河口区河龙小区物业服务采购项目需求公示

河口区河龙小区物业服务采购项目

需求公示

采购单位：东营市河口区河龙小区首届业主委员会

采购代理机构：东营佳正工程管理服务有限公司

项目名称：河口区河龙小区物业服务采购项目

编制时间：2023年10月12日

一、项目概况及预算情况

河口区河龙小区物业服务采购项目。本项目共分1个包，计划投资约0.78元/月/平方米。

二、采购标的具体情况：

1、采购内容、数量及单项预算安排：河口区河龙小区物业服务采购项目。本项目共分1个包，计划投资约0.78元/月/平方米。

2、采购标的的服务内容和标准：详见附件。

3、需满足的质量、安全、技术规格、物理特性等要求：合格，具体内容详见附件。

4、需满足的采购政策要求：执行国家相关政策标准，支持本国产品、促进中小企业发展、节约能源、保护环境、扶持监狱企业及残疾人企业等政府采购政策。

5、项目交付或者实施的时间和地点:详见附件。

6、需满足的服务标准、期限、效率等要求：服务期限：五年。

7、项目售后服务及验收标准：符合相关规范，详见磋商文件，满足采购人要求标准。

三、论证意见

无

四、公示时间

本项目采购需求公示期限为3天：自2023年10月12日起，至2023年10月14日止。

五、意见反馈方式

本项目采购需求方案公示期间接受社会公众及潜在供应商的监督。

请遵循客观、公正的原则，对本项目需求方案提出意见或者建议，并请于2023年10月15日前将书面意见反馈至采购人或者采购代理机构，采购人或者采购代理机构应当于公示期满5个工作日内予以处理。

采购人或者采购代理机构未在规定时间内处理或者对处理意见不满意的，异议供应商可就有关问题通过采购文件向采购人或者采购代理机构提出质疑。

六、项目联系方式

1.采购人：东营市河口区河龙小区首届业主委员会

联系人：黄主任

联系方式：137*****336

2.采购代理机构：东营佳正工程管理服务有限公司

联系人：王先生

联系方式：156*****111

东营佳正工程管理服务有限公司

2023年10月12日

附件：

河口区河龙小区物业服务采购项目

服务要求

一、基本要求

（一）服务机构：

（1）配备满足物业服务需要的设施设备；

（2）在小区内应实行“三公开”，即：公开物业服务价格、标准和内容，投诉渠道和方式，公共部位收益等内容。提供特约服务的，应公示特约服务项目、服务流程及收费标准等；

（3）有服务人员为业主或物业使用人提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务。

（4）居委会、业主委员会为物业服务机构提供相应的服务场所。

（二）服务人员：

（1）具有良好的职业道德。

（2）物业服务人员按照国家有关规定取得职业资格证书或岗位证书。

（3）进驻物业服务区域后，物业服务企业应针对实际情况对所有上岗人员进行岗前培训，合格后上岗。

（4）统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁；服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话。

（5）定期参加法律法规、专业技能、安全等相应的培训。

（三）规章制度：

（1）物业服务方案。

（2）岗位职责、工作流程及服务规范。

（3）内部管理制度，如财务管理制度、节能管理制度等。

（四）财务管理

（1）物业服务费和其它费用收支应符合《山东省物业管理条例》《山东省物业服务收费管理办法》《东营市物业管理办法》等相关要求。

（2）收费项目及标准应按合同约定执行。

（3）为业主或物业使用人提供的特约服务应按双方约定收费并单独结算。

（4）规范操作，账目清晰。

（五）档案管理

1.基本要求

物业服务企业应建立和完善档案管理制度，做到档案、记录等内容完整、准确，及时对文件资料和记录进行归档保存。

2.技术档案

竣工验收应由相对应主管部门的施工方、监管方等出具的施工质量验收报告，后由居委会、业主委员会、物业服务机构等认可，留存复印件与物业服务企业。

（1）工程竣工验收档案。

（2）项目竣工综合验收档案。

（3）物业承接查验档案。

（4）其它相关资料。

3.日常档案

（1）设施设备管理档案。

（2）装饰装修管理档案。

（3）业主或物业使用人档案。

（4）物业服务日常管理文件、记录。

（5）公共秩序维护与管理档案；

（6）应急事件处理档案。

（7）处理投诉档案。

（8）文明创建档案资料。

（9）其它相关资料。

（六）生活垃圾分类管理

（1）在物业服务区内做好日常生活垃圾分类的宣传与引导。

（2）保障小区内各生活垃圾分类设施的完好与整洁。

（3）对违反生活垃圾分类要求的行为进行劝阻和制止。

（七）消防管理

1.消防安全职责

（1）制定消防安全管理制度，明确消防安全责任，确定物业服务企业消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人管理、维护消防设施和器材。

（2）制定符合本小区实际情况的灭火疏散预案，每年业主进行以“扑救初起火灾、逃生自救”为内容的消防演练；通过利用消防宣传设施普及消防安全知识。

（3）工作人员应参加消防培训，具备检查消除火灾隐患、组织扑救初起火灾、组织人员疏散逃生和消防宣传教育的能力。

（4）建立消防档案，存档备查。

（5）其他依法履行的消防安全职责。

2.普通消防安全防范服务应对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，并符合以下要求：

（1）与建设单位交接时，确保消防技术资料齐全，消防设施运行正常，消防器材、消防宣传设施、消防设施警示标识配备符合要求且完好有效。

（2）保持疏散通道、安全出口、消防通道畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，在消防车道设置禁止占用的明显标志。

（3）定期进行防火巡查、防火检查，每周至少进行１次防火巡查，每季度进行１次防火检查，及时消除火灾隐患；巡查、检查应做记录，由检查人及主管人员签字，存档备查；应对住宅小区中的商业服务区域加强管理，增加巡查频次，业主或物业使用人应配合物业服务企业的管理工作。

（4）水泵房、风机房、配电室等消防安全重点部位由专人每日巡查。

（5）确保管理区域内的共用消防设施运行正常，器材完好有效，如有故障、损坏，及时维修更换；消防泵每月启动一次并做记录，每年保养一次，保证其运行正常；消防栓每月巡查一次，保持消防栓箱内各种配件完好；每半年检查一次消防龙带、阀杆处加注润滑油并做一次放水检查；每月检查一次灭火器，如失效立即更新或充压；不得擅自停用自动消防设施。（注：小区消防栓目前尚未安装完成，完成后根据上述要求执行。）

（6）发现违法行为应及时纠正，当事人拒不纠正的，应立即报告当地公安派出所。

二、综合管理服务：

1.及时公示物业服务内容。

2.承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3.客户服务接待场所工作时间不少于 8 小时，其它时间设置值班人员；设置并公示 24 小时服务电话。

4.24 小时受理业主或物业使用人报修，一般修理 3 日内完成（预约除外）。

5.对业主或物业使用人的投诉在 3 日内答复处理。居民突发性问题2小时内到场，及时解决，对不能解决的问题做好解释工作，面对面做到热情、全面、贴心服务。

6.实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布１次服务资金的收支情况。

7.每年开展１次社区文化活动。

8.每年的沟通面不低于小区常住户的 60%，每年至少１次征询业主对物业服务的意见，满意率达 70%以上；对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达 85%，处理率达80%以上。

9、小区内道路≤1平方米的零星损坏，由物业公司负责维修。

三、房屋管理与公共部位维修养护服务

（一）房屋管理

1.制定完善房屋管理规定、维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。

2.每年第四季度制定下一年度维修养护计划。

3.小区主要路口设有路标、幢、单元（门）、户门标号标志明显。

4.定期对房屋外观、外墙面砖、涂料等装饰材料进行巡视，发现脱落的及时编制维修计划，并按照相关规定安排专项维修。

5.楼梯、扶手、公共门窗等共有部位及设施牢固、无裂缝、无破损，使用安全。

6.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。

7.对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。

（二）巡查和维修养护

1.巡查。物业服务企业应根据小区实际建设情况，做好下列房屋维护巡查工作并做好记录：

（1）每年１次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定。

（2）每年检查１次墙体、墙面、顶棚、楼梯及扶手、楼板、地面砖、屋面保温隔热层及防水层、散水坡、雨檐台、连廊。

（3）每季巡查１次小区各标识。

（4）每月全面检查１次公共门窗。

（5）每月巡查１次路面、侧石、窨井盖、围墙、休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施、儿童乐园等。

2.维修服务。

（1）属于物业服务费用中支出的维修项目应在３日内组织修复；需要动用住宅专项维修资金的，根据河口区住宅专项维修资金相关使用程序、办法，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，协调、落实维修。

（2）物业共用部位（合同另行约定除外），共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。业主没有专项维修资金的，相关业主应当共同承担维修责任。

（3）其它需要乙方正常维护公共部位及共用设施设备的使用、运行、管理、维护的相关事项。

（三）装饰装修管理

1.受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。

2.发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻、制止，拒不改正的，报告业主委员会和有关部门。

3.装饰装修结束后进行检查，对违反装饰装修管理服务协议的按照约定处理。

4.委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在 3-5 日内清运。

四、共有设施设备运行管理维护服务

（一）公共照明

1.小区内道路、楼道照明每月巡查 1 次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。由此产生的电费由乙方负责缴纳。

2.保持公共照明灯具清洁，院落照明灯按时开启，亮灯率90%以上，满足使用要求。

3.公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年 1 次，保证工作正常，无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形，完好率85%以上。

（二）雨污水排放

1.公共污水管道每年检查 1 次，视情况进行清通，排水畅通。

2.雨水管道、化粪池等部位每半年检查 1 次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。

3.污水泵每月检查试验 1 次，每年保养 1 次，定期对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。

4.雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。

5.不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨、污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。

（三）安全防范设施设备

根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列工作：

1.监控系统：

（1）设施设备正常运转，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰。

（2）按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像、摄像等设备进行检修保养。

（3）设备出现故障，及时修复。

2.门禁系统：

（1）每季度巡视 1 次，保证系统工作正常。

（2）每年检查保养门锁、对讲主机。

3.电子巡更：

（1）定期调试保养，保证正常运行。

（2）保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询，巡更违规记录提示功能正常。

（四）防雷接地系统

1.每年对避雷装置进行 2 次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。

2.配合检测机构对避雷接地设施进行维护管理和定期检测，保证其性能符合国家规定。

五、协助公共秩序维护服务

（一）人员要求

1.有专职公共秩序维护人员，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。

2.有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、安防器械和设备。

3.配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

（二）门岗

1.建立健全值班、巡逻制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。

2.值班电话畅通，接听及时。

3.主出入口 24 小时值班，其中立岗不少于2 小时。

4.对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。

5.加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。

6.保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。

7.如遇疫情防控等重大紧急事项，应服从社区安排，设临时门岗，并按要求落实应急职守。

（三）巡逻

1.制定巡查方案，每3小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。

2.巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。

（四）车辆管理

1.按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。

2.按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。

3.车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。

4.电动车禁止在楼道内停放，非机动车有序停放。

（五）监控

1.设有监控室的应有专人 24 小时值班，交接班记录规范、详实。

2.监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应按规定及时赶到现场进行处理。

3.监控的录像资料按实际情况留存，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

（六）紧急事故防范

1.对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人；事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。

2.对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告相关部门，并协助其实施维修。

六、保洁服务

（一）楼内保洁

1.电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁 1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁 1次，不锈钢部位每月用保养剂保养 1 次，保持干净、整洁;楼层通道和电梯前厅，每日清洁 1次，每周湿拖 1 次;楼梯台阶每周清洁 1次，每月湿拖 1 次

2.楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每 2 周清洁1 次，栏杆每月清洁 1次。

3.天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季清洁 1 次4.楼内共用门窗玻璃，每季擦拭 1 次，目视干净。

（二）外围保洁

1.道路每日保洁 1 次，目视无明显杂物、污迹和积水，雨雪天气保持主要道路通畅，方便出行。

2.绿化带每 3 日保洁 1 次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。

3.水景开放期内，定期清洁，水面无明显漂浮物。

4.休闲、娱乐、健身设施每周擦拭 1 次，设施表面干净，地面无杂物。

5.3 米以下庭院灯、草坪灯目视干净。

6.标识、宣传牌、信报箱、景观小品目视干净。

7.天台、明沟、上人屋面无垃圾堆放，排水顺畅。

（三）车库、车棚

1.地面每周清洁 1 次，保持空气流通，地面无明显杂物、垃圾、积水。

2.天花板、墙面每半年清洁 1 次，无蜘蛛网。

3.门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每季清洁１次。

（四）垃圾收集与处理

1.垃圾桶布局合理，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。

2.建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放。

3. 垃圾桶每日清洁 1 次，无污渍。垃圾桶每年 5 月-10 月每周清洗 1 次；

（五）卫生消杀

蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀 1 次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每半年进行 1 次，无明显鼠迹。

七、绿化服务

1.对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果。

2.定期清除绿地杂草、杂物。

3.对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新，存活率达到90%，土地无明显裸露。

4.适时进行防冻保暖；定期喷洒药物，预防病虫害。

5.树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。

6.绿化浇水保障春季返青水、冬季封冻水2次浇灌，其他季节根据情况适时浇水；

八、物业服务常规收费

1、物业收费标准按建筑面积，预算每月每平方米0.78 元收取。

2、甲方或业主终止物业时，须交清终止之前的物业管理服务及相关费用。

3、交纳费用时间：物业服务费用按（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月25日前履行交纳本季度物业管理费。物业公司与业主或物业使用人另有约定的从其约定。

4、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

5、空置房屋。由乙方按照物业服务收费标准适当减收。业主和乙方按照如下程序办理空置手续：符合空置房(不低于6个月)优惠政策的业主携带身份证到物业办公室填写申请，乙方根据业主申请空置物业时间办理空置手续，按正常标准的60%收取；因业主原因空置房屋，未事前本人到物业公司申请空置房优惠的，由业主全额缴纳物业服务费。

九、物业服务其它收费

在物业管理区域内，单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，按照乙方的公示维修服务费用标准进行收费或另行协商。

十、物业的使用与维护

1、乙方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，并报居委会、业委会备案。

乙方根据规章制度提供管理服务时，居委会、业委会、业主和物业使用人应给予必要配合。

2、乙方可采取规劝、限期整改 、限制服务等必要措施，制止业主、物业使用人违反物业管理规章制度的行为。

3、乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受居委会、业委会、业主和物业使用人的监督。

4、因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主的同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

**N项服务：

1、按季从物业公司实际收取的物业管理费的1%比例提取。乙方每季的第三个月15日之前将本季业委会活动经费交入甲方指定账户。

2、接管小区后全部清污一次，每年必须保证整体疏通一次。随后，雨水管道、化粪池等部位每半年检查 1 次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。

3、一个月内将小区栅栏全部补齐，出现缺漏时，及时维修。

4、补齐小区监控，必须保证小区监全部可以正常使用，出现损坏时及时维修。

5、对小区道路、花砖破损、下水道井盖下陷等问题及时进行修补。

6、给小区内安装休闲座椅30处。

7、每年参加社区活动不少于3次。

8、为小区老人、小孩提供免费接送：配备4轮巡逻车1辆，在小区内遇见老人、小孩携带货物不方便时、特殊天气时、发现有较重货物时，及时给与帮助接送。