（沈阳市机关事务管理局物业管理服务）招标公告
项目概况
沈阳市机关事务管理局物业管理服务招标项目的潜在供应商应在线上获取招标文件,并于2023年11月14日 09时00分（北京时间）前递交投标文件。
一、项目基本情况
项目名称：沈阳市机关事务管理局物业管理服务
包组编号：001
预算金额（元）：6,246,600.00
最高限价（元）：6,246,600
采购需求：
包 组 号：001
包组名称：环保大厦C座物业管理服务
一、项目基本情况
（一）服务地点：沈阳市浑南新区全运三路98号C座。
（二）服务面积：建筑面积：*****.6平方米；庭院面积：2000平方米；绿化面积：200平方米。
（三）就餐人数：约400人。
二、服务范围
（一）建筑的维修、养护服务
建筑系指庭院围墙内的所有建筑物、构筑物及市政公共设施。具体包括：屋面、外墙面、承重墙体、楼面、楼梯间、走廊通道、电梯厅、门厅、自动转门、大堂、办公、接待、餐厅、会议区域等以及公共附属建筑物和构筑物（包括但不限于广场、道路、地上和地下停车场、室外上下水及各类管道、窨井等部位）。
（二）工程维修、设施、设备的维修、养护、运行服务
1、空调、通风及采暖系统：新风机组、风机盘管、空调水系统及配电、水泵等附属设备等。协调、配合专业单位开展安全检查、全面检修、升级改造等。
2、供电系统：变压器、高、低压配电、二次配电、墙壁配电、其它各要素设备配电、不间断电源等设备及所有线路，高压线路自高压入户至用户端。协调、配合专业单位开展安全检查、全面检修、升级改造等。
3、给排水系统：浴室、饮用水水质监测、设备维护及管理；热交换器设备等维护、运行和管理；给水、排水系统、卫生洁具等维护管理。协调、配合专业单位开展安全检查、全面检修、升级改造等。
4、消防系统：物业项目区域内消防管线、喷淋、各类报警器、安装通道指示灯等消防系统部件。协调、配合专业单位开展安全检查、全面检修、升级改造等。
5、音响、多媒体设备：各会议室音响及多媒体系统的使用、维护等管理。
6、照明系统：照明设备、电路、景观灯、应急照明设备的管理、维护等。
7、避雷设施：建筑物避雷设施常规检查和使用管理，配合专业机构开展检修、保养。
8、燃气系统：燃气管线、阀门、燃气附属设施的日常检查、维护等，协调、配合燃气管理部门开展燃气安全检查、维修、改造等。
9、其它维修及管理：办公家具、门、窗、电动门、电器设备等维修管理，电梯使用管理。
10、节能降耗工作。
11、设备维修物资物料、工具及设备的管理。
12、委托维护管理的其它设备。
（三）卫生保洁、绿化服务
1、办公区、活动室、运动场馆及健身器材、档案室、各类机房、会议室、接待室、公共部位及庭院的全天候卫生清洁。
2、服务区域内窗帘、及低区窗户的定期清洁、清洗。
3、每日垃圾的分类收集及清运。
4、冬季庭院内除雪。
5、庭院内绿化、养护。
6、每季度至少对整体建筑物范围内及庭院进行防疫消杀一次，如遇特殊情况随时处理。
7、根据采购人要求对机关节日氛围进行布置。包含但不限于元旦、春节、五一、端午、中秋、国庆等节日期间，包括花卉、国旗、彩旗、灯笼、横幅等装饰的制作、悬挂、摆放、拆除工作。
8、重大会议、活动氛围按采购人要求布置。
9、委托保洁、绿化的其它内容。
（四）秩序维护、消防服务
1、全天候负责集中办公区内公共区域的巡逻、值班、执勤，及值班室的安全值守与接待。
2、提供全天候门禁管理和安全巡查，纠正违规行为，排除不安全因素，维护机关正常办公秩序。
3、提供外来人员接待、登记、联络及引导服务，做好值班室的管理与安检服务。
4、对出、入院车辆进行查验、疏导；对停车场车辆进行管理；对出入库车辆进行登记管理。
5、执行公安机关和保卫部门关于物业管理服务区域范围内的安全保卫工作方针、政策、制度和有关条例。制定或完善各类应急预案、监控管理制度，并报备采购人审查。
6、处理各类突发应急事件，协助采购人及公安机关处理服务区域内各类违法案件。
7、负责采购人重大活动、会务以及来访领导、贵宾的安全保卫工作，维护重大活动、集会秩序，确保领导、贵宾的安全和活动的顺利进行。根据要求做好活动或会务期间的服务工作。
8、制定或完善消防管理制度，对集中办公区的消防设施进行巡查，妥善处置各类消防报警和隐患，发现问题及时上报，做好档案管理。
9、每半年开展1次消防应急演练或防灾演习，并报采购人备案。
10、委托安全、秩序维护的其它内容。
（五）客服及会务接待
1、提供会务服务。包括但不限于会议的会前准备、会场布置、会议材料装订分发、会中茶水服务、会后清洁消毒服务。
2、更换采购人指定的办公室、会议室饮用水。
3、组织订阅、接收、分发、登记和传递报刊、信件。
4、受理投诉及各类设备报修、接待，服务、设立值班专线。
5、提供采购人需要的其它临时专项服务。
（六）食堂服务
1、全年提供早、中餐饮服务。
2、根据采购人提供的场地条件，定期创新风味档口菜品，并定期完成美食周推广工作。
3、提供重要公务接待、各类应急任务的用餐保障。
4、制定科学、合理营养搭配食谱，根据季节变化菜式进行推陈出新金额营养搭配。
5、做好成本核算，做到日清、周结、月核算；负责物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。
6、完成食品的制做、加工、出品、服务、厨杂（切配、清洗）等工作。
7、做好厨房餐具用具的清洗、消毒服务管理及食堂用餐区内外坏境卫生的清洁保障工作。
8、做好食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理。
9、落实食堂食品卫生安全责任，负责食堂餐饮责任险，建立岗位责任制及相关工作台账。
10、确保各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备，安全使用。
11、做好采购人交办的其它工作任务。
（七）平台运行服务
1、安排专人做好后勤管理及服务保障平台的日常运行，及时处理线上报修、来访预约、会议保障、餐饮服务等平台预约事项。
2、做好平台硬件设施的日常维护工作，协助有关单位做好平台软件的日常维护工作。
3、做好采购人交办的其它工作任务。
（八）其它事项
1、办公家具、运动器械、设施设备、绿植等搬运、安置以及采购人交办的其它临时性事项。
2、将“厉行节约、反对浪费”工作贯穿到物业服务保障的各个方面，把“坚决制止浪费”要求落实到整个工作流程中。
三、服务要求
（一）建筑结构管理要求
对建筑物做到经常性检查和维护，对于公共部位的结构、设施如发现有损坏应及时予以修补完善；维护本项目的建筑结构（包括造型和色彩）不被擅自改变或破坏，以维护建筑风格和结构安全。
（二）建筑、公共设施的维修、养护管理总体要求
1、档案资料齐全，分类成册、管理完善、查阅方便，服务期满时将服务期间产生的全部档案，无条件移交采购人。
2、建立工作时间值班制度、设立服务电话，接受业主报修、投诉等信息，并及时处理，有制度和记录。
3、建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率100%、返修率不高于1%。
4、公用设施完好、无随意改变用途；发现缺损3日内修补完毕。
5、建筑及院区内设施、设备、物品等如发现损坏或丢失应立即上报给采购人。
（三）设施设备维护管理质量要求
1、设施设备维护管理总体要求
（1）保证采暖、制冷、给排水、污水处理、变配电、照明、通风、消防、安保监视等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，及时处理投诉，以保证设备始终处于正常运转状态。
（2）制订各系统设备的中长期保养维修计划，严格按计划执行，将设备管理纳入以维护为主的良性轨道；长期计划中应包括对设备的重置更新。
（3）合理使用能源，采取一切可能的节能措施，努力将本物业项目的能耗降到最低点，以减轻采购人负担，优化生态环境。
（4）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
（5）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。
（6）配备所需专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。
（7）设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
2、供电系统
（1）保证正常供电，变电所24小时值班，并按制度规定进行巡视做好记录。
（2）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
（3）保证双路电源正常运行，如遇紧急停电换路倒闸切换时间不超过5分钟。
3、给排水系统
（1）设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。
（2）按规定对饮用水蓄水池设施设备进行清洁、消毒，保证饮用水达到行业规定的标准；操作人员健康合格证齐全；水箱、水池清洁卫生，无二次污染；饮用水各项指标符合有关行业规定标准。
（3）排水系统通畅，楼宇地下区域（包括但不限于设备间、车库）无积水、浸泡。
（4）遇有故障，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
（5）制定故障应急处理方案。
4、空调系统
（1）空调系统运行正常，噪音不超标，无严重滴漏水现象。
（2）空调系统出现运行故障后，维修人员及时到达现场维修并做好记录。
（3）制定空调系统发生故障应急处理方案。
（4）冬季室内温度不得低于18℃，夏季室内温度不高于26℃。
5、供暖系统
（1）换热设备完好，运行正常。
（2）管道、阀门及附属设施无跑冒滴漏现象及故障隐患。
6、弱电系统
（1）按工作标准规定时间排除故障，接到故障报修10分钟内到现场，保证各弱电系统正常工作。电话、计算机终端接到报修应及时到达现场，在规定的时限内完成维修工作，确保采购人工作不受影响。定时巡视检查各通讯机房、网络机房等弱电设备间及各区域弱电管线，填写巡查记录，发现故障及时维修，保证其处于完好状态，能够随时开通；重要会议，按采购人要求提前做好准备工作，并保障会议顺利进行。
（四）保洁、绿化、防疫消杀管理要求
卫生保洁、绿化、防疫消杀管理制度详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准及作业频度操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。办公区域及庭院花卉按要求摆放；花草树木规范化管理。
1、保洁设施完备并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护（地面每月至少一次机械清洗养护）；确保表面光洁、无污渍。
2、本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁，有专人监督检查。
3、办公区域实行早8:00时前保洁；运动场馆、健身器材等服务保障区域实行用后即时保洁、消毒；会客室、会议室实行用后即时保洁；卫生间、电梯轿厢及其它公共部位实行工作日全天候保洁；地下停车场结合实际清洁；对园区楼体立面、道路、绿化、街设家具、生活垃圾处理等进行全方位保洁。
4、无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。
5、绿地无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。
6、花草树木长势良好、修剪整齐美观、无病虫害、草坪无杂草、无折损现象。
7、加强保洁服务精细化管理，对集中办公区进行网格化管理，常态推进办公区“洁化、绿化、序化、亮化”工作。
8、制定消杀工作计划。消杀工作计划应包括消杀对象、消杀区域、消杀方式与药物配比、消杀时间等。按有关要求规定消杀频次，在夏季老鼠频繁期和发现消杀效果不好时增加频次。
9、协助采购人开展疫情防控、自然灾害等突发事件的应急处理。
（五）秩序维护、消防管理要求
1、24小时门禁管理：实行24小时值班及巡逻制度，秩序维护人员熟悉大楼环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。礼貌接待和疏导访客等，按采购人有关规定，并对相关人员的人身安全负担合理的保障义务；制止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等；对蓄意闹事者坚决劝阻，确保良好的办公秩序，使门禁成为本物业项目的安全屏障和文明窗口。积极对外来人员进行疏导，方法措施得当，确保接访、接待、办公等区域秩序良好。
2、24小时巡查管理：结合大楼特点，制定安全防范措施，在接到任何部位报警后必须5分钟内到达现场。制定合理的巡查路线和巡查频度，巡查以安全保卫为主，纠正违规行为，排除不安全因素，同时兼顾设备运行和环境卫生状况。
3、负责大厦的消防安全及管理工作。制定详细消防设施的检查计划及预案，按计划实施落实，保证无火灾及安全隐患；明确各区域防火责任人；检查消防疏散示意图、照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；配合消防部门的检查与整改工作。熟悉消防设备及报警设施，并能及时制止各种违反安全规定的行为并能及时处理各种问题。组织开展消防法规及消防知识的宣传教育。
4、工作时间投诉受理：设立服务、投诉专线电话，认真记录电话内容和处理情况，及时处理投诉问题，并建立信息反馈制度。
5、停车场、库管理：进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。登记出入库车辆；定期检查停放车辆；外来车辆的疏导、指挥车辆停放；防止危险品和可疑人员进入车库。地下停车场管理严格，外来车辆不得擅自入内，出入有登记。
6、处理各类突发事件：制订针对采购人特点的突发事件应急处理方案，制订对火灾、盗窃、意外治安事件、骚扰采购人秩序、重大设备事故和自然灾害的应急处理方案，并作必要演习。一旦发生案情时，即予果断、及时、妥善地加以处置，努力将损失和影响降至最低点。
（六）会务和客服管理要求
1、受理会议预定工作，会前需在公务通道设立接待岗和接待人员，会务服务文明、规范、准时，负责来宾引导、登记及与有关部门的联络。
2、按照采购人的要求，在会前做好准备工作，包括：立岗，接待引导，电梯控制，引导标志设置，会议室温度控制，通风，灯光，会标悬挂，会议期间会务服务。
3、饮用水及时更换、摆放。
4、组织报刊订阅、接收和分发及信件的传递，特快专递等做好登记，急件立即处理，所有信件、报刊分发到各部门并做到准确、保密、及时、无丢失。
5、负责各类设备、设施的报修电话。及时派员到现场进行维修和处置，定期汇总和反馈维修结果。
6、提供采购人需要的其它临时服务。
（七）食堂管理要求
1、对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。
2、制订安全生产责任制度，防止安全生产事故发生。
3、厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。
4、所有服务人员均应身体健康，无传染病及其它疾病，上岗前均要进行体检并取得健康证。
5、根据季节变换情况，制定每周营养食谱，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日餐饮供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。
6、每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。
7、按要求做好各类应急任务的餐饮保障工作。
8、按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作和传统节日风味食品的制作工作。
9、指标要求：卫生质量合格率100%。工作人员保证身体健康状况良好，拥有健康证和年体检率100%。通过满意度测评就餐人员满意率达到90%以上。
10、严格遵守采购人各项规章制度，服从采购人监督管理，杜绝盗、偷、窃行为。
（八）档案、资料管理要求
1、妥善保管采购人移交的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备基础档案，秩序维护、消防档案，以及客户投诉处理档案。
（九）财务物资管理要求
1、妥善使用、保养和维护各种设备、工具、办公用房；在本合同终止时，必须全部移交采购人提供的设备、工具、办公用房，保证完好率在扣除自然磨损因素后达到100%。
2、合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，建立物资出入库、保管和消耗登记制度，及时编制月度大楼物业运行成本分析报表提交采购人。
3、对采购人的办公设施、各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意，在工作过程中如损坏采购人物品，负责全部赔偿。
4、设立专职财务人员，按采购人要求完成各项经费开支和相关资料整理。
四、人员岗位设置及要求
物业服务岗位数量设置为55个，中标人应按照采购人需要配齐全部岗位，因服务需要，中标人应按照采购人岗位需求对物业服务人数进行适当调整。
（一）项目经理岗位1个
岗位要求：
1、大专（含）以上学历（上岗前核验相关证明材料），具备非住宅类物业服务项目管理经验，具有较强的物业管理协调能力，具备一定的文字综合能力。负责物业综合管理工作，贯彻执行物业公司各项规章制度，完成物业全年各项工作。能熟练掌握计算机、智能手机等电子办公软、硬件的操作使用。
2、负责物业团队建设，以身作则，关心员工，团结互助，高度的凝聚力，确保员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。
3、负责物业年、季度、月工作计划的制定工作，保证各项工作有序进行。
4、负责物业工作例会的组织工作，布置各项工作。
5、负责物业公司与采购人协调工作。
6、负责物业保洁、秩序维护、工程维修、日常维护、会议服务等管理工作，做好员工考核工作。
7、履行物业项目安全生产第一责任人职责。
8、接受采购人与公司的指导与监督，提高服务质量和效率。
9、负责物业各项工作的巡检工作，做好经理日检工作记录。
（二）客服岗位1个
岗位要求：
需50周岁以下，身体健康，政审合格，责任心强。能熟练使用计算机和智能手机，具备采购人要求的接待、报修、投诉处理等工作能力，接收、分发、登记和传递报刊、信件，提供采购人要求的临时服务需求。
（三）工程维修岗位4个（其中电工岗位2个、水暖工岗位1个、辅助维修岗位1个）
岗位要求：
1、工程运维人员年龄58周岁以下（其中56-58周岁不得超过20%），身体健康，品行端正，政审合格，责任心强，能熟练使用计算机和智能手机。
2、电工岗位：具有良好的机电专业基础知识，熟悉机电设备、设施的运行、维护管理工作，具有设备运行管理维修经验，持有特种作业操作证（电工）（投标时提供证书复印件）。具有网络、通讯、计算机等相关弱电设备操作、维修工作经验，能够准确操作相关弱电设备并能及时解决故障问题。
3、水暖工岗位：具有良好的水暖专业基础知识，熟悉给排水系统设备、设施 的运行、维护管理工作，具有设备运行、维修、管理经验。
4、辅助维修岗位：熟练掌握办公家具、室内墙面等相关维修技术，具有相关工作经验，实际动手能力强，认真负责，具有良好的职业道德。
（四）秩序维护岗位8个
岗位要求：
1、需要男性，55周岁以下，有秩序维护工作经验，了解国家法律、法规，接受过相关军事训练，具有良好的军、警素质。
2、政审合格，无违法犯罪记录。五官端正，身体健康，体态适中，品行端正，无纹身，性格稳重，具有较强的工作责任心，服从管理，有较强执行力。
3、能够熟练掌握防爆、监控、消防等安保设施设备的操作使用，具有较强的安全保卫日常管理能力、应急处置能力和快速反应能力。能够快速处置各类突发事件。
（五）保洁部岗位7个
岗位要求：
1、需在58周岁以下，其中56岁至58岁比例不得超过25%。身体健康，品行端正，政审合格，责任心强。具有办公楼保洁服务经验，能熟练操作日常保洁用具，能熟练使用计算机和智能手机，服从管理，有较强的服务意识，
（六）会议服务部岗位2个
岗位要求：
1、需要女性，45周岁以下，身体健康，高中以上学历，身高1.60米以上，掌握会务接待流程，了解会务接待服务内容，受过专业培训，品貌端庄，举止文雅大方，形象气质较好，无纹身，无不良嗜好。能熟练使用计算机和智能手机设备，初步掌握会议音视频及多媒体系统、视频会议系统、监控系统、LED大屏幕的操作使用。
（七）餐饮服务部岗位32个（其中餐饮经理1个、营养师兼内勤岗位1个、主管岗位2个、食品质检人员岗位1个、厨师长岗位1个、主厨厨师岗位2个、厨师岗位3个、面点师岗位3个、水案岗位3个、面案岗位1个、洗消勤杂岗位3个、服务员岗位9个、风味档口抻面工岗位1个、风味档口铁板厨师岗位1个。）
1、餐饮经理岗位：持有专科（含）以上学历（上岗前核验相关证明材料），具有丰富的食堂餐饮服务管理经验，身体健康，五官端正、责任心强，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力。能够在采购人的直接指导下，全面管理、组织协调本项目餐饮服务部人员开展工作。
2、营养师兼内勤岗位：年龄45周岁以下，具有相关食堂餐饮服务管理经验，五官端正，政审合格，责任心强。能够熟悉营养学基础知识，并根据就餐需求，分析菜品的营养成分，进行营养配餐及菜谱设计。能够制定详细食谱，按要求采购食品、公布价格，每日报表，无浪费、丢失；能够按食谱为预定职工按成本制作主、副食品。能够有序管理仓库，保持食堂清洁，餐具清洗消毒，保证无食物中毒现象发生。
3、餐厅主管岗位：年龄50周岁以下，具有相关食堂餐饮服务管理经验。身体健康，品行端正，政审合格，责任心强。能够完成食堂餐饮及服务保障人员的日常管理工作，及时反馈有关情况，提出相关建议。能够完成采购人临时交办的其他工作。
4、食品质检人员岗位：年龄45周岁以下，具有相关食堂餐饮服务管理经验，具有食品安全检验经验，身体健康，五官端正，政审合格，责任心强。能够完成对各种食品原材料的检查验收工作，并对质量评定提出切实可行的建议。
5、厨师长岗位：身体健康，五官端正，政审合格，责任心强。具有相关食堂餐饮工作经验，能烹制中（西）餐菜肴并可制定接待菜谱，有一定的组织、管理和协调能力，品行端正，政审合格，责任心强。能做各种菜肴，平时负责采购人食堂工作餐副食菜肴制作，保障公务接待服务工作。负责制定食谱，按要求采购食品、公布价格，每日报表，无浪费、丢失，需要时为职工制作外卖食品。承担采购人集体活动的后勤服务，保障各种应急工作任务的用餐需求。完成采购人临时交办的其他工作。
6、主厨厨师岗位：身体健康，五官端正，政审合格，责任心强。能够独立完成食品制作。具有相关食堂餐饮工作经验，能烹制中餐菜肴并可制定接待菜谱，有一定的组织、管理和协调能力。能够按食谱制作副食，能够承担采购人集体活动的后勤服务，能够保障各种应急工作任务的用餐需求，能够完成采购人临时交办的其他工作。
7、厨师岗位：有相关食堂餐饮工作经验，身体健康，品行端正，政审合格，责任心强。完成采购人临时交办的其他工作。能够按食谱加工制作副食，能够承担采购人集体活动的后勤服务，能够保障各种应急工作任务的用餐需求，能够完成采购人临时交办的其他工作。
8、面点师岗位：有相关餐饮工作经验，身体健康，品行端正，政审合格，责任心强。能够全面掌握各种面点的工作流程和制作方法，有熟练的操作技术能正确使用各种设备。能够详细制定主食食谱，按食谱制作主食。能够制作各种中西面点及生日蛋糕。能够按食谱加工制作副食，能够承担采购人集体活动的后勤服务，能够保障各种应急工作任务的用餐需求，能够完成采购人临时交办的其他工作。
9、水案岗位：有相关食堂餐饮工作经验，刀工娴熟，身体健康，品行端正，政审合格，责任心强。能够完成餐厅备菜、摘菜、洗菜、切菜、配菜等工作任务；能够完成水案间的设备器具及地面的清洁任务；能够配合厨师完成其他后厨工作。完成采购人临时交办的其他工作。
10、面案岗位：有相关工作经验，能够制作各种面点，能够制定面点类主食食谱，能够全面掌握各种面点的工作流程和制作方法，具有熟练的操作技术，能正确使用各种厨房设备。身体健康，品行端正，政审合格，责任心强。能够完成采购人临时交办的其他工作。
11、洗消勤杂岗位：有相关工作经验，身体健康，品行端正，政审合格，责任心强。能够完成食堂清洁工作，完成餐具清洗消毒工作，完成采购人临时交办的其他工作。
12、服务员岗位：要求女性，身体健康，政审合格，品貌端庄，举止文雅大方，责任心强。能够完成采购人临时交办的其他工作。
13、风味档口抻面工岗位：具有相关工作经验，身体健康，品行端正，政审合格，责任心强。能够现场制作各种风味的抻面。
14、风味档口铁板厨师岗位：具有相关工作经验，身体健康，品行端正，政审合格，责任心强。能够现场制作各类铁板烧制食品。
五、物业服务其它要求或特殊事项说明
1、本次招标委托物业管理是机关办公场所，对安全性、保密性、规范性要求严格，物业服务要求高标准、高规格。采购人对拟派本项目人员进行业务归口管理。中标人要与采购人建立持久、及时的信息沟通与反馈机制，服从采购人的监督指导。
2、中标人负责制订物业及综合服务方案，制定各项规章制度，确定组织架构及人员分工安排等，在实施前须报采购人审核批准，并全面贯彻执行。根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项，不得将秩序维护、保洁服务、会议服务、工程维修维护等委托管理事项转给第三人，对确需由其它专业公司承担的事项（如绿化、消杀、垃圾清运、除雪、绿植租摆或其它专业性较强的工作），必须经采购人同意后并在采购人监督指导下方可转委托。
3、中标人应保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的管理、监督和指导。采购人对岗位的设置、人员录用进行全程管理，在合同周期内，采购人对认为有必要参与决策的事项有直接决策权，如采购人认为有必要可查阅中标人的财务状况、实施项目审计等。
4、物业服务费组成，包括：物业服务企业员工的成本构成包括按合同法、劳动法及辽宁省和沈阳市相关现行法律法规规定的工资、加班费、办公经费、餐补、社会统筹费、各类保险、工会经费、福利、服装、劳动保护、培训、交通费、税金等费用；物业服务企业员工在完成服务时所使用的器材和工具（如各类秩序维护服务器材、保洁工具及耗材、工程运维用工具及设备、会议服务保障工具等）；项目范围内的第三方公共责任损失及公共车位损失保险；本项目预算中含每年20万元物料费用（不包括物业服务企业员工在完成服务时所使用的器材和工具），应全额用于绿化、楼内绿植租摆、给排水相关维护、专业消杀、垃圾清运、除雪、保洁用品和食堂所需要的易耗类用品，各类专业清洗、消杀等服务，以及设备维修、维护、更新等采购人提出的专业服务，以及采购人在会议服务、餐饮服务等服务过程中所使用的物料耗材，工程运维用耗材、配件等，并符合采购人的要求，采取实报实销的方式，履行采购人相关财务制度，中标人应在采购人出具结算手续后5个工作日内完成采购结算。
5、为保障服务人员的稳定性，投标人应针对本项目提供合理的薪酬待遇，完善福利待遇、职业发展等人员工资及福利方案。中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于沈阳市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其它应付费用）。中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》《中华人民共和国安全生产法》等法律规定，支付国家规定必须购买的社会保险和工伤意外保险费用。
6、合同期内采购人不再单独支付合同金额以外的其它费用。
7、物业费支付采取每季度采购人验收后核算支付，中标人应按月及时发放员工工资、补贴等费用。
8、采购人对本项目服务人员开展政治审查和从业资质审核，保证物业服务人员无不良记录，符合法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等，中标人应配合采购人完成政审工作。中标人每年对物业服务人员进行一次体检，并向采购人提交医疗或体检机构出具的公共场所从业人员体检合格证明。新员工入职前需完成政治审查和身体健康检查。
9、中标人要保证物业人员的相对稳定，中标人不得随意更换项目服务人员，如需人事调整，应事先与采购人协商，经采购人同意后实施。对本物业项目服务人员如有不符合采购人要求的，采购人有权要求中标人更换人员，中标人应当在10个工作日内予以更换，更换人员须经采购人审查通过，因中标人管理不到位造成的空岗周期不得超过3个工作日。因特殊岗位需求，经采购方同意后，可适当放宽年龄上限，其他要求不变。
10、采购人将对物业人员进行考勤。所有岗位人员不得擅自离岗，在本项目现场工作期间不得从事与本项目无关的工作，如有特殊情况必须经采购人同意。主要、重要岗位人员请假、休假须报告，经采购人批准后方可实施。
11、本项目全体人员，工作时应着统一工作服，佩戴经采购人同意的标志、佩饰等，其中项目管理人员应着正式商务装。言行规范，仪容仪表端正得体，部分岗位需要对相关人员形体、身高等有明确要求。着装样式由采购人负责指定。
12、本项目工作人员因工作需要，中标人必须经采购人同意后，可统筹使用、管理、调整各岗位人员，但不允许中标人占用岗位或安排与本项目无关的工作。
13、中标人应结合本物业服务项目实际，配备物业服务项目所需的各种专业设施设备和器材，并确保种类齐全，好使好用。
14、中标人要充分考虑本项目工作时长和临时承接大项任务等不确定的因素，具备抽调、派遣、加班等完成临时性任务能力。
15、中标人需对所有人员的专业培训每年不少于4次，安全生产培训不少于2次，保密培训不少于2次，意识形态教育不少于1次。每季度进行一次服务满意度调查，调查满意度低于70%的，采购人有权终止合同。
16、物业服务期内，非采购人原因，造成的为本项目服务的中标人员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，采购人不负任何责任。如因物业服务人员违反操作规定或其它原因导致采购人设施设备及其它财产或人身损失的，由中标人全额赔偿。
17、与中标人签订合同前，采购人根据招标文件、投标文件、合同及有关要求制定考核办法。服务期内，采购人每月对中标人服务内容进行考核，如考核有未达标，中标人须按照采购人的要求进行整改，整改效果经采购人认可后，中标人方可继续履行合同。一年服务期限届满，中标人应提前一个月向采购人提出续签合同申请。采购人按照续签合同标准，结合每月考核情况对中标人服务质量进行一次综合性考核，考核合格采购人继续与中标人签订下一服务年度合同，续签合同的服务费用不作调整。因物业管理不到位导致的人员非正常上访、监守自盗、媒体曝光或集体群诉事件、失泄密事件、安全生产责任事故或物业管理服务过程中出现重大过错导致严重后果的，采购人有权终止合同。
18、中标人应全力推行质量管理和质量标准体系、物业服务体系、环境管理体系、职业健康安全管理认证体系、服务质量评价体系、履约能力评价体系、设备维修保养服务认证体系、生活垃圾分类服务能力认证、培训管理体系认证等，利用现代化、信息化管理手段不断优化项目物业管理。
19、中标人必须严格遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传，不得在机关内开展品牌和企业文化宣传，以及推销、营销活动。中标人必须与采购人签订《保密协议》，中标人必须与拟派本项目服务人员签订《保密承诺书》，并管理和监督保密协议执行情况。
20、中标人能够积极配合采购人与当地政府部门开展共建、共治、共享工作，建立良好的关系，在物业服务管理服务过程中，积极开展多种类型的党、团公益活动，对项目日常管理服务产生有利推动和促进作用。
21、如因财政预算、资金拨付等政府行为或其它不可抗力因素造成合同不能履行，甲乙双方均不承担违约责任，合同自行解除，不再续签。因物业合同期内涉及到整体改造或搬迁，合同自行终止，相关费用按实际发生计算。
22、为保障项目质量，投标人应针对本项目提供详细的质量保证体系及措施，内容包括但不限于物业管理规章制度、设备设施维修保养方案、巡检方案、安全生产方案、生活垃圾分类方案、投诉处理方案、诚信管理方案等。
23、中标人应积极响应采购人“厉行节约、反对浪费”号召，落实具体的节能指标和降耗举措。
24、中标人须履行公共卫生事件应急响应和管控主体责任，按采购人要求制定和落实相关应对举措。
25、本需求书所述及的服务目标、各项指标和服务要求，是中标人须达到的主要要求，但不能理解为全部的、详尽的要求。中标人应针对采购人服务管理的特点，根据本项目的实际情况，结合自己的管理服务经验，编制并提供完整的服务管理方案，其中应包括服务组织实施计划、规章制度、应急预案、服务质量保证、服务承诺等。
合同履行期限：合同签订后两年（730日），服务一年经采购人综合考核后，续签第二年合同
需落实的政府采购政策内容：详见招标文件
本项目（是/否）接受联合体投标：否
包组编号：002
预算金额（元）：8,339,800.00
最高限价（元）：8,339,800
采购需求：
包 组 号：002
包组名称：21世纪大厦物业管理服务
一、项目基本情况
（一）服务地点：沈阳市浑南区世纪路1号（21世纪大厦）。
（二）服务面积：服务区域室内面积约*****平方米，室外门前平台、停车场及内部道路面积约*****平方米，绿化面积约3000平方米。
（三）就餐人数：约600人。
二、服务范围
（一）建筑的维修、养护服务
建筑系指庭院围墙内的所有建筑物、构筑物及市政公共设施。具体包括：屋面、外墙面、承重墙体、楼面、楼梯间、走廊通道、电梯厅、门厅、自动转门、大堂、办公、接待、餐厅、会议区域等以及公共附属建筑物和构筑物（包括但不限于广场、道路、地上和地下停车场、室外上下水及消防管道、窨井等部位）。
（二）工程维修、设施、设备的维修、养护、运行服务
1、空调、通风及采暖系统：新风机组、风机盘管、空调水系统及配电、水泵等附属设备等。协调、配合专业单位开展安全检查、全面检修、升级改造等。
2、供电系统：变压器、高、低压配电、二次配电、墙壁配电、其它各要素设备配电、不间断电源等设备及所有线路，高压线路自高压入户至用户端。协调、配合专业单位开展安全检查、全面检修、升级改造等。
3、给排水系统：浴室、饮用水水质监测、设备维护及管理；热交换器设备等维护、运行和管理；给水、排水系统、卫生洁具等维护管理。协调、配合专业单位开展安全检查、全面检修、升级改造等。
4、消防系统：物业项目区域内消防管线、喷淋、各类报警器、安装通道指示灯等消防系统部件。协调、配合专业单位开展安全检查、全面检修、升级改造等。
5、音响、多媒体设备：各会议室音响及多媒体系统的使用、维护等管理。
6、照明系统：照明设备、电路、景观灯、应急照明设备的管理、维护等。
7、避雷设施：建筑物避雷设施常规检查和使用管理，配合专业机构开展检修、保养。
8、其它维修及管理：办公家具、门、窗、电动门、电器设备等维修管理，电梯使用管理。
9、节能降耗工作。
10、设备维修物资物料、工具及设备的管理。
11、委托维护管理的其它设备。
（三）卫生保洁、绿化服务
1、办公区、开评标区、专家客房、活动室、运动场馆及健身器材、档案室、各类机房、会议室、接待室、公共部位及庭院的全天候卫生清洁。
2、服务区域内窗帘、及低区窗户的定期清洁、清洗。
3、每日垃圾的分类收集及清运。
4、冬季庭院内除雪。
5、庭院内绿化、养护。
6、每季度至少对整体建筑物范围内及庭院进行防疫消杀一次，如遇特殊情况随时处理。
7、根据采购人要求对机关节日氛围进行布置。包含但不限于元旦、春节、五一、端午、中秋、国庆等节日期间，包括花卉、国旗、彩旗、灯笼、横幅等装饰的制作、悬挂、摆放、拆除工作。
8、重大会议、活动氛围按采购人要求布置。
9、委托保洁、绿化的其它内容。
（四）秩序维护、消防服务
1、全天候负责集中办公区内公共区域的巡逻、值班、执勤，及值班室的安全值守与接待。
2、提供全天候门禁管理和安全巡查，纠正违规行为，排除不安全因素，维护机关正常办公秩序。
3、提供外来人员接待、登记、联络及引导服务，做好值班室的管理与安检服务。
4、对出、入院车辆进行查验、疏导；对停车场车辆进行管理；对出入库车辆进行登记管理。
5、执行公安机关和保卫部门关于物业管理服务区域范围内的安全保卫工作方针、政策、制度和有关条例。制定或完善各类应急预案、监控管理制度，并报备采购人审查。
6、处理各类突发应急事件，协助采购人及公安机关处理服务区域内各类违法案件。
7、负责采购人重大活动、会务以及来访领导、贵宾的安全保卫工作，维护重大活动、集会秩序，确保领导、贵宾的安全和活动的顺利进行。根据要求做好活动或会务期间的服务工作。
8、制定或完善消防管理制度，负责消防值班室的24小时值班，对集中办公区的消防设施进行巡查，妥善处置各类消防报警和隐患，发现问题及时上报，做好消防档案管理。
9、每半年开展1次消防应急演练或防灾演习，并报采购人备案。
10、委托安全、秩序维护的其它内容。
（五）客服及会务接待
1、提供会务服务。包括但不限于会议的会前准备、会场布置、会议材料装订分发、会中茶水服务、会后清洁消毒服务。
2、更换采购人指定的办公室、会议室饮用水。
3、组织订阅、接收、分发、登记和传递报刊、信件。
4、受理投诉及各类设备报修、接待，服务、设立值班专线。
5、提供采购人需要的其它临时专项服务。
（六）食堂服务
1、全年提供早、中餐饮服务。（员工餐厅、专家餐厅）
2、根据采购人提供的场地条件，定期创新风味档口菜品，并定期完成美食周推广工作。
3、提供各类应急任务的用餐保障。
4、制定科学、合理营养搭配食谱，根据季节变化菜式进行推陈出新金额营养搭配。
5、做好成本核算，做到日清、周结、月核算；负责物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。
6、完成食品的制做、加工、出品、服务、厨杂（切配、清洗）等工作。
7、做好厨房餐具用具的清洗、消毒服务管理及食堂用餐区内外坏境卫生的清洁保障工作。
8、做好食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理。
9、落实食堂食品卫生安全责任，负责食堂餐饮责任险，建立岗位责任制及相关工作台账。
10、确保各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备，安全使用。
11、做好采购人交办的其它工作任务。
（七）平台运行服务
1、安排专人做好后勤管理及服务保障平台的日常运行，及时处理线上报修、来访预约、会议保障、餐饮服务等平台预约事项。
2、做好平台硬件设施的日常维护工作，协助有关单位做好平台软件的日常维护工作。
3、做好采购人交办的其它工作任务。
（八）其它事项
1、办公家具、运动器械、设施设备、绿植等搬运、安置以及采购人交办的其它临时性事项。
2、将“厉行节约、反对浪费”工作贯穿到物业服务保障的各个方面，把“坚决制止浪费”要求落实到整个工作流程中。
三、服务要求
（一）建筑结构管理要求
对建筑物做到经常性检查和维护，对于公共部位的结构、设施如发现有损坏应及时予以修补完善；维护本项目的建筑结构（包括造型和色彩）不被擅自改变或破坏，以维护建筑风格和结构安全。
（二）建筑、公共设施的维修、养护管理总体要求
1、档案资料齐全，分类成册、管理完善、查阅方便，服务期满时将服务期间产生的全部档案，无条件移交采购人。
2、建立工作时间值班制度、设立服务电话，接受业主报修、投诉等信息，并及时处理，有制度和记录。
3、建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率100%、返修率不高于1%。
4、共用设施完好、无随意改变用途；发现缺损3日内修补完毕。
5、建筑及院区内设施、设备、物品等如发现损坏或丢失应立即上报给采购人。
（三）设施设备维护管理质量要求
1、设施设备维护管理总体要求
（1）保证采暖、制冷、给排水、污水处理、变配电、照明、通风、消防、安保监视等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，及时处理投诉，以保证设备始终处于正常运转状态。
（2）制订各系统设备的中长期保养维修计划，严格按计划执行，将设备管理纳入以维护为主的良性轨道；长期计划中应包括对设备的重置更新。
（3）合理使用能源，采取一切可能的节能措施，努力将本物业项目的能耗降到最低点，以减轻采购人负担，优化生态环境。
（4）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
（5）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。
（6）配备所需专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。
（7）设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
2、供电系统
（1）保证正常供电，变电所24小时值班，并按制度规定进行巡视做好记录。
（2）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
（3）保证双路电源正常运行，如遇紧急停电换路倒闸切换时间不超过5分钟。
3、给排水系统
（1）设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。
（2）按规定对饮用水蓄水池设施设备进行清洁、消毒，保证饮用水达到行业规定的标准；操作人员健康合格证齐全；水箱、水池清洁卫生，无二次污染；饮用水各项指标符合有关行业规定标准。
（3）排水系统通畅，楼宇地下区域（包括但不限于设备间、车库）无积水、浸泡。
（4）遇有故障，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
（5）制定故障应急处理方案。
4、空调系统
（1）空调系统运行正常，噪音不超标，无严重滴漏水现象。
（2）空调系统出现运行故障后，维修人员及时到达现场维修并做好记录。
（3）制定空调系统发生故障应急处理方案。
（4）冬季室内温度不得低于18℃，夏季室内温度不高于26℃。
5、供暖系统
（1）换热设备完好，运行正常。
（2）管道、阀门及附属设施无跑冒滴漏现象及故障隐患。
6、弱电系统
按工作标准规定时间排除故障，接到故障报修10分钟内到现场，保证各弱电系统正常工作。电话、计算机终端接到报修应及时到达现场，在规定的时限内完成维修工作，确保采购人工作不受影响。定时巡视检查各通讯机房、网络机房等弱电设备间及各区域弱电管线，填写巡查记录，发现故障及时维修，保证其处于完好状态，能够随时开通；重要会议，按采购人要求提前做好准备工作，并保障会议顺利进行。
（四）保洁、绿化、防疫消杀管理要求
卫生保洁、绿化、防疫消杀管理制度详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准及作业频度操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。办公区域及庭院花卉按要求摆放；花草树木规范化管理。
1、保洁设施完备并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护（地面每月至少一次机械清洗养护）；确保表面光洁、无污渍。
2、本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁，有专人监督检查。
3、办公区域实行早8:00时前保洁；运动场馆、健身器材等服务保障区域实行用后即时保洁、消毒；会客室、会议室实行用后即时保洁；开评标室、专家客房实行用后即时保洁；卫生间、电梯轿厢及其它公共部位实行工作日全天候保洁；地下停车场结合实际清洁；对园区楼体立面、道路、绿化、街设家具、生活垃圾处理等进行全方位保洁。
4、无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。
5、绿地无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。
6、花草树木长势良好、修剪整齐美观、无病虫害、草坪无杂草、无折损现象。
7、加强保洁服务精细化管理，对集中办公区进行网格化管理，常态推进办公区“洁化、绿化、序化、亮化”工作。
8、制定消杀工作计划。消杀工作计划应包括消杀对象、消杀区域、消杀方式与药物配比、消杀时间等。按有关要求规定消杀频次，在夏季老鼠频繁期和发现消杀效果不好时增加频次。
9、协助采购人开展疫情防控、自然灾害等突发事件的应急处理。
（五）秩序维护、消防管理要求
1、24小时门禁管理：实行24小时值班及巡逻制度，秩序维护人员熟悉大楼环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。礼貌接待和疏导访客等，按采购人有关规定，并对相关人员的人身安全负担合理的保障义务；制止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等；对蓄意闹事者坚决劝阻，确保良好的办公秩序，使门禁成为本物业项目的安全屏障和文明窗口。积极对外来人员进行疏导，方法措施得当，确保接访、接待、等候、办公等区域秩序良好。
2、24小时消防监控，负责大厦的消防安全及管理工作。制定详细消防设施的检查计划及预案，按计划实施落实，保证消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态；明确各区域防火责任人；设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；保证无火灾及安全隐患；配合消防部门的检查与整改工作。消防监控员应熟悉消防设备及报警设施并能及时制止各种违反安全规定的行为并能及时处理各种问题。组织开展消防法规及消防知识的宣传教育。
3、24小时巡查管理：结合楼宇特点，制定安全防范措施，在接到任何部位报警后必须5分钟内到达现场。制定合理的巡查路线和巡查频度，巡查以安全保卫为主，纠正违规行为，排除不安全因素，同时兼顾设备运行和环境卫生状况。
4、工作时间投诉受理：设立服务、投诉专线电话，认真记录电话内容和处理情况，及时处理投诉问题，并建立信息反馈制度。
5、停车场、库管理：进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。登记出入库车辆；定期检查停放车辆；外来车辆的疏导、指挥车辆停放；防止危险品和可疑人员进入车库。地下停车场管理严格，外来车辆不得擅自入内，出入有登记。
6、处理各类突发事件：制订针对采购人特点的突发事件应急处理方案，制订对火灾、盗窃、意外治安事件、骚扰采购人秩序、重大设备事故和自然灾害的应急处理方案，并作必要演习。一旦发生案情时，即予果断、及时、妥善地加以处置，努力将损失和影响降至最低点。
（六）会务和客服管理要求
1、受理会议预定工作，会前需在公务通道设立接待岗和接待人员，会务服务文明、规范、准时，负责来宾引导、登记及与有关部门的联络。
2、按照采购人的要求，在会前做好准备工作，包括：立岗，接待引导，电梯控制，引导标志设置，会议室温度控制，通风，灯光，会标悬挂，会议期间会务服务。
3、饮用水及时更换、摆放。
4、组织报刊订阅、接收和分发及信件的传递，特快专递等做好登记，急件立即处理，所有信件、报刊分发到各部门并做到准确、保密、及时、无丢失。
5、负责各类设备、设施的报修电话。及时派员到现场进行维修和处置，定期汇总和反馈维修结果。
6、提供采购人需要的其它临时服务。
（七）食堂管理要求
1、对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。
2、制订安全生产责任制度，防止安全生产事故发生。
3、厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。
4、所有服务人员均应身体健康，无传染病及其它疾病，上岗前均要进行体检并取得健康证。
5、根据季节变换情况，制定每周营养食谱，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日餐饮供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。
6、每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。
7、按要求做好各类应急任务的餐饮保障工作。
8、按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作和传统节日风味食品的制作工作。
9、指标要求：卫生质量合格率100%。工作人员保证身体健康状况良好，拥有健康证和年体检率100%。通过满意度测评就餐人员满意率达到90%以上。
10、严格遵守采购人各项规章制度，服从采购人监督管理，杜绝盗、偷、窃行为。
（八）档案、资料管理要求
妥善保管采购人移交的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备基础档案，秩序维护、消防档案，以及客户投诉处理档案。
（九）财务物资管理要求
1、妥善使用、保养和维护各种设备、工具、办公用房；在本合同终止时，必须全部移交采购人提供的设备、工具、办公用房，保证完好率在扣除自然磨损因素后达到100%。
2、合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，建立物资出入库、保管和消耗登记制度，及时编制月度大楼物业运行成本分析报表提交采购人。
3、对采购人的办公设施、各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意，在工作过程中如损坏采购人物品，负责全部赔偿。
4、设立专职财务人员，按采购人要求完成各项经费开支和相关资料整理。
四、人员岗位设置及要求
物业服务岗位数量设置为117个，中标人应按照采购人需要配齐全部岗位，因服务需要，中标人应按照采购人岗位需求对物业服务人数进行适当调整。
（一）项目经理岗位1个。
相关要求：
1、大专（含）以上学历（上岗前核验相关证明材料），具备非住宅类物业服务项目管理经验，具有较强的物业管理协调能力，具备一定的文字综合能力。负责物业综合管理工作，贯彻执行物业公司各项规章制度，完成物业全年各项工作。能熟练掌握计算机、智能手机等电子办公软、硬件的操作使用。
2、负责物业团队建设，以身作则，关心员工，团结互助，高度的凝聚力，确保员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。
3、负责物业年、季度、月工作计划的制定工作，保证各项工作有序进行。
4、负责物业工作例会的组织工作，布置各项工作。
5、负责物业公司与采购人协调工作。
6、负责物业保洁、秩序维护、工程维修、日常维护、会议服务、食堂保障等管理工作，做好员工考核工作。
7、履行物业项目安全生产第一责任人职责。
8、接受采购人与公司的指导与监督，提高服务质量和效率。
9、负责物业各项工作的巡检工作，做好经理日检工作记录。
（二）综合事务岗位5个。（其中客服岗位1个；会议服务岗位1个；音视频及多媒体系统维护管理岗位1个；文员岗位2个。）
1、客服岗位要求：45周岁以下，身体健康，五官端正，政审合格，责任心强。具备采购人要求的接待、报修、投诉处理等工作能力，接收、分发、登记和传递报刊、信件，提供采购人要求的临时服务需求。
2、会议服务岗位要求：女性，45周岁以下，身体健康，政审合格，责任心强。五官端正，身高1.60米以上，了解会务接待流程，受过会务接待专业培训，品貌端庄，举止文雅大方，形象气质较好，无纹身。
3、音视频及多媒体系统维护管理岗位（音响师）要求：身体健康，政审合格，责任心强。具有会议音视频及多媒体系统、视频会议系统、监控系统、LED大屏幕的维护、实际操作和使用经验。
4、文员岗位要求：身体健康，政审合格，责任心强。具备一般文秘工作能力，能够胜任采购人指定的的物业品质管理、文档管理、打字、复印等办公室日常工作，能熟练掌握使用计算机。
（三）工程维修岗位15个。（其中工程主管岗位1个；电工岗位6个；空调机组运维岗位2个；水暖工岗位 4个；综合维修岗位2个。）
1、工程运维人员年龄要求：58周岁以下，其中56周岁至58周岁人员比例不得超过20%。
2、工程主管岗位要求：身体健康，政审合格，品行端正，责任心强。具有较强的工程管理工作经验，拥有工程维修专业知识，具有较强的电气设备管理工作经验，拥有电气工程维修专业知识。组织协调及沟通能力强、有较高的服务意识。
3、电工岗位要求：身体健康，政审合格，品行端正，责任心强。具有良好的机电专业基础知识，熟悉机电设备、设施的运行、维护管理工作，具有设备运行管理维修经验，持有特种作业操作证（电工）（投标时提供证书复印件），其中，变电所运行实行3班制（6人），每班2人，必须持有特种作业操作证（高压电工）（投标时提供证书复印件）。
4、空调机组运维岗位要求：身体健康，政审合格，品行端正，责任心强。具有良好的中央空调专业基础知识，熟悉空调系统设备、设施的运行、维护管理工作，具有设备运行管理维修经验，持有特种作业操作证（制冷与空调作业）（投标时提供证书复印件）；空调运行实行24小时值班制。
5、水暖工岗位要求：身体健康，政审合格，品行端正，责任心强。具有良好的水暖专业基础知识，熟悉给排水系统设备、设施 的运行、维护管理工作，具有设备运行、维修、管理经验，熟练掌握水、电焊技术，至少2人持有特种作业操作证（焊工）（投标时提供证书复印件）。
6、综合维修岗位要求：身体健康，政审合格，品行端正，责任心强。熟练掌握办公家具、室内墙面等相关维修技术，具有相关工作经验，实际动手能力强，认真负责，具有良好的职业道德。
（四）秩序维护岗位26个。（其中秩序维护主管岗位1个；秩序维护员岗位25个。）
1、秩序维护人员年龄要求：58周岁以下，其中56周岁至58周岁人员比例不得超过20%。
2、秩序维护主管岗位要求：男性，50周岁以下，身体健康，政审合格，品行端正，责任心强。有较强执行力与沟通能力，熟悉消防监控设备，能独立组织完成各种预案演习工作，有较强社会责任感，有洞察分析事情能力。
3、秩序维护员岗位要求：身体健康，政审合格，品行端正，责任心强。了解国家法律、法规，掌握采购人有关行政管理规章制度；接受过正规军事训练，具有良好的军、警素质，具有较强的安全保卫日常管理能力、应急处置能力和快速反应能力、和监控设备操作、判断及排除故障的能力，具有较强的工作责任心，服从管理，有较强执行力。其中至少6人持有建（构）筑物消防员职业资格证书或消防设施操作员职业资格证书（投标时须提供证书复印件），能够熟练操作消防监控设备。
（五）卫生保洁及绿化养护岗位31个。其中保洁主管岗位1个；保洁员岗位28个（专家客房保洁员岗位1个）；绿化养护员岗位2个。
1、保洁人员年龄要求：58周岁以下，其中56周岁至58周岁人员比例不得超过20%。
2、保洁主管岗位要求：身体健康，政审合格，品行端正，责任心强。具有较强的管理能力和工作责任心，具有办公楼保洁服务经验，服从管理，有较强的服务意识。
3、保洁员岗位要求：身体健康，政审合格，品行端正，责任心强。能熟练操作日常保洁用具。
4、绿化养护员岗位要求：身体健康，政审合格，品行端正，责任心强。熟练掌握绿化养护技能，能熟练操作日常绿化养护用具。
（六）食堂服务保障岗位39个。（其中食堂经理岗位1个；营养师兼内勤岗位1个；餐厅主管岗位2个；食品质检人员岗位1个；厨师长岗位1个；厨师岗位4个；凉菜厨师岗位1个；面点师岗位3个；西式面点师岗位2个；水案岗位4个；食材粗加工岗位4个；餐厅服务员岗位9个（专家餐厅服务员岗位1个）；洗消工岗位4个；风味档口抻面工岗位1个；风味档口铁板厨师岗位1个。）
1、食堂人员年龄要求：58周岁以下，其中55周岁至58周岁人员比例不得超过20%。
2、食堂经理岗位要求：45周岁以下，持有专科（含）以上学历（上岗前核验相关证明材料），具有丰富的食堂餐饮服务管理经验，身体健康，政审合格，品行端正，责任心强。能够熟悉食堂设备操作流程，有独立培训员工能力，有突发事件应变能力；有制定科学、合理营养搭配食谱的能力；做好成本核算，按要求每日报表，无浪费、丢失；负责物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。
3、营养师兼内勤岗位要求：年龄50周岁以下，具有相关食堂餐饮服务管理经验，五官端正，政审合格，责任心强。能够熟悉营养学基础知识，并根据就餐需求，分析菜品的营养成分，进行营养配餐及菜谱设计。能够制定详细食谱，按要求采购食品、公布价格，每日报表，无浪费、丢失；能够按食谱为预定职工按成本制作主、副食品。能够有序管理仓库，保持食堂清洁，餐具清洗消毒，保证无食物中毒现象发生。
4、餐厅主管岗位：年龄45周岁以下，具有相关食堂餐饮服务管理经验。身体健康，品行端正，政审合格，责任心强。能够完成食堂餐饮及服务保障人员的日常管理工作，及时反馈有关情况，提出相关建议。能够完成采购人临时交办的其他工作。
5、食品质检人员岗位：年龄50周岁以下，具有相关食堂餐饮服务管理经验，具有食品安全检验经验，身体健康，五官端正，政审合格，责任心强。能够完成对各种食品原材料的检查验收工作，并对质量评定提出切实可行的建议。
6、厨师长岗位要求：身体健康，五官端正，政审合格，责任心强。具有相关食堂餐饮工作经验，能烹制中（西）餐菜肴并可制定接待菜谱，有一定的组织、管理和协调能力，品行端正，政审合格，责任心强。能做各种菜肴，平时负责采购人食堂工作餐副食菜肴制作，保障公务接待服务工作。负责制定食谱，按要求采购食品、公布价格，每日报表，无浪费、丢失，需要时为职工制作外卖食品。承担采购人集体活动的后勤服务，保障各种应急工作任务的用餐需求。完成采购人临时交办的其他工作。
7、厨师岗位要求：身体健康，五官端正，政审合格，责任心强。能够独立完成食品制作。具有相关食堂餐饮工作经验，能烹制中餐菜肴并可制定接待菜谱，有一定的组织、管理和协调能力。能够按食谱制作副食，能够承担采购人集体活动的后勤服务，能够保障各种应急工作任务的用餐需求，能够完成采购人临时交办的其他工作。
8、凉菜厨师岗位要求：身体健康，五官端正，政审合格，责任心强。能够独立完成凉菜食品制作。能够按食谱制作副食，能够承担采购人集体活动的后勤服务，能够保障各种应急工作任务的用餐需求，能够完成采购人临时交办的其他工作。
9、面点师岗位要求：身体健康，品行端正，政审合格，责任心强。有相关餐饮工作经验，能够全面掌握各种面点的工作流程和制作方法，有熟练的操作技术能正确使用各种设备。能够详细制定主食食谱，按食谱制作主食，能经常翻新花色品种。能够制作各种中西面点及生日蛋糕。能够按食谱加工制作副食，能够承担采购人集体活动的后勤服务，能够保障各种应急工作任务的用餐需求，能够完成采购人临时交办的其他工作。
10、西式面点师岗位要求：有相关餐饮工作经验，身体健康，品行端正，政审合格，责任心强。掌握食堂各类面点制作技术，具有熟练的操作技术，能正确使用各种设备，能经常翻新花色品种，能够制作各种中西面点及生日蛋糕。能够承担采购人集体活动的后勤服务，能够保障各种应急工作任务的用餐需求，能够完成采购人临时交办的其他工作。
11、水案岗位要求：身体健康，品行端正，政审合格，责任心强。有相关食堂餐饮工作经验，刀工娴熟，能够完成餐厅备菜、摘菜、洗菜、切菜、配菜等工作任务；能够完成水案间的设备器具及地面的清洁任务；能够配合厨师完成其他后厨工作。完成采购人临时交办的其他工作。
12、食材粗加工岗位要求：有相关工作经验，身体健康，品行端正，政审合格，责任心强。熟悉食堂原材料的摘、洗、检、挑等工作流程。
13、餐厅服务员岗位要求：女性，身体健康，政审合格，品行端正，责任心强。有较强服务意识与沟通能力，能够完成采购人临时交办的其他工作。
14、洗消工岗位要求：身体健康，品行端正，政审合格，责任心强。有相关工作经验，能够熟悉食堂工作以及餐具、厨具、洗涤和消毒流程。能够完成食堂清洁工作，完成餐具清洗消毒工作，完成采购人临时交办的其他工作。
15、风味档口抻面工岗位：身体健康，品行端正，政审合格，责任心强。有相关工作经验，能够现场制作各种风味的抻面。
16、风味档口铁板厨师岗位：身体健康，品行端正，政审合格，责任心强。有相关工作经验，能够现场制作各类铁板烧制食品。
四、其他要求或特殊事项说明
1、本次招标委托物业管理是机关办公场所，对安全性、保密性、规范性要求严格，物业服务要求高标准、高规格。采购人对拟派本项目人员进行业务归口管理。中标人要与采购人建立持久、及时的信息沟通与反馈机制，服从采购人的监督指导。
2、中标人负责制订物业及综合服务方案，制定各项规章制度，确定组织架构及人员分工安排等，在实施前须报采购人审核批准，并全面贯彻执行。根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项，不得将秩序维护、保洁服务、会议服务、工程维修维护等委托管理事项转给第三人，对确需由其它专业公司承担的事项（如绿化、消杀、垃圾清运、除雪、绿植租摆或其它专业性较强的工作），必须经采购人同意后并在采购人监督指导下方可转委托。
3、中标人应保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的管理、监督和指导。采购人对岗位的设置、人员录用进行全程管理，在合同周期内，采购人对认为有必要参与决策的事项有直接决策权，如采购人认为有必要可查阅中标人的财务状况、实施项目审计等。
4、物业包组费用预算组成，包括：物业服务企业员工的成本构成包括按合同法、劳动法及辽宁省和沈阳市相关现行法律法规规定的工资、加班费、办公经费、餐补、社会统筹费、各类保险、工会经费、福利、服装、劳动保护、培训、交通费、税金等费用；物业服务企业员工在完成服务时所使用的器材和工具（如各类秩序维护服务器材、保洁工具、工程运维用工具等）；项目范围内的第三方公共责任损失及公共车位损失保险；
5、为保障服务人员的稳定性，投标人应针对本项目提供合理的薪酬待遇，完善福利待遇、职业发展等人员工资及福利方案。中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于沈阳市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其它应付费用）。中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》《中华人民共和国安全生产法》等法律规定，支付国家规定必须购买的社会保险和工伤意外保险费用。
6、合同期内采购人不再单独支付合同金额以外的其它费用。
7、物业费支付采取每季度采购人验收后核算支付，中标人应按月及时发放员工工资、补贴等费用。
8、采购人对本项目服务人员开展政治审查和从业资质审核，保证物业服务人员无不良记录，符合法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等，中标人应配合采购人完成政审工作。中标人每年对物业服务人员进行一次体检，并向采购人提交医疗或体检机构出具的公共场所从业人员体检合格证明。新员工入职前需完成政治审查和身体健康检查。
9、中标人要保证物业人员的相对稳定，中标人不得随意更换项目服务人员，如需人事调整，应事先与采购人协商，经采购人同意后实施。对本物业项目服务人员如有不符合采购人要求的，采购人有权要求中标人更换人员，中标人应当在10个工作日内予以更换，更换人员须经采购人审查通过，因中标人管理不到位造成的空岗周期不得超过3个工作日。因特殊岗位需求，经采购方同意后，可适当放宽年龄上限，其他要求不变。
10、采购人将对物业人员进行考勤。所有岗位人员不得擅自离岗，在本项目现场工作期间不得从事与本项目无关的工作，如有特殊情况必须经采购人同意。主要、重要岗位人员请假、休假须报告，经采购人批准后方可实施。
11、本项目全体人员，工作时应着统一工作服，佩戴经采购人同意的标志、佩饰等，其中项目管理人员应着正式商务装。言行规范，仪容仪表端正得体，部分岗位需要对相关人员形体、身高等有明确要求。着装样式由采购人负责指定。
12、本项目工作人员因工作需要，中标人必须经采购人同意后，可统筹使用、管理、调整各岗位人员，但不允许中标人占用岗位或安排与本项目无关的工作。
13、中标人应结合本物业服务项目实际，配备物业服务项目所需的各种专业设施设备和器材，并确保种类齐全，好使好用。
14、中标人要充分考虑本项目工作时长和临时承接大项任务等不确定的因素，具备抽调、派遣、加班等完成临时性任务能力。
15、中标人需对所有人员的专业培训每年不少于4次，安全生产培训不少于2次，保密培训不少于2次，意识形态教育不少于1次。每季度进行一次服务满意度调查，调查满意度低于70%的，采购人有权终止合同。
16、物业服务期内，非采购人原因，造成的为本项目服务的中标人员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，采购人不负任何责任。如因物业服务人员违反操作规定或其它原因导致采购人设施设备及其它财产或人身损失的，由中标人全额赔偿。
17、与中标人签订合同前，采购人根据招标文件、投标文件、合同及有关要求制定考核办法。服务期内，采购人每月对中标人服务内容进行考核，如考核有未达标，中标人须按照采购人的要求进行整改，整改效果经采购人认可后，中标人方可继续履行合同。一年服务期限届满，中标人应提前一个月向采购人提出续签合同申请。采购人按照续签合同标准，结合每月考核情况对中标人服务质量进行一次综合性考核，考核合格采购人继续与中标人签订下一服务年度合同，续签合同的服务费用不作调整。因物业管理不到位导致的人员非正常上访、监守自盗、媒体曝光或集体群诉事件、失泄密事件、安全生产责任事故或物业管理服务过程中出现重大过错导致严重后果的，采购人有权终止合同。
18、中标人应全力推行质量管理和质量标准体系、物业服务体系、环境管理体系、职业健康安全管理认证体系、服务质量评价体系、履约能力评价体系、设备维修保养服务认证体系、生活垃圾分类服务能力认证、培训管理体系认证等，利用现代化、信息化管理手段不断优化项目物业管理。
19、中标人必须严格遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传，不得在机关内开展品牌和企业文化宣传，以及推销、营销活动。中标人必须与采购人签订《保密协议》，中标人必须与拟派本项目服务人员签订《保密承诺书》，并管理和监督保密协议执行情况。
20、中标人能够积极配合采购人与当地政府部门开展共建、共治、共享工作，建立良好的关系，在物业服务管理服务过程中，积极开展多种类型的党、团公益活动，对项目日常管理服务产生有利推动和促进作用。
21、如因财政预算、资金拨付等政府行为或其它不可抗力因素造成合同不能履行，甲乙双方均不承担违约责任，合同自行解除，不再续签。因物业合同期内涉及到整体改造或搬迁，合同自行终止，相关费用按实际发生计算。
22、为保障项目质量，投标人应针对本项目提供详细的质量保证体系及措施，内容包括但不限于物业管理规章制度、设备设施维修保养方案、巡检方案、安全生产方案、生活垃圾分类方案、投诉处理方案、诚信管理方案等。
23、中标人应积极响应采购人“厉行节约、反对浪费”号召，落实具体的节能指标和降耗举措。
24、中标人须履行公共卫生事件应急响应和管控主体责任，按采购人要求制定和落实相关应对举措。
25、本需求书所述及的服务目标、各项指标和服务要求，是中标人须达到的主要要求，但不能理解为全部的、详尽的要求。中标人应针对采购人服务管理的特点，根据本项目的实际情况，结合自己的管理服务经验，编制并提供完整的服务管理方案，其中应包括服务组织实施计划、规章制度、应急预案、服务质量保证、服务承诺等。
合同履行期限：合同签订后两年（730日），服务一年经采购人综合考核后，续签第二年合同
需落实的政府采购政策内容：详见招标文件
本项目（是/否）接受联合体投标：否
包组编号：003
预算金额（元）：5,120,400.00
最高限价（元）：5,120,400
采购需求：
包 组 号：003
包组名称：建筑大厦和闲置房产管理服务
一、项目基本情况
1．服务地点：沈阳市和平区总站路115号建筑大厦，沈阳市内闲置房产。
2．服务面积：建筑面积：*****平方米；闲置房产面积：*****平方米。
3．就餐人数：约230人
二、服务范围
（一）建筑的维修、养护服务
建筑系指庭院围墙内的所有建筑物、构筑物及市政公共设施。具体包括：屋面、楼面、楼梯间、走廊通道、电梯厅、门厅、大堂、办公、接待、餐厅、会议区域等以及公共附属建筑物和构筑物（包括但不限于广场、道路、后院停车场、地下停车库、室外上下水及消防管道、窨井等部位）。
（二）工程维修、设施、设备的维修、养护、运行服务
1.空调、通风及采暖系统：新风机组、风机盘管、冷却塔、空调水系统及配电、水泵等附属设备等。
2.供电系统：变压器、高、低压配电、二次配电、墙壁配电、其它各要素设备配电、不间断电源等设备及所有线路，高压线路自高压入户至用户端。
3.给排水系统：浴室、饮用水水质监测、设备维护及管理；热交换器设备等维护、运行和管理；微机给水、排水系统、卫生洁具等维护管理。
4.照明系统：照明设备、电路、景观灯、应急照明设备的管理、维护等。
5.避雷设施：建筑物避雷设施常规检查和使用管理，配合专业机构开展检修、保养。
6.燃气系统：燃气管线、阀门、燃气附属设施的日常检查、维护等，协调、配合燃气管理部门开展燃气安全检查、维修、改造等。
7.其它维修及管理：办公家具、门、窗、电器设备等维修管理，电梯使用管理。
8.节能降耗工作。
9.设备维修物资物料、工具及设备的管理。
10.委托维护管理的其它设备。
（三）卫生保洁、绿化服务
1.办公区、各类机房、公共部位及庭院的全天候卫生清洁。
2.服务区域内窗帘低区窗户的定期清洁、清洗。
3.每日垃圾的分类收集、清运。
4.冬季庭院内除雪。
5.庭院内绿化、养护。
6.每季度至少对整体建筑物范围内及庭院进行防疫消杀毒一次，如遇特殊情况随时处理。
7.根据采购人要求对机关节日氛围进行布置。包含但不限于元旦、春节、五一、端午、中秋、国庆等节日期间，包括花卉、国旗、彩旗、灯笼、横幅等装饰的制作、悬挂、摆放、拆除工作。
8.重大会议、活动氛围按采购人要求布置。
9.委托保洁、绿化的其它内容。
（四）秩序维护、消防服务
1.全天候负责集中办公区内公共区域的巡逻、值班、执勤，以及楼内大厅形象岗、值班室的安全值守与接待。
2.提供全天候门禁管理和安全巡查，纠正违规行为，排除不安全因素，维护机关正常办公秩序。
3.提供外来人员接待、登记、联络及引导服务，做好传达室的管理与安检服务。
4.对出、入院车辆进行查验、疏导；对停车场车辆进行管理；对出入库车辆进行登记管理。
5.执行公安机关和保卫部门关于物业管理服务区域范围内的安全保卫工作方针、政策、制度和有关条例。制定或完善各类应急预案、监控管理制度，并报备采购人审查。
6.处理各类突发应急事件，协助采购人及公安机关处理服务区域内各类刑事案件。
7.负责采购人重大活动、会务以及来访领导、贵宾的安全保卫工作，维护重大活动、集会秩序，确保领导、贵宾的安全和活动的顺利进行。根据要求做好活动或会务期间的服务工作。
8.制定或完善消防管理制度，负责消防控制控制室的24小时值班，对集中办公区的消防设施进行巡查，妥善处置各类消防报警和隐患，发现问题及时上报，做好消防档案管理。
9.每半年开展1次消防应急演练或防灾演习，并报采购人备案。
10.委托安全、秩序维护的其它内容。
（五）食堂服务
1.全年提供早、中餐饮服务。
2.定期创新风味档口菜品，并定期完成美食周推广。
3.提供重要公务接待、商务接待和各类应急任务的用餐保障。
4.制定科学、合理营养搭配食谱，根据季节变化菜式进行推陈出新金额营养搭配。
5.做好成本核算，做到日清、周结、月核算；负责物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。
6.完成食品的制做、加工、出品、售卖、服务、厨杂（切配、清洗）等工作。
7.做好厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食堂用餐区内外坏境卫生的清洁保障工作。
8.做好食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理。
9.落实食堂食品卫生安全责任，负责各个食堂餐饮责任险，建立岗位责任制及相关工作台账。
10.确保各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备，安全使用。
11.制作食堂外卖食品、保障食堂外卖食品质量安全。
12.做好采购人交办的其它工作任务。
（六）其它委托事项
办公家具、运动器械、设施设备、绿植等搬运、安置以及采购人交办的其它临时性事项。
三、服务要求
（一）建筑结构管理要求
对建筑物做到经常性检查和维护，对于公共部位的结构、设施如发现有损坏应及时予以修补完善；维护本项目的建筑结构（包括造型和色彩）不被擅自改变或破坏，以维护建筑风格和结构安全。
（二）建筑、公共设施的维修、养护管理总体要求
1.档案资料齐全，分类成册、管理完善、查阅方便，服务期满时将服务期间产生的全部档案，无条件移交采购人。
2.建立工作时间值班制度、设立服务电话，接受业主报修、投诉等信息，并及时处理，有制度和记录。
3.建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率100%、返修率不高于1%。
4.共用设施完好、无随意改变用途；发现缺损3日内修补完毕。
5.建筑及院区内设施、设备、物品等如发现损坏或丢失应立即上报给采购人。
（三）设施设备维护管理质量要求
1.设施设备维护管理总体要求
（1）保证采暖、制冷、给排水、污水处理、变配电、照明、通风、消防、安保监视等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，及时处理投诉，以保证设备始终处于正常运转状态。
（2）制订各系统设备的中长期保养维修计划，严格按计划执行，将设备管理纳入以维护为主的良性轨道；长期计划中应包括对设备的重置更新。
（3）合理使用能源，采取一切可能的节能措施，努力将本物业的能耗降到最低点，以减轻采购人负担，优化生态环境。
（4）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
（5）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。
（6）配备所需专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。
（7）设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
2.供电系统
（1）保证正常供电，变电所24小时值班，并按制度规定进行巡视做好记录。
（2）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
（3）保证双路电源正常运行，如遇紧急停电换路倒闸切换时间不超过5分钟。
3.给排水系统
（1）设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。
（3）排水系统通畅，地下一（层）（设备间、车库）无积水、浸泡。
（4）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
（5）制定事故应急处理方案。
5.供暖系统
（1）换热设备完好，运行正常。
（2）管道、阀门及附属设施无跑冒滴漏现象及事故隐患。
6.弱电系统
按工作标准规定时间排除故障，接到故障报修5分钟内到现场，保证各弱电系统正常工作。在规定的时限内完成维修工作，确保采购人工作不受影响。定时巡视检查网络机房等弱电设备间及各区域弱电管线，填写巡查记录，发现故障及时维修，保证其处于完好状态，能够随时开通；
（四）保洁、绿化、防疫消毒管理要求
卫生保洁、绿化、防疫消毒管理制度详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准及作业频度操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。
1.保洁设施完备并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护（地面每月至少一次机械清洗养护）；确保表面光洁、无污渍。
2.本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁，有专人监督检查。
3.机关办公楼实行早8:00时前保洁；消毒；卫生间、电梯轿厢及其它公共部位实行工作日全天候保洁；地下停车场结合实际清洁；对园区楼体立面、道路、绿化、生活垃圾处理（不包含厨余垃圾）等进行全方位保洁。
4.无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。
5.绿地无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。
6.花草树木长势良好、修剪整齐美观、无病虫害、草坪无杂草、无折损现象。
7.加强保洁服务精细化管理，对集中办公区进行网格化管理，常态推进办公区“洁化、绿化、序化、亮化”工作。
9.协助采购人开展疫情防控、自然灾害等突发事件的应急处理。
（五）秩序维护、消防管理要求
1.24小时门禁管理：实行24小时值班及定时巡逻制度，秩序维护人员熟悉大楼环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。礼貌接待和疏导访客等，按采购人有关规定，并对相关人员的人身安全负担合理的保障义务；制止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等；对蓄意闹事者坚决劝阻，确保良好的办公秩序，使门禁成为本物业的安全屏障和文明窗口。积极对外来人员进行疏导，方法措施得当，确保接访、接待、办公等区域秩序良好。
2.24小时消防监控，负责大厦的消防安全及管理工作。制定详细消防设施的检查计划及预案，按计划实施落实，保证消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态；明确各区域防火责任人；设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；保证无火灾及安全隐患；配合消防部门的检查与整改工作。消防监控员应熟悉消防设备及报警设施并能及时制止各种违反安全规定的行为并能及时处理各种问题。
组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。
3.24定时巡查管理：结合大楼特点，制定安全防范措施，在接到任何部位报警后必须5分钟内到达现场。制定合理的巡查路线和巡查频度，巡查以安全保卫为主，纠正违规行为，排除不安全因素，同时兼顾设备运行和环境卫生状况。
4.工作时间投诉受理：设立服务、投诉专线电话，认真记录电话内容和处理情况，及时处理投诉问题，并建立信息反馈制度。
5.停车场：进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。登记外来车辆；定期检查停放车辆；外来车辆的疏导、指挥车辆停放；防止危险品和可疑人员进入车库。地下停车场管理严格，外来车辆不得擅自入内。
6.处理各类突发事件：制订针对采购人特点的突发事件应急处理方案，制订对火灾、盗窃、意外治安事件、骚扰采购人秩序、重大设备事故和自然灾害的应急处理方案，并作必要演习。一旦发生案情时，即予果断、及时、妥善地加以处置，努力将损失和影响降至最低点。
（六）食堂管理要求
1.对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。
2.制订安全生产责任制度，防止安全生产事故发生。
3.厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。
4.所有服务人员均应身体健康，无传染病及其它疾病，上岗前均要进行体检并取得健康证。
5.根据季节变换情况，制定每周营养食谱，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午、晚餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。
6.每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。
7.按要求做好各类会议用餐、公务接待、节假日加班的餐饮保障和各类应急任务的饭菜制作工作。
8.按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作和传统节日风味食品的制作工作。
9．指标要求：卫生质量合格率100%。工作人员保证身体健康状况良好，拥有健康证和年体检率100%。通过满意度测评就餐人员满意率达到95%以上。
10.严格遵守采购人各项规章制度，服从采购人监督管理，杜绝盗、偷、窃行为。
11.食堂人员工作职责要求
（1）厨师长兼食品安全员
①基本职责：负责制定本餐厅所需食谱，按要求每日报表，无浪费、丢失；承担采购人活动的后勤服务，保障各种会议用餐、晚间加班餐和各种档次的公务接待用餐。
②岗位职责：政治合格、品行端正。能够指导并制作各种菜肴，保障公务接待服务工作。完成采购人临时交办的其它工作。
③食品安全员职责：做好食品生产过程控制，督促落实生产经营过程控制要求，包括但不限于实行精准投料管控、实施生产经营过程关键环节控制。检查食品安全制度执行情况，督促食品从业人员保持个人卫生,落实洗手、穿戴清洁的工作衣帽等各项卫生要求。
（2）厨师
①基本职责：负责按食谱为职工制作副食。承担采购人集体活动的后勤服务，保障各种会议用餐、晚间加班餐和各种档次的公务接待菜肴制作。
②岗位职责：政治合格、品行端正。完成采购人临时交办的其它工作。
（6）面点师、面案工
①基本职责：负责制定本餐厅的主食食谱和职工工作餐的主食供应。承担采购人集体活动的后勤服务工作。
②岗位职责：政治合格、品行端正。全面掌握各种面点的工作流程和制作方法有熟练的操作技术能正确使用各种设备。完成采购人临时交办的其它工作。
（7）水案工
政治合格、品行端正。负责餐厅备菜、切、洗、摘菜等工作；负责水案间的设备器具及地面的清洁工作；配合厨师完成后厨工作；完成采购人临时交办的其它工作。
（8）拌菜工
政治合格、品行端正。能够制作多种风味小菜，完成采购人临时交办的其它工作。
（9）勤杂工
政治合格、品行端正。负责食堂清洁，餐具清洗消毒等工作，完成采购人临时交办的其它工作。
（10）食堂服务员
政治合格、品行端正，礼仪得体。熟悉了解餐厅服务操作规程，能按工作程序和标准做好开餐前的各项准备工作，动作敏捷，准确自然。完成采购人临时交办的其它工作。
（七）档案、资料管理要求
妥善保管采购人移交的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备基础档案，秩序维护、消防档案，以及客户投诉处理档案。
（八）财务物资管理要求
1.妥善使用、保养和维护各种设备、工具、办公用房；在本合同终止时，必须全部移交采购人提供的设备、工具、办公用房，保证完好率在扣除自然磨损因素后达到100%。
2.合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，建立物资出入库、保管和消耗登记制度，及时编制月度大楼物业运行成本分析报表提交采购人。
3.对采购人的办公设施、各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意，在工作过程中如损坏采购人物品，负责全部赔偿。
四、人员岗位设置及要求
物业服务岗位数量设置为55个。其中闲置房产管理安保岗位11个，食堂岗位18个，其他岗位26个。中标人应按照采购人需要配齐全部岗位，因服务需要，中标人应按照采购人岗位需求对物业服务人数在总人数范围内进行适当调整。
（一）项目经理岗位1个
1.大学本科以上学历（上岗前核验相关证明材料），年龄 45 周岁以下，具有 5年以上非住宅类物业管理经验，身体健康、品德良好、责任心强，精通物业管理组织运作实施，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力和一定的文字综合能力。负责物业综合管理工作，贯彻执行物业公司各项规章制度，完成物业全年各项工作。
2.负责物业团队建设，以身作则，关心员工，团结互助，确保员工有良好的精神面貌和积极的工作态度、高度的凝聚力。
3.负责物业年、季度、月工作计划的制定工作，保证各项工作有序进行。
4.负责物业工作例会的组织工作，布置各项工作。
5.负责物业公司与采购人协调工作。
6.负责物业保洁、秩序维护、工程维修、日常维护、会议服务等管理工作，做好员工考核工作。
7.履行物业项目安全生产第一责任人职责。
8.接受采购人与公司的指导与监督，提高服务质量和效率。
9.负责物业各项工作的巡检工作，做好经理日检工作记录。
（二）文员1个
要求：女，年龄 35周岁以下，大学以上学历，具备一般文秘工作能力，协助采购人完成物业品质管理、文档管理、打字、复印等办公室日常工作，能熟练使用计算机和智能手机。
（三）工程维修部岗位5个
工程运维人员年龄要求，60周岁以下（其中55-58周岁比例不得超过20%）
1.工程主管岗位1个
要求：具有较强的工程管理工作经验，拥有工程维修专业知识，组织协调及沟通能力强、有较高的服务意识，能熟练使用计算机和智能手机。
2．强电设备运行岗位1个
要求：身体健康，具有较强的电气设备管理工作经验，拥有电气工程维修专业知识。
3．电工岗位1个
要求：身体健康，具有良好的机电专业基础知识，熟悉机电设备、设施的运行、维护管理工作，具有设备运行管理维修经验，持有特种作业操作证（电工）（投标时提供证书复印件）。
4．水暖工岗位1个
要求：身体健康，具有良好的水暖专业基础知识，熟悉给排水系统设备、设施的运行、维护管理工作，具有设备运行、维修、管理经验，熟练掌握水、电焊技术。
5.弱电负责人岗位1人
要求：45周岁以下。具有网络、通讯、计算机等相关弱电设备操作、维修工作经验，能够准确操作相关弱电设备并能及时解决故障问题。
（四）秩序维护部岗位10个
1.秩序维护部班长岗位1个
要求：（1）年龄50周岁以下，大专以上学历，身体健康，有2年以上秩序维护管理工作经验（投标时提供合同或业主单位出具的证明材料），退伍士兵优先。
（2）了解国家法律、法规，接受过相关军事训练，具有良好的军、警素质，具有较强的秩序维护日常管理能力、应急处置能力和快速反映能力。
（3）性格稳重，五官端正、身体健康、无纹身、无违法犯罪记录（上岗前核验相关证明）。
2.秩序维护员岗位6个
要求：（1）男性，55周岁以下，身体健康，接受过正规军事训练，具有良好的军、警素质，具有较强的秩序维护日常管理能力、应急处置能力和快速反应能力，具有较强的工作责任心，服从管理，有较强执行力。
（2）消防监控员岗位2个
要求：男性，55周岁以下，身体健康，了解国家法律、法规，掌握采购人有关行政管理规章制度；持有建（构）筑物消防员职业资格证书或消防设施操作员职业资格证书（上岗前核验证书），具有较强的安全保卫日常管理能力、应急处置能力和快速反应能力、和监控设备操作、判断及排除故障的能力，具有较强的工作责任心，服从管理，有较强执行力。
（3）前台接待岗位1个
要求：女性，35周岁以下，大专以上学历,身高1.65米以上,身体健康，五官端正、品德良好、责任心强，语言表达强，有较强的服务意识和敏锐的洞察力。
（五）保洁部岗位7个
（1）保洁班长岗位1个
要求：55周岁以下，身体健康，品行端正；具有1年以上的办公楼保洁服务经验，具有一定的服务意识、组织能力。
（2）保洁员岗位5个
要求：60周岁以下，身体健康，品行端正。
（3） 外围保洁员岗位1个
要求：60周岁以下，男性，身体健康，品行端正，有吃苦耐劳精神
（六）会议服务部岗位2人
要求：35周岁以下，身体健康，大专以上学历，身高1.65米以上，了解会务接待流程，品貌端庄，举止文雅大方，形象气质较好。
（七）食堂服务部岗位18个
（1）厨师长岗位 1 个
要求：具有3年以上食堂餐饮工作经验，能烹制中（西）餐菜肴并可制定接待菜谱，有一定的组织、管理和协调能力。
（2）厨师岗位 3个
要求：有 2年以上食堂餐饮工作经验。
（3）拌菜岗位 1个
要求：能够制作多种风味小菜，有2年以上相关工作经验。
（4）面点师岗位 2个
要求：能够制作各种中西面点及生日蛋糕，有3年以上相关工作经验。
（5）面案岗位 2个
要求：能够制作各种花样繁多面点，有2年以上相关工作经验。
（6）水案工岗4个
要求：有3年以上食堂餐饮工作经验，刀工娴熟。
（7）服务员岗位 3个(含食品安全员1个)
要求：女性，年龄40周岁以下，身高 1.65 米以上，具有餐饮服务和餐饮接待工作经历，品貌端庄，举止文雅大方。
（8）勤杂岗位 2个
要求：有 2 年以上相关工作经验，责任心强。
（八）闲置办公用房岗位11个
1. 秩序维护队长1人
要求：男性，55周岁以下，身体健康，了解国家法律、法规，掌握采购人有关行政管理规章制度；具有2年以上物业保安管理工作经验，具有一定的组织能力、协调能力及较强的执行力。
2.秩序维护员10人
要求：男性，60周岁以下，身体健康，接受过正规军事训练，具有良好的军、警素质，具有较强的秩序维护日常管理能力、应急处置能力和快速反应能力和监控设备操作、判断及排除故障的能力，具有较强的工作责任心，服从管理，有较强执行力。
五、物业服务其它要求或特殊事项说明
1.本次招标委托物业管理是机关办公重地，对安全性、保密性、规范性要求严格，物业服务要求高标准、高规格。采购人对拟派本项目人员进行业务归口管理。中标人要与采购人建立持久、及时的信息沟通与反馈机制，服从采购人的监督指导。
2.中标人负责制订物业及综合服务方案，制定各项规章制度，确定组织架构及人员分工安排等，在实施前须报采购人审核批准，并全面贯彻执行。根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项，不得将秩序维护、保洁服务、会议服务、工程维修维护等委托管理事项转给第三人，对确需由其它专业公司承担的事项（如绿化、消杀、垃圾清运、除雪、绿植租摆或其它专业性较强的工作），必须经采购人同意后并在采购人监督指导下方可转委托。
3.中标人应保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的管理、监督和指导。采购人对岗位的设置、人员录用进行全程管理，在合同周期内，采购人对认为有必要参与决策的事项有直接决策权，如采购人认为有必要可查阅中标人的财务状况、实施项目审计等。
4.物业服务费组成，包括：物业服务企业员工的成本构成包括按合同法、劳动法及辽宁省和沈阳市相关现行法律法规规定的工资、加班费、办公经费、餐补、社会统筹费、各类保险、工会经费、福利、服装、劳动保护、培训、交通费、税金等费用；物业服务企业员工在完成服务时所使用的器材和工具（如各类秩序维护服务器材、保洁工具及耗材、工程运维用工具及设备、会议服务保障工具等）；项目范围内的第三方公共责任损失及公共车位损失保险；紧急采购时，车辆及车辆产生的费用不包含在物业费内，由采购人负责，中标人运输服务需服从采购人管理。
5.为保障服务人员的稳定性，投标人应针对本项目提供合理的薪酬待遇，完善福利待遇、职业发展等人员工资及福利方案。中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于沈阳市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其它应付费用）。中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》《中华人民共和国安全生产法》等法律规定，支付国家规定必须购买的社会保险和工伤意外保险费用。
6.合同期内采购人不再单独支付合同金额以外的其它费用。
7.物业费支付采取每季度采购人验收后核算支付，中标人应按月及时发放员工工资、补贴等费用。
8.采购人对本项目服务人员开展政治审查和从业资质审核，保证物业服务人员无不良记录，符合法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等，中标人应配合采购人完成政审工作。中标人每年对物业服务人员进行一次体检，并取得健康证。新员工入职前需完成政治审查和身体健康检查。
9.中标人不得随意更换项目服务人员，如需人事调整，应事先与采购人协商，经采购人同意后实施。对本物业项目服务人员如有不符合采购人要求的，采购人有权要求中标人更换人员，中标人应当在10个工作日内予以更换，更换人员须经采购人审查通过，因中标人管理不到位造成的空岗周期不得超过3个工作日。
10.采购人将对物业人员进行考勤。所有岗位人员不得擅自离岗，在本项目现场工作期间不得从事与本项目无关的工作，如有特殊情况必须经采购人同意。主要、重要岗位人员请假、休假须报告，经采购人批准后方可实施。
11.本项目全体人员，工作时应着统一工作服，佩戴经采购人同意的标志、佩饰等，其中项目管理人员应着正式商务装。言行规范，仪容仪表端正得体，部分岗位需要对相关人员形体、身高等有明确要求。着装样式由采购人负责指定。
12.本项目人员工作非常紧凑，应对本项目全职工作，项目内采购人可以统筹使用、管理、调整各岗位人员，但不允许中标人占用岗位或安排与本项目无关的工作。
13.中标人应结合本物业服务项目实际，配备物业服务项目所需的各种专业设施设备和器材，并确保种类齐全，好使好用。
14.中标人要充分考虑本项目工作时长和临时承接大项任务等不确定的因素，具备抽调、派遣、加班等完成临时性任务能力。
15.中标人需对所有人员的专业培训每年不少于4次，安全生产培训不少于2次，保密培训不少于2次，意识形态教育不少于1次。每季度进行一次服务满意度调查，调查满意度低于90%的，采购人有权终止合同。
16.物业服务期内，非采购人原因，造成的为本项目服务的中标人员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，采购人概不负责。
17.如因物业服务人员违反操作规定或其它原因导致采购人设施设备及其它财产或人身损失的，由中标人全额赔偿；
18.因物业管理不到位导致的人员非正常上访、监守自盗、媒体曝光或集体群诉事件、失泄密事件、安全生产责任事故或物业管理服务过程中出现重大过错导致严重后果的，以及经采购人考核不合格后，经整改仍未合格或累计3个月不合格的，采购人有权终止合同。
19.中标人应全力推行质量管理体系、环境管理体系、职业健康安全管理体系认证，利用现代化、信息化管理手段不断优化项目物业管理。
20.中标人必须严格遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传，不得在机关内开展品牌和企业文化宣传。中标人必须与采购人签订《保密协议》，中标人必须与拟派本项目服务人员签订《保密承诺书》，并管理和监督保密协议执行情况。
21.中标人能够积极配合采购人与当地政府部门开展共建、共治、共享工作，建立良好的关系，在物业服务管理服务过程中，积极开展多种类型的党、团公益活动，对项目日常管理服务产生有利推动和促进作用。
22.如因财政预算、资金拨付等政府行为或其它不可抗力因素造成合同不能履行，甲乙双方均不承担违约责任，合同自行解除，不再续签。因物业合同期内涉及到整体改造或搬迁，合同自行终止，相关费用按实际发生计算。
23.为保障项目质量，投标人应针对本项目提供详细的质量保证体系及措施，内容包括但不限于物业管理规章制度、设备设施维修保养方案、巡检方案、安全生产方案、生活垃圾分类方案、投诉处理方案、诚信管理方案等。
24.中标人应积极响应采购人“厉行节约、反对浪费”号召，制定具体的节能指标和降耗举措。
25.中标人须履行公共卫生事件应急响应和管控主体责任，按采购人要求制定和落实相关应对举措。
26.中标人应参照采购人食堂餐费标准每月向采购人支付从业人员餐费。
27.本需求书所述及的服务目标、各项指标和服务要求，是中标人须达到的主要要求，但不能理解为全部的、详尽的要求。中标人应针对采购人服务管理的特点，根据本项目的实际情况，结合自己的管理服务经验，编制并提供完整的服务管理方案，其中应包括服务组织实施计划、规章制度、应急预案、服务质量保证、服务承诺等。
合同履行期限：合同签订后两年（730日），服务一年经采购人综合考核后，续签第二年合同
需落实的政府采购政策内容：详见招标文件
本项目（是/否）接受联合体投标：否
包组编号：004
预算金额（元）：1,821,600.00
最高限价（元）：1,821,600
采购需求：
包 组 号：004
包组名称：医保局物业管理服务
一、项目基本情况
1、服务地点：沈阳市和平区南宁南街11号。
2、服务面积：办公楼前楼4层、后楼6层，服务面积5000平方米。
3、办公人员：驻大厦办公约100余人。
4、就餐人员：约100余人。
二、服务范围
（一）秩序维护、消防服务
1.实行24小时值班巡逻制，确保办公大楼安全，有应急处理计划和措施，事件处理及时率100%。
2.消防安全、监控工作，消火栓的日常管理使用、保养、维修。
3.负责消防、闭路监控异常情况处理，严格执行消防操作规程，定期进行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
4.负责服务区的日常公共秩序，对外来探访人员，建立询问登记制度，要求记录完整，有回执。
5.负责门岗执勤、停车场的指挥管理工作。
6.完成采购人交办的其它工作。
（二）公共区域卫生保洁服务
1.负责办公楼宇内走廊、卫生间、电梯、步梯、活动室、健身房、会议室、接待室、停车场及庭院等公共区域的环境卫生清洁工作。
2.负责甲方指定的部分办公室的环境卫生清洁工作。
3.负责每日垃圾的收集及指定地点的清运工作。
（三）设施设备维修维护服务
1.负责楼内电路设施、设备维护、维修及保养工作。
2.负责楼内水暖，上、下水维护与管理工作。
3.负责庭院、房屋、门窗、桌椅等大楼所有设施的维修及小型工程工作。
（四）食堂管理服务
1.负责机关职工（约100人）每日早、午两餐用餐保障。
2.负责内部接待服务工作。
（五）公共区域会议服务
1.负责内部会议接待服务及各种活动的礼仪保障工作。
2.负责会议室饮用水、水果器具的清洗消毒及会场布置工作。
3.负责接待外来人员的指引、协调服务工作。
4.负责内部和类报刊的收发保障工作。
5.负责区域卫生及项目经理交代的其他工作。
三、服务要求
（一）秩序维护、消防服务要求
1.实行 24 小时值班、定时巡逻、消防监控制度，秩序维护人员熟悉大楼环境、消防设备，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责，能及时处理各种问题。
2.结合大楼特点，制订消防设施检查计划、安全防范措施，在接到任何部位报警后必须 5 分钟内赶到现场。
3.进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。
4.地下停车场管理严格，外来车辆不得入内，出入有登记。
5.报刊、信件分发及时、准确，无丢失。
（二）公共区域卫生保洁服务要求
卫生保洁、绿化管理制订详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准及作业频度操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。办公区域及庭院花卉按要求摆放；花草树木规范化管理。
1.保洁设施完备并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护（地面每月至少一次机械清洗养护）；确保表面光洁、无污渍。
2.本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁，有专人监督检查。
3.机关办公楼实行早8：00时前保洁；运动场馆及健身器材实行用后即时保洁、消毒；会客室、会议室实行用后即时保洁；卫生间、电梯轿厢及其它公共部位实行工作日全天候保洁；地下停车场结合实际清洁；庭院每天随时清扫烟头、纸屑、 石块、残土等，垃圾日产日清。
4.无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。
5.绿地无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。
6.花草树木长势良好、修剪整齐美观、无病虫害、草坪无杂草、无折损现象。
（三）设施设备维修维护、运行服务要求
1.制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
2.设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。
3.配备所需专业技术人员，专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。
4.设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。
5.制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
6.消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。
7.消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。
8.制定突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
9.无火灾及安全隐患。
10.设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。
11.排水系统通畅，地下层无积水、浸泡。
12.遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
13.中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。
14.中央空调系统出现运行故障后，维修人员在 10 分钟内到达现场维修并做好记录。
15.制订工程相关应急处理方案。
16.保证各种设备、设施始终处于良好状态，运转正常。
（四）食堂管理服务要求
1.厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。
2.厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保绝不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。
3.餐饮服务人员均有健康证，并按规定做好每年组织体检工作。
4.根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。
5.每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。
6.按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作。
7.指标要求：卫生质量合格率 100%；工作人员拥有健康证和年体检率 100%； 通过满意度测评就餐人员满意率达到 90%以上。
（五）公共区域会议服务要求
1.会务服务保障文明、规范、准时。
2.维护采购人利益和形象，遵守采购人各项规章制度。
3.会议服务员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务， 严格考勤。
4.采购人对会议服务的总体满意率达到 95%以上。
（六）档案、资料管理要求
妥善保管采购人移交的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备基础档案，秩序维护、消防档案，以及客户投诉处理档案。
四、人员岗位设置及要求
物业服务岗位数量设置为23个，中标人应按照采购人需要配齐全部岗位，因服务需要，中标人应按照采购人岗位需求对物业服务人数在总人数范围内进行适当调整。
（一）项目经理岗位（1 个）
人员要求：年龄 50 周岁以下，本科以上学历（上岗前核验相关证明材料），具有 5 年以上非住宅类物业管理经验，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，精通物业管理组织运作实施，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力。
（二）秩序维护、消防服务岗位（9 个）
1.秩序维护主管岗位 1 个
人员要求：男，年龄55 周岁以下，高中以上学历，身高 1.70 米以上，从事同岗位工作 3 年以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强、工作敬业，作风正派，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力，懂培训，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。
2.秩序维护岗位 5 个
岗位说明：大楼共有 2 个出入口，每岗 2 人（每班 1 人）；机动岗 1 人，配合值守、巡逻及轮休。即白班 3 人、夜班 2 人。
人员要求：白班秩序维护员年龄 55周岁以下，夜班秩序维护员年龄 60 周岁以下，高中以上学历，身高 1.70 米以上，从事同岗位工作 2 年以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强、反应灵活，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。
3.消防监控岗位 3 个
岗位说明：大楼共有 1 个消防监控室，每班 1 岗，三班倒。
人员要求：年龄 55周岁以下，高中以上学历，身高 1.70 米以上，从事同岗位工作 2 年以上，持有建（构）筑物消防员或消防设施操作员证书（投标时须提供复印件），五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。
（三）公共区域卫生保洁服务岗位（6 个）
1.保洁主管（兼会服）岗位1 个
人员要求：女，年龄 35 周岁以下，大专以上学历（上岗前核验相关证明材料），身高 1.65 米以上，从事同岗位工作 2 年以上，五官端正、身体健康（持有健康证，上岗前查验）、品德良好、性格外向、责任心强，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力，熟悉清洁工作流程、保洁设备使用、各种清洁药剂的使用，会电脑办公系统操作。
2.保洁员岗位 5 个
人员要求：女性，年龄 55 周岁以下，五官端正、身体健康（持有健康证，上岗前查验）、品德良好、责任心强、动作利落，具有较强的服务意识，职业素养佳，掌握保洁基本常识。
（四）工程维修岗位（1个）
人员要求：男，年龄 60周岁以下，从事同岗位工作 3 年以上，身体健康（持有健康证，上岗前查验）、品德良好、责任心强，经验丰富、一专多能，能够完成水、电、焊等各类维修任务。
（五）食堂管理服务岗位（6个）
1.食堂主管（兼厨师长）岗位 1 个
人员要求：男，年龄 50 周岁以下，从事同岗位工作 5 年以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，能烹制各种菜肴并可制定菜谱，有一定的组织、管理和协调能力。
2.厨师岗位 1 个
人员要求：男，年龄 50周岁以下，从事同岗位工作 3 年以上，身体健康、品德良好、责任心强，能烹制各种菜肴，出品口味好，符合大众口味。
3.水案岗位 1 个
人员要求：年龄 50周岁以下，从事同岗位工作 3 年以上，身体健康、品德良好、责任心强，协助厨师工作，负责菜品的前期准备工作，如改刀、切配等，能独立烹制基本菜肴。
4.面点师岗位 1 个
人员要求：女，年龄 50周岁以下，从事同岗位工作3年以上，身体健康、品德良好、责任心强。能够制作各种面点。
5.勤杂岗位 2 个
人员要求：年龄 50周岁以下，身体健康、品德良好、责任心强，负责食堂的洗碗、消毒、卫生、传送菜等杂活。
注：以上食堂管理服务人员，需全员持有健康证（上岗前查验）。
五、物业费用构成
投标报价为含税价。包括物业服务人员工资、保险费、服装费、福利费、办公费、管理费、餐费、税金等所有费用。采购单位不再单独支付其他任何费用。
六、其他说明
1.中标人要结合物业服务项目实际，配备物业服务所需的各种专业设施设备和器材（如地面清洗机、地毯清洗机等），并确保种类齐全，好使好用。
2.经采购人考核达到服务标准后，按付款方式中的约定付款，否则按达标率支付物业费。
3.遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。
4.根据合同规定或采购人要求全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三方。
5.保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。
6. 严格审核录用本物业项目服务人员，保证物业服务人员均符合法律、法规和行业规章的要求；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。
7.及时调整采购人认为不适合继续在采购人工作的物业公司工作人员（以采购人书面通知为准）。
8.建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。
9.负责对特殊岗位从业人员每年进行一次体检，并取得健康证。
10.物业招聘的所有人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全、留有备案。物业服务期内，非采购人原因，造成的为本项目服务的中标人员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，采购人概不责任。
合同履行期限：合同签订后两年（730日），服务一年经采购人综合考核后，续签第二年合同
需落实的政府采购政策内容：详见招标文件
本项目（是/否）接受联合体投标：否
二、供应商的资格要求
1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定。
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：详见招标文件
3.本项目的特定资格要求：无
三、政府采购供应商入库须知
参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
四、获取招标文件
时间：2023年10月24日 08时30分至2023年10月30日 16时30分（北京时间，法定节假日除外）
地点：线上获取
方式：线上
售价：免费
五、提交投标文件截止时间、开标时间和地点
2023年11月14日 09时00分（北京时间）
地点：电子投标文件在辽宁政府采购网提交。备份投标文件递交至沈阳市浑南区世纪路1号21世纪大厦B座4楼文件接收区。
六、公告期限
自本公告发布之日起5个工作日。
七、质疑与投诉
供应商认为自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，向采购代理机构或采购人提出质疑。
1、接收质疑函方式：线上或书面纸质质疑函
2、质疑函内容、格式：应符合《政府采购质疑和投诉办法》相关规定和财政部制定的《政府采购质疑函范本》格式，详见辽宁政府采购网。
质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意，或者采购人、采购代理机构未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向本级财政部门提起投诉。
八、其他补充事宜
无
九、对本次招标提出询问，请按以下方式联系
1.采购人信息
名 称： 沈阳市机关事务管理局
地 址： 沈阳市浑南区沈中大街206号
2.采购代理机构信息：
名 称： 沈阳公共资源交易中心
地 址： 沈阳市浑南区沈阳市浑南区世纪路1号21世纪大厦B座
邮箱地址： 无
开户行： 无
账户名称： 无
账号： 无
3.项目联系方式
项目联系人： 李帅
