项目概况

宁乡市行政中心第一办公区西1-4栋座落于宁乡市春城北路，原属两个院子，由四栋办公楼组成，其中西一栋、西二栋为原人社局院子，西三栋、西四栋为原公卫大楼办公楼及业务楼，两个院子相隔210m,总占地面积*****.63㎡，总建筑面积为*****.51㎡，全部为框架结构。

（一）物业基本情况

1、一办西一、西二栋办公楼占地面积*****㎡ ,总建筑面积*****㎡；绿化面积4000㎡；西一栋办公楼4层，西二栋办公楼7层 ,停车场地2980㎡、96个车位；摩托车停车棚1个200㎡,篮球场、网球场各1个,中心水景池一个；西一栋、西二栋共设有6个会议室。进驻单位中有农业局、水务局、林业局、民政局、畜牧局、供销社、扶贫办、美办等单位，上班干职工370余人。

2、一办西三、西四栋办公楼占地面积*****.63㎡，房屋建筑两栋，框架结构，建筑面积*****.51㎡。其中西三栋办公楼为7层建筑物（含地下室），建筑面积6056.15㎡，地下室有配电房、水泵房等设备用房，厨房及餐厅设在1、2楼的位置（共589㎡）；西四栋业务楼为4层建筑物，建筑面积4292.48㎡，主要是作为疾控中心、卫监所、血防站的业务用房及公共卫生服务用房。办公区内绿化面积5187.65㎡，汽车停车位156个，垃圾中转站一个。进驻单位中有卫计局、农机局、疾控中心、卫监所、血防站等单位,上班干职工310余人。

（二）主要设备设施：

1、西一、西二栋：

西一栋为步梯房，西二栋办公楼为华升富士达电梯2台7站，中央空调系统为深圳深蓝空调,风冷热泵机组合计21台,总制冷量1360KW,立式管道泵共4台,1立方钢制水箱1台,吊顶式风柜6台,卧式风柜1台,主楼各种规格功能盘管风机214台,高压电源10KV进线1路,安装1台800KVA干式变压器,高压柜5台，低压柜11台,在负一楼设置高低压配电间1个。

消防集中控制,设有1个控制室,火灾报警系统为北大青鸟产品,火灾控制报警器1台，消防栓53个,广播录放主机1台,45个消防广播,火灾显示盘10台。

给排水从花明北路管网引入,给水管DN100一根,室外给水管网形成环网,在西二栋地下室设消防水池和生活水池,总容量442立方,水泵22KW2台,37KW2台,7.5KW2台,共6台,满足所有消防用水。给排水系统包含消防水池1座,生活水池1座,水泵6台,化粪池1个,污水泵4台,水泵动力柜2台。

安全监控系统设1监控室,摄像点位20个。

2、西三、西四栋：

配电系统：高压电源10KV进线1路，安装2台干式变压器，一台容量为630KVA、型号JLP3-905-2；一台容量为800KVA、型号SCB11-800/10，GCK柜16个，其中高压柜5个。

消防系统：消防主控机，厂家：深圳市泰和安科技有限公司，型号JB-QGL-TX3016A,2台37KW喷淋消防水泵(型号Y2-200L2-2)、2台30KW消火栓水泵(型号Y2-200L2-2)），消防水池1座，楼顶消防补水箱1个（30m?）。

生活二次供水：3台1.5KW生活水泵，型号为JLP3-905-2，变频控制柜1个，不锈钢水箱1个（60m?）。

中央空调：厂家为珠海格力电器股份有限公司，制冷机LSQWRF130M/D型,风冷热泵模块主机共6台，空调冷负荷为650KW，空调热负荷为375KW;空调系统15KW水泵3台，型号YE2-160L-4,1个1t不锈钢补水水箱。

视频监控系统：采用的是纯数字的方式，前端用高清红外摄像机，后端采用NVR。摄像机主要分布在，大门口、过道、楼梯口、仓库、财务室、大厅以及电梯桥厢等公共区域。根据本项目的情况，一只设计82台半球式摄像机、12台高机红外一体化枪机、4台电梯摄像机、4台高速球机。

监控中心配置：3*3的拼接大屏、流媒体服务器、存储服务器、管理服务器、数字矩阵；

电梯：珠江富士电梯三部，其中西三栋办公楼设2台6站，西四栋业务楼设1台4站。

其他：太阳能热水系统1套，1个6t水箱；污水泵6台，其中办公楼4台，业务楼2台。

委托管理事项

1、办公房屋建筑的一般性日常维护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、地下室等。

2、公共设备、设施的运行、管理。包括：消防设备设施、监控、会议音响、电子显示屏、自动道闸等。

3、机关公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维护、维修和管理。包括办公区以内楼宇外围空地、道路、沟渠、化粪池、摩托车与小车车棚、路灯、交通标志、围墙、隐蔽工程设备设施、供排水设施、大楼室内外照明设施、高、低压配电设备、楼宇亮化设备、果皮箱、厨房设备等；高、低压配电24小时值班，严格按照电力部门的规章和要求操作。

4、监督和管理专业公司分别对网络、通讯等弱电设备及高低压配电、自来水等设备设施的专业维修、维保。

5、内部安全保卫工作。包括：机关范围内全方位安全、车辆停放与外来车辆的管理、消防系统与安全监控系统等设施设备及其他财物的安全管理，保安人员全方位巡查。

6、绿地、花木、园林等的养护、修剪与管理；公共区域、服务大厅、走廊、会议室摆花的管理（租摆花费用由采购人负责）。

7、公共环境卫生清扫和保洁垃圾的收集与清运（不含垃圾外运费）、四害灭杀。

8、所有会议室的设备管理。

9、物业档案管理与物业相关的工程图纸、设备合同、验收证明、竣工验收资料，设备的说明书、保修单、检测证明、合格证等。

10、本项目中央空调、电梯、消防、给排水设备的日常管理，办公区无直饮水系统。

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交付时间：采购人指定时间。

交付地点：采购人指定地点。

一、物业管理范围及要求

物业公司提供的服务必须达到如下标准（另有具体月考核细则）：

（一）人员配备要求

1、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法。

2、树立“用户至上、服务第一”的服务意识，有强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚实守信，优质高效地服务于采购人（业主）。

3、根据行政中心第一办公区西1－4栋区域的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，所有工作人员一律实行分类（按不同工种）管理、编号（自然号）管理，挂牌上岗，充分利用人力资源。

4、总用工人数不少于29名，其中：项目经理1人，人力资源部不少于1人，办公室、会议室设备管理不少于1人，秩序部不少于14人，工程部不少于2人，环境部不少于10人。对所有聘用人员必须依据国家相关法律法规签订劳动合同。

5、各类人员专业素质要求如下：

（1）管理人员

①项目经理：有两年或两年以上的行政机关管理经验，政治觉悟高，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。

②工程主管：需有五年或五年以上专业设备管理经验，熟悉本专业，能承担专业设备的管理、维护、维修技术指导、工程预决算与决策工作，责任心强，具有一定组织协调能力。

③其他各类管理人员：有两年或两年以上管理经验，责任心强，具有较强的组织、协调和决策能力，有丰富的本部门管理经验。能熟练应用计算机，工作认真负责，责任心强，办事有条理，有一定公文写作能力，工作严谨认真，有一定组织协调能力。

④园林绿化技工：三年或三年以上园林绿化管理经验。

（2）工作人员

①综合维修工：男性，持专业上岗证，有房屋、公共设备、设施等的维护维修经验和能力，动手能力强，业务素质高，能吃苦耐劳。年龄55周岁以下。

②消防安全监控值班员：持消防员上岗证和电工证，掌握消防知识和应急处理能力，具有一定的计算机知识，有消防监控设备设施的监测经验和能力，动手能力强，业务、身体素质好，能吃苦耐劳。年龄：男性58周岁以内，女性50周岁以内。

③音响设备管理员：有三年或三年以上以上音响设备管理经验，能独立承担音响设备功放管理、维护、调度等工作，有快速处理音响功放突发问题的能力。

④保洁工：品貌端正、身体健康，朴实肯干，经培训具有清洁工作标准操作技能。年龄：男性56周岁以内，女性55周岁以内。

⑤园林绿化技工：有三年或三年以上园林绿化管理经验。

⑥绿化工：品貌端正、身体健康，朴实肯干，经培训具有绿化种植、修剪、养护等技能。年龄：男性58周岁以内，女性55周岁以内。

⑦保安员：退伍军人或保安专业学校毕业人员优先录用，品貌端正、身体健康、品行良好，经甲方政审合格，无违法违纪记录。工作责任心强，能吃苦耐劳。高中或中专以上学历，男身高1.65米以上（含1.65米），女身高1.6米以上（含1.6米），年龄：男性58周岁以内，女性55周岁以内。

（3）员工培训：必须具有专门的员工培训机构及负责人，对上岗和在岗人员，依据合同约定的服务范围、物业项目特点、岗位特性，从工作责任范围、职业道德、操作规章进行培训，制定各部门人员岗位操作手册并人手一册。对调整的服务内容作出相应的培训，对专业技术人员进行定期培训，掌握采购人专业设备的更新情况，对更换、新增设备的功能、操作、维护知识进行专业培训。定期对员工进行考核、考试，并建立激励机制，留住优秀人才。

物业公司对员工培训及相应证件办理所产生的费用，由物业公司承担。物业公司按规定要给聘用员工购买社会保险，其费用由物业公司承担，计入物业成本（由中标人先行购买后向采购人提供购买五险人员名单、金额凭证后，由采购人在支付给中标人的物业管理费中据实拨付）。

6、一线人员最低月工资标准：不低于当地最低工资标准。

7、员工要求统一着装，员工服装按采购人要求配置，（会务服务员须配备礼仪服与工作服两套服装），其费用由物业公司负责。

（二）卫生保洁要求

1、日常保洁

范围：公共场所、建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作。

服务标准：

（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡、清洗，保证没有污渍。

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍。

（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘。

（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘。

（5）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物，灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现。

（6）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹。

（7）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理。

（8）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾。

（9）遇文明创建等重大活动开展时，中标人需无条件配合采购人搞好保洁工作。

（10）不定期进行环境消杀。

2、垃圾收集及外运要求：

要求：做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。（不含垃圾外运）

3、公共卫生间的保洁：

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。

4、每年度清理化粪池两次，每月清理物业范围内所有沟渠、窨井一次。

5、公共区域的垃圾桶保洁：定期清洗，保持干净，无污渍。

（三）绿化养护要求

1、服务内容：物业服务范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

2、服务标准：

（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率95％，草坪纯度95％。

（四）安全保卫要求

1、服务内容：负责进出的车辆秩序维护；门岗出入物品的检查登记；负责大楼内部广场巡逻及办公大楼的夜间守护；电视监控室值班；防火、防盗等报警、消防监控设备的运行管理；公共秩序的维护，治安、防火防盗及其它突发事件处理等。

2、服务标准：

（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫及电视监控室24小时值班。

（2）严格查询，杜绝闲杂人员进入办公大楼，环境秩序良好。

（3）维护和保证防火、防盗等报警、监控设备的正常运行。

（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全隐患，迅速有效处理突发事件；无因管理责任引发的治安刑事案件。

（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全。

（6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件。

（7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部位，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

（五）设备、设施维保要求

1、给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、新风管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水池保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行捡查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

2、供电系统设备管理维护

服务内容：对物业服务范围内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。加强临时用电管理。

服务标准：每天对供电范围内的电气设备进行巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度；供电运行和维修人员必须持证上岗；在检修和改造操作中实行悬挂安全警示牌、现场监护人制度，杜绝责任事故发生。建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100％；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全；避雷系统每年遥测一次。

3、消防系统设备管理维护

定期对消防系统和设施进行检查，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

4、消防设施的检查要求：

每月检查一次，做好记录，及时报修。

5、房屋门窗管理维护：

服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100％。

8、各类急修不超过10分钟到场；小修原则上不超过两小时完成。

9、协助做好节能降耗工作。

（六）会议设备管理要求

1、会前对会议室音响设备进行检查，确认会议室音响、灯具、空调等设备的完好，发现问题及时报告、及时修理。

2、对音响、投影、视频等设备的使用进行专业培训，按正确程序操作。

3、严格遵守保密纪律，不询问、不议论、不外传重要会议内容，不擅自带无关人员进入会场。

二、其他约定事项

1、物业服务公司应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生。为了保证本项目的服务质量及保密要求，投标人须在商务技术文件中提供保证服务质量及保密要求的承诺，并由法定代表人亲笔签字并加盖单位公章，否则视为无效投标。

2、所有工作必须有台账记录。

3、物业服务食宿安排情况：食宿自理。采购人免费提供2间办公室，2间员工宿舍；其水电费由使用方承担。

4、水、电、照明等设备设施的维护与维修：单项工程、单个元器件400元以下(含400元)的维修由物业公司负责（费用由采购人和中标人共同确认后，由中标人承担）。

5、物业服务公司聘用的保安人员要相对稳定。聘用时须与采购人共同审核其资质及相关条件，新聘人员必须报采购人备案。

6、中标人不得对本物业整体或分项对外承包，如发现以上情况，立即终止合同。

1、本项目按照《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》（长财采购[2016]6号）文件的相关规定进行验收。

2、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由成交人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。

1、服务期限：1年，具体时间以合同约定为准。

2、结算方法

（1）付款人：湖南省宁乡市城市运营发展有限公司 。

（2）付款方式：依据考核结果按照先服务后付款的方式按月付款，具体内容以合同约定为准。

3、其他事项

（1）首次签订合同后，中标人在采购人规定时间内必须进场。

（2）中标人对员工培训及相应证件办理所产生的费用，由中标人承担。中标人按规定要给聘用员工购买社会保险（生育保险、养老保险、工伤保险、失业保险、医疗保险），其费用由中标人承担，计入物业成本。

（3）中标人所属工作人员的安全及其他一切意外风险与劳动纠纷由中标人承担，采购人概不负责。

（4）为保证物业管理工作的连续性，便于工作的顺利开展，中标人必须在双向选择的基础上优先对原中标人工作人员培训录用。

（5）对物业管理工作进行日督查、周点评、月考核，对差错事故及达不到要求的情况将根据合同及考核细则进行处理。

①每个月对照考核细则对物业公司进行月考核，考核得分在95分及以上的全额支付物管费。低于95分的，以95分为基数，每差一个百分点扣除本月应付物管费的一个百分点；

②物业管理人员本身对行政中心一办东1－4栋财产造成的直接损失，由物业管理公司全额赔偿。

4、本项目报价包含招标范围确定需要的员工工资费用、福利费用、防寒降温、加班费用、合理利润费用、服装费用、办公费用、通讯费用、消耗品费用、设备和耐耗品折旧费用、工具费用、公共设施零星维修费、排污处理、各种税费、社会保险（养老、医疗、工伤、失业、生育保险）等所有费用，不得另行计取其他费用。如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

5、投标人可自行踏勘现场，现场踏勘的费用及安全由各潜在供应商自行负责。风险由潜在供应商自行承担。

6、未尽事宜按国家相关规定及行业标准执行。

7、采购人如有补充事项，双方可在签订合同时自行约定。

8、中标人在领取中标通知书时，须递交叁份（不分正副本）与电子投标文件内容一致的胶装完好的投标文件纸质版和两份投标文件电子版（U盘或光盘）给采购人存档，否则不予办理相关手续。

9、本项目评分标准要求提供的证明材料原件在中标结果公示后3个工作日内交采购人核验，未按要求提供或与投标文件中提供的不一致或提供虚假资料的，取消其中标资格（★）。

10、投标人提供虚假证明材料谋取中标或者不能履约的，上报相关主管部门处理。