一、背景依据

根据《中共中央办公厅 国务院办公厅关于印发〈深化农村宅基地制度改革试点方案〉的通知》（厅字〔2020〕18号）要求，我市在原来农村宅基地改革试点的基础上，继续巩固试点成果，拓展试点范围，丰富试点内容，从深层次探索解决改革试点中的矛盾和问题，有序组织实施新一轮农村宅基地制度改革试点工作。

二、目标任务

作为全国第一批33个“三块地”改革试点市县之一，文昌在“三块地”改革中取得了一定成绩，制定了《文昌市农村宅基地试点管理办法》等内容，针对宅基地使用权流转明确要完善集体内部流转机制并探索盘活利用闲置宅基地和闲置住宅多种途径，但这些内容仍停留在纸面，需要更进一步地细化，建立健全农村宅基地使用权流转机制，出台宅基地使用权流转管理办法，这不仅对加快推进政策落实有重要意义，也能在培育发展宅基地流转市场，规范农村宅基地使用权流转行为，更好地激活农村存量资本，发展壮大村集体经济，促进农民增加财产性收入等方面发挥重要作用。

三、主要内容

《文昌市农村宅基地使用权流转管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）共7章20条。

第一章为总则，第一条至第五条主要规定了制定本办法的目的、依据、适用范围、农村宅基地及其使用权流转的定义和宅基地流转应遵循的原则。

第二章为农村宅基地使用权流转方式和条件，第六条和第七条主要界定了农村宅基地使用权出租、作价入股、转让、互换和赠与这五种流转方式的定义及其应具备的条件。

其中规定了农村宅基地使用权流转应同时具备以下条件：

（一）符合文昌市国土空间规划和村庄规划要求。

（二）农村宅基地使用权权属明晰。流转的农村宅基地须依法取得《不动产权证》、《集体土地使用权证》或《房屋所有权证》三证之一。

（三）农村宅基地使用权不得单独流转，必须与地上房屋一并流转。

（四）农村宅基地使用权人流转其宅基地使用权后，须在农村或城镇仍有合法住所，能保证基本居住需要。宅基地使用权人转让、出租、赠与其宅基地使用权后，不得再向集体经济组织申请宅基地。

第三章为农村宅基地使用权流转程序，第八条至第十条主要规定了办理宅基地使用权流转的程序，并针对出租、入股以及已经发生农村宅基地使用权流转行为的情况分别作了补充说明。

第四章为收益使用，第十一条至第十三条主要规定了集体收取农村宅基地使用权流转管理费标准、管理费用途以及出租、入股期间遭遇农村宅基地拆迁时土地征收补偿费的分配方式。

第五章为农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用，第十四条至第十五条主要规定了出租、入股方式流转农村宅基地后进行翻修改扩建的方式以及农村宅基地使用权承租人在流转行为约定期间对流转宅基地所享有的权益。

为鼓励盘活闲置宅基地，第十四条规定了农村闲置宅基地和闲置住宅，在充分保障农民宅基地合法权益的前提下，通过以出租、合作入股的方式，由流转双方协议可由宅基地使用权人申请原址改建、翻建、扩建，依法依规开展符合文昌市乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿等农村一二三产业融合发展。

第六章为监督管理，第十六条至第十八条主要规定了农村宅基地流转管理费用的管理以及监督方式，各职能部门职责。

第七章为附则,第十九条和第二十条分别说明了试行期间的政策标准、时间节点以及解释主体。

四、涉及范围

在文昌市行政辖区范围内的农村宅基地使用权出租、入股、转让、互换、赠与等流转管理，适用本办法。

五、执行标准

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法典》、《中共中央办公厅?国务院办公厅印发〈深化农村宅基地制度改革试点方案〉的通知》（厅字〔2020〕18号）、《海南省农村宅基地管理试点办法》、《文昌市农村宅基地试点管理办法》等相关法律法规及政策规定。自2023年8月15日起施行，有效期三年。

六、注意事项

（一）农村宅基地使用权转让范围

为进一步盘活闲置农房和闲置宅基地，《暂行办法》规定农村宅基地使用权转让范围为本村集体经济组织其他成员。

（二）农村宅基地使用权流转管理费

为进一步壮大村集体经济，《暂行办法》规定集体经济组织对在发生的宅基地使用权出租、合作入股时，由出租人（入股人）与集体经济组织协商确认缴纳农村宅基地使用权流转管理费标准，可根据文昌市农村集体住宅用地土地级别及基准地价标准，按宅基地基准地价的1%/年收取农村宅基地使用权流转管理费，出租方或入股方按流转约定年限向集体经济组织一次性缴清。

七、关键词诠释

（一）农村宅基地使用权流转

本办法所称农村宅基地使用权流转是指在限定范围、期限、用途等前提下，发生的农村宅基地使用权出租、入股、转让、互换、赠与等行为。

（二）农村宅基地使用权流转的方式有哪些

1.农村宅基地使用权出租，是指农村宅基地使用权人将其一定年限的宅基地使用权租赁给第三方使用，并获取租金。出租期限最高不得超过20年，分期缴纳转让金或租金的，由流转双方自行约定每期期限，流转协议到期后，双方可以另行约定。

2.农村宅基地使用权入股，是指农村宅基地使用权人将其宅基地使用权作价入股，按双方协议约定期限转移给第三方使用，并参与收益分红。入股期限最高不得超过20年。

3.农村宅基地使用权转让，是指农村宅基地使用权人将其宅基地使用权永久转移给本村集体经济组织其他成员，并获取转让收益。受让人应符合《文昌市农村宅基地审批管理实施方案》规定宅基地申请条件。

4.农村宅基地使用权互换，是指农村宅基地使用权人因生产生活需要，将其宅基地使用权与本集体经济组织其他成员永久互换。

5.农村宅基地使用权赠与，是指农村宅基地使用权人将其宅基地使用权无偿赠予本集体经济组织其他成员。

农村宅基地有偿使用是指《海南省农村宅基地管理试点办法》实施前，因历史原因造成的超标准占用宅基地或“一户多宅”等情况，经农户申请，村集体同意，向集体经济组织缴纳一定数额的有偿使用费，获取其超占宅基地使用权的制度。

（三）农村宅基地使用权流转程序

农村宅基地使用权流转的，按以下程序办理：

1.申请。农村宅基地使用权人必须向集体经济组织书面申请，经集体经济组织理事会成员会议（村民会议或村民户代表会议）同意后，由集体经济组织将申请流转双方的相关信息在本集体经济组织范围内公示7天，无异议的，报村民委员会审查。申请办理流转手续，提交以下材料：

（1）双方签订的《农村宅基地使用权流转协议书》；

（2）申请人身份证明（居民身份证、结婚证、户口簿）；

（3）《不动产权证》；

（4）法律法规和有关政策规定的其他材料。

2.审查。村民委员会对流转双方的资格进行审查，审查工作应在7个工作日内完成，通过审查的，将审查结果公示无异议的，上报镇人民政府备案；对于未通过审查的，须向宅基地使用权人书面告知具体原因。

3.签订流转协议。经上报镇人民政府备案后，流转双方签订《农村宅基地使用权流转协议书》。

4.转移登记。以转让、互换、赠与方式流转的，按照《海南省不动产统一登记办事指南》要求，准备宅基地使用权及房屋所有权转移登记资料，到不动产登记机构申请转移登记。

八、惠民利民举措

（一）增加村集体收入

《暂行办法》规定了集体经济组织对在发生的宅基地使用权出租、合作入股时，由出租人（入股人）与集体经济组织协商确认缴纳农村宅基地使用权流转管理费标准，农村宅基地使用权流转管理费要本着“取之于民，用之于民”的原则，主要用于成员住房保障、有偿退出回购、土地复垦、村内基础设施和公益事业建设、发展壮大集体经济等。

（二）为盘活利用闲置宅基地、农房提供了具体路径

《暂行办法》除了进一步细化规范了宅基地使用权流转的方式和办理流程。还鼓励在充分保障农民宅基地合法权益的前提下，农村闲置宅基地和闲置住宅，通过以出租、合作入股的方式，由流转双方协议可由宅基地使用权人申请原址改建、翻建、扩建，依法依规开展符合文昌市乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿等农村一二三产业融合发展。

九、新旧政策差异

《暂行办法》在《文昌市农村宅基地试点管理办法（2021年修订）》的基础上，从宅基地所有权、资格权、使用权三权分置的角度出发，进一步细化规范了宅基地使用权流转的方式和办理流程。

文昌市农业农村局

2023年9月5日

关于印发《文昌市农村宅基地使用权流转管理暂行办法》的通知