物业管理服务项目需求
服务清单
一、项目基本情况
（一）服务地点：沈阳市化工学校（沈阳市沈北新区蒲河路93号、沈阳市沈北新区蒲河路95号）。
（二）服务时限：2023年10月23日起至2024年10月22日止。
（三）服务面积：
1．沈阳市化工学校占地面积21.1万平方米，校内建筑共17栋，其中，
（1）1＃医药实训基地，建筑面积5847平方米；
（2）2＃化工分析实训基地，建筑面积5779平方米；
（3）3＃化工工艺实训基地，建筑面积2060平方米；
（4）4＃教学楼，建筑面积*****平方米；
（5）5＃高分子实训基地，建筑面积6115.5平方米；
（6）6＃教学楼，建筑面积5391平方米；
（7）7＃金工实训基地，建筑面积2018平方米；
（8）8＃高分子实训基地，建筑面积3717平方米；
（9）9＃行政教学综合楼，建筑面积5720平方米；
（10）10＃食堂，建筑面积9841平方米；
（11）11＃学生宿舍，建筑面积*****平方米；
（12）12＃学生宿舍，建筑面积*****平方米；
（13）体育馆，建筑面积6224.5平方米；
（14）训练馆，建筑面积3740.6平方米；
（15）生活服务中心，建筑面积9306.93平方米；
（16）会议中心1区，建筑面积4998.8平方米；
（17）会议中心2区，建筑面积6907平方米。
校园内设有可容纳3000人的体育场一座；校园内总绿化面积7.6万平方米。
（四）服务内容：
1．工程维护运行服务
负责校园内设施、设备、电路的运行、养护、维护和管理；设备阀门管道排水系统的清理，办公设施设备的维护、运行。
2．卫生保洁管理
负责本项目范围内所有公共区域的卫生保洁及垃圾清运工作。
3．秩序维护
负责校园门卫管理（蒲河路93号南北大门除外）、楼宇值更、监控室值岗、校园巡逻等工作。
4．校园绿化管理及协助大型机械除雪
负责本项目服务范围内所有绿化区域树木、花草的常规管理维护；负责树枝、树叶收集粉碎及协助大型机械除运雪工作。
二、人员岗位及设置要求（83人）
1．项目经理（1人）
要求：45周岁以下，身体健康，大专及以上学历，有物业管理工作经验。（上岗前核验学历证书及业主单位出具的工作经验证明材料）
2．保洁服务（40人）
（1）保洁主管 1人，（2）日常保洁员31人，（3）外保及垃圾清运工8人
要求：60周岁以下，身体健康，五官端正，责任心强，懂各种材质的保洁保养知识和注意事项及操作标准，保洁主管懂培训。
3．秩序维护人员（16人）
（1）秩序维护主管（1 人）
要求：55周岁以下，男性，身体健康，五官端正，责任心强，有较强的组织协调能力，受过专门的秩序维护员业务培训。负责安排秩序维护员的日常工作，处理各岗位的突发事件，重大情况及时报告；妥善保管好采购人提供的设备器材，严格设备交接班制度。组织指挥秩序维护员做好校园重大活动的安全保卫与秩序保障工作。参与秩序维护员值勤，增援重点岗位。
（2）秩序维护员（6人）
要求：55周岁以下，男性，身高1.7米以上，身体健康，五官端正，责任心强，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正。
（3）监控员（3人）
要求：55周岁以下，男性，身体健康，五官端正，责任心强，能够熟练操作消防监控设施,无劣迹，持有初级以上消防设施操作员或建（构）筑物消防员职业资格证书（上岗前核验相关证明材料）,工作时间为 24 小时，倒班工作。
（4）更夫（6人）
要求：60周岁以下，男性，身体健康，五官端正，责任心强，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正。
4．工程人员（19人）
（1）工程负责人（1人）
要求：55周岁以下，男性，身体健康。熟悉设备、设施的运行、维护管理工作，负责统筹调度电工、水暖工及综合维修工的日常管理及工作安排。
（2）电工（5人）（含1名电工负责人）
要求：60周岁以下，男性，持有有效期内的特种作业操作证（低压电工作业）（上岗前核验相关证明材料），具有良好的机电专业基础知识，熟悉机电设备、设施的运行、维护管理工作，有独立排除一般电器故障的能力，能适应登高作业及值班工作。
（3）水暖工（5人）（含1名水暖负责人）
要求：60周岁以下，男性，身体健康，有供水系统运行经验。能够胜任给、排水、供暖、消防系统内管线及设备的维护保养，能适应登高作业及值班工作。
（4）综合维修工（8人）
要求：60周岁以下，男性，身体健康，吃苦耐劳，具备木工、瓦工、大白工、油漆工、台板抛光、基本防水维修等工种成熟操作技能，能从事基本工程维护工作及相对较重的体力工作。服从工程负责人的工作安排，能适应登高作业及值班工作。
5．校园绿化（7人）（含1名绿化负责人）
要求：60周岁以下，男性，身体健康，责任心强，五官端正，有责任心，掌握绿化方面的基础知识及操作技能，有安全意识，无不良嗜好。
三、项目服务内容范围、服务质量标准要求
（一）项目经理
1．负责物业公司的综合管理，贯彻执行物业公司各项规章制度，完成物业全年各项工作任务。
2．负责制定物业公司每月工作计划，服务期各阶段物业服务任务内科学排布有序开展，为学校提供优良环境。
3．负责物业公司员工考勤工作，做好其请休假管理。每周向校方提供物业员工考勤数据。
4．负责定期组织物业公司的工作例会，总结和布置各项工作。
5．负责物业公司与学校总务处协调工作。
6．负责对各项物业工作的巡检工作，做好物业保洁、秩序维护员、维护、绿化服务的日检、周检管理并考核工作效果，填写经理日检周检工作记录。
7．负责提供物业服务所需洒水车、登高设备、喷药设备、抛光设备、工程维护设备、保洁耗材、绿化工作等所需的工具设备及所有员工工装、劳动保护用品的发放登记台帐等管理工作。
8．负责物业管理表格的发放和归档工作。
9．接受公司与学校的指导与监督。
10．负责制定工作标准及考核制度，对物业公司员工考核管理，并每月将考核管理数据提供给校方，落实员工绩效工资。
（二）保洁服务
1．服务内容范围
（1）卫生保洁管理，负责项目范围楼内报告厅、会议室、电梯轿箱、楼梯、走廊、公共部分及体育馆、训练馆、生活服务中心日常保洁及室外园区保洁工作。
（2）负责学校所有卫生间的蹲位、尿斗、拖布盆、镜子、洗手盆等以及公共区域门窗玻璃的保洁工作。
2．服务质量标准
（1）卫生间地面、便池每节课拖擦一次，每天早、晚水洗。
（2）门窗玻璃内侧每天擦拭，外侧玻璃离地3米以内部分每月擦拭一次。
（3）墙砖每周擦拭两次，保持光洁。
（4）按照学校要求对公共区域消毒。
（5）每个蹲位摆放一个纸篓，每个卫生间摆放一个垃圾筒，垃圾及时清理。
（6）尿斗池连续投放香片，不得间断。
（7）清洁电梯轿箱每天至少擦拭2次。
（8）10平方米左右卫生间每天至少擦拭4次。
（9）30平方米左右会议室每天至少擦拭1次，会后及时进行清扫。
（10）每季度至少对报告厅、贵宾室椅套、窗帘进行清洗一次。
3．其他要求
（1）做到保洁设施完备并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护，确保表面光洁、无污渍。
（2）要求校内所有公共区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁，并且“保洁记录卡”、“监督检查记录卡”上墙。
（3）要求每天随时清扫纸屑、石块、残土等，做到垃圾日产日清。
（4）不得擅自堆放杂物擅自占用公共区域，做到地面无污迹、水迹、痰迹。
（5）保洁服务所需工具、耗材均由中标物业公司负责提供。
（6）工作时间7：00—16：30。（每周休一天）
（三）垃圾收集工作
1．每天及时对室内外垃圾筒进行垃圾收集、袋装，运到学校指定垃圾存放处。
2．每周对室内垃圾筒内外水洗五次，投药消毒两次并做好记录，记录卡上墙。
3．根据有关法规实施垃圾分类，实行袋装化。
（四）化粪池、污水井掏运工作
1．不低于500立方米化粪池5处和不少于142个污水井的掏运工作。
2．须由强力吸粪车每季度掏运一次。
3．掏运时不得撒落污物，及时运出校园到指定排放场。
（五）除雪服务
1．负责学校的红线范围内所管辖的公共区域的除雪工作。
2．物业公司提供除雪机械设备如除雪车（含前挂式滚刷）等确保冬季园区除雪。雪情就是命令，一旦下雪要求随时清理各建筑门口之间的相关通道，边下雪边除雪做到无积雪及积水；雪停后立即组织发动全体人员和设备，要求除雪过程中应文明除雪、安全除雪、快速除雪，保证不影响院内车辆行人出行。把雪及时清运到指定排放场，不准往下水井、地沟、马路边石上、草地上、树下堆雪。中、小雪要求12小时除净，大雪24小时除净，做到场清路净。
（六）秩序维护服务
1．负责校园门卫管理(蒲河路95号)、校园楼宇值更、防火、防盗、巡逻等工作，维持校园秩序，及时发现和消除安全隐患。做好相关工作记录并存档备查。
2.配合学校安全保卫处，抽调临时秩序维护员力量，做好学校重大活动安全保卫工作。处理校园内的各类突发事件，随时出员，为师生提供紧急救助服务。在工作时间必须着制服。按规定佩带秩序维护标志。
3.负责校区治安消防监控室的监控工作。
4.遵守学校制定的各项规章制度，对学校内部的机密事项，不准随意打听、记录、传播。爱护公物，保持校门周边清洁。
5.有重要情况要妥善处理并及时上报，不准迟报、漏报、隐瞒不报。
6.要认真填写值班记录，做好交接班工作。
7.秩序维护服务所需工具、耗材均由中标物业公司负责提供。
8.工作时间白班7：00—17：00；夜班17:00----次日7:00。
（七）绿化服务
1．负责每日巡查学校的树木、草坪的基本情况，及时清除枯枝、枯叶、杂草，保证整洁，发现病虫害、枯萎等灾害能及时积极整治；根据植被灌木树木长势和生长规律，能及时做好对树木、草坪修剪、灌溉、施肥和移植等。
2.根据学校要求对药材植物进行种植、施肥、喷药、浇水、养护、修剪。药材植物的剪枝每年春季进行一次，其他季节根据植物自身生长情况，适当进行修剪。保证药材植物整洁、生长均衡、美观。
3.对学校内湖及观湖道路进行常规管理服务，及时清理河面漂浮物。
4．物业公司提供洒水车辆对学校的草木进行必要的浇灌。
5.绿化服务所需工具、设备及油料耗材等均由中标物业公司负责提供。
6.工作时间7：00—16：30。（每周休一天）
（八）工程维护、运行服务
1．总体要求
（1）物业公司能够提供确保工程维护、运行登高作业的升降设备，工程服务人员严格执行操作规程。
（2）制定设备安全运行、岗位责任制，要求维护人员每周巡回检查至少1次，做好维护保养、运行记录管理等。
（3）要保证学校设备良好，运行正常。
（4）制订日常水、电、综合维护的应急预案及措施。
（5）工程服务主要包括：负责楼宇内照明线路、开关、灯具、灯头的检修、维护与管理，负责楼宇防水基本维护、楼宇内部墙面大白、墙砖、地砖等维修维护及台板抛光服务，负责楼体庭院的路灯、草坪灯等照明系统维护与管理，负责门窗、桌椅、玻璃、门锁、上下水、暖气、管道疏通以及全域内建筑设施日常维护等的维护工作。
（6）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维护档案等管理制度，并严格执行。
（7）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。
（8）配备电器维护及设备维护、运行所需的专业技术人员、维护人员须严格执行操作规程。
（9）工程维护人员使用的常规工具、专业工具、登高设备等服务所需工具设备均由中标物业公司负责提供。
（10）工作时间：白班7：00—16：30；夜班16:30----次日7:00。（每周休一天）
2．给排水系统
（1）设备、阀门管道工作正常，无跑、冒、滴、漏。
（2）排水系统通畅，各设备间等无积水、浸泡。
（3）遇有事故，维护人员在15分钟内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
3．配电系统
（1）各楼电路、设施、设备维护及日常保养。
（2）学校大型电路改造的配合工作。
（3）负责校园区域供电设施的维护工作，熟悉区内公用配套设施、设备的种类、分布，掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维护保养的方法。
（4）发现重要电气设备故障时，应及时向部门负责人汇报，组织人员抢修，分析事故原因，做好记录，提出建议。
（5）每半个月一次清洁配电房并做好记录，做到“三净”（设备净、机房净、工作场地净），确保设备正常运行。
4．水暖
（1）二次供水泵房24小时的维护、监控与管理。
（2）上下水，供暖设施日常保养。
（3）认真做好给、排水、供暖、消防系统内管线及设备的维护保养工作；出现故障15分钟内赶到现场，认真进行处理，保证给、排水系统的顺利进行；做好设备、工具的维护和保管工作。
四、物业管理要求
1．依托行业标准，根据学校管理规定与服务要求，物业公司要制定并提供明确的“工程维护运行服务”、“秩序维护服务”、“卫生保洁服务”、“校园绿化管理”及“除雪服务”等五方面的工作标准和考核规则，确保物业公司对员工的管理，便于接受采购人对物业公司管理监督。
2．物业公司派驻一名副总经理,经常（每周一天）入驻学校,监督检查本公司服务工作运行状况。
3．物业人员着工装佩戴铭牌上岗，上岗人员仪表整洁，业务操作规范，礼貌待人，保持岗位卫生整洁。
4．物业服务工作要依法办事，文明值勤，严格管理，保障学校财产和师生人身不受侵害，维护正常的教育教学、生活秩序。服务期内，不得有责任事故和责任案件发生，师生对校园秩序维护员服务满意率在85%以上。
5．物业公司负责提供服务所需洒水车、除雪车等大型机械设备、物业人员服务用常规设备、工具；专业设备、工具；常规工具耗材及进驻秩序维护员人员值勤所需的装备、器材、通讯设备、常用办公耗材等并在服务方案中量化。
6．物业公司负责学校绿植的杀虫修剪等维护，包括植被的维护性移植，包括校园东南角（原药草园地块）植被的种植维护。以上任务具有一定季节周期要求，物业公司要提前调度并集中力量，确保按时完成。如不能及时完成学校找他人完成的发生费用由物业公司按实际金额支付。
7．物业公司要从学校安全实际出发，经常性开展在岗人员业务培训和紧急预案演练。物业公司内部管理体制健全，规范化管理。员工应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，禁止离职人员再次进入校园。
五、其他说明
1．投标人应认真研究校园秩序维护员服务的教育属性，熟悉校园管理的特点，根据校园内的不同服务对象，制订切实可行的校园秩序维护员服务整体方案，完善专项管理制度。
根据《未成年人学校保护规定》（2021.6.1）以及国家文明城市要求，物业人员园区及校门周边200米禁烟禁酒。
2．履行合同前全部人员必须在8小时之内到位保证各项工作不中断，组织好交接工作。
3．中标人承担物业所有从业人员的劳务费用,必须严格按照《劳动合同法》依法用工，按时足额结算工资；依规缴纳社会保险；物业必须为所有员工缴纳人身意外伤害保险，并负担其工作期间人身意外伤害补偿和赔偿。
4．物业服务人员在工作中出现非采购人原因造成的工伤及人身伤亡事故由中标人负责。
5．如因中标人工作疏忽导致校园内公共财产发生被盗或损坏情况，中标人负责照价赔偿。
6．投标人须明确人员配置标准、岗位职责和操作流程，有完善的管理体系和健全的内部管理规章制度。
7．除采购方要求安排的值宿人员外，其余人员不得在学校留宿，如物业员工私自留宿过夜，采购方将追究中标人责任。物业员工的一切福利由中标物业公司负责。
8．中标人入场时须提供投标文件中所提供证件的原件，提供服务人员名单及身份证复印件，如与入场人员实际或公司实际不符时，采购人有权拒绝中标人进场，同时追究中标人相关责任。
9．中标人在投标文件中配置的项目经理、秩序维护主管、工程负责人等持证人员半年内不准流动，以后有工作调动须经校方同意方可。如违约采购人有权追究其相关责任。
10．为方便工作，提高工作效率，工程人员统一交由学校直接管理调度，但不改变工程人员的工作制。中标人负责上述人员考核和按时支付工资。
11．如物业公司未按上述要求履行职责，采购人有权解除合同，并扣除当月物业费用的20%作为补偿。
12.物业公司员工如需在学校食堂用餐，费用自理。
13.物业费实行包干制。预算中的价格为含税价（以人民币为结算单位）,包括员工工资及社会全额“五险”（养老保险／失业险／工伤险／医疗保险（含大额）／生育险）、工会经费、保洁工具（用品）费、除雪费、服装费、管理费和税金等。服务期内，采购人不再额外支付其他费用。如遇物业服务工作量有变化，根据中标物业公司的实际服务工作量，按实际发生据实结算物业服务费。
参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
