( 2016年5月至12月办公大楼物业采购 )需求公示 一、招标项目概况
1、采购单位：深圳市罗湖区地方税务局
2、物业概况：
地址：（1）深圳市深南东路2028号罗湖商务中心二至五楼(新楼)（12880平方米）；
（2）文化公园地下停车场（5889.55平方米）；
（3）罗湖地税局老办公楼A栋（7050平方米）B栋（8152平方米）；
二、招标范围
1、房屋日常养护维修
2、室外场地、道路养护维修
3、给排水设备运行维护管理
4、供配电、供气设备运行维护管理
5、消防系统（含火灾自动报警系统、水消防系统、防排烟系统、气体消防系统）
6、门禁系统
7、会议系统
8、环境卫生管理
9、垃圾分类工作
10、治安及车辆管理
11、保安监控系统运行维护
12、室外路灯系统维护管理
13、物业档案资料管理
14、精神文明建设
15、会务接待服务
三、物业服务期限
本项目服务期限为8个月（2016年5月1日-2016年12月31日）
四、物业服务标准及要求
（一）人员管理要求
1、物业管理人员：
项目经理 1 人，水电工 2 人，保洁员 9 人，保安队长 1 人，保安员 27 人，文员 2 人。
2、投标人须提供本项目物业管理人员上岗证、健康证及其他规定应提交的证明文件；
3、投标人应承诺24小时内撤换工作表现差或出现事故的物业管理人员；
4、中标人须为所有选派到本项目的工作人员办理医疗、工伤等保险并签定劳动合同；
5、中标人必须承诺保证员工工资福利的实际收入不低于原物业管理公司员工的实际收入。
（二）物业管理标准及要求
物业管理执行《全国物业管理示范大厦评分标准》（95分以上的标准），保证管理范围内各项建筑和配套设施时刻处于良好的工作状态，营造一个健康舒适的工作环境，物业管理的分项标准要求如下：
序号 项目 服 务 标 准
1 房屋日常养护维修 确保房屋、门窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。
2 室外场地、道路养护维修 确保室外场地、道路的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。
3 给排水设备运行维护管理 保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零修合格率100%。
4 供配电、供气设备运行维护管理 对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关保证完好，确保用电安全；确保供气管道及设施完好无损；管理和维护好避雷设施。
5 消防系统（含火灾自动报警系统、水消防系统、防排烟系统、气体消防系统） 加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修合格率100%；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率100%。定期对消防系统及背景音乐系统进行保养维护。
6 门禁系统 负责大厦内门禁系统的维护，确保系统运行正常。
7 会议系统 确保大厦内会议系统的维护及操作，确保系统运行正常。
8 环境卫生管理 建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、天台、内外墙面、停车场、道路等所有公共区域和会议室、办公室等保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清扫积水，确保物业容貌整洁。零修合格率100%；保证建筑物内的所有地毯定期吸尘、清洁，无污渍，会议室地毯在每次会议结束后进行清扫和吸尘处理，每月使用中性地毯清洁剂对地毯清洗一遍，并定期使用灭虫剂进行虫害处理；保证办公楼一楼大堂及各楼层的地面每个月打蜡二次；保证建筑物外墙每年清洗二次。
9 垃圾分类工作 清扫保洁及绿化管理工作中，需按甲方要求做好垃圾分类工作，并安排专人负责小型厨余垃圾处理机的操作，做到厨余垃圾日产日清，
10 治安及车辆管理 确保安全和正常工作环境；环境秩序良好；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；道路畅通，车辆停放有序。过夜车辆停放、无车辆失窃事件。并根据甲方要求对出入大楼的物品、人员、车辆进行检查。
11 保安监控系统运行维护 定期对系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小时内），零修合格率100%。
12 室外路灯系统维护管理 加强日常检查巡视，确保灯光的正常使用；定期检测，发现故障及时维修，零修及时率达到100%，小修不过夜。
13 物业档案资料管理 必须保证采购方交给物业档案资料的完整性、完好性。
14 精神文明建设 协助管理本物业内文体娱乐活动。

（三）非机关后勤服务标准及要求
序号 项目 服 务 标 准
1 会务接待服务 大、小型会务、活动的服务；
会场、活动场地布置及前后的清洁工作；
协助做好大型会议、活动或临时性会议的相关工作。

五、物业服务基本内容
1、物业管理：
1）全面负责大厦的各类安全保卫管理工作；
2）负责大厦红线范围内的环境卫生等管理。
3）负责大厦日常水电维护。
六、合同签订及付款方式
1、本项目实行固定总价合同方式：按月包干，单价不做调整；
2、付款方式：每月5日为上月管理服务费结算日，凭承包方完税发票，由甲方签署付款凭证,办理付款手续。
七、物业服务其它事项
1、管理用房提供
在委托管理期限内，采购单位将提供约50平方米的管理用房(含仓库及维修场所），供物业管理公司免费使用。
2、采购单位在适当时候对该物业管理进行考核评比。
3、有关物业管理事项的说明
（1）发电机燃油费：发电机燃油费由甲方承担。（老办公楼）
（2）所有日常消耗品由甲方承担。
（3）春节、五一、十一等假期加班安排： 由中标单位按管理需求自行安排加班，加班费自理。
（4）管理目标及奖惩办法。以“全国物业管理示范大厦”标准进行管理，中标单位未完成各项管理目标，采购方按《深圳市经济特区住宅物业管理处罚条例》进行处罚，中标方全面完成各项管理目标，采购方应对中标方给予适当奖励。
（5）其它需说明事项：
A、人员配备要求
服务商须在中标文件中承诺，按招标采购单位要求配备项目服务人员，若中标后合同执行期间，未按承诺要求配齐项目服务人员，招标采购单位有权按缺少人员数每人每月扣减2500元，在当月服务费中扣减。
B、停车管理
所有车辆停放均免费
C、物业管理帐目的公开
中标物业管理公司必须至少每半年向甲方就大楼的物业管理收支公布一次帐目。
D、其余设施设备的说明
大楼物业内岗亭、道闸、设备设施专用工具、各类门牌、各类标示指示牌、垃圾中转站均由甲方负责安装及提供，除以上设施设备外，投标单位在标书中为管理需要添置的设施设备视为投标单位投资，中标后必须实施。
（6）监管
中标人在合同执行期间，须接受市、区行业主管部门的监管。