(16) 物业管理服务人员工资待遇需符合国家、省、市相关政策及法律法规，保障服务人员权益，符合长沙市最低工资标准，且必须缴纳社会保险费等。

(17) 本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细到本项目所需的设备、材料购置及服务人员制服，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

(18) 物业工作需要的安全保卫、卫生保洁、园林绿化、工程维护等一切设备由中标人自购，采购人不提供相关的设备和工具，公众形象下使用的装备必须经景区后勤保障部审批与景区配套形象相符。

本项目合同期限三年（36个月），一采三年，合同一年一签。进场时间：具体时间以合同具体签订为准。

1、合同执行期间承包方所发生的劳务纠纷，工伤事故与采购人无任何关系，一切经济损失和法律责任由中标人承担。

2、由中标人给工作人员配备保洁、水电维修、安保的必备工具。

3、中标人从业人员要求统一着装，费用由中标人承担，工作期间不吸烟，无不文明行为，不得与工作人员发生口角、争吵、打架事件。

4、从业人员身体健康，安保和维修人员要求持证上岗。

1、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，必须符合国家和行业的有关规定和标准，验收报告作为申请付款的凭证之一；

2、验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测,如为中标人原因造成的，由中标人承担检测费用；否则，由采购人承担。

3、项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担。

4、验收合格后，中标人应将有关的全部资料，包括全部有关技术文件、资料、验收报告等文档汇集成册交付给采购人。

5、具体考核方式详见附件。

1、付款方式：通过国库集中支付。后勤保障部及各单体场馆考核合格后，每季度向中标人支付上季度费用。

本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细到本项目所需的设备、材料购置及服务人员制服，以及培训、人工、管理、财务、社保等所有费用，如一旦中标,在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

2、对于上述项目要求，投标人应在招标文件中进行回应，作出承诺及说明。