项目名称：物业管理服务（招标）

执行国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范

一、总体情况

长沙市芙蓉区紫薇路89号系原长沙市计划生育委员会1988年取得的行政划拨用地，现有市计划生育科技服务中心、市卫生健康委药具管理中心和市120急救中心（特勤值守和急救培训用房）分楼层办公。

（一）总占地面积：4111.56平方米。

（二）该建筑地上主建筑物于1992年建成。其中办公用房多层建筑物建筑面积：2735.86平方米；设备间及辅助用房多层建筑物建筑面积：3271.54平方米（减半计算建筑面积：1635.77平方米）。①有地面7层地下1层办公楼1栋。②有1层车库8间。③有保安监控值班室1间。④有临紫薇路垃圾转运房1间，变压器房1间。⑤有临紫薇路二楼办公用房4间。⑥有13间临街门面，已于2009年移交给市公共资产管理中心负责管理。

（三）绿化及室外面积：2664.25平方米。

（四）室内保洁及服务面积：817.89平方米。

（五）收发报刊杂志办公室：26间。①市120急救中心（特勤值守和急救培训用房）1间。②市卫生健康委药具管理中心7间。③市计划生育科技服务中心18间。

（六）出入口数量：4个。①2个行人出入口：南向纬二路经办公楼一楼大厅、东向紫薇路经门面。②2个车辆出入口：东向紫薇路经道闸路口、南向纬二路经道闸路口。

二、驻院单位楼层分布

（一）市计划生育科技服务中心：一楼；二（西头6间办公室）楼；四楼；七楼。

（二）市卫生健康委药具管理中心：临纬二路一楼房间一间；药具夹层仓库两层；二楼16间办公室；2间卫生间。

（三）市120急救中心（特勤值守和急救培训用房）：三楼；五楼；六楼。

三、主要设备设施

1.设监控室1间，位于东向紫薇路保安室内。

2.办公大楼东南角临紫薇路一楼变压器房1间、二楼配电房1间。

3.电梯系统：蒂森克虏伯垂直电梯一套，已使用10年。

4.有8个化粪池。

5.设捷顺车辆出入自动识别管理系统2套。

6.设停车位61个。

以上所列建筑面积和设施设备等数据仅供参考，以建筑物、设备、设施等实施情况为准。

服务时间：此次招标的总服务期限为叁年，自中标人进场之日起计算。进场时间以采购人通知为准。自进场之日起90日内为试用期。中标人应当在进场前5个工作日前来紫薇路89号做好接管前的相关准备工作

服务地点：采购人指定地点

（一）总体需求

1.中标人必须配备充足的符合条件的聘用人员，按照高标准做好紫薇路89号物业管理服务工作。同时，中标人必须具备相应条件的水电工等专业技术人员保障，对设施设备出现紧急故障时能迅速抽调专业技术人员到场处理。

2.中标人必须依照《劳动法》、《劳动合同法》等规定为聘用人员办理各种用工手续，依照长沙市政府相关规定为聘用人员购买社会劳动保险（含养老、失业、工伤、医疗保险等）。

3.中标人对聘用人员要严格政审，确保无刑事犯罪记录及失信记录等，确保政治思想可靠、身体健康；五官端正，形象好，勤奋工作，责任心强，文明礼貌，言行规范，服务意识强，自觉遵守国家法律法规以及采购人的各项规章制度，特别是保密制度。

4.中标人的聘用人员必须必备相应的工作能力，技术能力过关，并持有相应的资格证书；中标人的聘用人员应当按岗位统一着装上岗。

5.中标人应当制订服务方案、内部管理制度，方案及规章制度在实施前须报采购人审核。

6.在处理紧急、突发事件时，采购人和公安机关对中标人的聘用人员有直接指挥权。

7.中标人应当在做好本职工作的同时，向采购人提供合理化建议。

8.中标人应当配齐保洁、维修常用配件及工具。

9. ?中标人在《中标通知书》发出之日起三日内需做出书面承诺，保证有能力根据采购人的要求派出足够的服务人员提前接管本项目的物业管理服务工作，否则视为放弃中标资格。

（二）具体需求

1.管理人员

①本项目配备管理人员1名，须持有物业管理资格相关证书。

②管理人员负责统筹、统领整个紫薇路89号物业管理服务工作，做好与采购人的沟通协调工作。

2.清洁卫生

①本项目配备专业保洁人员（设主管1名）。

②保洁人员的职责是负责采购人的物业范围内卫生保洁工作，包括提供玻璃清洁服务。分别在公共区域设置保洁人员、市120急救中心设置保洁人员（包含救护车辆的清洁和消毒，具体操作要求见附表三）、市卫生健康委药具管理中心设置保洁人员、市计划生育科技服务中心设置保洁人员。

③保洁范围包括办公大楼负1-7楼的所有需要保洁的房间（见附表二）、电梯间、楼梯间、卫生间、顶楼天台；办公大楼的前坪、后院；保安监控值班室；临紫薇路垃圾转运房；临紫薇路二楼办公用房。中标人按照工作程序对清洁范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别是对大堂、卫生间等重要部位做到标准定人定点定时管理、巡查、监督，具体要求见附表三。

④中标人需要按照垃圾分类的处理标准进行垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清。

⑤中标人按照长沙市爱卫办“除四害”标准，定期杀蚊、蝇、蟑、鼠，驱蛇，做到无滋生源（费用另计）；定期进行消毒卫生。

⑥中标人根据采购人需要对地面、外墙进行打磨和养护（如中标人不具备相关资质，该项允许外包，但须提供外包方资质证明给采购人，费用另计）。

⑦中标人保持污水排放畅通，按照采购人需要，负责清理化粪池、疏通流泥井及下水道等管道（费用另计）。

⑧遇到大中型活动，中标人必须按采购人要求进行会前会后的清洁卫生。

⑨中标人负责清洁卫生中消耗的物料和工具。

⑩其他与清洁卫生有关的事项。

3.水电管理

①本项目配备持证水电工人员。投标人应当在进场之日起10个工作日内向采购人提交该电工人员《高压电工证》等电工资格证书的复印件。

②?中标人在《中标通知书》发出之日起十日内需做出书面承诺，水电工人员负责供配电设施设备的日常管理、使用、保养和一般性维修，负责高、低压供配电监控系统的操作、控制及日常维护，按照变压器、配电柜管理规范和标准进行巡查；负责给排水系统的日常管理、保养、一般性维修和急修。

③?中标人在《中标通知书》发出之日起十日内需做出书面承诺，水电工人员在工作时间内必须在岗。接到一般性维修申请，须在0.5小时内到达现场，当日内维修完毕。接到用水、用电、空调等紧急维修任务须在10分钟内到达现场处理，12小时内维修完毕。不能按上述要求到达现场或完成维修的，须及时向采购人说明原因。休息时间须保持通讯畅通，确保随叫随到。

④其他与水电工作有关的事项。

4.安全保卫

①本项目配备安保人员6名（含主管）。包括东向紫薇路保安监控值班室（含大楼巡逻）及南向纬二路办公楼一楼大厅范围。

②安保人员的职责是负责紫薇路89号大院的安全保卫工作。包括对外来访问、办事人员进行询问登记；24小时监控值班和安全巡查，确保无火灾、交通、盗窃等事故发生；做好进出车辆登记工作，指挥车辆有序停放，确保120急救车辆通行顺畅；认真履行交接班、巡查制度，大型物件进出要有记录，服从中标人紧急调度等。

③有水、火、警应急预案，每年至少组织1次及以上的演练。

④其他与安保工作有关的事项。

5.零星维修

中标人为采购人提供各类有偿物业修缮。

①范围：建筑类维修包括办公楼及其他房屋建筑类的墙面、地面、防水等维修；水电类维修包括灯具、供电供水维修、电梯等维修；办公类维修包括办公家具、电子设备、空调、门窗、钥匙等维修。

②单次维修限额：3万元。

③批量维修限额：以当年财政预算批复为限。

④?中标人在《中标通知书》发出之日起十日内需做出书面承诺，维修中发生的耗材及人工费用由采购人按照不高于市场价的标准（可参照询价标准）支付。其中，建筑类维修单次价格在1万元及以上的，采购人按最终财政评审价格支付。

6. 绿化管理

中标人做好室外绿化维护及室外绿化及园林景观日常管养，包括定期修剪、施肥、浇水、杀虫等。花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

7.物业服务管理人员具体资格要求：见附表四。

采购人对中标人上月提供的物业服务管理进行评分，并在服务当年的10月份进行汇总。若驻院三家单位给出的总平均评分在80分及以上，可以续签下一年度的物业服务管理合同；若驻院三家单位给出的总平均评分低于80分，或者中标人连续三个月的服务管理评分低于80分的，则不续签下一年度的物业服务合同。

五、其他事项说明

（一）关于食宿

采购人不提供中标人的聘用人员的住宿和就餐，且严禁在办公区域私自制作、加工食物。

监控值班室内不设置床铺，仅提供躺椅或行军床供晚班值守人员需要时使用。

（二）人员要求

①采购人的办公室是物业管理服务项目的主管部门，中标人应当坚决贯彻执行采购人主管部门的管理服务要求，聘用人员要听从采购人主管部门的指挥调动。

②中标人的聘用人员违反采购人的规章制度的，采购人有权拒绝该聘用人员继续在紫薇路89号工作，中标人必须及时更换。中标人的聘用人员在采购人的物业服务管理期间发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由中标人负责。

③中标人的工作人员资格必须符合附表四的要求。人数必须按岗位足额配备，采购人主管部门有权定期或不定期对中标人的在岗位人数进行抽查，中标人须在中抽查登记表上签字确认。中标人安排的聘用人员应当相对固定，如有更换，应当提前书面报告采购人批准。

④采购人与中标人的聘用人员没有劳动关系。中标人与聘用人员之间因劳资关系所产生的法律责任包括但不限于行政责任、民事责任等均由中标人承担。

⑤中标人应当将聘用人员名单目录及其公民身份证复印件、分工、岗位设置送采购人备案，采购人有权提出聘用或者解聘建议。

⑥中标人的管理部门应当建立健全考核制度，经常检查工作，采购人可定期或不定期开展抽查。

⑦未经允许，中标人的聘用人员不得在办公楼区域、停车坪拍照及录音录像，不得泄漏采购人干部职工的办公地点、电话、车牌等资料。

⑧中标价包含所有税费，采购人除支付服务报酬外，不承担其他任何费用，但应由采购人承担的材料费除外。在合同约定的期限内，除政府政策性调整外，服务报酬不因任何事由调整。

⑨《长沙市芙蓉区紫薇路89号物业管理服务采购用户需求书》及五个附件都是合同的组成部分，所有条款均具有法律效力。即使未载入合同，也对双方具有约束力。

六、合同期限

1.此次招标的总服务期限为叁年，自中标人进场之日起计算。进场时间以采购人通知为准。自进场之日起90日内为试用期。中标人应当在进场前5个工作日前来紫薇路89号做好接管前的相关准备工作。

2.采购人对中标人上月提供的物业服务管理进行评分，并在服务当年的10月份进行汇总。若驻院三家单位给出的总平均评分在80分及以上，可以续签下一年度的物业服务管理合同；若驻院三家单位给出的总平均评分低于80分，或者中标人连续三个月的服务管理评份低于80分的，则不续签下一年度的物业服务合同。

3.总服务期限届满，全部权利义务终止。

七、服务报酬

（一）服务报酬投标控制价

服务报酬投标控制价为￥******.00元/年。

（二）支付方式

按月转帐支付。

（三）支付程序

1.服务报酬按月支付。中标人于提供服务的次月10号前向采购人出具付款发票，采购人于收到付款发票后5个工作日内办理支付手续。

2.因采购人使用的是财政资金，前款规定的5个工作日是采购人向财政部门提出办理支付申请手续的时间（不包含政府财政部门审核的时间），采购人在规定时间内办理支付申请手续即视为已经按期支付。

八、管理措施

1.采购人的各种设备发生事故，中标人及聘用人员有过错的，应当承担相应的赔偿等责任。

2.中标人在服务期限届满没有再次中标后，怠于向采购人移交全部资料并办理交接手续超过十个工作日的，中标人须向采购人支付违约金5万元。

3.中标人有下列情况之一的，采购人有权单方解除合同外，中标人还须向采购人支付违约金2万元。若采购人仍有损失或者采购人的干部职工有损失的，有权向中标人继续追讨：

①截止试用期满，中标人聘用人员不符合本招标文件技术规格、参数与要求的约定，即包括但不限于聘用人员的人数不足、相关证件不齐、有犯罪记录，水电工未按要求及时响应等；或者试用期结束后，中标人聘用人员不符合本招标文件技术规格、参数与要求的约定，即包括但不限于聘用人员的人数不足、相关证件不齐、有犯罪记录，水电工未按要求及时响应等，经采购人催告仍不能整改，超过三次且无正当理由的。

②在服务期限内，中标人在采购人工作人员检查时拒不配合、拒不签字确认的。

③中标人自进场起90日内未按要求设立《高压电房巡查登记簿》、《保安巡逻巡查记录簿》、《车辆、行人健康（体温）情况登记表》（疫情期间）、《设备维修记录表》及《保洁工作登记簿》等记录各种设备运行、维修、维护及保安保洁等情况并送采购人管理部门审查，经采购人催告仍不能整改或者整改无效的。

④发生失窃包括监守自盗、火灾、涝灾等安全事故，造成重大损失的，经查证中标人及其聘用人员存在故意或者重大过失的。

⑤中标人未经采购人书面同意将服务管理项目的全部或大部分一并委托给第三方完成的。

⑥中标人的聘用人员因本服务管理项目闹事、上访，影响采购人的正常秩序或者声誉、形象等的。

⑦中标人的聘用人员不服从采购人主管部门管理，经采购人催告仍不能整改或者整改无效的。

⑧中标人不履行《长沙市芙蓉区紫薇路89号物业管理服务采购用户需求书》约定的义务，管理混乱、服务质量不符合要求，导致采购人不能实现物业管理规范的目的的。

4.采购人没有正当理由拒不办理或者逾期办理支付服务报酬手续，超过5个工作日不满30个工作日的，每逾期1个工作日，采购人须向中标人支付当月未支付的报酬及当月报酬0.5%的违约金。逾期超过30个工作日的，中标人除有权单方解除合同外，还有权向采购人追讨当月未支付的报酬及3万元违约金。

九、附表

（一）附表一 采购人主要设备一览表

（二）附表二 采购人办公楼需要保洁的房间分布

（三）附表三 日常卫生清洁保洁周期和标准

（四）附表四 物业服务管理人员资格要求

附表一 采购人主要设备一览表

附表二 采购人办公楼需要保洁的房间分布

附表三 日常卫生清洁保洁周期和标准

附表四 物业服务管理人员资格要求