为更好地促进五星村片区精细化管理，优化提升整体片区目标定位，细化落实城市功能需求，发挥生态价值及土地价值，引导提升片区城市形象，配合湖南省“三高四新战略”、“强省会战略”，开展全域旅游，打造湘江两岸科创走廊”的城市发展思路，为湘江新区发展注入新的发展动力，在《湘江新区国土空间总体规划（含湘江科学城规划）（2021-2035）》等规划和的引领和指导作用下，现对五星村片区进行控制性详细规划编制工作。

符合国家、省市、行业相关标准，并按采购人要求执行。

1.《中华人民共和国城乡规划法》（2019年修正）；

2.《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）；

3．《中共中央 国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》（中发〔2019〕18号）；

4．《自然资源部关于全面开展国土空间规划工作的通知》（自然资发〔2019〕87号）；

5．《中共湖南省委 湖南省人民政府关于建立国土空间规划体系并监督实施的意见》（湘发[2020]9号）；

6．《城市规划编制办法》（2006）；

7．《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2011）；

8．《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》（2016）；

9．《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（2016）；

10．《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB*****-2011）；

11．《国土空间规划用地用海分类指南》（试行、征求意见稿）；

12．《湖南省城乡规划管理技术规定》（试行）（2015）；

13．《长沙市国土空间总体规划（2021-2035年）》（在编）；

14．《长沙市城市规划管理技术规定》（2016年）；

15．《长沙市控制性详细规划编制标准》；

16.《湘江新区国土空间总体规划（含湘江科学城规划）（2021-2035 年）》（在编）

17.《长沙市总体城市设计与特色风貌区规划》

18．国家及地方其他相关法律法规、技术规范等；

19．已批准的修建性详细规划及道路施工图；

20．已出让用地的出让条件等相关资料；

21．甲方提供的其他相关资料。

1、提交成果时间：2024年12月前，具体以合同签订时间为准。

2、提交成果地点：湖南湘江新区管理委员会自然资源和规划局。

一、规划对象及范围

本次控规编制范围东临西二环，西、北临桃花岭景区，南至南二环，总用地面积为403.74公顷，其中城镇开发边界230.17公顷。

二、编制目的

（一）应对国土空间规划变革，谋划引领片区建设，完善单元化管理

根据《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》（中发〔2019〕18号），在城镇开发边界内的建设，实行“详细规划+规划许可”的管制方式。面对发展的新局面和新诉求，需要加强片区发展与新一轮国土空间规划的衔接，优化提升片区整体定位，统筹生态、生活、生态空间，合理统筹片区发展用地，科学划定功能边界。需要尽快完善规划体系，编制与现行国土空间规划相适应的控制性详细规划，使规划管理有法可依。此时启动控规编制，提前介入、提前谋划，不仅可以及时落实上位规划要求、反馈片区诉求至上位规划、形成上下联动的工作机制，也可以确保片区单元化管理顺利进行，合理引导、调控五星村片区的规划建设。

（二）提升城市精细化管理水平，有效引领城市科学发展

深入贯彻落实“城市管理应该像绣花一样精细”的重要指示，着力提升城市精细化管理水平，努力实现城市管理的科学化、精细化、长效化，打造舒适宜居的幸福高地。长沙市按照“新一线城市”标准，大力建设更加有颜值、有气质、有内涵、有格调、有品位的现代化都市。在此背景上，本规划能够进一步加快五星村片区的建设步伐，全面提升片区生态环境与生活环境，提升片区建设管理水平，充分挖掘片区用地潜力，进一步引导城市高质量发展。

（三）凸显地方特色文化风貌，保障城市更新顺利进行

实施城市更新行动是党中央和国务院的重要部署，是落实城市总体发展战略、推进高质量发展的重要抓手，是践行新发展理念的重要举措和构建新发展格局的重要支点。五星村片区建成时较长，部分基础设施建设和市政设施建设不能满足片区未来发展需求，亟需进行城市更新，此时进行控制性详细规划编制工作，可以保证城市更新的顺利进行，从而推动空间品质提升、特色风貌塑造、基础设施提质、生态环境治理修复和历史文化保护传承，实现片区绿色低碳可持续发展，满足人民群众对美好生活的向往。

（四）着力推动科创品牌建设，确保片区高品质城市建设

湖南省第十二次党代会提出“推进长株潭一体化发展，建设湘江西岸科创走廊，打造具有核心竞争力的科技创新高地”的新要求和布局。岳麓山大学科技城作为湘江西岸科创走廊上两大创新引领核，将通过建设重大科技基础设施集群，提升源头创新，实现重大科技突破。强化片区科创产业定位，保障科创园区发展，推动片区科创品牌建设。同时充分发挥好寨子岭良好的生态环境，推动片区高品质城市建设，打造高起点规划、高标准建设、高效能运管的片区规划管理创新典范。

三、主要工作内容

（一）原控制性详细规划实施评估主要工作内容

针对控规编制的主要内容进行全面系统的摸底调查，以管控单元为载体，从现状资源、建设情况和规划实施情况，展开控规实施评估工作。

1、开展五星村片区现状调查与评估。落实《湘江新区国土空间总体规划（含湘江科学城规划）（2021-2035年）》、《岳麓山风景名胜区总体规划》对于本片区发展的规划指导，充分利用和梳理现有调查及项目成果，对五星村片区内的公共服务设施、商业配套设施、交通组织、消防配套设施、区域风貌等进行现状问题分析与控规实施评估。

2、开展已批控规内容及实施情况评估。系统分析控规目标定位、用地功能与布局、指标控制与风貌管控、交通及市政基础设施、绿地与开敞空间等方面规划内容与实施情况，对控规内容的合理性、实施成效、存在的问题进行评估，为下一步控规修编提出保留、优化、调整等针对性建议。同时结合新时期国土空间规划的要求，对控规规划内容，尤其是用地、 交通、市政、城市风貌、十五分钟生活圈等方面进行专项评估。

3、可用空间摸底调查。对规划范围进行全面摸底调查，梳理规划范围内未批未建、闲置和低效用地以及符合城市更新条件的城市更新区域，明确位置、规模和现状情况，适当挖潜空间，增加用地兼容性，作为下一步控规编制工作重点。

具体包括但不限于如下内容：

（1）符合性评估。分析现有控规对城市总体规划、土地利用总体规划、各类已编专项规划、现行规范、标准的符合性情况，尤其侧重对强制性内容落实情况的分析。

（2）实施性评估。通过收集土地供应、产业用地、现状容积率、控规修改、历年人口等核心数据，分析现状用地结构占比，产业占比，开发强度等与原有控规预想的差距以及形成差距的主要原因分析。

（3）适应性评估。针对原有控规适应新一轮国土空间规划改革，行业管理规定重大调整、新编在编的上位规划重大变化的情况进行评估，提出响应建议。

（4）综合评估结论。根据评估情况，梳理提炼符合性、实施性、适应性校核结论，对下一步目标定位、用地、交通、配套等应修编的核心内容提出改善建议。

（二）控制性详细规划主要工作内容

1、上位规划、相关规划内容落实与反馈。落实《长沙市国土空间总体规划（2021-2035）》、《湘江新区国土空间总体规划（含湘江科学城规划）（2021-2035）》、湖南省“三高四新”和“强省会”战略，结合片区毗邻大学城特有的区位优势，明确片区发展目标与定位，确定规划区人口与建设用地规模，落实“三线”管控要求，探索并确定合理的城市更新、特色挖掘、产业协同、城市配套的用地与空间布局。

2、用地功能布局优化与价值提升。结合片区规模与特征，在存量用地与可更新用地的基础上，优化提升片区发展定位，围绕片区开发建设、城市更新、公共服务、基础设施等用地进行指标精准优化管控和城市风貌提升，以生态保护修复为手段，强化土地节约集约利用为，优化、细化片区用地功能结构与用地布局。重点对存量用地、闲置和低效用地、城市更新用地以及高校及周边地区配套和城市风貌提出优化建议。梳理存量空间，盘活存量用地，加强片区地块与周边生态空间的联系，提升土地价值和效益。

3、“刚弹结合”的全要素空间管控体系。制定各地块的开发控制要求，包括开发强度、建筑限高、设施配套、土地兼容和城市设计引导等，重点探索创新产业用地、城市更新用地、生态用地、农业农村用地管控指标体系及管控方式，构建“刚弹结合”的全域全要素空间管控体系。

4、协调好与风景区的关系统筹片区发展建设。要加强与在编的《岳麓山风景名胜区总体规划（2021-2035年）》衔接，落实风景区对周边片区地块建设的建筑高度的控制要求，严格控制主要道路两厢的建筑高度和风貌，注重视线廊道的控制。要充分考虑周边景区主要入口与片区地块的协调，安排布局停车场、过街设施、地下通道等。

5、完善与提升控规编制内容。按照长沙市控制性详细规划提升成果标准和长沙市控制性详细规划技术指南要求完善控规编制成果，从功能定位、土地利用规划、道路交通规划、公共服务设施规划、公用设施规划、历史文化保护规划、绿地与广场规划、城市五线管控、指标控制、综合防灾、城市设计指引、规划实施管控等方面完成规划编制。

具体包括但不限于如下内容：

（1）现状分析

对规划范围内现状的土地使用情况、基础设施建设现状、产业基础、生态环境、文化底蕴等要素进行考察和梳理，分析现状存在的问题。

（2）发展定位及策略

梳理五星村片区整体发展历程，分析区域经济发展环境，提出发展愿景，确定未来发展目标，并制定发展策略。

（3）产业发展规划

了解五星村片区整体产业发展情况，分析当前区域产业发展思路，合理规划片区产业发展定位，确定产业发展类型与规模。

（4）规划用地布局

依据现状情况、问题分析和规划目标，对五星村片区用地进行合理的总体布局，并提出土地使用强度管制区划和相应的控制指标。

（5）指标控制

结合容积率分区管理、国土空间总体规划、城市设计等相关要求，明确地块的容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等控制指标，规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求，作为下一步修建性详细规划编制的依据。

（6）公共服务设施规划

通过对五星村片区的实地调研，分析公共服务设施的现状问题，在存量规划的大背景下，根据相关规范要求和规划人口规模合理确定各类公共配套设施的位置、用地界线、用地面积及建设的规模与数量、服务半径等。

（7）综合交通规划

确定交通发展战略和城市公共交通的总体布局，落实公交优先政策，确定主要对外交通设施和主要道路交通设施布局，建立高效的外联内通的综合交通体系。

（8）市政和综合防灾规划

对给水、排水、电力、通信、燃气、环境卫生、综合管廊等市政设施进行总体安排，提出海绵城市建设方法。确定综合防灾与公共安全保障体系，提出防洪、消防、人防、抗震、地质灾害防护等规划原则和建设方针。

（9）生态建设和环境保护规划

通过对人口容量进行测算，并对周边的大气环境、水环境以及固体废弃物等环境现状进行分析，制定环境保护目标和措施，提出在产业布局以及建设中的要求，实现生态建设和环境保护协同。

（10）城市风貌引导

根据上层次规划对规划区的定位、用地性质的确定及本次规划的各种设计因素。针对规划区域内的城市天际线、色彩、建筑风格、街景立面等做出设计指引。

（11）控制指标确定

对规划区内地块提出合理的定性定量定界的控制指标体系，控制指导地块上的工程建设。确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。

四、成果要求

（一）规划成果内容与深度

应按《中华人民共和国城乡规划法》、《城市规划编制办法》和国家有关技术规范标准，结合地方有关规定及供应商提供的设计要求，进行规划设计，达到《长沙市控制性详细规划编制技术指南(修改)》、《长沙市控制性详细规划成果标准》的标准，成果包括但不限于评估报告、控规文本、图集、附件，其中附件包括说明书、基础资料集、图则等，图纸数据采用湘源软件（6.0）编制，并标准化制图。

（二）控规正式成果

须提交电子文件光盘 2 张（含全套dwg 格式、JPG 格式图纸，doc 格式文本说明书，ppt 或 pdf 格式汇报文件）、纸质装订成果 8套。

（三）图纸包括但不限于以下图纸。

1、现状部分

（1）区域位置图

（2）土地利用现状图

（3）现状单位权属图

（4）现状道路分析图

（5）公共管理与公共服务设施现状图

（6）市政公用设施现状图

（7）农村居民点现状图

（8）现状用地评定图

（9）现状建筑质量评定图

2、用地及指标规划

（10）功能分区及结构图

（11）土地利用规划图

（12）道路系统规划图

（13）公共交通规划图

（14）道路竖向规划图

（15）中小学布局规划图

（16）其他公共服务设施规划图

（17）绿地景观系统规划图

（18）村民安置规划图

（19）开发强度控制图

（20）五线控制图

（21）控制单元划分与地块控制指标图

3、市政工程规划

（22）给水工程规划图

（23）雨水工程规划图

（24）污水工程规划图

（25）电力工程规划图

（26）电信工程规划图

（27）燃气工程规划图

（28）防灾工程规划图

（29）环卫设施规划图

4、空间规划及其他

（30）城市设计指引图

（31）建筑高度控制图

（32）产业布局引导图

（33）分期建设引导图

1、本项目按长财采购【2016】6号文的规定，以简易程序验收方式进行验收。

2、本项目专家评审会会议纪要及其他相关会议纪要一并视为设计要点，成交人须根据审查意见对相应成果进行修改和完善。本项目履约完成的标志为提交的正式成果获得批复。

3、项目审查不合格的，由成交人返工直至合格，有关返工、再行审查，以及给采购人造成的损失等费用由成交人承担。连续两次项目审查不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由成交人单承担。

1、项目进度要求

本次控规编制工作要求2024年12月底前完成。

（一）控规初步方案编制（预计2个月）

在现状调研的基础上，编制控规初步方案，与采购人进行沟通汇报，召开专家及部门评审会。

（二）控规初步成果编制（预计4个月）

根据专家及部门意见对控规成果进行完善，编制形成控规初步成果，提交采购人进行审查，并与发改、住建、教育、交通等部门对接，组织专家评审会进行成果审查。

（三）控规送审成果编制（预计4个月）

对初步成果进行修改完善，落实专家及部门意见并公示，形成送审成果上报市政府。

（四）控规正式成果编制（预计2个月）

根据市政府批复意见修改完善，提交控规正式成果入库归档。

2、结算方法

（1）付款人：湖南湘江新区管理委员会自然资源和规划局

（2）付款方式：合同签订后支付合同金额的30%；初步成果评审通过后支付合同金额的40%；正式成果验收通过后支付合同金额的30%。

3、成交人如若被发现有提供虚假证明资料，将取消成交资格。

4、项目团队成员须全程参与工作，不得挂名投标，未经采购人批准不得更换人员。

5、研究成果的知识产权

（1）所有投标人在本次采购活动中递交的所有文件均不退回。

（2）提交的成果文件的知识产权归采购人所有。投标人享有署名权，并可通过传播媒介、专业杂志、书刊或其他形式评价、展示其大纲。

（3）投标人保证准备或提交的成果文件在中国境内或境外没有且不会侵犯任何其他人的知识产权（包括但不限于版权、商标权、专利权）或专有技术或商业秘密。投标人应保证，如果成果文件使用或包含任何其他人的知识产权或专有技术或商业秘密时，投标人须证明已经获得权利人的相应授权。投标人须进一步保证，采购人使用其成果文件在中国境内或境外没有且不会侵犯其他人的知识产权（包括但不限于版权、商标权、专利权）或专有技术或商业秘密，并应当使采购人免于因被指控侵犯上述权利而产生的或与此有关的任何责任，否则，须赔偿采购人由此发生的任何成本、费用和损失。

6、本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的人工、管理、财务等所有费用，如一旦成交，因成交人原因在项目实施中出现任何遗漏，均由成交人免费提供，采购人不再支付任何费用。同时，成交人须承担审查会的评审费用。

7、投标人在投标前，须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

8、以上采购需求内容系采购阶段基本需求，如成交单位在投标响应阶段提出更多响应承诺且获得采购人认可的，以最终签订的政府采购合同约定内容为准。