详情见附件(注：以下内容为附件图片识别，个别文字可能不准确，请以附件为准)| 序号 | 岗位 | 数量 | 工作区域 |
| 1 | 管理人员 | 1 | 家属区 |
| 2 | 清扫员 | 2 | 一、二生活区、金海滩、小高层 |
| 3 | 值班兼清扫员 | 1 | 高层A座 |
| 4 | 值班兼清扫员 | 1 | 高层B座 |
| 5 | 值班兼清扫员 | 1 | 高层C座 |
| 6 | 值班兼清扫员 | 1 | 2#专家公寓 |
| 7 | 夜班值班 | 1 | 高层A座 |
| 8 | 夜班值班 | 1 | 高层B座 |
| 9 | 夜班值班 | 1 | 高层C座 |
| 10 | 夜班值班 | 1 | 2#专家公寓 |
| 11 | 串班员(值班、清扫) | 1 | 家属区 |
| 合计 | | 12 | |
| 楼门 | 开门时间(夏季5.1-10.1) | 开门时间（冬季10.1-来年5.1） |
| 高层A座 | 4：30-23：00 | 5：00-23：00 |
| 高层B座 | 4：30-23：00 | 5：00-23：00 |
| 高层C座 | 4：30-23：00 | 5：00-23：00 |
| 2号专家公寓 | 4：30-23：00 | 5：00-23：00 |
| 序号 | 维修项目 | 单价（元） |
| 1 | 普通水龙头 | |
| 2 | 立式水龙头 | |
| 3 | 冷热水龙头 | |
| 4 | 大便冲洗阀 | |
| 5 | 小便冲洗阀 | |
| 6 | 上水软管 | |
| 7 | 水表 | |
| 8 | 自来水管 | |
| 9 | 自来水阀门 | |
| 10 | 三角阀 | |
| 11 | 下水主管堵 | |
| 12 | 下水分管堵 | |
| 13 | 地漏堵 | |
| 14 | 大便池堵 | |
| 15 | 小便池堵 | |
| 16 | 拖布池、洗手池堵 | |
| 17 | 下水管漏水 | |
| 18 | 下水软管坏 | |
| 19 | 翻水板 | |
| 20 | 座便器 | |
| 21 | 水龙头堵 | |
| 22 | 热水器漏水修复 | |
| 23 | 热水器排水加热 | |
| 24 | 安装铜闸板阀 | |
| 25 | 暖气漏水修复 | |
| 26 | 拆装暖气片(片) | |
| 27 | 安装暖气排水阀 | |
| 28 | 换暖气分水管 | |
| 29 | 暖气不热排气 | |
| 30 | 更换补芯垫 | |
| 31 | 维修水表 | |
| 32 | 上门服务工时费 | |
| 33 | 上门服务修复工时费 | |
| 34 | 抄水表 | |
| 35 | 清理污水井 | |
| 36 | 洗手盆、拖布池等拆装 | |
| 37 | 维修供暖DN100阀门、泄水阀 | |
| 38 | 维修供暖DN80阀门、泄水阀 | |
| 39 | 维修供暖DN50阀门、泄水阀 | |
| 40 | 检查楼内给水管网 | |
| 41 | 检查自来水管网、阀门 | |
| 42 | 配合抄室外水表 | |
| 43 | 自来水漏水关阀 | |
| 44 | 修住户自来水进户阀门 | |
| 45 | 焊接法兰盘 | |
| 46 | 拆旧管、电子阀、安装管及阀门 | |
| 47 | 修下水立管漏水 | |
| 48 | 组装暖气阀门 | |
| 49 | 更换热水器过滤网 | |
| 50 | 清理水龙头堵塞 | |
| 51 | 停暖打铅封 | |
| 52 | 停暖拆暖气片 | |
| 53 | 高层停暖拆管 | |
| 54 | 开关住户自来水阀 | |
| 5 | 安装套装下水管 | |
| 56 | 安装浮球阀 | |
| 57 | 下水管内捞手机 | |
| 58 | 暖气井抽水 | |
| 59 | 楼宇暖气抢修关阀排水 | |
| 60 | 管网暖气漏水楼宇关阀 | |
| 61 | 楼宇暖气抢修加水 | |
| 62 | 钻地沟查漏水点 | |
| 63 | 楼宇供暖加水试压 | |
| 64 | 楼宇停暖、停水拆管排水 | |
| 65 | 自来水管冻处理 | |
| 66 | 暖气分支管冻处理 | |
| 67 | 棚内空调机组洗网 | |
| 68 | 供暖进户阀门调整 | |
| 69 | 清理自来水管堵塞 | |
| 序号 | 维修项目 | 单价（元） |
| 1 | 室内灯及庭院灯 | |
| 2 | 室内开关 | |
| 3 | 室内插座 | |
| 4 | 安装插座、明盒 | |
| 5 | 室外路灯及高杆灯 | |
| 6 | 更换断路器、接触器、时控开关 | |
| 7 | 简单线路故障 | |
| 8 | 复杂线路故障 | |
| 9 | 组装、安装配电箱 | |
| 10 | 线槽敷设及布线（米） | |
| 11 | 镇流器 | |
| 12 | 电表 | |
| 13 | 安装电表箱 | |
| 14 | 电加热管 | |
| 15 | 灯罩 | |
| 16 | 排涝泵浮球开关 | |
| 17 | 安装雨搭灯穿管布线 | |
| 18 | 挂灯笼 | |
| 19 | 组装灯笼 | |
| 20 | 上门服务工时费 | |
| 21 | 夜班巡查 | |
| 22 | 组装庭院灯、花枝、花托、灯罩、灯头等 | |
| 23 | 接电源 | |
| 24 | 调热水器时控开关 | |
| 25 | 抄电表 | |
| 26 | 跳闸送电（线路故障） | |
| 27 | 更换温控开关 | |
| 28 | 重新固定灯总成 | |
| 29 | 更换排气扇 | |
| 30 | 更换射灯 | |
| 31 | 更换热水器电路板 | |
| 32 | 2017年春节彩灯布置1-14号 | |
| 33 | 清洗热水器 | |
| 34 | 撤灯笼 | |
| 35 | 制作庭院灯基础模板 | |
| 36 | 组装草坪灯 | |
| 37 | 安装草坪灯 | |
| 38 | 拆旧热水器安装新热水器 | |
| 39 | 安装庭院灯（工程类） | |
| 40 | 拆除湖边灯 | |
| 41 | 安装饮水机接电源 | |
| 42 | 1-11公寓配电箱定期巡查 | |
| 43 | 焊接货架子 | |
| 44 | 安装避雷针 | |
| 45 | 安装住宅射灯（穿线等） | |
| 46 | 灯杆除锈、喷漆 | |
| 47 | 拆测温仪 | |
| 48 | 安装测温仪 | |
| 49 | 安装展板射灯 | |
| 50 | 更换固定井盖 | |
| 51 | 更换热水器电磁阀 | |
| 专项名称 | 专项内容 | 验收标准 | 验收节点 | 专项费用占比 | 支付情况 | 备注 |
| 家属区值班 | 对柳苑小区A、B、C、D座所辖楼宇进行监管、巡视、查看，检查安全隐患并做好记录，及时反馈信息。 | 1.外来人员（包含施工队伍）查证登记、备案，2.对于需要报修的项目进行及时报修、记录并反馈结果。3.无缺岗、空岗、不干与工作无关的事情4.遇到突发应急情况没做出迅速反应且无造成损失。5.根据校区规规定时间开、关门。6.做好交接班、钥匙保管等各种工作，规范，无缺失。7.其他项按照技术要求及考核标准执行 | 业主委员会管理人员每周至少抽查1一2次 | 35.6% | 每月进行支付。 | 1.当月人员数量符合合同要求2.无重大安全事故 |
| 家属区保洁 | 对所辖楼宇公共区域需要保洁的位置进行清洁，并将清扫后的垃圾放置在指定垃圾 | 1.平台、楼梯、宣传栏等所有需要保洁的公共区域位置无污渍，无垃圾，无灰尘。2垃圾桶干净无污 | 业主委员会管理人员每周至少抽查1一2次 | 35.7% | 每月进行支付。 | 人员数量符合合同要求 |
| 清运位置。 | 渍，垃圾桶内垃圾不超过容量2/3。3公共区域.无小广告张贴及乱写乱画痕迹4.清扫的垃圾整理后放置在指定垃圾清运位置，无散落。5.清扫工具干净、整齐、无异味的放置在工具指定位置。6.其他项按照技术要求及考核标准执行 | | | | |
| 电梯日常管理 | 负责家属区电梯日常电梯监管、巡查、报修以及各种突发情况的处理，发现问题及时报告 | 1.做好电梯的突发状况的正确流程处理2.对于需要电梯报修的项目进行及时报修并反馈结果3.牢记电梯管理员的联系方式。4.其他项按照技术要求及考核标准执行 | 业主委员会管理员对电梯维修记录表进行检查。出现投诉及登记不完整、报修不及时、突发情况处理不当每次扣除总费用的1%。一年内出现3次及 | 2.1% | 每月进行支付。 | |
| | | 以上，扣除此项目全面费用。 | | | |
| 日常巡查报修 | 对楼宇内需要报修的项目和有安全隐患的地方及时进行报修，记录并及时作出反馈 | 1. 对于安全隐患的问题能够及时报修并做应急处理2. 对于已报修项目作出及时反馈3. 对维修项目作出登记、备案，因报修不及时造成的损失由成交供应商承担4.其他项按照技术要求及考核标准执行 | 业主委员会管理人员每周至少抽查1一2次； | 4.1% | 每月进行支付。 | |
| 重大节日卫生清理 | 梅苑小区、桃苑小区、柳苑小区、金海滩公共区域玻璃进行擦拭，楼道、窗台、扶手进行全面保洁。柳苑小区门厅、公共区域玻璃、楼梯扶手、消防设施的保洁。 | 1. 玻璃要求无水痕、无灰尘、无手印。2. 窗台、楼梯扶手、消防设施无灰尘。3. 其他项按照技术要求及考核标准执行 | 业主委员会管理人员组织业主委员会于每年4月27日、9月27日及农历腊月二十进行检查。 | 3.4% | 分三次进行支付。 | |
| 综合环境治理 | 1.清理家属区各楼宇周边（各楼方圆3米 | 1.楼宇周边无杂物。2.无占用消防通道 | 业主委员会每月10日和25日 | 4.4% | 按每月支付。 | |
| 雨雪天气清理 | 1.门窗全关闭。2.地垫的铺设到位。3.积水、积雪的及时清理。 | 1.门窗无不关闭情况。2.地垫摆放整齐并卫生干净，无破损3.积雪要求在2小时内清理出人行道。雪停后楼宇周边全部清理完成。4.其他项按照技术要求及考核标准执行 | 每次大风、大雨过后业主委员会管理员进行检查并做好记录。 | 5.5% | 按年支付费用。 | |
| 突发性临时性项目 | 临时、突发事项需要成交供应商配合工作 | 积极配合、完成采购人临时安排事项。 | 临时性工作完成后的1-10个工作日内进行工作验收结算。 | 9.2% | 按月支付。 | |
| 区域 | 一生活区 | 二生活区 | 金海滩花园 | 高层住宅区 | 小高层 |
| 权重 | 0.12 | 0.24 | 0.06 | 0.38 | 0.20 |
哈尔滨工业大学(威海)家属区值班保洁项目竞争性磋商公告
（招标编号：HITWH2023039）
项目所在地区：山东省,威海市
一、招标条件
本哈尔滨工业大学(威海)家属区值班保洁项目已由项目审批/核准/备案机关批
准，项目资金来源为自筹资金42.415349万元，招标人为哈尔滨工业大学（威海
）。本项目已具备招标条件，现招标方式为其它方式。
二、项目概况和招标范围
规模：1、项目编号：HITWH2023039；2、项目名称：哈尔滨工业大学(威海
)家属区值班保洁项目；3、采购方式：竞争性磋商；4、数量：1项；5、预算金
额（元）：424153.49；6、最高限价（元）：424153.49；7、采购需求：详见
竞争性磋商文件；8、合同履行期限：详见竞争性磋商文件。
范围：本招标项目划分为1
个标段，本次招标为其中的：
(001)哈尔滨工业大学(威海)家属区值班保洁项目;
三、投标人资格要求
(001哈尔滨工业大学(威海)家属区值班保洁项目)的投标人资格能力要求：1.满
足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：无；
3.本项目的特定资格要求：供应商无不良信用记录，未被列入信用中国网站（w
ww.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网(www.ccgp.gov.cn)、信用山东（c
redit.shandong.gov.cn）等渠道信用记录失信被执行人、重大税收违法案件当
事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单。;
本项目不允许联合体投标。
四、招标文件的获取
获取时间：从2023年12月15日 17时00分到2023年12月22日 17时00分
获取方式：1、地点：山东华旭招标有限公司招标代理部（威海世昌大道26
8-2号欧乐坊尚层A座1003室）;2、获取磋商文件需提供的资料：请在上述规定
时间内将加盖公章的营业执照副本复印件、法定代表人身份证明或委托代理人
的授权委托书（含身份证复印件）及所报项目名称、联系人及联系电话等资料
递交至山东华旭招标有限公司，或将以上资料的扫描件通过邮件形式发送至sdh
x1 003@163.com。3、售价：人民币300元整；现金或转账，开户名称：山东华
旭招标有限公司；开户银行：交通银行威海分行营业部；账号：4018999910130
0013 6091；竞争性磋商文件售后不退。
五、投标文件的递交
递交截止时间：2023年12月28日 09时00分
递交方式：山东华旭招标有限公司会议室（威海世昌大道268-2号欧乐坊尚
层A座1004室）。纸质文件递交
六、开标时间及地点
开标时间：2023年12月28日 09时00分
开标地点：山东华旭招标有限公司会议室（威海世昌大道268-2号欧乐坊尚
层A座1004室）。
七、其他
1.技术要求：详见附件。
2.同时发布公告的媒体：中国招标投标公共服务平台、哈尔滨工业大学（威海
）网站、哈尔滨工业大学（威海）资产管理处网站。
八、监督部门
本招标项目的监督部门为哈尔滨工业大学（威海）。
九、联系方式
招 标 人：哈尔滨工业大学（威海）
地 址：威海市文化西路2号
联 系 人：裴老师
电 话：0631-5687608
电子邮件：/
招标代理机构：山东华旭招标有限公司
地 址： 威海世昌大道268-2号欧乐坊尚层A座1003室
联 系 人： 李众 刘金波
电 话： 0631-5810333
电子邮件： sdhx1003@163.com
招标人或其招标代理机构主要负责人（项目负责人）： （签名）
招标人或其招标代理机构： （盖章）
附件：哈尔滨工业大学(威海)家属区值班保洁项目技术要求
一、项目名称：哈尔滨工业大学(威海)家属区值班保洁项目
二、哈尔滨工业大学(威海)家属区值班保洁项目服务费用说明：
1.本服务期限内的值班保洁服务费用最高限价为424153.49元，合同金额包含成交供应
商员工的工资、住房公积金、防暑降温费、加班三薪费、员工培训费、劳保用品费用、保
洁材料费用、管理费、利润、税费等全部费用，无须采购人另行支付。
2.物业费结算按照项目管理模式，采用零起点、分段式的付费方式，其中家属区值班
项目占全年费用比例为35.6%、家属区保洁项目占全年费用比例为35.7%、电梯管理项目占
全年费用比例为2.1%、日常巡查报修项目占全年费用比例为4.1%、重大节日卫生清理项目
占全年费用比例为3.4%、综合环境治理项目占全年费用比例为4.4%、雨雪天气清理项目占
全年费用比例为5.5%、其它临时性工作项目占全年费用比例为9.2%。费用结算需根据项目
完成情况进行考核，达到标准后进行支付，其中家属区值班项目、家属区保洁项目、日常
巡查报修项目、电梯日常管理项目、综合环境治理项目、其它临时性工作项目，按照总费
用的每月费用的95%为上限，按（专项项目支付标准结算）月验收标准进行支付，另外每月
拿出月费用的5%作为考核费用，每年年末将根据综合考评结果进行统一结算，支付相应金
额；雨雪天气清理项目年底根据考评进行结算；重大节日卫生清理项目于实际完成之时进
行结算。
3.不可预见的项目约定：在合同期内若有服务范围的增加及突发事件额外增加的人工
成本需签订补充协议，补充协议按成交供应商用工成本并考虑管理费5%、利润5%、税费6%
，原合同拟定后上报校相关部门审核签订后，与社会化项目年度合同具有同等效力。在合
同期内如果遇到最低工资标准、防暑降温费等国家政策性调整，则依据经采购人认定的在
岗员工数进行相应调整并签订补充合同，调整时只考虑成交供应商6%的法定税费。补充合
同拟定后上报校区有关部门审核，补充合同签订后，与社会化项目年度合同具有同等效力
。
4.保险结算方面：成交供应商在采购人服务人员的社会保险费及雇主责任险（不高于
采购人办理的现有劳务派遣员工保险标准）据实结算，由采购人承担。成交供应商负责向
采购人提供缴费明细，采购人确认后，以服务费形式与按月结算的服务费用一并划入成交
供应商指定账户。社保费用的缴纳基数标准按照每年威海市企业最低保险基数缴纳。成交
供应商按照实际缴纳社保费用增加不高于6%的税费以服务费发票的形式提供给采购人，出
具发票时注明委托物业服务费（员工保险费用）。杜绝弄虚作假，否则一票否决并扣发履
约保证金。
1
5.物业费结算按照项目化管理模式，采用零起点、分段式的付费方式，如果成交供应
商放弃某专项服务，则扣除该合同中所有项目的物业费，下一年不再续签合同，并取消进
校物业服务资格。
三、成交供应商配置人数详细要求及说明：
1.各工种人数：
现有服务区域内由成交供应商设立专门机构负责家属区的日常管理工作，并委派有岗
位资格证书的人员履行本合同。成交供应商提供的服务内容及养护要求如下：
成交供应商项目职工必须达到如下人员配置：管理人员1人，清扫员2人，值班兼清扫
员4人，串班员1人，值班4人，共计12人，含采购人安置人员1人。要求所有人员全天在岗
，清扫员工作时间8小时；家属区管理员按照要求专职配备，年龄在55岁以下，要有良好的
沟通协调解决问题的能力，能够熟练掌握word、excel等办公软件。其他员工年龄原则上在
60岁以下，未达到要求禁止上岗。
序号
岗位
数量
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
管理人员
清扫员
值班兼清扫员
值班兼清扫员
值班兼清扫员
值班兼清扫员
夜班值班
夜班值班
夜班值班
夜班值班
串班员(值班、清扫)
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
合计
12
工作区域
家属区
一、二生活区、金海滩、小高
层
高层A座
高层B座
高层C座
2#专家公寓
高层A座
高层B座
高层C座
2#专家公寓
家属区
2.人员配置要求：
成交供应商必须保证上述在岗员工人数，所有岗位人员不得空岗，如需请假、休假，
公司必须做好协调替班工作，如遇项目员工离职、长期病休等情况，重新招聘时，工作由
其他在岗人员完成，保证所有岗位在任何时间不能空岗。空缺的人员须在10天完成招聘并
2
培训上岗。否则，采购人有权从合同服务费用中扣除缺编人员工资及相应的其它费用，并
进行双倍处罚。如果校区调整楼宇值班时，则将根据变动情况，考虑值班人员成本及相应
的其它费用从服务费中进行调整。
3.员工招聘：
采购人有权对成交供应商员工招聘情况进行检查考核，要求成交供应商在员工招聘方
面须做到：
无犯罪记录证明；
按照岗位职责对年龄和健康状况进行审核；
按照岗位职责对聘用人员形象进行审核；
部分值班等特殊岗位的员工，须经采购人在其形象方面审查同意后方可聘用。
4.员工培训：
采购人有权对成交供应商员工培训情况进行检查考核，要求成交供应商在员工培训方
面须做到：
成交供应商每年做好至少一次全面员工培训，培训方案报采购人办公室备案。
必须做好员工安全培训、专业培训、岗前培训。
5.现有成交供应商人员接收说明
（1）成交供应商有义务全部接收采购人现有务工人员，员工收入不低于原有水平，实
现平稳过渡。合同期内不得无故辞退该部分员工。
（2）若原成交供应商员工参加新成交供应商的用工招聘，新成交供应商在相同用工条
件下，必须接管原成交供应商与之相关的务工人员，第一个合同期内不得无故辞退该部分
员工。
（3）新成交供应商应按照合同要求的工作人员数量提前进驻采购人，充分了解人、财
、物现状，并在15个工作日内做好衔接和交接工作。
四、服务技术内容与标准：
1、成交供应商必须加强对员工的培训工作，针对各岗位性质制订有针对性的详细培训
方案，并报采购人备案抽查：
1）管理员培训内容应包括：校区基本情况、家属区住宅及业主的相关信息、校区及成
交供应商相关制度、分管员工详细情况、分管楼宇的公共区域所有的设施设备、岗位职责
、各类登记填写说明、服务用语、各类突发事件应急措施、各类自然灾害应急措施、安全
培训等内容；
3
2）值班员培训内容应包括：校区基本情况、所在楼宇业主的相关信息、所在楼宇的公
共区域所有的设施设备、岗位职责、各类登记填写说明、服务用语、各类突发事件应急措
施、各类自然灾害应急措施、安全培训等内容；
3）保洁员培训内容应包括：校区基本情况、所在楼宇职能部门及工作人员和老师的相
关信息、所在楼宇的公共区域所有的设施设备、岗位职责、保洁标准技术要求、报修巡查
说明、各类突发事件应急措施、各类自然灾害应急措施、安全培训等内容。
2、管理人员岗位职责
1）负责家属区项目日常管理工作，对服务质量进行监督，对家属区项目全面负责。
2）负责所有值班、清扫人员反映未能解决的报修问题，进行报修督办落实。
3）负责新进员工的岗位培训工作。负责清扫员，值班员换岗时的培训工作。
4）负责检查各楼宇值班室工作记录，清扫员，值班员的巡检记录。
5）负责高层员工安全隐患排查的督办，落实整改，遇到不能解决的问题及时上报。
6）按照采购人要求做好与业主相关的物业协调工作，沟通协调业主意见建议落实。
7）协助采购人做好地下车库违规停车的管理。
3、清扫员岗位职责
1）日常工作地面保洁：拖布必须保持干净，拖后的地面不能有水渍、擦痕，拖扫后地
面楼梯台阶内无尘土。
2）候梯厅及大厅：每天拖一遍，厅内干净整洁，消防栓、消防通道门、窗台、扶手、
报箱，每周擦一次，要求无灰尘。
3）电梯轿厢的保洁：每天擦一次，要求无污渍，无异味。
4）楼道保洁：步梯每天至少检查清理一次，每周交替拖洗两次，禁止楼道内有自行车
，杂物堆放。
5）负责责任区内的地下室和顶层公共区巡视，发现跑、冒、滴、漏隐患及时上报。
6）负责检查楼道门、窗、声控灯、墙壁灯开关、墙壁理石砖、地脚线瓷砖有无松动、
损坏及时报值班室。遇大风 雨天气及时关闭楼道门窗。
7）清扫员每天一次认真检查楼内的消防设备，发现缺失及时上报安全保卫办公室，电
话5687110。无论是值班员还是清扫员如能及时发现公共消防设备缺失的，都给予一定的相
应奖励.
8）负责楼宇外围的清扫，确保无白色垃圾。
9）白班值班员工作时间：早7：00—晚17：00，夜班值班员工作时间晚17：00-
早7：00。
10）各楼开关门时间：见下表
4
11）清扫员要积极参加政治、业务学习，努力提高自身素质，提高服务质量和水平，
严格要求自己认真执行高层教工住宅的各项规章制度，更好的为广大业主服务。
12）着装整洁，举止端庄，热情服务，有问必答，使用文明语言。讲文明，讲礼貌，
值班员上岗时严禁喝酒。
13）及时制止大声喧哗等不文明行为。不与服务对象发生争执。禁止在室内、门外等
地方与业主和其它外来人员聊天。看管好高层内的相关物品
。积极妥善的处理好职责范围内的一切业务，有重大、紧急和超出职责范围的事项，应及
时向领导请示汇报，努力把工作做的更好。
14）树立值班室的文明窗口形象，保持值班室及卫生区域的整洁，白班随时对本楼外
围进行巡视，夜班要对楼内进行一次认真巡查，关闭无用电源、过道内门窗。发现隐患，
及时报告并填写值班日志。
15）熟悉消防设备的存放位置及使用方法，熟悉火警、治安等常用电话，发现安全隐
患，第一时间做出汇报。
16）制止外来人员推销、乱贴广告等。
17）清扫员负责整理报修的项目记录，然后进行报修，报修两天未能及时修复的，以
书面形式反馈给管理员。反馈不及时的给予相应的处分。
18）外单位人员来楼内进行各种安全检查时，业主提出清扫员陪同的，清扫员必须和
外来人员一起上楼敲门进行安全检查。需要留言或留有检查相关文字手续需放在值班室内
，由白天值班员负责处理。
19）没有后勤保卫处开具的有效证明，任何人都不准以任何理由调放监控器画面。严
禁拷贝或拍照监控器里的任何画面。
20）雨雪天气要求在雪停后2小时内清理出楼宇之间的1米宽人行道。
21）完成采购人交办的其它临时性工作。
4、家属区值班人员服务要求与标准
1）值班人员按时开关各楼的大门。各楼开门时间为：
楼门
高层A座
高层B座
高层C座
2号专家公寓
开门时间
开门时间
(夏季5.1-10.1)
（冬季10.1-来年5.1）
4：30-23：00
4：30-23：00
4：30-23：00
4：30-23：00
5
5：00-23：00
5：00-23：00
5：00-23：00
5：00-23：00
2）
楼宇值班人员应进行政治学习和业务培训，努力提高自身素质，提高服务质量与水平，更
好地为广大业主和来宾服务。
3）
楼宇值班人员应以饱满的工作热情，认真、仔细地做好自己管理区域内各项安全工作，维
护好正常工作秩序。讲文明，讲礼貌，做到语言美、行为美，不与教师、学生和工作人员
发生争执。
4）值班人员要有高度的责任心和警惕性，严格遵守交接班制度，按时到岗，坚守岗位
，不得擅离职守，不准相互串岗，保持值班室内物品摆放整齐，室内卫生整洁。做好交接
班记录，讲明当班时的一些特殊情况。杜绝安全隐患的发生。有重大、紧急和超出职责范
围内的事项应及时向上级领导部门汇报请示。
5）楼宇值班人员
负责贵重物品出门审查及登记，值班员不许拣废旧物品带出楼宇。因成交供应商员工工作
失误，给业主造成损失的，由成交供应商负责。
6）楼宇值班人员必须严格做好非本楼工作人员及本校学生入楼询问登记工作，对入驻
楼宇维修施工单位做好审查登记工作，对报修维修情况进行维修登记，对贵重物品出楼进
行检查登记工作。
7）
楼宇值班人员对来访人员要凭有效证件进行登记签名，经联系被访人同意后方可进入。对
出入本楼的可疑人员和物品要进行详细查问登记，提高警惕，防止坏人混入楼内进行抢盗
和破坏活动。发现问题要及时采取有效措施并向安全保卫部门汇报。
8）
楼宇值班人员应具有高度责任感，认真检查楼道及区域内每个角落，做好详细记录。保持
高度警觉性，对管理区域内发生的各类治安刑事案件迅速做出反应，并对现场及事件，会
同采购人安全保卫部门进行有效处置，并建立相应的档案登记制度，及时存档。
9）熟悉并掌握本楼教职工的基本信息包括车辆信息等。熟悉本楼的建筑结构布局。
10）认真做好楼内安全巡查、晚间清楼巡查工作。在上午下班后要对楼内进行一次巡
查，并注意关闭水、电、电源线等开关。晚间值班人员关门后要对楼内进行认真及时巡查
，并切断电源、检查门窗关闭情况，特别对电器、明火、电源线、自来水阀门的等要认真
仔细检查登记，发现隐患及时向有关部门报告。
11）家属区值班人员必须熟练掌握所在楼宇老师的相关信息，熟悉该楼宇公共区域所
有的设施设备情况。
6
12）楼前的机动车车辆和自行车的停靠和摆放整齐规范，值班员应随时制止在楼前乱
停乱放车辆的行为，禁止自行车及电动车进楼摆放在公共区域。
13）建立保密工作相关制度以及工作流程。如发现泄漏采购人信息等造成采购人损失
的由成交供应商承担并赔偿。
14）家属区工作人员应掌握基本的消防专业知识和一定的消防专业技能，并在上岗前
得到核准。值班人员熟悉并熟练掌握灭火器的准确使用方法，发现火情及时报警并协助灭
火。每年至少两次学习消防知识并进行相应灭火演习。
15）根据消防控制对象需要，知道规章制度、岗位操作程序，消防设施每月巡检一次
是否设施齐全、有无外观损坏、是否过期等，每天巡查安全防火门是否正常开关，并填写
《消防栓巡查记录卡》。
16）消防灭火器材和配制应严格按照CE/T140.90《建筑灭火的配置设计规范》执行，
成交供应商负责日常巡检，发现缺失立即书面报告采购人及时补充。
17）熟悉本楼情况，特别对重点安全防火部位了如指掌，对重点消防部位，实行重点
管理，对易发生火险隐患区域有相应措施。
18）做好本楼内各种保卫器材使用、保养情况的检查、监督和记录，如有损坏，应立
即报告并说明损坏原因。
19）自合同签订日开始，建立并形成设备发生故障进行紧急处置的程序，检查楼内各
区域或房间备用钥匙的管理，重点控制，确保其在紧急情况下的使用。
20）电梯运行出故障，值班员第一时间报电话5687047，电梯出现关人紧急情况第一时
间报给电梯维保公司，如若解困不及时出现后果由成交供应商负责。监控出现故障由值班
员负责报修周广禄老师。
21）遇到各类突发事件和盗窃案件及时向保卫部门报警并妥善保护现场。
22）对不可预见事件的应急处理制定好各项应急预案，一旦发生突发事件时能有效地
控制。如对火警、电梯故障停电、困人、财务失盗、紧急停电、爆炸、打架斗殴、流氓滋
扰或其他刑事案件、食物中毒、煤气及其它可燃气泄露、漏水、水淹等。
23）对在各楼内施工队伍进行登记、确认，未经采购人批准的施工队伍严禁入内，否
则产生的一切损失由成交供应商负责。做好监督工作，确保垃圾桶内无建筑垃圾。
24）因值班员管理不当，造成物品丢失或损坏，由成交供应商负责赔偿。
25）做好业主快递转接工作；快递摆放整齐。
26）张贴的通知公告及时更新，并做到规范。过期的信息要求在12小时内进行清除。
5、家属区保洁服务要求与标准
7
1）范围：一生活区1-9号楼，二生活区10-
17号楼、20号楼，金海滩花园，高层住宅A座、B座、C座、2号专家公寓、小高层18#、19#
、21#（大厅、楼道、楼梯、阳台、电梯（高层）、卫生间（高层）、地下室、消防通道、
所有玻璃清洁、厅内室内设施、装饰物等）的保洁。2号专家公寓、小高层包含地下车库、
草厦子的保洁。
2）本标准规定了保洁服务的基本要求及室内、外围场所、外墙专项保洁服务要求。高
层北侧以自行车棚为界，自行车棚边界以内为保洁区域，南侧以柳苑路人行道为界，确保
绿化带内无垃圾。多层以每个楼宇的最底层台阶为界，最底层一个台阶以上为家属区清扫
，门前的垃圾桶、自行车停放不论区域都为家属区的职责范围。高层地下室，2号专家公寓
地上停车场属于职责范围。小高层各楼北侧以桃苑路人行道为界，人行道以内为保洁区域
，南侧以绿化带南侧为界。
3）基本要求
<1>保洁人员应按规定统一着装、佩戴胸牌,仪容仪表整洁端庄。
<2>适时、及时、准时实施保洁服务。
<3>爱护物业各项设施及财物。
<4>及时处理垃圾,须装袋，并将垃圾按指定时间和地点存放到垃圾桶，不允许在楼宇
门前摆放，并保证垃圾桶周边整洁无污渍、异味。
<5>时刻节约用水、用电，及时制止跑、冒、滴、漏现象。
<6>遵守安全条例和操作程序。
<7>作业时不允许使用对建筑物材质造成损伤的材料和清洁剂,注意维护建筑物原貌。
<8>文明、有序作业,最大限度地减少对业主的影响。
4)高层、小高层
①室内保洁服务
<1>大厅地面清洁、光亮、无污渍，地面死角无顽渍。
<2>厅堂内的其他部位，如：柱面、墙面、台面、栏杆、椅子、沙发等，保持整洁。
<3>自动门、厅内大门一周内要擦拭2次，要有时间操作工作流程规定。日常要保持干
净、光亮、无痕、无手印及灰尘，特别雨、雪停后第二天，要全面擦拭一遍。墙壁保持明
亮干净。垃圾入箱、随产随清。
<4>厅堂出入口的胶毯要随时清扫，清除积聚的灰尘。垃圾桶、果壳箱及周围每日定时
擦拭外表，保持洁净。
<5>走廊、楼道、电梯间等公共区域每周交替拖洗2次，地面、楼道保持清洁、无污迹
、无水迹、无脚印。走廊四角及地脚线，保持干净，无垃圾。墙面及走道设施、门框、通
8
风口、灯管，保持干净，无积灰。保持电梯门、电梯内四壁光洁、明亮，地面干净、整洁
。电器开关、暖气设施保持清洁。
<6>卫生间、洗手间地面无积水、无杂物。室内无异味、无蜘蛛网，墙面、四角保持干
燥。镜子保持明净、无浮灰、无水迹。瓷砖墙壁洁净。金属器具保持光亮、无浮灰、无水
迹、无锈斑。卫生用品保证齐全、无丢损。保持卫生间内空气清新室内设施完好无损。下
水道通畅无跑、冒、滴、漏现象。
<7>楼内禁止乱贴乱画乱摆乱放，成交供应商应及时制止并清理。
<8>遇雨雪大风天气，及时关闭门窗等，并在楼宇门前及时铺上地垫，防止行人滑倒。
②大厅的服务要求与标准
<1>每日根据具体情况清倒大厅垃圾桶垃圾，倒完垃圾必须清洗干净垃圾桶。保持垃圾
桶表面的清洁，做好消毒工作。
<2>每月清理大厅地面上的顽固污渍一次。
5）保洁标准：
<1>垃圾每天及时清运，垃圾袋及时更换。
<2>走廊、门厅、电梯厅、楼梯等公共区域要求地面、接缝、角落、边线等处干净，地
面干净有光泽，无垃圾杂物、污迹等现象。
<3>楼梯扶手、栏杆、窗台等要求保持干净。金属件表面光亮无灰尘，无污渍。阳台、
雨篷、楼顶等与建筑物主体相联的延伸区域，要及时清理，确保没有杂物，每年春季对楼
顶及落水管进行清理，雨季来临时，对楼顶及落水管进行清理，确保无堵塞和破损。如发
现有安全隐患，立即采取相应措施并上报。
<4>消防栓、消防箱等公共设施要求表面干净，报警器、灭火器表面光亮、无灰尘，无
污迹。监控摄像头表面光亮、无灰尘、无斑点。
<5>楼梯窗玻璃、大堂玻璃墙壁、电梯厅玻璃、工艺品要求保持洁净、光亮、无污迹。
6、消防通道的服务要求与标准
1）无烟头、无纸屑、无垃圾物。
2）卫生死角，无口香糖胶迹。
3）消防通道内所有开关表面无污渍。
4）消防通道内窗台保持干净，玻璃干净整洁。
5）消防通道要确保无杂物，保持畅通。
7、玻璃清洁的服务要求与标准
1）玻璃无水迹、保持干净光亮。
2）玻璃上的污斑、手印应及时清除，保持清洁。
9
3）要防止玻璃因清洁不当而发毛。
4）爱护清洁工具，注意保养，不得用损坏的工具擦玻璃。
5）高空玻璃、玻璃幕墙每年重大节日擦洗保洁三次。
6）楼宇门玻璃，要保持干净光亮。
8、垃圾的清洁处理服务要求与标准
1）及时清除楼面所有的垃圾，收集清运时用垃圾袋装好，并且运下的垃圾必须扎好垃
圾袋的口，并选择适宜的通道和时间。
2）要经常冲洗垃圾箱，保持垃圾间的整洁，防止产生异味及害虫。
3）在运送垃圾过程中禁止拖拉等现象发生，以免垃圾袋破损，使垃圾外溢，造成污染
，成交供应商有义务制止捡、拾垃圾者在垃圾袋里捡垃圾。
9、电梯、电梯厅清洁服务要求与标准
1）电梯内无明显划痕，无手印、无污渍、无水迹、无锈斑、保持空气清新、无异味。
2）电梯内的蜡质保养均匀、有光泽。
3）保持地垫清洁，电梯内禁止乱贴乱画。
10、楼内设施及其他服务要求与标准
1）加强楼内设备、设施的管理，做好设备、设施的日常维护工作。及时制止人为损坏
公物现象，保证没有漏雨、漏水和漏电现象，上下水通畅，没有事故隐患。
2）保持楼内设备和设施完好，注意检查楼内外固有的各类设施设备的运转安全情况，
发现门、窗、玻璃、窗帘、标志牌、墙面、地面、楼梯、卫生间和卫生设备、走廊灯、电
器开关、暖气等设施损坏及时进行维修或报修。重大的电器、水暖与房屋设备、设施维修
及时报采购人主管部门维修，并做好维修签证记录。
3）做好楼内用电、用水管理与节能节水工作，杜绝“长流水”、“长明灯”现象。供
暖与制冷期间做好保暖保温措施。供暖期间必须及时关闭门窗。
4）积极协助校区职能部门对楼内新建工程到期进行的验收工作。监管指导进驻楼内的
施工单位清理由施工造成的污染，并做好收尾和恢复工作。
5）春节期间协助采购人装饰门厅、悬挂灯笼、贴春联等营造节日气氛工作。
6）协助采购人做好家属区各类通知等粘贴工作、过期的通知要求在12小时内清理。
①其他设施
1）消防设施、灭火机箱、消火栓箱、警铃按钮的外表应保持红色鲜明、无灰尘、污渍
、箱内无积灰。
2）定期完成对业主委员会办公室的保洁。
10
3）各类显示牌及指标牌应保持鲜明、醒目,显示器及指示牌表面应无积尘、污渍、印
迹。
充。
4）室内垃圾桶不满溢,外表无积灰,污渍,水迹。
5）进风口和出风口应保持干净,无积尘、污渍。
6）网架及天花板应保持清洁,表面色泽均匀,无积灰、坠挂物。
7）随时检查各类警示标识，保证没有脱落，残缺现象，如发现及时报告采购人给予补
②清扫员在保洁工作中，发现需要维修的必须及时报修，并说明报修情况。因报修不
及时给业主造成损失的，由成交供应商负责赔偿。
③做好公共区域的“三害”预防及清理工作。
11、楼外部分
1）楼门前台阶及外墙四周：无明显泥沙、污垢和垃圾杂物等，做到天天保洁。
2）散水坡和自行车区域：无明显泥沙、杂物；自行车摆放规整有序。
3）楼外墙无乱贴乱画等有碍形象的现象。
4）各楼宣传栏：无污迹、无明显积尘，无乱张贴等现象，做到及时清理。
5）阳台、雨篷、楼顶等与建筑物主体相联的延伸区域，要及时清理，确保没有杂物，
每年春季对楼顶及落水管进行清理，雨季来临时，对楼顶及落水管进行清理，确保无堵塞
和破损。如发现有安全隐患，立即采取相应措施并上报。
12、地下车库及储藏室清理
1）要求每天对白色垃圾及杂物进行清理，确保无灰尘。
2）每周对地面进行拖洗，确保无污垢。
13、多层（一生活区、二生活区、金海滩）
1）每周清洗、保洁楼道2次，确保地面干净、无污渍。
2）每天对地面、消防栓进行清扫、擦拭，确保无白色垃圾、杂物和水渍残留。
3）楼道公区玻璃每年重大节日擦洗保洁三次。确保无灰尘。
4）每天进行天井盖巡查，保证无打开。天井盖丢失或因下雨天井盖打开，造成的损失
由成交供应商负责。
5）禁止流浪猫狗进入楼道，一经发现立即清理。
6）每月对雨搭进行清理，确保无堵塞。
7）随时对家属住宅楼宇门进行检查、报修。
8）对家属区落水管进行巡查、报修，因报修不及时，造成损失的，后果由成交供应商
承担。
11
9）对楼体周围的乱搭乱建、乱堆乱放进行制止并上报采购人。因上报不及时，给校区
造成损失的，由成交供应商负责。
14、家属区楼宇内公共区域维修服务及业主室内维修服务
1）供暖季时，成交供应商物业服务公司应为家属区业主免费提供暖气过滤网清洗服务
。
2）成交供应商物业服务公司应配置专业的维修人员为家属区楼宇内公共区域以及业主
室内提供电力、水暖的日常维修服务，维修项目收费标准应不高于采购人后勤保卫处动力
部门水暖、电力维修项目的收费标准，成交供应商可提供的维修服务应不少于下表内的维
修项目，表内没有明确的维修项目，参照不高于市场价格执行。
3）业主室内的维修项目由业主自行与维修单位联系并结算，家属区楼宇内公共区域的
维修由业主委员会指派的专职管理人员负责报修、验收和结算。
（备注:供应商明确以下维修项目的单价。）
12
序号
维修项目
单价（元）
水暖维修项目计件标准
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
普通水龙头
立式水龙头
冷热水龙头
大便冲洗阀
小便冲洗阀
上水软管
水表
自来水管
自来水阀门
三角阀
下水主管堵
下水分管堵
地漏堵
大便池堵
小便池堵
拖布池、洗手池堵
下水管漏水
下水软管坏
翻水板
座便器
水龙头堵
热水器漏水修复
热水器排水加热
安装铜闸板阀
暖气漏水修复
拆装暖气片(片)
13
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
安装暖气排水阀
换暖气分水管
暖气不热排气
更换补芯垫
维修水表
上门服务工时费
上门服务修复工时费
抄水表
清理污水井
洗手盆、拖布池等拆装
37 维修供暖DN100阀门、泄水阀
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
维修供暖DN80阀门、泄水阀
维修供暖DN50阀门、泄水阀
检查楼内给水管网
检查自来水管网、阀门
配合抄室外水表
自来水漏水关阀
修住户自来水进户阀门
焊接法兰盘
拆旧管、电子阀、安装管及阀
门
修下水立管漏水
组装暖气阀门
更换热水器过滤网
清理水龙头堵塞
停暖打铅封
停暖拆暖气片
高层停暖拆管
开关住户自来水阀
14
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
安装套装下水管
安装浮球阀
下水管内捞手机
暖气井抽水
楼宇暖气抢修关阀排水
管网暖气漏水楼宇关阀
楼宇暖气抢修加水
钻地沟查漏水点
楼宇供暖加水试压
楼宇停暖、停水拆管排水
自来水管冻处理
暖气分支管冻处理
棚内空调机组洗网
供暖进户阀门调整
清理自来水管堵塞
15
电力维修计件项目标准
序号
维修项目
单价（元）
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
室内灯及庭院灯
室内开关
室内插座
安装插座、明盒
室外路灯及高杆灯
更换断路器、接触器、时控开
关
简单线路故障
复杂线路故障
组装、安装配电箱
线槽敷设及布线（米）
镇流器
电表
安装电表箱
电加热管
灯罩
排涝泵浮球开关
安装雨搭灯穿管布线
挂灯笼
组装灯笼
上门服务工时费
夜班巡查
组装庭院灯、花枝、花托、灯
罩、灯头等
接电源
调热水器时控开关
16
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
抄电表
跳闸送电（线路故障）
更换温控开关
重新固定灯总成
更换排气扇
更换射灯
更换热水器电路板
2017年春节彩灯布置1-14号
清洗热水器
撤灯笼
制作庭院灯基础模板
组装草坪灯
安装草坪灯
拆旧热水器安装新热水器
安装庭院灯（工程类）
拆除湖边灯
安装饮水机接电源
1-11公寓配电箱定期巡查
焊接货架子
安装避雷针
安装住宅射灯（穿线等）
灯杆除锈、喷漆
拆测温仪
安装测温仪
安装展板射灯
更换固定井盖
更换热水器电磁阀
17
13、如果因成交供应商工作人员责任或工作质量不合格、报修不及时等成交供应商责
任，造成校区或第三方受到损失，由成交供应商承担造成的损失及有关费用。因成交供应
商造成重大安全事故或重大舆情、投诉等，该项目一票否决。
五、支付标准与结算
（一）按照项目化管理模式，采用零起点、分段式的付费方式。
1、按照项目化管理模式，各专项设置核心考核指标及一般考核指标：
项目化管理分为家属区值班、家属区保洁、电梯日常管理、日常巡查报修、重大节日
卫生清理、综合环境治理、雨雪天气清理、突发性临时性项目。以下简称“专项”。
2、家属区值班、家属区保洁、电梯日常管理、日常巡查报修、综合环境治理、突发性
临时事项为月度结算项目，各专项核心考核指标未达标，则扣除该专项的当月物业费标准
金额。
月度结算项目当月物业费标准金额为各专项全年物业费÷12×95%。各专项一般考核指
标考评结果采用零起点、分段式的付费方式。一般考核指标考评得分［95-
100］分，该月支付金额为各专项当月物业费标准金额-（100-
得分）×（该专项全年物业费÷12÷100×5%）元；考评得分［90-
95）分，该月该专项支付金额为当月物业费标准金额-（100-
得分）×（该专项全年物业费÷12÷100×15%）元；考评得分［80-
90）分，该月该专项支付金额为当月物业费标准金额-（100-
得分）×（该专项全年物业费÷12÷100×50%）元；考评得分80分以下（不含80分），扣
除该专项当月物业费标准金额。
月考评分计算方法：月考核成绩=投诉与落实及其他随机抽查成绩×20%+月随机抽查成
绩×80%。
3、重大节日卫生清理、雨雪天气清理为一次性结算项目，各专项物业费标准金额为该
专项全年物业费。各专项核心考核指标未达标，则扣除该专项的物业费标准金额。
一般考核指标考评结果采用零起点、分段式的付费方式。一般考核指标考评得分［95-
100］分，支付金额为该专项物业费标准金额-（100-
得分）×（该专项全年物业费÷100×5%）元；考评得分［90-
95）分，该专项支付金额为物业费标准金额-（100-
得分）×（该专项全年物业费÷100×15%）元；考评得分［80-
90）分，该专项支付金额为物业费标准金额-（100-
18
得分）×（该专项全年物业费÷100×50%）元；考评得分 80分以下（不含
80分），扣除该专项物业费标准金额。
4、项目化管理分为家属区值班、家属区保洁、电梯日常管理、日常巡查报修、重大节
日卫生清理、综合环境治理、雨雪天气清理、突发性临时性项目。各项目所占费用分配及
支付情况如下：
19
专项名称
专项内容
验收标准
验收节点
费用
专项
占比
支付情
况
备注
家属区值班
对柳苑小区A
、B、C、D座
所辖楼宇进行
监管、巡视、
查看，检查安
全隐患并做好
记录，及时反
馈信息。
1.外来人员（包含
施工队伍）查证登
记、备案，
2.对于需要报修的
项目进行及时报修
、记录并反馈结果
。
3.无缺岗、空岗、
不干与工作无关的
事情
4.遇到突发应急情
况没做出迅速反应
且无造成损失。
5.根据校区规规定
时间开、关门。
6.做好交接班、钥
匙保管等各种工作
，规范，无缺失。
7.其他项按照技术
要求及考核标准执
行
业主委员
会管理人
员每周至
少抽查1
35.6%
一2次
每月进
行支付
。
1.当月人
员数量符
合合同要
求
2.无重大
安全事故
对所辖楼宇公
1.平台、楼梯、宣
业主委员
共区域需要保
传栏等所有需要保
会管理人
洁的位置进行
洁的公共区域位置
员每周至
清洁，并将清
无污渍，无垃圾，
少抽查1
35.7%
家属区保洁
扫后的垃圾放
无灰尘。
一2次
置在指定垃圾
2垃圾桶干净无污
20
每月进
人员数量
行支付
符合合同
。
要求
清运位置。
渍，垃圾桶内垃圾
不超过容量2/3。
3公共区域.无小广
告张贴及乱写乱画
痕迹
4.清扫的垃圾整理
后放置在指定垃圾
清运位置，无散落
。
5.清扫工具干净、
整齐、无异味的放
置在工具指定位置
。
6.其他项按照技术
要求及考核标准执
行
电梯日常管
理
业主委员
会管理员
对电梯维
修记录表
进行检查
。出现投
诉及登记
不完整、
报修不及
2.1%
时、突发
情况处理
不当每次
扣除总费
用的1%。
一年内出
现3次及
1.做好电梯的突发
状况的正确流程处
负责家属区电
理
梯日常电梯监
2.对于需要电梯报
管、巡查、报
修的项目进行及时
修以及各种突
报修并反馈结果
发情况的处理
3.牢记电梯管理员
，发现问题及
的联系方式。
时报告
4.其他项按照技术
要求及考核标准执
行
21
每月进
行支付
。
以上，扣
除此项目
全面费用
。
业主委员
会管理人
员每周至
少抽查1
一2次；
业主委员
会管理人
员组织业
主委员会
于每年4
月27日、
9月27日
及农历腊
月二十进
行检查。
1. 对于安全隐患
的问题能够及时报
修并做应急处理
2. 对于已报修项
目作出及时反馈
3. 对维修项目作
出登记、备案，因
报修不及时造成的
损失由成交供应商
承担
4.其他项按照技术
要求及考核标准执
行
1. 玻璃要求无水
痕、无灰尘、无手
印。
2. 窗台、楼梯扶
手、消防设施无灰
尘。
3. 其他项按照技
术要求及考核标准
执行
每月进
4.1%
行支付
。
分三次
3.4%
进行支
付。
对楼宇内需要
报修的项目和
日常巡查报
有安全隐患的
修
地方及时进行
报修，记录并
及时作出反馈
梅苑小区、桃
苑小区、柳苑
小区、金海滩
公共区域玻璃
进行擦拭，楼
重大节日卫
道、窗台、扶
生清理
手进行全面保
洁。柳苑小区
门厅、公共区
域玻璃、楼梯
扶手、消防设
施的保洁。
综合环境治
理
1.清理家属区
1.楼宇周边无杂物
业主委员
各楼宇周边（
。
会每月10
4.4%
各楼方圆3米
2.无占用消防通道
日和25日
按每月
支付。
22
内）杂物。2.
情况。
进行检查
清理占用各楼
3.其他项按照技术
并做好记
宇消防通道的
要求及考核标准执
录。
杂物。
行
1.门窗无不关闭情
况。
雨雪天气清
理
2.地垫摆放整齐并
每次大风
1.门窗全关闭
卫生干净，无破损
、大雨过
。2.地垫的铺
3.积雪要求在2小
后业主委
设到位。3.积
时内清理出人行道
员会管理
水、积雪的及
。雪停后楼宇周边
员进行检
时清理。
全部清理完成。
查并做好
按年支
付费用
。
5.5%
4.其他项按照技术
记录。
要求及考核标准执
行
临时性工
作完成后
突发性临时
性项目
临时、突发事
积极配合、完成采
的1-
项需要成交供
购人临时安排事项
10个工作
9.2%
应商配合工作
。
日内进行
工作验收
结算。
按月支
付。
23
六、考核评价方法与检查细则
第一条为进一步加强对哈尔滨工业大学（威海）物业社会化项目的监督与
管理，督促合作单位不断提高服务质量和管理水平，从而更好地为广大师生员
工提供优质服务，特制订此考评方案。
第二条此考评方案适用于后勤保卫处管理范围内的所有物业社会化项目。
第三条后勤保卫处代表校区对物业管理服务单位进行考核评价，并由相应
的管理办公室组织具体实施。
第四条 综合考评体系：
第五条综合考评办法
每月各主管办公室对社会化项目从投诉与落实及其他随机抽查、随机抽查
两个方面进行检查考评；每月按各专项进行随机抽查，并按专项进行考评计分
，年末各专项按权重汇总计分，每年年末由后勤保卫处综合管理办公室组织年
终评议（师生评议、主管部门和处评议）；后勤保卫处党政联席会不定期审议
物业社会化项目经济奖励事项。
综合评价得分总分不得超过100分。
（一）月考评（80%）
由各主管办公室负责对有关物业社会化项目进行考核，并于下月5日前将月
考评结果报综合管理办公室备案，并通报给成交供应商，如有问题，在5个工作
日之内进行反馈，过期不予受理。
1.投诉与落实及其他随机抽查（20分）
（1）投诉考评
凡学生或教职工通过各种途径（校长信箱、教职工群、观海听涛论坛、电
话、后勤官方微博、意见簿、面谈等）反映投诉，涉及物业管理服务单位范围
24
且经查实的，每次投诉扣2分，确定因物业方面责任给投诉者造成损失的，由成
交供应商对投诉者给予赔偿。
对于投诉问题，成交供应商在接到反映问题后12小时内仍未整改且无整改
落实方案的，一经查实每次2分；48小时内仍未整改且无整改落实方案的，一经
查实每次4分（以此类推）。考核年度内再次出现同类问题投诉，一经查实扣2
分，整改情况扣分原则同上。
（2）落实考评
为确保实现管理服务目标，成交供应商进驻采购人项目负责人、项目主管
及员工须承担相应管理责任，提供卓有成效的物业管理服务。应该做到如下几
点：
①遵守采购人各项规章制度，维护采购人形象。
②成交供应商工作人员应自觉接受采购人监督、指导和检查并积极主动配
合采购人的各项活动。
③采购人送老迎新、迎评及领导访问等重点工作阶段，成交供应商应积极
配合并完成采购人委托的物业管理服务事项。
④按时完成采购人要求开展的工作或按时上交采购人要求上交的各类材料
、数据等。
违反上述要求，视问题严重程度每次1-10分。
（3）其他随机抽查
处领导、主管办公室、综合管理办公室及其他组织等进行的不定期抽查。
投诉与落实及其他随机抽查得分=（100-
∑当月投诉与落实及其他随机抽查累计扣分）×20%
各楼权重分配：
区域
权重
一生活区
二生活区
金海滩花园 高层住宅区
小高层
0.12
0.24
0.06
0.38
0.20
2.随机抽查（80分）
成交供应商应加强对所在项目的日常检查管理，建立日常检查考评标准及
考评细则（须提前报采购人审核通过），每周至少进行一次全面日常检查，并
将检查结果于下周一前报采购人主管管理办公室。成交供应商每缺少一次全面
25
日常检查，随机抽查扣5分；成交供应商日常检查没有发现问题、整改落实不力
或经采购人次日抽查仍存在类似问题的，视项目情况在随机抽查中扣1-5分。
为了提高考核效果，提升物业服务管理能力，采购人不定期对社会化服务
项目进行抽查工作，成交供应商人员可自愿参与，采购人根据抽查细则进行扣
费，并拍照记录，填写物业管理随机抽查记录表，成交供应商签字确认，成交
供应商拒绝签字的，每次扣3分。具体抽查细则参照《各项目随机抽查记录表》
。
说明：在月份考评中同一问题出现两次及以上者，每超1次扣3分。
每月该项目随机抽查得分=（100-∑当月随机抽查扣分/次数）×80%
（二）年终评议（20%）
每年年末由后勤保卫处综合管理办公室组织师生、各主管办公室对社会化
项目进行评议。
1.师生评议（60%）
根据年终师生满意度问卷进行核算。
2.主管部门、处评议（40%）
后勤保卫处主管办公室对社会化项目一年工作综合进行评议。
（三）奖励
通过给予增加物业费的形式奖励项目年度工作中表现优秀的部分。经济奖
励的资金来源于物业费扣款（每月扣款、年度综合考评扣款）。以年为单位累
计，年度奖励金额以年度累计扣款额为上限。
1、经济奖励工作流程：
每学期末由采购人主管办公室根据该学期项目服务情况牵头申报（需写明
事例、申报理由、当前项目扣款金额、拟申请奖励金额），报后勤保卫处党政
联席会审议。
2、经济奖励前提：
物业服务项目在某一方面做出突出贡献，在服务育人中具有一定典型作用
。
如在送老迎新、校庆、迎评、等重大活动及配合家属区工程改造、抗击重
大自然灾害等特殊阶段，不计个人得失与公司经济利益，以校区利益为重，在
人员调配、时间安排等方面积极配合，工作表现突出的。
26
积极预防安全隐患或妥当处理安全事件、发现学生异常情况及时上报等行
为，为保障师生安全做出突出贡献或为校区挽回重大经济损失。
经济奖励如有弄虚作假，采购人将加倍追回奖励额并从物业费中扣除，且
采购人有权终止合同。成交供应商因员工工作突出得到该项目经济奖励的，该
经济奖励在扣除成交供应商税费后应全部用于员工奖励，不得留作公司他用，
否则采购人有权追回该奖励。
第六条 综合评价结果适用
由各主管办公室每月对相关物业项目记实考核，并向成交供应商通报考核
结果，每月汇总相关考核结果，并与下月5日前报给后勤保卫处综合管理办公室
备案。
根据合同约定的各子项目情况，依据考评得分，每月按照有关项目总费用
的95%为上限，按（专项项目支付标准结算）月验收标准进行支付，另外每月拿
出月费用的5%作为年终考核费用，每年年末将根据综合考评结果进行统一结算
，支付相应金额；其它专项服务项目，按考评标准、考核结果和支付方式据实
结算。
（一）月考评结果
月考评结果设优秀、良好、一般、差四个等级。考评得分［95-
100］分为优秀；考评得分［90-95）分为良好；考评得分［80-
90）分为一般；考评得分80分以下（不含80分）或专项核心考核指标为差。
各项目当月物业费标准金额为该项目全年物业费÷12×95%。
各专项中，核心考核指标未达标，则扣除该专项的当月物业费标准金额。
各专项一般考核指标考评结果采用零起点、分段式的付费方式。一般考核
指标考评得分［95-100］分，该月支付金额为该项目当月物业费标准金额-
（100-得分）×（该项目全年物业费÷12÷100×5%）元；考评得分［90-
95）分，该月该项目支付金额为当月物业费标准金额-（100-
得分）×（该项目全年物业费÷12÷100×15%）元；考评得分［80-
90）分，该月该项目支付金额为当月物业费标准金额-（100-
得分）×（该项目全年物业费÷12÷100×50%）元；考评得分80分以下（不含8
0分），扣除该项目当月物业费标准金额。
（二）年度综合评价结果
27
年度考评结果设优秀、良好、一般、差四个等级。考评得分［95-
100］分为优秀；考评得分［90-95）分为良好；考评得分［80-
90）分为一般；考评得分80分以下（不含80分）为差。
年度综合考评结果为“优秀”，每月5%的考核费用将于年末全额支付；年
度综合考评结果为“良好”的，各月5%的考核费用将于年末扣除1%，实际支付4
%；年度综合考评结果为“一般”的，各月5%的考核费用将于年末扣除3%，实际
支付2%；年度综合考评结果为“差”的，各月5%的考核费用将于年末全部扣除
。
该项目在招标服务期限内，综合评价结果直接影响该项目合同是否能够与
现合作成交供应商续签，具体如下：
凡综合评价结果为优秀或者良好的，直接续签下一年合同；综合评价结果
为一般的，进行项目答辩，通过后方可进行续签合同；综合评价结果为差的,退
出该项目。
已满招标服务期限的社会化项目，招标服务期限届满前一年，综合评价结
果计算截止至当年11月，综合评价结果直接决定该成交供应商是否能够获得项
目投标资格，具体如下：
凡综合评价结果为差的，取消该成交供应商参与该项目投标的资格；综合
评价结果为良好或一般的，其考评结果可作为由校区统一组织的该物业项目招
投标工作的参考信息。
第七条
本考评方案由后勤保卫处综合管理办公室负责拟定，由各相关管理办公室在此
基础上结合各项目实际细化并具体实施。若采购人在合同期内对考评方案进行
修改，按修改后方案进行。
第八条 若采购人在合同期内对检查细则进行修改，按修改后细则进行。
七、检查细则：若采购人在合同期内对检查细则进行修改，按修改后细则
进行。
八、其它重点说明的事项
1.成交供应商应明确制定出突发事件应急方案，交采购人审定。
2.对于采购人的重大活动及送老迎新等重点工作，成交供应商应无条件配
合采购人做好工作。
28
3.成交供应商对于“安全零事故、卫生无死角”的执行理念应充分灌输和
执行到位。
4.若发生报修、维修不及时导致人身伤害和财产损失事件，成交供应商应
承担全部责任。其他情况，经公安机关侦查，应以成交供应商是否有过失责任
为判罚依据，如有过失应承担相应责任。
5.成交供应商工作人员应认真、及时巡查、落实维修情况并上报各类信息
，积极协助采购人，当时报当天做完。
6.成交供应商自行组织员工开展安全生产、文明服务方面的教育培训，做
好安全生产管理和优质文明服务，严守有关安全作业规定，承担员工所有工作
安全生产责任，包括各类工伤事故或违法乱纪行为等带来的责任。成交供应商
用工引发的各类问题，由成交供应商自行负责，与校区无关。
7.成交供应商员工不能私拿公共物品，不能与学生、教职员工发生任何冲
突，发现一例，该员工必须调离岗位，不再聘用。同时，成交供应商全部承担
由此带来的各类责任。
8.因成交供应商原因，给校区造成极为恶劣影响或发生投诉事件，所有家
属区当月5%的物业费尾款予以全部扣除处理。
9.因成交供应商延迟交付发票等原因未能及时进行物业费结算的，扣除所
涉及项目当月实际支付额度的5%作为处罚。
10.成交供应商须按时、足额向员工发放工资，最迟不得晚于次月28日前进
行发放，每延迟5个工作日，扣除当月物业费5%作为处罚；因成交供应商未及时
发放工资引起员工投诉或者其他影响校区声誉事件的，视情节予以1-
10万元处罚。
11.其他约定按照合同中双方的权利与义务执行。
12.有下列情况之一者，采购人有权终止合同，成交供应商应承担违约责任
：
的；
（1）成交供应商中标并已签订本合同，但未能按时进入服务或转包第三方
（2）因成交供应商原因造成采购人出现重大安全责任事故的；
（3）因成交供应商原因，员工出现严重违法行为直接严重影响校区的安全
和稳定的；
29
（4）因成交供应商责任，与师生发生重大摩擦事件的；
（5）成交供应商在给员工缴纳社会保险或提供其他材料时，如有弄虚作假
、数据不实的；
（6）员工出现严重违纪行为，骗取师生钱财、偷盗师生财物、私拿校区固
定资产等现象；
（7）与学生、教职工发生重大摩擦事件，打骂学生、教职工；
（8）出现重大投诉事件，经核实责任在成交供应商的；
（9）年底，师生满意度在80%以下。
（10）未按照采购人要求完成专项内容的；
13.采购人对成交供应商管理服务质量实施目标考核。成交供应商必须接受
采购人的考评，根据各项目详细的考评办法执行，采购人有权按照考评办法扣
发成交供应商部分服务费用。
14.关键岗位人员配备需经采购人同意。
15.采购人根据项目工作需要，向成交供应商免费提供必要的办公室、值班
室、仓库。成交供应商若对上述场所进行改造或翻新，须经采购人书面同意，
费用自理，不得改变结构。公共场所垃圾桶由采购人配备，成交供应商负责清
洁。如家属区公共区域垃圾桶丢失或损坏由成交供应商负责更换；其他固定资
产的使用交接按照采购人要求，双方进行交接，并做好书面交接记录。
16.合同签订前，成交供应商向采购人缴纳本项目履约保证金4万元。如无
服务异议，双方交接签字确认；合同期满并解除本合同之日起30日内无息退还
成交供应商。
以下九种情况，履约保证金不予退还：
（1）已中标并已签订本合同，但未能按时进入哈尔滨工业大学(威海)家属
区值班保洁项目服务或转包第三方的；
（2）物业服务合同约定期内，由于成交供应商原因造成采购人出现重大责
任事故的；
（3）合同期间，成交供应商单方面终止履约的；
（4）因成交供应商原因，员工出现严重违法行为直接严重影响校区的安全
和稳定的；
（5）因成交供应商责任，与师生员工发生重大摩擦事件的；
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（6）因成交供应商原因出现重大投诉或安全事故的；
（7）服务期满或清退时，未按规定退出物业服务项目；
（8）出现弄虚作假，套取校区相关费用情形的；
（9）法律、法规、政策规定及合同约定的不予返还保证金的其他情形。
17.付款方式：
按月平均结算。成交供应商于每月10日前向采购人提交正式有效发票。如
成交供应商开户行、银行账号若有变更，需提前一个月以书面形式通知采购人
。如成交供应商开户行、银行账号有变更未提前一个月书面形式通知采购人，
因延迟付款造成的损失，由成交供应商自行承担。
18.成交供应商招标引进服务有效期：2024年1月1日至2026年8月31日，在
招标服务期限内，前两年签订的项目合同期限一般为1年（1个考核周期），第
三年签订的项目合同期限为2026年1月1日至2026年8月31日，每个考核期根据项
目综合考核情况决定是否续签该项目合作合同。
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