物业管理服务
一 项目基本情况
1.服务地点：沈阳市沈北新区蒲河路91号，院内有培训中心、教学楼、行政楼、综合实训楼、学生宿舍、食堂及停车场、足球场、篮球场、拓展基地等设施。
2.服务面积：室内4.6万平米；室外7.65万平米；绿化4.35万平米。
3.服务期限：本项目服务期限为一年。
二 人员岗位设置及要求（共 102 人）
（一）项目经理（1 人）
人员要求： 60周岁以下，具有 3 年以上非住宅类物业管理经验，协调沟通能力好，责任心强，任劳任怨，品行端正。
（二） 保洁员（40人）
含保洁部长1人，由保洁员兼职，须具有2年以上相关岗位工作经验。
1.人员安排：
（1）1 号楼 4 层 5 人；
（2）2 号楼、3 号楼 4 层 5 人；
（3）4 号楼为南北两栋楼 4 层 4 人；
（4）5 号楼为行政楼 5 层 4 人；
（5）7 号楼 6 层 6 人；
（6）8 号楼 6 层 6 人；
（7）培训中心10层5人；
（8）外部保洁 5人。
2.人员要求：
（1）年龄在60周岁以下，身体健康，无重大疾病史，无可能引起重大疾病的病史，责任心强，吃苦耐劳。
（2）楼内保洁员全部为女性（35人），外部保洁员为男性（5人）。
3.工作时间：寒暑假期仅需部分工作人员留岗，全体保洁员全年平均工作时间为11个月。
（三）绿化人员（7 人）
含绿化班长 1 人，由绿化人员兼职
1.绿化面积：4.35万平方米。
2.人员要求：
（1）60 周岁以下，身体健康，无重大疾病史，无可能引起重大疾病的病史，责任心强，吃苦耐劳。
（2）绿化班长：须具有2年以上相关岗位工作经验。
3.工作时间：全年工作时间为10个月。
（四）供暖、供水及杂修（8 人）
含水暖班长 1 人，由水暖人员兼职
1.人员安排：
（1）水暖 6 人 ；（2）杂修 2 人。
2.人员要求：
男性，60 周岁以下，身体健康，无重大疾病史，无可能引起重大疾病的病史，责任心强，吃苦耐劳，须具有2年以上相关岗位工作经验。
3.工作时间：全年工作时间为12个月。水暖工 24 小时在岗,每班两人，三班倒；杂修工正常班，每周休息 1 天。
（五）电工（8 人）
含电工班长 1 人，由电工兼职
1.人员要求：
男性，60 周岁以下，身体健康，无重大疾病史，无可能引起重大疾病的病史，责任心强，吃苦耐劳，具有特种作业操作证（上岗前核验相关证明材料）（高压电、低压电均可），须具有2年以上相关岗位工作经验。
2.工作时间：全年工作时间为12个月，24小时在岗，三班倒。
（六）安全保卫、秩序维护工作（25 人）
1.人员安排：
（1）主校区：秩序维护人员 17 人（其中：秩序维护队长 1 人，秩序维护员10人，监控员 3 人，楼房值班员 3 人）。
（2）培训中心：秩序维护人员 8 人（其中：秩序维护员5人，监控员 3 人）。
2.人员要求：
（1）男性，秩序维护人员年龄在35至55周岁之间，身高 1.70 米以上，身体健康，无重大疾病史，无可能引起重大疾病的病史，无前科劣迹。
（2）高中及以上学历（上岗前核验相关证明材料），责任心强，五官端正，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。
（3）监控员须持有建（构）筑物消防员职业资格证书或消防设施操作员职业资格证书（上岗前核验相关证明材料）。
（4）秩序维护队长懂培训，从事本职工作 2 年以上。
3.工作时间：全年工作时间为12个月，24 小时在岗，三班倒。
（七）舍务管理（13 人）
1.人员安排：
（1）8 号楼一楼值班室2人，男性；
（2）7 号楼一楼值班室2人，女性；
（3）7 号楼2-3楼值班2人，女性；
（4）7 号楼六楼值班2人，女性；
（5）7 号楼男寝1-5层各1人，共5人，男性。
2.人员要求：
（1）男性7人，60 周岁以下。
（2）女性6人，55周岁以下。
（3）身体健康，无重大疾病史，无可能引起重大疾病的病史，责任心强，吃苦耐劳，具有一定的学生管理能力。
（4）工作时间：寒暑假期仅需部分工作人员留岗，4人为全年12个月，9人为全年10个月。
三 服务标准及要求
（一）保洁服务
1.院内清扫保洁工作：达到"七净"、"九无"的标准。"七净"即：场地净、路面净、路牙子净、墙根净、树根净、绿地净、污水井口净。"九无"即：无杂物、无卫生死角、无树挂、无乱堆乱放、路面无浮土、各楼无乱写乱画、无广告小招贴、楼前后无杂草、雨后路面无积水。要求：每天对院内做到"两扫一保"，即：早扫、午扫、全日保洁。
2.卫生间保洁工作：达到"八净"、"八无"的标准。"八净"即墙砖净、地砖净、便池净、尿斗净、门窗玻璃净、窗台净、洗手盆净、整容镜净。"八无"即四壁无尘、无污渍、玻璃无水渍、地面无杂物、无痰迹、手纸篓纸无落地、便池无便迹、室内无异味。
3.其他要求：
（1）地面、便池每天上、下午各拖擦一次，每天水洗一次；
（2）门窗玻璃内侧每天擦拭；
（3）墙砖每周擦拭两次，保持光洁；
（4）768个蹲位，每个蹲位摆放一个纸篓；
（5）室内 147个卫生间每周一次消毒、每天喷洒空气清新剂；
（6）228个尿斗池投放香球；
（7）每天对 117个拖布盆及 237个洗手盆的进行清理保洁；
（8）每天早上对公共地面、门外台阶湿拖、油拖，日常随时拖擦；
（9）每天早上对门厅、走廊、楼梯、扶手进行湿拖，干拖，日常随时拖擦；
（10）每天对金属门及玻璃进行擦拭，保持光洁；
（11）每天对各种摆设、指示牌、电源开关等进行擦拭；
（12）每天对 1米以下墙面进行擦拭；
（13）浴池每次使用后及时清理，更衣柜、椅保持整洁；
（14）各种需清扫的房间定期进行擦拭，地面湿拖，保持清洁；
（15）公共区域的照明节能管理；
（16）全年对学校内 1100 平方米的玻璃幕墙（内外）清洗两次。需要专业清洗团队作业部分由中标方负责委托专业清洗团队完成。
4.垃圾收集工作及要求：
（1）每天对室内外垃圾筒、进行垃圾收集、装袋，运到垃圾房；
（2）每周对垃圾筒内外水洗两次，投药消毒两次；垃圾实行袋装化。
5.冬季除、运雪工作及要求：
（1）雪后24小时内要将校区内路面清除干净；
（2）雪后48小时内要将操场跑道清除干净；
（3）雪后72小时内将各楼间内人行道的积雪清除干净。
6.所有保洁所需设备、材料及用具均由中标方承担。
（二）绿化服务
1.做好校内草坪、花坡、树木的美化工作，每年根据草坪、花坡的生长及缺损情况补种花、草种子 1-2 次，并保证绿化完好率达 98%以上；
2.要根据校园内土质特点对草坪、花坡、树木等植物进行施肥、喷药、浇水、养护、修剪。中标方须于服务期内在校内放置烧油除草机（进场时查验相关设备），当青草长到 20 厘米以上时须使用烧油除草机进行除草，保证草坪整洁、生长均衡、美观；
3.树木、植物的剪枝每年春季进行一次，其他季节根据植物自身生长情况，适当进行修剪，保持要求形状，具有观赏性；
4.负责学校绿化补植工程的实施、设计和施工；
5.负责学校节日布置和重要大赛、会议的花卉摆放；
6.负责对各施工单位绿地的监督检查工作；
7.中标方须于服务期内提供自有或租赁的绿化洒水车一台停放于校内，以供本项目随时使用，不得另作他用。（进场时查验相关设备）；
8.所有绿化设备及用具由中标方承担。
（三）供暖、供水（含杂修）服务
1.从事各种维修、勤杂零活（包括：门窗、玻璃、门锁、上下水、管道疏通、桌椅、瓷砖、大白等维修。
2.负责水泵房的维修管理工作，配合学校每年对水箱进行清理二次，并做两次水质检测工作；保证学校正常供水使用，负责学校内各楼冬季供暖维修维护。
3.负责学校室内外下水管线的疏通、清扫以及日常维护，负责化粪池及污水井、雨水井的掏运工作，保证校内所有下水管线通畅。
4.负责浴池管理及维修维护。
5.清扫、掏运及疏通工作要求：
（1）须由吸粪车每年清掏运二次，雨季随时掏运，不得满溢；
（2）清掏运不得撒落，运到指定排放场；
（3）食堂等重点区域下水管线每年至少专业清扫两次；
（4）中标方须在服务期内提供专业疏通机一台放置于校内，以供随时使用。（进场时查验相关设备）
6.负责配合学校的各种大型维修工作；
7.负责与学校维修用品相关的数据统计及上报；
8.维修工具由中标方承担，维修所需要材料费用由学校负责；
9.学校委托的空调机组及其他设备设施维护保养管理。
（四）电工服务
1.各楼电路，电力设施、设备维护、维修及日常保养工作；
2.简单的电路改造和安装工作，食堂电气设备的维修、维护工作，保障师生的工作、学习、生活的用电需求；
3.学校大型电路改造的配合工作；
4.与用电相关数据的统计及上报工作；
5.维修工具由中标方承担，维修所需要材料费用由学校负责。
（五）安全保卫、秩序维护服务
1.工作范围：信息工程学校及培训中心的大门及办公楼、教学楼、培训中心、微机室、食堂、宿舍等校园内的安全及治安、监控、消防、保卫工作；
2.服务时间：24小时值班值岗及巡逻；
3.服务标准与要求
（1）严格执行校园安全管理规定，做到人不离岗，岗不离人，准时上班，做好交接班手续；
（2）要身穿制服，仪表端庄，礼貌待人，禁止穿拖鞋。严禁酒后上班、疲劳上班或上班时打瞌睡；
（3）明确校园突发事件处理程序，沉着应对、果敢处置突发事件，灵活处理应急情况；
（4）严格履行来访人员准入、登记手续，认真盘查校门口闲杂人员，了解来校意图，细心观察其行为去向；
（5）严格执行校园24 小时执勤巡查制度，严密监视报警系统及其他监控设备；
（6）对进出校园的车辆和物品要核对检查，严禁将非教学用或生活用的危险物品和管制刀具带进校园；
（7）要了解校园周边治安情况，做好各种安全隐患的排查，维持好学校良好的教学秩序和生活秩序，保护好学校财产安全；
（8）学生节假日放学期间，维持好校门口交通秩序，做好学生疏导工作；
（9）禁止周边生活人员穿行学校，禁止小商贩进校园售卖各类商品。
（六）舍务服务
1.负责外来人员及学生出入登记；
2.负责寝室监控的，发现突发事件及时报告或及时制止；
3.负责寝室公共物品损坏情况的汇报；
4.负责学生回寝室纪律的巡视 处理违规违纪的学生；
5.负责处理和汇报突发事件；
6.负责封寝后学生的查寝及熄灯后纪律的检查。
（七）节约能源管理要求
1.中标方应成立节能管理工作领导小组对学校节能工作进行督察、管理，并明确专人负责，该小组负责全校的节能管理工作；
2.中标方的重点用能设备、系统的操作岗位的技术人员（电工、水暖工等）要具有相关专业技术能力。对用能设备进行定期巡检并做好记录；
3.建立能源消费统计台帐，并对学校的用能情况进行季度分析、年分析，并跟往年进行对比，剖析原因，制定节能规划；
4.对生活垃圾进行分类回收处理，并交由正规回收处理渠道，含有有害物质的垃圾交由有相应资质的企业进行回收处理；食堂垃圾交由有相关资质的回收机构处理；
5.中标方有义务建议学校使用节能型厨房设备、动力设备、电梯、变压器等重点耗能设备进行节能改造，通过技术手段降低学校能源消耗；
6.通过计量、巡检、数据分析等手段排查学校是否存在跑冒滴漏现象，若发现问题，有义务及时通知学校；
7.监督激励学校也成立相关节能管理小组，对全校节能工作负责，同时对中标方节能工作进行监督、激励，若物业公司未达到上述要求，学校有权利对中标方进行罚款处理，若能耗大幅度增加，学校有权利提前解除合同。
8.建立健全档案资料的收集积累、档案材料的归档分类、档案保密制度.
四 安全及其他说明
1.中标方应提供安全服务标准及方案，配备必要的安全防护设施设备，加强管理和监督，并组织安全培训。在工作中，因中标方人员自身原因造成伤亡或财物损失，由中标方负全责，与采购人无关；
2.中标方应按《劳动法》有关规定，依法为服务人员交纳保险；
3.服务人员伙食费用由中标方承担；
4.服务人员服装费用由中标方承担；
5.服务人员使用的工具、专业设备及车辆由中标方提供，所产生的维修保养及用油等费用均由中标方承担；
6.服务中出现的不可预见费用由中标方承担；
7.学校除支付合同金额外，不支付任何其它费用；
8.配合学校完成疫情常态化服务工作；
9.项目付款本着“据实结算”的原则，全年分四次付款。中标方自提供服务时起，满一个季度，按照合同约定进行一次验收，合格后结算25%款项。第四次结算前，双方对整个服务周期的服务量进行核算，如达到或超出合同约定的服务量，则正常支付最后一笔费用，如未达到要求，则按照实际发生服务量予以结算。
五 费用构成
物业管理费实行包干制，预算中的价格为含税价（以人民币为结算单位），包括员工工资及社会全额“五险”（养老保险/失业险/工伤险/医疗保险（含大额）/生育险）、工会经费、保洁工具（用品）费、除雪费、服装费、管理费、税金等，服务期内，采购人不再额外支付其他费用。
参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
