第三章 服务需求 物业服务需求
一、基本概况
市人社局办公室楼（军转大厦）物业管理范围主要包括:办公楼各项设施、设备运行、维修；楼内、外保洁；供水、电、暖管路维修维护；食堂等工作。
二、项目要求
甲方委托乙方服务管理的保障事项有:
（1）人员工资（不得低于最低工资，按要求设定各岗位员工工资）、社会统筹保险费五险（按员工总数100%缴纳养老保险、失业保险、工伤保险、医疗保险、生育保险）、其它不可预见费投标人自行考虑进行填报。
（2）服装费、保洁工具、用具、物料由投标人承担，上述项为投标人必须投标内容。是否增加其它内容，由投标单位根据需要自行确定，报价应包含完成本次招标所有服务内容的一年物业服务总费用（含税）。
三、乙方保证主要服务事项达到以下标准:
物业管理服务基本项目及标准
（一）房屋日常养护维修
1、服务内容：办公楼（区）房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等的日常养护维修，办公室门锁维修。
2、服务标准：确保办公楼（区）房屋的完好等级和正常使用；墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录；发现问题及时向甲方报告，提出方案或建议，经甲方同意后组织实施。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施；及时完成包括办公楼内各办公室门锁在内的各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。
（二）给排水设备运行维护
1、服务内容：对办公楼（区）室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、喷淋系统管路、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修。
2、服务标准：每日一次对给排水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护，每月检查。
（三）供电设备管理维护
1、服务内容：对办公楼（区）供电系统低压电器设备（变电所除外）、电线电缆、室外亮化、室内外照明装置、应急照明等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修。
2、服务标准：对供电范围内的电器设备定期巡视维护和重点检测，做到安全、合理、节约用电；配备符合要求的灭火器材；设备环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生；电力维修人员必须持证上岗；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全；管理和维护好办公楼（区）灯光亮化的设施；制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限；供电设备完好率达到99%、弱电设备完好率达到98%。
（四）防雷系统维护
1、服务内容：避雷管网、配电箱内防雷设施日常运行管理和养护。
2、服务标准：建立防雷设施运行管理、设备管理、安全管理制度，确保防雷设备齐全有效，保障楼内用电安全，加强防雷设施检查与防护，保证避雷系统在雷雨气候能起正常保护作用。
（五）采暖系统运行维护
1、服务内容：市政采暖系统的运行管理及管道系统、各种阀类等设备的日常养护维修。
2、服务标准：确保采暖系统稳定运行，定期检查、维护（维护费用定额管理，年1000元（含）以上的由招标人负责，不超过1000元的由投标人负责）。
（六）环境卫生管理
1、服务内容：办公楼（区）内楼梯、出入口、大厅、走廊、裙房屋面、电梯间、卫生间、公共活动场所等所有公共部位，办公区域道路等所有公共场地及“门前三包”区域的日常清洁保养，垃圾等废弃物清理和化粪池、检查井清掏等。
2、服务标准：建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率100%。具体区域标准：
楼内各种标示标牌表面干净无积尘、无水印。
办公楼出入口、地面干净、无污渍，有光泽；窗台表面干净，无灰尘、无明显印记；
电梯内地垫清洁定期清洗，不留污渍，如有破损及时更换；办公楼出入口、地面干净、无污渍，有光泽；玻璃幕墙表面干净，无明显印记，窗台无灰尘。
大厅、楼内、公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。
会议室、接待室地面、墙面干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。
沙发及皮椅养护每年一次，保持沙发及皮椅表面干净、有光泽，无污渍、无破损；楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。
公共卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味。
停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；
停车场出入口及玻璃幕保证出入车道无泥土，地面清洁，墙面干净；定期清洁玻璃幕。
停车场地面、出入口冬季以雪停为令，除运雪，保持停车场及出入口无雪、无尘；文化路办公区主路通往办公区域辅路冬季以学停为令，除运雪，保持辅路无雪、无尘；
清洁间地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。
电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。
电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。
垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2/3，内胆应定期清洁、消毒。
消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。
玻璃幕墙每年清洗一次，保持表面干净、无积尘、无污渍、无明显印记；保持食堂油烟机及烟道内外彻底清洁，无油渍、无杂物、无尘。
（七）除“四害”管理和卫生消毒
1、服务内容：灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂达到全国爱卫会规定的标准。科学有效地进行卫生消毒。
2、服务标准：采取综合措施消灭“四害”，定期投放药物，科学有效地对办公区进行消杀防疫工作。在化学防治中，注重科学合理用药，不使用国家禁用的药品。
（八）电梯维保
投标人负责办公楼内2部电梯每年的维保工作，确保电梯正常运转。此外，电梯维修需要更换配件的，费用500元（含）以上的由招标人负责，不超过500元的由投标人负责。
（九）食堂服务
食堂工作人员由物业管理公司根据本溪市人社局岗位需求进行招聘，聘用人员必须具备岗位能力，思想身体健康，责任心强，适应岗位需求，应统一着装，并持有食品相关行业从业人员健康证明上岗（办理健康证及体检费用由承包方承担）。需按工商、卫生防疫、质监等部门要求，接受工商、卫生监督部门、安全检查。食堂工作人员日常工作，根据实际情况，由双方共同管理。
食品质量要求
1、冷菜酱制食品不含过多汤汁。
2、冷菜切配的食品刀口细腻及均匀并搭配合理。
3、冷菜凉拌食品汤汁适度并即时拌制。
4、熟制后食品完整不碎及不松散。
5、热菜供餐时保持温热。
6、热菜食品表面无风干及水浸现象。
7、素食食品即时烹炒并控干过多汤汁和水分。
8、所供食品保证质量。
人员配置明细表
| 序号 | 岗位 | 招聘人数 | 年龄 | 备注 |
| 男 | 女 | 男女不限 |
| 1 | 保洁 | | 1 | | 60周岁以下 | 须缴纳五险，原有人员实发工资为2000元，建议优先留用 |
| 2 | 保洁 | | 1 | | 不限 | 须缴纳五险 |
| 3 | 厨师 | | | 1 | 50周岁以下 | 须缴纳五险 |
| 4 | 面点师 | | | 1 | 18-55周岁 | 须缴纳五险 |
| 5 | 勤杂工 （服务员+改刀工） | | | 1 | 不限 | 须缴纳五险 |
| 6 | 勤杂工 （服务员+改刀工） | | | 1 | 不限 | 须缴纳五险 |
| 7 | 司机 | 1 | | | 不限 | 要求具有C类驾照，须缴纳五险，原有人员实发工资为2100元，建议优先留用 |
| 8 | 车场管理员 | 1 | | | 不限 | 原有人员工资为2590元，建议优先留用 |
| 9 | 车场管理员 | 1 | | | 不限 | 原有人员实发工资为2100元，建议优先留用 |
合同履行期限：履约期限：一年。合同到期后，服务提供方经甲方考核为优质的，甲方可优先考虑与其续签合同。续签合同期限为一年，一年一签，且连续续签总期限不超过三年，续签合同不得改变合同性质及实质性内容。
参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
1、参与本项目的供应商须自行办理数字认证证书，否则应自行承担无法正常参与项目的一切后果；请供应商下载文件时填写好联系人，联系方式，以便后续发布更正公告后及时书面通知到供应商；如未留相关信息，导致更正公告无法书面通知到，将视同供应商已知晓该更正公告内容。
2、投标（响应）文件递交采用辽宁政府采购网网上递交及开标现场递交光盘、U盘、移动硬盘等形式存储的可加密备份文件两种形式同时执行，并承诺备份文件与电子评审系统中上传的投标（响应）文件内容、格式一致，以备系统突发故障使用。供应商仅提交备份文件的，投标（响应）无效。电子投标（响应）文件及报价须在开标截止时间前及时上传和提交。
3、关于未使用的备份文件退还方式:供应商上传的投标(响应)文件正常解密的且采购活动正常进行的，备份文件自动失效。代理机构将在中标（成交）通知书发出前联系供应商将备份文件退回。
4、供应商在电子评审活动中出现以下情形的，应按如下规定进行处理：
（1）因供应商原因操作投标（响应）文件未解密的；
（2）因供应商自用设备原因造成的未在规定时间内解密、上传文件或投标（响应）报价等问题影响电子评审的；
（3）因供应商原因未对文件校验造成信息缺失、文件内容或格式不正常以及备份文件不符合要求等问题影响评审的。
出现前款（1）（2）情形的，视为放弃投标（响应）；出现前款（3）情形的，由供应商自行承担相应责任。
