维保单位服务范围为中央空调整套系统，维保内容进行详细拆分到日巡检、月度、季度、年度维保工作计划中去。

保养内容包含检查性维护保养、预防性维护保养、全面性维护保养、紧急性维修、节能减排措施。维保单位针对该项目空调机组运行特点制定全年节能措施、降低运行成本，延长机组寿命专项方案。每年需要做2次全面清洗和维护工作，分别对室外机所用控制板进行除尘，冷凝器高压水清洗、水过滤器检查清洗、排气阀、补水阀、旁通阀、安全阀、水流开关等部件的检查。每年2次（每个空调使用季前进行）对风机盘管、各种空调机组及新风机组过滤网进行清洁洁，对那些不容易吸干净的湿、重、粘的粉尘，则要采用拆下过滤网用清水加压冲洗或刷洗，或用药水刷洗的清洁方式；每年至少一次对托水盘，风机叶轮（段），过滤器（段），盘管，表冷器等进行清洁。每年2次（每个空调使用季前）对水系统采用低浓度酸性药物进行清洗，并检查冷却、冷冻水的水质情况，如需换水的及时更换，同时去除冷却、冷冻水系统中过滤网上的杂质，且清洗过滤网。冬季锅炉使用前对锅炉进行全面检查， 检查每台锅炉火侧及烟道的积碳和积灰状况，检测锅炉真空度，检查电气仪表线路情况；锅炉使用时每日检查锅炉进出 水温度和锅炉燃烧悄况，如有异常及时处置。每年2次（每个空调使用季前）对冷冻泵、热水泵、冷却泵、离心泵过滤网进行消洗，检查法兰连结处是否渗漏，如是则应及时拆换密封胶垫；每周检查水泵 轴是否有阻滞、碰撞、卡顿、异响等现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换 轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；检查电动机情况，如有异常及时处置。

每周检查空调系统各配件（包括电气元件、电气线路、水系统管网）的连接情况是否完好，有异常情况及时处置；检查各配件的润滑情况及保护层情况，根据 实际情况增加配件润滑油及室内外管道除锈防腐刷油保护；检查各种温度、压力传感 器是否正常，如有异常及时处置；检查各种阀门，校正开启度及密封性。空调运行期间， 每日检查水系统是否需要排气，是否有油水悄况，回水出水温度是否正常，保温层是否破损等，如有异常及时处置。

日常巡查：根据空调具体使用情况，安排人员每月进行日常巡视工作，要求单套系统巡查时室内机抽查不低于5台室内机，室外机要求100%检查，并建立巡查记录。

维保服务内容详细到日检记录表、月度维保计划、半年维保计划、年底维保计划，全部以表格形式在服务方案内体现。所有表格设置现场审核或验收人员签字，维保过程对每一项维保明细对应维保时水印照片。重要接待需提前一小时到现场，对设备进行检查确保正常运行。

每月度巡检一次，4、5月季度保养（大保养）11、12月年度保养（大保养），具体维保计划由专业维保单位提供我方审核。建立有效空调维护台账、日常维护检查记录，记录表格随时抽查。每季度对空调机房、空调设备及各种控制箱进行至少一次清洁卫生， 确保空调设备运行正常，控制箱电气元件接触灵敏。央空调运营期间，维保人员根据我方下发使用时间开关空调主机。

24小时×365天“全天候”服务，驻场维保过程中，提供现场考勤签到表由工程部负责监督。服务单位提供该项目服务人员组织架构，能快速及时的处理空调维保过程中的各种问题，明确分工责任，保证及时有效处理各种故障。项目负责人紧急联系电话24小时畅通，紧急维修：接用户报修电话后维修人员应在1小时内到达具体故障设备处，并根据故障情况及时快速处理问题，一般非系统故障在4小时内解决，涉及到空调冷媒系统、水系统要求在8小时内给予解决。严格按照ISO9001—2000的质量管理体系的标准运行，所有报告由专业化工程师、专业化监测设备、统一的服务规范。维保单位统计每日中央空调使用时长，根据工况合理规划开启主机并建立台账。

维修更换配件现场维保人员须经甲方同意后，未经允许不得自行更换。在维保过程中，未履行维保义务造成一切损失由维保单位承担。维保费用结算流程1、月度巡检记录表2、月、季、年维保工作计划清单3、维保工作图片、4季度考核表、5发票，资料齐全办理支付流程。服务方案中提供维保维修更换所需配件清单，如需更换但清单里面未提及费用自理。

单品、单价500元以下由维保单位负责提供更换维修，维修产生的工时费及其他费用都有维保单位承担。单品、单价500元以上的，经甲方审核同意后进行维修及更换，并由甲方季度结算与维保费用一并向乙方支付。维保单位根据项目空调型号，提供单品零部件在500元以上的易损件材料清单。维保单位维保过程中所需表格，维保单位如有专业建议可在原基础上做增加。

风冷热泵主机、直流变频多联机年度保养主要工作内容：更换冷冻机油，检查供油系统、回油系统、冷媒系统等是否工作正常。对制冷系统进行检漏测试。测试压缩机电机绝缘情况。检查并收紧电路上的各点线接点。检查清理控制启动柜。检查机组流量开关工作情况。清洁机组外表面及工作场所。其他零配件的维修与更换。定期检查设备运行情况并作好记录，对报警记录作出分析并作相应处理。其他保证机组正常运行的日常维护保养工作。对主机故障部件免费更换维修。对主机控制程序进行刷新升级。按需对空调进行红外热成像检测。提供机组年度保养报告。检查被移动的保护装置，未关好的门或盖。通过视镜观察制冷剂流量。观察任何腐蚀的迹象。检查热交换器进出口温差是否正确。观察油迹（制冷剂泄漏现象）。润滑油清洁度试验。如果有酸性物质，水和金属会和润滑油反应。

检查机组的高低压传感器和高压开关，如果损坏请及时更换。每三年或运行*****小时后更换保险丝。每6个月使用专用清洗剂，对外机冷凝器盘管进行清洗工作，清洗时应沿着翅片方向，与气流方向相反进行清洗。

电气检查工作内容：重复拧紧电源接头。确认所有连接件无松动。检查接触器，隔离开关和熔断器的状态。检查电保护装置的情况。检查所有加热器正常运行。检查无水进入电控箱。

水泵保养主要工作内容;定期对水泵和电机加注润滑油。根据运行情况更换轴承。根据运行情况更换密封圈。其他保证水泵正常运行的日常维护保养工作（包括零配件的维修与更换）。运行*****小时后更换泵的填充盒。

风机盘管和风柜保保养主要工作内容：根据运行噪音情况更换风机电机或轴承。检查设备外观有无损坏，如有损坏，进行修复和维护。检查控制和电路，测试风速选择执行是否灵敏，根据需要更换盘管控制器。检查风阀调节是否可靠，运行电流是否正常，如有异常进行修复。检查有无漏水现象，冷凝水排放是否正常，如有异常进行修复。检查回风口和出风口风量是否正常。如有异常进行维护。检查和清洗积水盘、出风口过滤网，清洗涡轮蜗壳、表冷器翅片，用清洗液清洗水盘并喷淋清洗风机和翅片，清洗涡轮、蜗壳，并用稀释消毒溶液对回风口、水盘、风机、翅片换热器消毒杀菌。检查电磁阀开闭是否正常，并根据需要进行更换或维修。其他零配件的维修与更换等工作。室内盘管设备进行清洗时，需先拆下进、出风口（如出风口处于无法拆下的地方则进行简单擦拭即可），对进、出风口和回风滤网进行清洗作业。并拆下设备涡轮风机，对涡轮进行冲洗作业，风机则进行简单的擦拭（风机不能沾水）。之后对室内盘管冷凝器使用清水冲洗（如遇有严重结垢的情况下则尽量使用中性清洗剂进行清洗），并清理接水盘及排水口污渍，保证整个盘管内部干净整洁。因一般吊顶开孔位置较小，在拆除和安装涡轮风机时有较大的难度，一定要保证涡轮风机装回原位以免产生噪声。对新风吊柜等设备进行清洗时，需先拆下进、出风口（如出风口处于无法拆下的地方则进行简单擦拭即可），对进、出风口和回风滤网进行清洗作业。并使用水枪（根据结垢情况选择高压还是低压设备）对新风吊柜涡轮及翅片进行冲洗工作，如遇有严重结垢情况下则尽量使用中性清洗剂进行清洗。因吊柜一般处于吊顶之上，许多吊顶位置应设有专门的清洗检修平台，如未设有清洗检修平台则可能无法对设备内部进行清洗工作（需根据现场实际情况进行判断）。在清洗工作过程中需要做好排水工作以免打湿吊顶。

中央空调末端管网清洗：严格遵循《公共场所集中空调通风系统清洗规范》的相关要求操作，达到规定的相关要求。循环水目测清澈，水质化验达标。每层抽样2-3台风机盘管进行放水，要求水质清澈，无明显混浊。要求供暖时，及时切换主机运行状态并观察运行状态是否正常。冷却水要求水质清澈，水质化验达标。提供清洗方案。检查水连接管及膨胀水箱的腐蚀和气压情况，必要时进行更换。清洁水过滤器，运行一定时间后更换泵的填充盒。检查低流量保护装置状态及水管保温情况。检查防冻液的溶度。在每年制冷季节和制热季节开始前一个月对制冷及制热设备冷冻水管道进行清洗:

（1）用人工方法清洗膨胀水箱，然后在水箱中投加杀菌灭藻剂，杀菌剥离剂，开泵循环16-24小时，将管道内的生物粘泥剥离脱落下来，作全系统的杀菌灭藻生活污泥处理。

（2）在冷冻水系统最低闸阀处排放冷冻水后，于膨胀水箱投加清洗剂，然后加水至满，开泵循环24小时，将系统内的浮锈、油污渗透剥落，通过循环从最低点排出，提供一个清洁的金属表面，为预膜打好基础。

（3）排放冷冻水，将清洁出的锈渣、污泥排出冷冻系统之外。拆开冷冻Y型过滤网，清除滤网杂物，再封好过滤器，往系统注水排气至冷冻水满。开冷冻泵循环0.5至1小时，停泵全系统排水，排净后再注入，如此反复冲洗至水呈清澈透明。

（4）加水至满，于膨胀水箱中投加GJ-82缓蚀剂，开泵循环两小时，使药物均匀分布在系统中。试测PH值，PH正常值在8-10的情况下做浸片实验。该药剂在系统无泄漏的情况下，能保持一年的防锈效果。

（5）检查水系统的每个部件及保温情况，紧固螺栓、修复保温。

（1）检查油位及颜色，如有必要更换或补充冷冻机油；

（2）检查油系统，如有必要，更换油过滤器；

（3）检查主机气密性，如有泄漏及时处理漏点；

（4）检查冷媒量，如偏少则补充冷媒；

（5）对压缩机电机、油泵电机进行绝缘测试；

（6）检查机组各控制点、设定点；

（7）测量温度探头的电压或电阻值，确定各温度探头的准确性；

（8）检查压力传感器的准确性；

（9）检查各保护装置工作是否正常；

（10）检查和清理起动柜；

（11）检查和清理控制柜；

（12）起动机组，对运行情况进行整机检查；

（13）每6个月清洗一次末端回风过滤网和风口（含分体式空调）；

（14）提供半年保养报告。

（1）马达轴承温度；

（2）马达电压及电流；

（3）压缩机吸、排气温度；

（4）压缩机的油压、油温和油位，如有必要补充冷冻机油；

（5）蒸发器进出水温度；

（6）蒸发器冷媒压力、温度；

（7）检查冷凝器翅片散热状况；

（8）检查冷凝器冷媒压力、温度；

（9）检查机组各保护装置工作是否正常；

（10）检查主机气密性，如有泄露及时处理漏点；

（11）检查电控系统各接头有无松动并作相应处理；

（12）通过显示面板对机组各部件进行控制测试；

（13）检查机组是否有异常噪音及震动；

（14）对运行数据进行分析，给出设备运行状态结论，并提出相关建议。

（1）材料供应

空调维修保养材料须用原厂零配件，报价（含税价）时需提供原厂零件证明。

（2）材料费用

维保期内单个配件价格低于500元（含500元）的由成交供应商负责更换；高于500元的按实际采购价格由采购方确定，成交供应商代购或采购方自行采购，成交供应商免费更换。

（3）现场服务响应

供应商必须在空调运行期内指派常驻人员两名或以上进行现场保养维护工作，及时处理运行过程中的设备故障。

（4）定期对采购方操作人员进行现场培训，让其熟练掌握操作技术，并解答采购方操作人员在设备运行中的技术咨询问题。

（5）维保期内考核要求