一、项目简介

物业名称：郑州轻工业学院科学校区物业服务

坐落位置：郑州轻工业学院科学校区

服务面积：总建筑面积28.5万平方米

二、园区共用部分及共用设施设备界定

生活园区共用部分和共用设施设备主要指全体住户共同使用的部分及设施设备，具体明细为 ：

1、房屋的承重结构（住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、外墙面、屋顶、大堂、公共门厅、走廊、过道、垃圾通道、邮政信箱、避雷装置、照明灯具及楼梯间等；

2.电梯系统、消防系统、保安系统、集中供暖和化粪池等；

3.楼宇内下水立管及通向污水井的管道和雨落管等；

4.物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏及围墙、大门等。

三、物业服务管理的形式

服务管理采取经营权与服务运行管理权分离的方式。服务运行管理实行总经理负责制，总经理由中标人担任。中标人负责其派出员工的人事、劳资、社保（含为其缴纳“三金”）、安全等。

保洁、保安人员统一着装。服装、专用器械等各工种的工具及所有消耗品由中标人自备。

物业管理人员的水、电、暖、气等日常能耗费用由采购人负责。

四、招标内容、要求及服务标准

（一）招标内容

综合管理服务；

公共区域秩序维护服务；

共用部位、共用设施设备（主要有消防报警系统设备、消防泵房设备、通风、防排烟设施的维修养护、化粪池清掏等）日常运行养护、维修服务（目前暂时不含电梯维保、变电站值守）

公共区域清洁服务，公共区域绿化养护服务（不需种植）。

（二）基本要求

拟任项目经理应具有2年以上的物业管理工作或1年以上项目经理任职经历，提供相应材料证明。原则上，投标文件中拟任项目经理及拟投入管理人员在项目实施时不予变更。

投标报价参照《郑州市普通住宅物业服务收费指导价标准》分项报价；投标报价以“年”为单位，分项目收费报价金额必须同时填写完整，并附注说明测算依据。签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系。管理人员、专业操作人员须按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；所用员工初中以上文化程度，身体健康，无传染病和精神病等病史；投标人须与所用员工签订办理相关劳动用工手续并遵守政府制定的最低工资标准等劳动法规，保障劳动者合法权益；管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

有完善的物业管理方案，各项管理制度健全。设有服务接待中心，公示24小时服务电话。对可能发生的各种突发事件有应急预案，急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，按双方的约定到达现场进行处理，有记录。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

（三）物业管理服务标准

根据我校实际，参考《郑州市普通住宅小区物业服务等级指导标准》(试行)中三级标准。（投标人可根据自身情况，提供更好的服务），物业管理服务项目及标准见下表（主要包含以下项目但是不限于以下物业服务项目）：

（1）综合管理

服务项目
服务标准

机构设置
（1）具有 二 级以上（含 二 级）物业服务企业资质。

（2）小区设有项目部（服务中心），配备与项目服务配套的办公设施及办公用品。

（3）项目经理具有2年以上的物业管理工作或有1年以上项目经理任职经历。

（4）项目经理、专业操作人员按照国家有关规定取得从业岗位证书。

日常管理与服务
（1）制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施。

（2）每半年向委托方报告一次计划实施情况。

服务时间
周一至周日不间断接待并提供物业服务。

管理制度及公示
（1）建立健全各项制度。

（2）服务场所公示办事制度、服务标准、收费依据、收费标准。

报修投诉受理
（1）24小时受理业主或物业使用人报修。接到报修半小时内到达现场，小修1日内修复，有完整的报修、维修和回访记录。

（2）对业主或物业使用人的投诉24小时回复。

满意度调查
每年一次对业主或物业使用人进行物业服务满意情况调查，调查面不低于住户总数的50%。

特约便民服务
能提供一种以上特约（有偿）服务和一种以上便民（无偿）服务。

档案管理
建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案［包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或物业使用人资料档案（含业主或物业使用人房屋装修档案）、日常管理档案等］。

装修事项
告知业主或物业使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门（留存书面报告、相关图片资料）。

承接查验
承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验，有完整的承接查验手续。

（2）公共区域秩序维护

服务项目
服务标准

人员配备
公共秩序维护员中45周岁以下的人员占总数的30％以上，身体健康，工作认真负责。

技能训练
公共秩序维护人员接受过安全技能培训的比例为60％以上。

技能水平
正确使用各类消防、技防器材和设备。

服装仪容
上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表规范整齐。

器械配备
配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

出入口值守
主出入口24小时有人值守，次出入口定时开放，门卫有交接班记录。

进出人员管理
阻止未经许可的外来人员进入小区。

车辆疏导
对小区进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通。

巡逻要求
每天按设定路线不少于4次，有巡视记录。

应急处理
接到火警、警情及异常情况后及时报告相关部门，协助保护现场。

技防设施
小区的监控中心24小时有人值守，技术防范设施处于良好运行状态，监控记录按规定时限保存，对所反应的信息实施管理。

车辆管理
（1）按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

（2）车辆停放有序，备有必要的消防器材（已配备），车库场地整洁，有照明（已有），无易燃、易爆、危险物品及杂物存放。

（3）共用部位、共用设施日常维护

服务项目
服务标准

供配电及公共照明系统
（1）协助发包人定期对供配电系统及公共照明系统巡检；发现供配电系统及公共照明系统问题及时报发包方维修。

（2）接住户户内开关跳闸通知后，及时送电（单元总开关在各地下室配电间）。

（3）楼道灯、道路灯完好率不低于90%。

（4）预付费用电管理系统充值服务、每一季度对用户用电情况核实。

（注：变电所2个，设备运行正常）

排水系统
定期清掏污水井、雨水管（井）、地面排水沟、排污沟，保证场区内排水畅通。

供水系统
确保水泵及加压设备供电正常，不需要查水表、收水费，不负责水池清洗、消毒、水质化验。

消防系统
（1）协助发包人对消防泵每季度巡查并试运行一次；联动实验每年两次，火灾报警控制器每天检查一次，烟感探测器每年清洗一次。

（2）消防栓、灭火器每月检查一次，灭火器按质保期限及时换粉。

（3）消防水带每两个月检查一次，消防管网压力每半年检查一次。

（4）每年对消防知识进行一次宣传并有记录存档。

（注：消防联动报警系统已正常运行）

房屋
每年一次对房屋外立面进行检查，并有记录，发现问题及时报告发包方。

门窗
每月巡视一次楼内公共部位门窗，有记录，发现问题及时报告发包方。

屋顶
每年检查一次，做好记录，发现问题及时报告发包方。但须负责楼顶排烟道风帽日常维护。

道路、路面、侧石、窨井盖
每月巡检一次，做好记录，发现问题及时报告发包方。

屋面泄水沟、楼外排水管道、化粪池及围墙
两月巡查检一次，做好记录，发现问题及时报告发包方。

楼梯间、公用走廊的室内墙地面
两月巡检一次，做好记录，发现问题及时报告报告发包方处理。

电梯
（1）遇电梯发生一般故障的，通知维保单位专业维修人员20分钟内到达现场修理；发生电梯困人或其它重大事件时，通知维保单位专业人员10分钟内到场进行救助；如遇停电等突发状况，必须在20分钟内确定电梯内是否困人，如果困人及时安抚并第一时间汇报救援。

（2）保持电梯轿箱内按钮、灯具等配件完好，轿箱整洁。

（3）对电梯运行进行管理并对情况进行记录。

（4）电梯维护保养提前24小时通知业主，并尽可能减少对业主正常生活的影响。

（注：电梯现为免费维保期，维保单位在小区驻有维保人员）。

安全标志、标识
两个月巡检一次。

凉亭、雕塑、景观小品及休闲椅、室外健身设施
维护、保养和干净整洁

（4）公共区域保洁服务

服务项目
服务标准

垃圾收集
（1）按楼幢配置垃圾收集点，及时清理。

（2）装修垃圾定点堆放，及时清理。

通道、楼梯台阶及扶手、栏杆、窗台、开关
（1）每周清扫三次，每月拖洗一次。

（2）楼梯间墙面隔月除尘一次。

（3）单元门厅、电梯前室每天清扫一次。

（4）扶手、栏杆、窗台、开关每周擦拭一次，每月擦洗一次。

门窗玻璃、天花板、公共灯具、消火栓、指示牌信报箱
（1）门窗玻璃每月擦拭一次。

（2）天花板、公共灯具每月除尘一次。

（3）消火栓、指示牌、信报箱每月擦拭两次。

电梯门及轿厢
两天清扫一次。

道路、地面、绿地、明沟（楼外部分）
每天清洁一次。

垃圾箱（桶）、果皮箱及消杀处理
（1）每天清理一次，外表每周擦拭两次。

（2）垃圾箱及周围无散落、无污水。

（3）垃圾箱、窨井、明沟每季消杀一次，夏季（6、7、8月）每月消杀一次。

（4）每半年灭鼠一次。

公共灯具、宣传栏及休闲、娱乐健身设施
（1）灯具、宣传栏每季擦拭一次。

（2）休闲、健身设施每月清洁一次。

设施设备用房及停车场、共用车库（棚）
（1）每月清扫一次。

（2）无杂物堆放、无异味。

雕塑、亭、廊、山石等小品及人工湖、喷水池
（暂无）

（5）公共区域绿化维护（施工方本次标不包含此项目）

服务项目
服务标准

草坪、花木
已经绿化，不需要种植。

修剪
及时对草坪整治修剪。乔木、灌木、篱、球等每年实施修剪二次以上。

清杂草（绿地）
及时除掉杂草，无成片杂草滋生。

灌、排水
干旱、高温季节基本保持有效供水，雨季及时排出积水。

病虫害防治
预防为主，及时采用高效、低毒低残留农药，有针对性进行治理，喷洒农药2次／年。

施肥
按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥2次／年。

附件：相关合同明细

序号
项目名称
质保期
签订日期
验收日期
质保时间

1
科学校区安防监控二期建设项目
36个月（最终验收完成之日起）
2014.9.15
2015.12.15


2
科学校区网络扩容建设项目
36个月（最终验收完成之日起）
2014.9.15
2015.12.15


3
科学校区网络扩容建设项目（附件）
3年7X24小时上门保修服务
2014.9
2015.12.15


4
科学校区停车场管理建设项目
36个月（最终验收完成之日起）
2015.9.15
2015.12.15


5
科学校区停车场管理建设项目（附件）

2014.9
2015.12.15


6
科学校区公寓高压供电项目

2015.1.27



7
科学校区公寓（10KV）切倒双电源用户调度项目

2015.2.5



8
科学校区公寓低压配电箱（柜）项目
24个月（以工程竣工验收合格之日起）
2014.8.5
2015.6


9
科学校区专家、研究生建设工程电梯购置与安装一标包
24个月（从有关质量检验部门验收合格并颁发准运证之日起）
2012.4.25
2015.8


10
科学校区专家、研究生公寓建设工程电梯购置与安装二标包
24个月（从有关质量检验部门验收合格并颁发准运证之日起）
2012.4.25
2015.8


11
科学校区专家、研究生公寓建设工程电梯购置与安装三标包
24个月（从有关质量检验部门验收合格并颁发准运证之日起）
2012.4.25
2015.8


12
科学校区专家、研究生公寓建设工程电梯购置与安装（增加）
24个月（从有关质量检验部门验收合格并颁发准运证之日起）
2012.4.25
2015.8


13
建筑主体


2015.6


14
门


2015.6


15
窗


2015.6


16
商业用房(北)





17
商业用房（西）





18
科学校区绿化工程
24个月（以工程竣工验收合格之日起）
2015.3.12
2015.10.9


19
科学校区车库装饰工程
24个月（以工程竣工验收合格之日起）
2015.05.04
2015.10.9