（一）采购项目名称：天悦和苑物业管理服务项目

（二）采购项目基本情况：位于天心区先锋街道新路村、新悦路以西、天悦和苑幼儿园以北、先锋派出所以南。总建筑面积******.39平方米，其中住宅建筑面积******.38平方米、商业面积8441.8平方米、地下室建筑面积*****.44平方米、物管用房建筑面积1343.17平方米、社区管理用房建筑面积2264.4平方米。地下停车位1267个，地上停车位82个，住户1368户。

（三）采购项目服务期：五年

（四）采购项目预算：住宅按1.5元/月.平方米，商业按3元/月.平方米计算，每年整体预算控制在298.8万元以内，五年共计1494万元。地下停车场经营收益分成，双方另行约定。

按国家相关标准规定执行

（一）服务内容与质量：在物业管理区域内，前期物业管理服务包括以下内容：

1.房屋管理

1.1对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

1.2根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

1.3每周巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等不少于2次，做好巡查记录，及时维修养护。

1.4按照住宅装饰装修管理有关规定和《临时管理规约》要求，建立完善的住宅装饰装修备案制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的注意事项。每日不少于1次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告本房产开发商和有关行政主管部门。

1.5对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告本房产开发商和有关行政主管部门。

1.6各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。

2.公用设施设备维修养护

2.1对公用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2.2对公用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

2.3设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

2.4对公用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划。向业主大会提出报告与建议，根据业主大会的决定。组织维修或者更新改造。

2.5消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

2.6设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

2.7小区主要道路及停车场交通标志齐全。

2.8路灯、楼道灯完好率100％。

2.9容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

3.保洁服务

3.1按要求合理设置垃圾收集点，负责垃圾收集、中转，每天清运生活垃圾。

3.2小区公共场所、电梯厅、楼道、地下停车场等每日清扫不少于1次；共用部位玻璃每季度清洁不少于1次；路灯、楼道灯每半年清洁不少于1次。

3.3区内公共雨、污水管道每年疏通不少于1次；雨、污水井每半年检查不少于1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查不少于1次，每年清掏不少于2次，发现异常及时清掏。

3.4根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

4.绿化养护管理

4.1对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

4.2定期清除绿地杂草、杂物。

4.3预防花草、树木病虫害。

4.4在提高绿化植物的生长质量、维护绿化植物优美外型的同时，注重与园林艺术协调与融合。建立绿色的“四周”，最终达到天悦和苑小区生态平衡、环境净化、美化感官的目的。保证天悦和苑小区的花草树木搭配适当，绿化充分，无裸露土地。绿地整洁，无虫害、无斑秃、无折损等现象；确保天悦和苑小区的园林绿化，无破环、践踏、占用等现象；绿化区所产生的垃圾及时清运。

5.排污管理

对天悦和苑小区的污水井、排污管、化粪池等定期疏通清理且采取隐性化的管理并保障其设备正常使用，确保天悦和苑小区的住户有一个无污水、无废气、无臭气的环境。

6.污染控制

对于各种可能的污染源如垃圾站、风机噪音、机器设备震动、玻璃眩光等采取有效的控制，并积极推行垃圾分类收集处理和节约能源活动。

7.协助维护公共秩序

7.1小区主出入口24小时值勤。

7.2对重点区域、重点部位及时巡查。

7.3对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

7.4对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告本房产开发商和有关部门，并协助采取相应措施。

7.5配备相关消防设备，定期组织消防演习。

1）建立消防责任制：由于高层小区火险因素多、火势蔓延快、疏散困难等特点，消防管理仅靠管理处单方面的努力是远远不够的，需要小区的每一个人都来参与。使小区消防管理全面展开，使火灾事故的隐患降到最小程度。

2）控制火灾隐患要点：日常防火工作应注意如下几个要点：首先要控制火源。在小区火源除了人为疏忽失火外，也可能由于二次装修施工、用电设备短路、电线老化等因素造成。其次要控制易燃材料。易燃材料有各种油漆、涂料、木材、化纤材料等，在各种施工中，必须严格按消防条例的规定禁用易燃材料。如属于必须使用的。要经过特殊处理；其三监视可能引起火灾的区域。在小区可能引起火灾的区域有各配电管井、电梯井道底坑、设备机房、材料仓库等，在此区域要加强日常消防巡视，配备相应的灭火器具，经常清理可能引起火灾的物品；其四增强人的防范意识。在大多数火灾中，人为因素占有很大比例，加强防火安全教育，提高全员防火意识是防火工作的重点。

3）加强宣传，勤演勤练：通过印发有关宣传手册和利用通告栏、网络等方式，广泛宣传消防知识，特别秋冬干燥季节更要重点宣传和预防，同时建立以保安员为主的消防队伍，勤练基本功，定时进行消防演习，并组织小区客户参与实地消防演习。

8.在物业管理区域内，其他服务包括以下事项：

8.1社区文化娱乐活动（每年不少于2次）。

8.2物业及物业管理档案、资料；

8.3法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；

8.4推进智慧化住宅小区建设。

（二）人员配置及要求：（至少38人）

项目经理：1人

工程维修：不少于2人

保安队员：不少于18人（巡逻2人，监控1人，门岗1人，轮休2人，三班倒）

保 洁 员：不少于12人

客服人员：不少于2人

财 务：不少于1人

绿 化 员：不少于2人

l) 从业人员年龄原则上不得超过55周岁，其中50周岁以下人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责，品行端正，均无犯罪记录证明，所有员工档案交采购人单位等相关部门备案：

2) 上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

3）关键专业岗位人员，必须本人持有相关操作或执业证件方可上岗履职。（如：消防监控室值班人员必须持有消防操作证）

（一）服务期限：自合同签订之日起五年

（二）服务地点：采购人指定地点。

物业服务质量考核评分标准（100分）

注：

1.每日工序、每月工序、每季工序不按时完成的，发现一处分别扣2分；

2.各项考核不达标的，在物管专员书面提出整改要求后，在限定的时间内不及时整改扣5分；

3.量化考核标准与成交供应商经济挂钩，1分=1000元，依此类推。

4.满分100分，最低标准分90分，连续两个季度内累计三个月量化考核标准平均低于90分，从合同金额中扣除5%。

5.数字化案卷处理不及时的，每出现一单扣1分；*****市民投诉电话每月满意度低于98%的，月度考核中扣1分。

要求：

1、本次检查全程实行应检全检、应查全查、无死角、全方位考核；

2、完成好加分项目中的两点内容，评分可直接达到80分；

3、针对考核扣分点，物业公司需在一周内整改好，附照片发至群内。如若再次发现该扣分问题未处理、处理不及时，将逐一进行扣分；

4、考核检查中的所有扣分点应以文字和图像方式同步记录；

5、图像应清晰体现实际情况和具体方位并打印后由考核组长和考核工作人员签字确认；

6、每季度为一个考核周期，综合四个季度的考核评分。

考核人员（签名）： 被考核物业公司负责人（签名）：

年 月 日 年 月 日

五、资金结算方式

1、付款方：长沙天悦投资有限责任公司

2、付款方式：按季度结算，采购人根据考核标准，每月或不定期地对中标单位进行考核，未达到标准则按相关规定扣分、扣款。

费用结算以采购人每月考核结果为准，成交供应商申请付款前应提供等额合法有效的增值税专用发票及维护记录，考核标准参考附件。

六、其他要求

（一）资格证明文件复印件须加盖投标人公章。

（二）投标人须承诺根据各级政府下发的《物业服务管理办法》提供物业服务，并提供承诺书原件扫描件。

（三）投标人须对员工工资安排、社会保险、人身安全、食宿情况等本次服务所需的设施设备等进行承诺，并提供承诺书原件扫描件。

（四）投标人必须满足依法用工，所支付给物业公司服务人员的月度工资需达到长沙市最低工资标准，并按长沙市政策法规规定购买工伤保险、人身意外险、养老保险、医疗保险等。

（五）对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。