关于公开征求《承德市物业承接查验实施细则（试行）（征求意见稿）》意见的公示

为完善我市物业管理政策法规体系，促进物业服务行业健康有序发展。我局拟定了《承德市物业承接查验实施细则（试行）（征求意见稿）》，现予以公示，面向社会公开征求意见，公示期7天。有关单位或个人对《承德市物业承接查验实施细则（试行）（征求意见稿）》有意见、建议的，请在公示期内向承德市住建局反映。

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附件：承德市物业承接查验实施细则（试行）（征求意见稿）

承德市住房和城乡建设局

2023年12月19日

承德市物业承接查验实施细则（试行）

（征求意见稿）

第一条（目的和依据） 为了规范住宅物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》《物业承接查验办法》《承德市城镇住宅物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本细则。

第二条 （适用范围和专业术语）本市行政区域内的新建商品住宅物业承接查验活动，适用本细则。

本办法所称物业承接查验，是指承接新建商品住宅物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

第三条 （承接查验原则）物业承接查验应当遵循诚实守信、客观公正、权责分明、依法有序以及保护业主共有财产的原则。

第四条（职责分工） 市住建局负责本市物业承接查验活动的指导和监督。

县（市）、区住房城乡建设部门负责辖区内物业承接查验活动的指导和监督，负责物业承接查验备案。

街道办事处（乡镇政府）指导开展物业承接查验并公开结果，监督物业项目有序交接。街道办事处（乡镇政府）应派出工作人员现场指导承接查验工作。

市物业管理协会为物业承接查验提供技术指导服务，组织业务培训工作。

第五条 （房屋买卖合同）建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

第六条 （移交物业要求）建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，向物业服务企业移交资料完整、质量合格、功能完备的物业共用部位、共用设施设备。

第七条 （查验时限）建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业承接查验工作。

建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求前期物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

第八条 （查验条件）实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

1. 建设工程竣工验收合格，取得规划、行政审批、生态环境等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。涉及人防工程的，人防工程竣工验收合格、并经有审批权限的部门备案。

2. 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热等已安装独立的计量表具。

3. 教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。

4. 道路、绿地、停车设施和物业管理用房等公共配套设施设备按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

5. 电梯、消防设施、二次供水、高压供电、压力容器、电子监控系统等共用设施设备及人防设施取得使用合格证书或相关检测、检验合格报告，按照规划审批设置电动自行车集中充电场所；

6. 物业使用、维护和服务的相关技术资料完整齐全。

7.建设期间临时设置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已拆除或按规范处理完毕；临时建（构）筑物、施工机具、建筑渣土等已全部拆除、清理完毕，场地平整，环境整洁；

8.建设单位依法选聘前期物业服务企业，并签订前期物业服务合同；

9.工程隶属单位或使用管理单位实施防空地下室日常维护管理的，已签订工程租赁使用合同，如存在转租情形，同时签订工程转租合同；

10. 法律、法规规定的其他条件。

分期开发建设的物业项目，应根据开发进度对符合上述条件的物业实行分期承接查验分期备案。建设单位与前期物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理项目整体承接查验手续。

第九条 （查验依据）实施物业承接查验，主要依据下列文件：

（一）房屋买卖合同；

（二）前期物业服务合同；

（三）规划设计方案；

（四）建设单位移交的图纸资料；

（五）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

第十条（查验程序） 物业承接查验按照下列程序进行：

（1）建设工程竣工验收备案后，建设单位与物业服务企业确定物业承接查验方案，包括查验内容、查验方法和查验人员等内容。

（2）建设单位在现场查验20日前向物业服务企业移交图纸资料及电子档案。物业服务企业应在7日内对建设单位移交的图纸资料进行清点核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。审核完毕，符合规定要求的，约定查验时间及有关事项；不符合规定要求的，列出需要补充移交资料的详细清单，由建设单位书面承诺补交的具体时限。

（3）物业服务企业与建设单位在街道办事处（镇政府）监督下，依据物业承接查验方案，现场查验物业共有部分，形成物业承接查验记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、问题修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加现场查验的人员签字确认。

（4）承接查验合格的，建设单位和物业服务企业签订物业承接查验协议；不合格的，建设单位应在30日内或约定期限内返修，并按照规定重新查验。

（5）物业承接查验协议签订后10日内，建设单位应当在街道办事处（镇政府）监督下，将物业服务用房以及其他共用部位、共用设施设备移交物业服务企业。移交工作应当形成书面交接记录。交接记录应包括移交资料明细、物业共有部分明细、交接时间、交接方式等。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章，并由街道办事处（镇政府）签章确认。

第十一条（移交资料）建设单位应向物业服务企业移交以下图纸资料：

（1）物业管理区域确定材料、规划批准资料、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业管理区域内道路、景观、绿化、水系、地下停车库、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）共用设施设备清单及其安装、使用、维护保养和使用培训等技术资料,包括消防设施合格证，电梯安装监督检验报告，机电设备出厂合格证、使用说明书、安装和调试报告、保修卡、维保合同（保修协议），人防设备合格证明、检测（验）报告等资料;

（3）供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视等准许使用文件；

（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（5）业主购房合同备案范本、业主清（名）册和物业清单；

（6）临时管理规约；

（7）代管的物业服务款项及其他应移交的票据和账册；

（8）物业服务用房相关资料;

（9）房屋销售时公布的物业管理方案与书面承诺、前期物业服务合同；

（10）物业管理区域内根据规划和住宅区配套标准建设的车库（位）相关材料；

（11）消防设施系统的布置、位置相关图纸、清单及使用说明、操作规程；

（12）物业服务所必需的其他资料。

同时将上述图纸资料向街道办事处（镇政府）提供备份。

第十二条 （现场查验）物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

1. 共用部位。一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

2. 共用设备。一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、发电机、变配电设备、给排水管线、电线及空调设备等。

3. 共用设施。一般包括道路、绿地、消防车通道及登高消防车操作场地、景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理、机动车（非机动车）停车、休闲娱乐、消防、安防监控、垃圾收集转运、电动自行车充电等设施以及物业管理用房等。

现场检查和验收应当包括人防区域和人防设施设备。

建设单位依法向有关单位移交的供水、供电、供气、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收内容，应将移交情况书面告知物业服务企业。

第十三条 （承接查验协议）现场查验完成后，建设单位和物业服务企业应当签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应对物业承接查验的内容、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

物业承接查验协议作为物业服务合同的补充协议，与物业服务合同具有同等法律效力。

第十四条 （承接查验费用承担）物业承接查验费用由建设单位承担。

第十五条 （备案）物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列资料向物业所在地县（市、区）物业行政主管部门申请承接查验备案。

1. 前期物业服务合同；

2. 临时管理规约

3. 物业承接查验协议；

4. 建设单位移交资料清单；

5. 物业承接查验记录；

6.物业交接记录；

7.其他承接查验有关的资料。

县（市）、区住房城乡建设部门应采取查验资料的方式，对申请材料进行核实，符合备案条件的，应在备案申请5个工作日内予以备案，出具承接查验备案证明；对于不符合备案条件的，应当一次性将不符合内容书面告知物业服务企业。

第十六条（公开公示）建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主，并在物业管理区域内显著位置公示。

第十七条（结果公证） 物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地县（市）区住房城乡建设部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行查验，物业承接查验的过程和结果可以公证。

第十八条（档案管理） 物业承接查验的档案资料归物业管理区域内全体业主共同所有，由物业服务企业妥善保管。

前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内，在街道办事处（镇人民政府）、业主委员会的监督确认下，向新选聘物业服务企业移交物业承接查验档案。未选聘物业服务企业的，由业主委员会或代行其职责的其他机构保管。

第十九条（交承接方责任）建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

建设单位、物业服务企业不移交有关承接查验资料的，按照《承德市城镇住宅物业管理条例》第四十七条规定处罚。

建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

第二十条 （建设单位责任）物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业。

第二十一条 （物业服务企业责任） 新建住宅物业服务项目，自物业移交之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因服务不当致使物业共用部位、共用设施设备及人防区域和人防设施设备毁损或者灭失的责任。

物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用 部位、共用 设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

第二十二条 （物业服务企业权力）未经查验或查验不合格的物业服务项目，物业服务企业有权拒绝接收。

第二十三条 （业主知情权）物业承接查验活动，业主依法享有知情权和监督权。街道办事处应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

第二十四条 （争议解决）物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地县（市）、区住房城乡建设部门调解，或者通过司法途径解决。

第二十五条 （参照适用）前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可参照执行本细则。

第二十六条 （施行日期）本实施细则自年月日起施行，有效期年。