（1）项目概况

①项目的基本情况简要介绍。

岳麓公安分局机关大院位于河西爱民路180号，由二幢6层办公楼、西边三层的办公附楼和南边二层附属用房组成，有食堂、院落、执法办案区、办公区，南楼一楼为公开服务区域、二楼至六楼为办公区、西楼为办公区、南附属用房设有高、低压配电间、西边三层的办公附楼设有机关餐厅。

分局下辖十七个派出所，三个大队，一个营地，均为带独立院落的独栋办公用房，每个派出所均有食堂、院落、执法办案区、办公区。

1）具体情况如下：

2）服务范围

为长沙市公安局岳麓公安分局机关大院提供综合管理服务、环境卫生保洁服务、秩序维护及安防管理服务、绿化养护服务、日常维修及公共设施维护服务、会务/接待服务、节能降耗管理等物业管理服务。

为分局机关辖属十七个基层派出所办公场所、三个大队、一个营地，主要提供环境卫生保洁服务、秩序维护及安防管理服务等综合事务管理，其他物业服务事项根据实际需要从分局调派物业服务人员。

3）主要设备、设施清单

2.1执行标准

GB 2894 安全标志及其使用导则

CB 5749 生活饮用水卫生标准

CB 5768.2道路交通标志和标线第2部分:道路交通标志

GB *****.1消防安全标志第1部分:标志

GB ***** 消防安全标志设置要求

GB *****建筑消防设施的维护管理

GB *****消防控制室通用技术要求

GB/T *****.1 公共信息图形符号第1部分:通用符号

GB/T *****室内空气质量标准

GB/T ***** 质量管理组织的质量实现持续成功指南

GB/T *****质量管理顾客满意组织投诉处理指南

GB/T ***** 生活垃圾分类标志

GA/T594保安服务操作规程与质量控制

TSG 08-2017 特种设备使用管理规则

服务内容、标准及要求

A综合管理服务

①建立24小时值班制度，公布物业服务电话，随时接受采购人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理。

②严格按照物业管理合同进行物业服务，设置物业管理机构、配备物业管理人员，本项目所有服务人员在工作时间内须全时在岗，不得任用兼职人员。

③建立健全物业管理、质量管理、财务管理、档案管理、物资装备管理等制度和措施，所有制度上墙公示。

④负责各种主要节日、活动、会议的接待以及会场布置及辅助工作。

B秩序维护及安防管理服务

出入管理

①物业管理区域出入口设固定门岗，局机关要求24小时门卫值班；

②对来访人员进行身份查验和来访登记、对不熟悉的办事人员要及时引导，严格控制闲杂人员，杜绝推销人员或其他身份不明人员进入物业管理区域。

③对进出的车辆实施登记管理、随身携带物品和随车物品的检查；

④对搬出物业管理区域内货物应有采购人资产主管部门的确认手续，并对运输车主及其公司情况进行登记；

⑤上班时间和有会议/活动安排时有专人负责执勤及疏散流动人员。

交通秩序管理

①分局内停车场要求专人值守，严格执行相关管理规定，按要求管理机动车出入，指挥和引导车辆有序地通行和停放，引导及时，手势规范，态度热情，确保停车区域车辆停放有序，对外来车辆要求指挥停泊在车位上，大楼前坪不得有外来车辆停放，确保人员、车辆、财产安全和正常的工作环境，保证消防通道畅通，无障碍物；

②杜绝交通事故及丢车损车现象的发生。发生交通事故时，迅速保护和控制现场，及时报警并抢救伤员，防止车辆堵塞现象发生。在物业范围内因外部原因（不可抗力除外）发生车辆损伤、遗失，投标人对此存在失职行为或有过失的，应承担相应赔偿责任。

安防管理

①分局须配备专职保安人员，维护管理区域内的公共秩序和日常安全巡查。

②严格值班制度，设置流动巡查岗，分局大院和大楼内巡逻的保安要24小时不间断地进行巡逻，及时排查安全隐患，发现管理区域内有异常情况必须及时处置并报告采购人。

③供应商须为值班室及值班人员，配备抓捕钢叉、防割手套、防暴盾牌、头盔、金属探测仪等必要处突装备,做好装备物资保障。

④安全监控：24小时值班制度，每班有记录，定期检查，保留存档，记录存档一年。正确使用监控设备，保证各监控部门的参数设置符合要求。

应急处理

建立严格规范的应急体系，以便应对突发的传染性疾病、火灾、治安等紧急情况。当发生上述情况时，投标人必须无条件地配合采购人开展相关工作。

①制定火灾、治安、公共卫生等突发事件专项应急预案。每年进行至少2次反恐防爆、专项应急预案演练，留存培训及演练记录和影像资料。

②合同履行期间，如遇各类突发事件，供应商需将相关紧急情况报告采购人，并及时进行配合处理。供应商需成立应急部门，指派相关负责人负责应急突发事件的处理工作与采购人沟通协调工作。

③应急小组成员24小时保持电话畅通。接报后，迅速组织人员到达现场。

④合理配置必要的应急物资，建立清单或台账，并专人管理；定期对应急物资进行检查，确保能够随时正常使用。

C环境卫生保洁服务

办公楼大厅、楼内公共区域保洁

①办公楼大厅地面保持干净整洁无水渍，出入口地垫整洁；

②公共通道门框、窗框、窗台、金属件表面光亮无尘无污渍，公共门窗玻璃干净明亮，透光性好；

③灯具每年清洗二次，天花板无蛛网，指示牌干净无污渍；

④楼顶定期打扫，无随意堆放垃圾和杂物。

⑤每天全面清扫2次。上午、下午各一次，其他时段做好巡回保洁、清运垃圾。

楼梯及楼梯间保洁

①每日清洁不少于2次，地面干净整洁无垃圾；

②保持梯步、扶手栏杆、防火门及闭门器表面干净无尘无污渍，防滑条（缝）干净；

③墙面、天花板无积尘、蛛网；

④无随意堆放垃圾和杂物。

办公室、会议室、接待室保洁

①指定办公室，每日清洁不少于1次，保持地面无水渍、无污渍、无垃圾、无积尘；

②墙面无灰尘、无乱悬挂、无乱张贴等现象，顶棚目视无灰尘、无蛛网，玻璃表面、不锈钢表面无手印、无积尘、无污渍；

③窗帘洁净无污渍，挂放整齐；

④室内空气流通无异味，座椅无污渍，无卫生死角、其他设施表面无积尘、无污渍、无损坏；

⑤无随意堆放垃圾和杂物。

卫生间保洁

①每日清洁不少于2次，上午、下午各一次，其他时段做好巡回保洁、清运垃圾；

②保持地面干净，无污渍、无积水；

③便池内刷洗干净，保持无异味、无垃圾、无积水；

④隔断、墙面，门、门框、照明开关无明显积灰；

⑤镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈；

⑥天花板表面无蛛网，换气扇表面无积尘，洗手台干净无污垢。

⑦卫生间内保持空气清新、无异味；

⑧卫生间清洁用品（如擦手纸、卫生纸、洗手液等）的及时添加补充，并做好清洁用品出入库登记；

⑨卫生间保洁工具（抹布、拖把等）不与其他区域的保洁用品混用。

⑩在保洁作业区域摆放有“注意安全”“小心地滑”等临时性服务标识。

茶水间及清洁间保洁

①每日清洁不少于1次，保持地面干净，无杂物、无积水；

②天花板无蛛网，灯罩表面无积尘，墙面干净无污渍；

③各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序。

电梯轿厢保洁

①每日擦拭1次轿厢门、面板，清拖1次轿厢地面；

②不锈钢材料装饰的轿厢每月使用不锈钢光亮剂等护理2次；

③轿厢内无污渍、无粘贴物、无指纹；

④灯具、操作指示板明亮；

⑤厢内地面干净无异味，电梯门槽内无垃圾、无杂物。

公共场所保洁

①道路地面每日清扫不少于2次，做好巡回保洁、垃圾清运，确保地面无垃圾，环境整洁；

②沟渠、池、井内无杂物、无异味，排水通畅，无外溢；

③盖板无污垢，无破损，排水沟，渠无垃圾，无堵塞，定期清扫清运屋面落叶；

④各种道路指示标识、警示标识、宣传栏表面干净无积尘无水印；

⑤室外照明及公用设施每半月清洁1次，路灯、景观灯等每半年清洁1次，表面无污渍；

⑥共用雨、污水管道每年至少疏通1次，雨、污水井每月至少检查1次，视检查情况及时清掏，发现异常及时清掏；

⑦在保洁作业区域摆放有“注意安全”“小心地滑”等临时性服务标识。

卫生消杀要求

①公共场所和周围环境：按照卫生防疫部门要求，定期进行预防性卫生消杀。配合有关部门进行有害生物的预防和控制，投放药物应预先告知，投药位置有明显标识。

②公共卫生间、电梯轿厢、垃圾收集容器：公共卫生间、电梯轿厢至少每日消杀1次。垃圾收集容器至少每日清洁清运1次、消杀2次，公共区域根据实际需要进行消毒；

③供应商建立卫生消杀记录台账。

垃圾处理要求

①根据《垃圾分类制度实施方案》，实行垃圾分类收集同时实行分收分运；

②各楼层按生活垃圾分类要求摆放相应的垃圾桶，张贴垃圾分类标识，并做好垃圾分类数据统计和宣传工作，保持垃圾桶清洁，无异味，每日清运2次；

③垃圾桶（箱）配置合理，无损坏，发现损坏及时维修或更换；

④垃圾清收率不低于99%。

D绿化养护服务

①服务范围：主要负责分局物业管理范围的花木的养护（不含补栽补种），下辖院所的绿化管理根据实际情况调派绿化服务人员。

②服务标准：

⑴有绿化管理措施，花草树木生长正常，无病虫害，无枯黄叶，无黄土裸露，修剪及时，草坪修剪高度一致；

⑵绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率95%；

⑶适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。定期或不定期全面进行一次杀菌剂和病害虫去除药物同时进行喷施，有效地、有针对性地实施病虫控制、根治工作，选用有机肥料和生物治虫技术，营造生态环境；

⑷供应商要开展绿化养护安全文明作业，绿化施工前提供相应的劳动保护措施，如作业指示牌、手套、草帽等；绿化设备应按时检修，有相应的保养记录；正确使用绿化药物；

⑸根据采购人需求，提供室内公共区域绿植租摆服务。

E日常维修及公共设施维护服务

本项目日常零星维修、给排水系统、供配电系统设备管理维护、消防设施日常维护及管理、空调系统日常维护、电梯日常维护等设施设备的维修维护费用以及单次单品500元（含）以内的维护维修材料费均已包含在物业管理服务采购预算内，单次单品超过500元的维护维修材料费由采购人根据实际情况再另行支付。

①日常零星维修

⑴建立相关管理制度，岗位设置合理，工作职责明确。如设施设备安全运行、岗位职责、设施设备定期（日常）巡检、维护保养、运行记录、维修服务档案、制定相关应急预案等；

⑵对公用设施设备进行全面检查，开展日常隐患巡查排查和治理，确保公用设施设备运行良好。

⑶及时完成各项公共区域的零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。

②给排水系统

⑴加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用；

⑵建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，定期对机电设备进行检查、保养、维修、清洁；

⑶定期对排水管进行检查，保证室内外排水系统通畅；

⑷及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

③供配电系统设备管理维护

⑴定期完成供配电系统维护保养工作，对于由年检要求的设施设备，协助采购人完成年检、年审，取得合格证；

⑵对供电范围内的电器设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；

⑶建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；

⑷供、配电设备间设置24小时值班人员，及时排除故障，零星维修合格率100%；

⑸加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

④消防设施维护及管理

⑴建立消防管理措施及发生火灾应急预案；

⑵确定重点防火部门，实行24小时消防值班制度、实施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生。

⑶每月系统检查楼内消防设施设备的功能性，检查消防设施设备完好情况，保证完好率100%。

⑷发现灭火器过期、压力不足，以及消防设备缺失等情况应及时更换并报告采购人，更换灭火器及补齐缺失设备费用由采购人承担。

⑤空调系统运行维护

⑴建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重漏滴水现象；

⑵定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态；

⑶空调系统出现运行故障后，应立即通知维修人员及时到达现场维修，并做好记录，维修合格率100%。

⑥电梯维护

监督电梯维保方进行电梯的日常维护及维修现场验收等工作，履行配合采购人按要求进行年检工作。

F会务/接待服务

①负责分局的会务服务及接待工作；

②负责各类会议准备和提前确认工作，并在每一次会议服务前1小时对会议室进行全面检查，应与会议主办部门保持联系；

③服务人员必须注意自己的仪表，穿好工作服，戴好工作牌，提前30分钟到；

④保持会议区域的整洁，准备好会务服务的各种用具、物品，随时准备会务使用；

⑤做好会务前的准备工作，提前开启灯光、空调、多媒体设备，检查会务物资等，确保会务所需设备正常使用，协助会务用品摆放，并做好会务迎宾、指引服务、茶水服务；

⑥协助采购人做好大型活动、会务及临时重要接待的客服、迎宾、接待、引导、布置及会务保障等相关配合工作。

⑦收集采购人、来访人员等对服务品质的意见和评价，定期组织内部进行专项分析，真实、客观的将服务品质情况进行分析和总结，并提出合理化建议，不断改进和提升服务水平。

G节能降耗管理

①供应商要对采购人的耗能设备进行全方位的了解和分析，制定切实可行的节能减排工作方案，建立节能减排管理体系，采取行之有效的措施开展节能减排的相关工作。

②注重设施设备的日常保养检修，避免设备“带病”运行，增大能源消耗；通过科学有效的手段，在不投资或少投资的情况下杜绝能源浪费，加强日常水、电的合理使用管控，减少各种费用支出，使能源消耗运行平稳。

③制定清洁、绿化用水标准节约用水。

④制定停车场等户外场地、设施的清洁标准，尽可能节约清洗用水。

⑤建立能源消耗计划和考核制度，确定能源考核标准。要做到能源有计划的使用与消耗，根据物业设施设备的运行要求与性质，准确测算各年、季、月的能源的需要量。

⑥配合采购人使用需要开、停各类设备，在各种设备开、停时间，多安排人员在尽可能短的时间内完成开、停设备的工作，节约用电。

H其它要求

①人员配置

②人员管理

（1）供应商应建立人员行为规范（包括统一着装、佩戴标识、仪表仪容整洁等）、职业素质与技能培训机制、从业人员保密制度、人员激励及处罚机制等；

（2）物业服务人员要统一着装、身体健康、姿态端正、工作规范、举止文明、精神饱满、无前科劣迹；语言简洁、文明；主动、热情、耐心、周到并及时、主动提供服务；

（3）物业服务人员的薪金、食宿、社会保险、福利、休假日补贴、医疗费用等均由供应商负责。如果由于劳动纠纷导致群体性事件或者影响物业管理秩序的，采购人有权解除本合同；

（4）供应商应制定完善的培训方案，一年不少于四次对项目所有服务人员进行各岗位实际要求相对应的专业培训，提供优质服务等系统性培训，切实提高工作人员的整体素质；

5）各岗位服务人员，不允许出现空岗的情况，服务人员在实施服务过程中有不能胜任本岗位的，采购人可要求更换；

（6）关键岗位人员（包括项目经理、综合行政管理人员、秩序主管、保洁主管、工程主管）应与投标文件所提供的人员一致，且仅用于本项目不得在其他项目兼任其他职务，一旦录用未经采购人同意不得随意更换。如需变动或调整须报采购人同意后，提前三个工作日到岗试用，更换人员的资质、学历等不能低于原有人员，并且必须通过采购人同意方可更换，且需提供更换人员的身份信息及无犯罪记录的承诺报采购人备案。

（7）供应商应建立有效的激励机制，保证服务人员的稳定性；

（8）如采购人因外部检查、上级接待、重大活动等需增派临时性服务人员，供应商按采购人要求临时增加保安、保洁等物业服务人员，配合采购人迎检、重大会议、接待等工作安排，其费用由供应商自行承担。

③物资管理

（1）物业管理所需设备，包括但不限于（安保器材、清洁所需设备、绿化所用设备、及其它维修工器具等）和办公耗材（含物业管理所需办公家具、器材、文具、设备及办公耗材、统一服装等）均由供应商提供。

④档案/台账管理

（1）供应商要建立规范的资料收集、分类整理、归档管理制度；

（2）档案资料包括：与物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料；实施管理和服务工作中的各种制度、规程、流程、记录、图表、函件等。供应商应在服务期限终止时，将所有本项目有关的档案资料移交给采购人；

（3）在日常管理中要建立各类管理工作、交接班、设备故障与维修、保养、物资等台账登记；

（4）台账相符率达到99%以上，并进行月度更新。

⑤智能化应用

（1）供应商应根据该项目的管理特点尽可能地利用信息化技术手段降低服务成本，提升服务品质，并提供针对本项目的物业管理信息化、数字化、智能化等技术应用方案；

（2）供应商应利用现代化、信息化管理手段不断优化物业管理服务，创优质服务，通过对项目投入使用智能化系统，提高项目管控能效，实现提速增效，所投入的智能化系统包括但不局限于以下内容:设施设备管理系统、客户管理系统、财务管理系统、电子巡更系统、能耗管理系统、员工管理系统、项目共管共建平台。充分发挥高科技在管理中的作用，进一步打通部门之间的沟通壁垒，建立更高效的联动机制，有效、快速地解决物业管理中出现的问题。每月以报表形式向采购人提供以上智能化平台中关于本项目的数据情况及分析、以协助采购人提高管理效率和管理质量。

⑥回访制度

每个季度至少收集一次采购人对物业服务的意见和建议，及时总结经验、教训，不断改进管理服务工作，提高服务质量。物业服务意见征询表详见（附件三）。

⑦保密要求

（1）供应商的物业服务人员上岗前应通过国家保密法律法规、保密制度、服务过程中的保密知识技能及相关要求、典型案例等的保密培训，并与采购人签订《保密协议》，违反保密约定的，采购人有权追究相应的违约和其他法律责任；

（2）进入重要办公区域的服务人员应不少于2人并同进同出，禁止摄影、摄像、录音；

（3）供应商应不定期对物业服务人员的工作情况进行抽查，检查制度的落实情况，不断加强员工的保密意识，提高保密水平。

2.3物业管理目标

2.3.1物业管理服务范围内不得因管理服务不当而发生刑事案件、失窃、火灾、交通、设备等重大人身、财产安全事故，中毒事件；

2.3.2物业管理服务满意率在85%以上；

2.3.3治安案件发生率0，火灾发生率0；

2.3.4环境卫生、消杀、绿化覆盖率达100%，合格率达100%;

2.3.5设施设备运行良好，完好率达98%以上（消防设备完好率100%）;

2.3.6投诉处理率100%。

服务期限及地点

①服务期限：本项目服务期限三年，合同一年一签。采购人每月对物业管理工作进行考核，累计三个月考核不合格，视为年度考核不合格，采购人有权要求终止合同。年度考核合格后方可续签下一年度合同。

②服务地点：采购人指定地点。

详见相关标准及技术规格

①本项目参照长财采购【2016】6号文的规定，属于延续性的日常服务类政府采购项目(如物业管理、保洁、安保、维护、维保等日常性服务)采用简易程序验收，所以本项目采用简易程序方式进行验收。

②验收内容包括但不限于：服务合同、月度考核评价、服务方案等。

③项目验收另有国家强制性规定的，按国家强制性规定执行，验收费用由中标人承担，验收报告作为申请付款的赁证之一。

结算方式

①付款人：长沙市公安局岳麓分局（国库集中支付）

②付款方式：物业管理服务费按月支付，根据采购每月考核的结果按比例支付，于次月支付上一月费用。申请付款前供应商应提供等额合法有效的增值税专用发票以及相关付款凭证材料。

评分90分及以上为合格，86-90分为基本合格，85分以下（含85分）为不合格；考评合格，全额支付物业服务费；其他则按照考评结果百分比进行结算，如考评分为85分，则按照85%比例来结算物业服务费。如连续两个月或累计三个月考核不合格的，采购人有权解除合同，由此产生的法律和经济责任均由供应商承担。

其他要求

①在委托管理期限内，采购人将提供管理用房(含仓库），供供应商免费使用。

②公用水电及发电机燃油费用由采购人承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类用电）。

③外墙清洗、除四害、白蚁防治、化粪池清掏费不包含在本项目物业范围内；电梯、消防设施、空调维保、监控维保涉及专业技术服务的不包含在本项目物业范围内，供应商负责零星简易维修、日常巡检及问题上报、空调滤网清洗；窗帘集中拆洗不包含在本项目物业范围内；但以上所有工作在执行过程中供应商应按采购人要求配合、监督、协作。

④供应商在合同期满后，应无条件配合采购人及新的供应商做好服务项目的无缝交接。所有交接手续（含人员培训交接、证件变更手续等）均应在中标通知书发出之日起10个工作日内全部办理完毕。移交相关资料，包括但不限于：物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；物业的使用、维护、管理必需的其他资料；物业服务管理期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；物业服务管期间配置的固定设施设备；其他应当移交的财物、资料。

⑤本项目采用费用包干方式服务，供应商应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由供应商免费提供，采购人不再支付任何费用。合同款内包含管理费、人员费用（含工资、劳动福利、国家规定的社会保险、工伤保险、体检及教育培训费用、处理伤亡事故等）、防暑与防寒费用、节日慰问金、加班工资、保洁设备工具费用、机械费用（含车辆保险、年检、折旧、维修保养、燃油、停车以及意外事故处理等费用）、利润、税金、不可预见费用（应对应急突发事件和重大活动保障等发生的费用）等全部费用。

对于上述项目要求，供应商应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。

物业服务月度考核表