★岗位配置及要求

岗位配置及要求:物业服务各岗位人数由投标单位根据采购单位服务需求设置，所设置人数必须能充分满足采购单位服务需求。合同签订采取“1+1+1”模式，即先签一年合同，一年合同期满，中标单位服务良好，经双方协商一致，续签下一年合同；合同共可续签两次。

（一）物业项目经理1人

要求：男女不限，年龄45周岁以下，无犯罪记录，精通物业管理组织运作实施，有较强的管理和沟通能力。

（二）日常维修人员1人，包括但不限于高压电工；弱电工；综合维修；日常勤杂零活；装饰.建筑物维修；车库管理。

高压维修电工（1人）：男性，55周岁以下、有高压电工证，身体健康；政治品德良好、责任心强；熟悉变电所、电暖器及空调等设备运行维护，熟练操作和维护各种电气化设施设备，食堂内设施设备维修养护及监管。

（三）保洁人员22人，包括但不限于保洁员、垃圾清运工、外围。

保洁班长（1人）：女性，55周岁以下、五官端正、身体健康，有爱心，无不良嗜好，不吸烟；具有较强的服务意识，职业素养佳。沟通能力强。

保洁员（20人）：女性，55周岁以下、五官端正、身体健康，有爱心，无不良嗜好，不吸烟；具有较强的服务意识，职业素养佳，工作认真负责。

外围及地下车场保洁员（1人）：男女不限，55周岁以下、五官端正、身体健康，有爱心，无不良嗜好，不吸烟；具有较强的服务意识，职业素养佳。

（四）夜间值班及绿化人员6人

夜更（5人）：男，60周岁以下、身体健康，有爱心，无不良嗜好，不吸烟；具有较强的服务意识，责任心强。

绿化工（1人）男，60周岁以下、身体健康，有爱心，无不良嗜好，不吸烟；具有较强的服务意识，职业素养佳。有绿化工作的相关工作经验，懂花草养护及农作物种植。

★服务内容要求及标准

服务内容要求及标准

（一）日常维修、养护、运行和管理

1.空调日常运行维护

（1）入冬之前做好供暖准备工作（包括所有设备及建筑楼体内外部等），确保冬季供暖设备正常运行、无故障，工作场所温度适当，达到标准。

（2）为确保采购单位内各个房间可随时投入使用，空调机组、通风设备等需随时处于最佳状态；不可影响正常工作；

（3）每天有计划的准时开关公共区域空调、排风等设施，既要保证环境空调良好，又要做好节能。

（4）空调机组、排风机组及所有循环泵、冷却塔、补水设施、电动阀等设备每月进行一次保养工作，并做好保养记录，（包括注油、调整皮带、处理噪音、清洁卫生）及时更换损坏部件，确保空调设备安全正常运转,确保管壁无结垢、锈蚀，保证设备处于安全、高效节能状态运行；

2.给排水维修保养

（1）每天2次巡查监控采购单位水泵房水箱水压及水位，确保日常供水畅通；

（2）每月检查采购单位外围所有雨水井、排雨水管线一次，确保雨水排放畅通；

（3）每学期检查采购单位外围所有排污水井、化粪池、排水管线，确保污水排放畅通，发现问题及时上报，积极配合处理；

（4）遇到暴雨天气要及时楼顶排雨水口、强排雨水井等，确保各区域无积水；

（5）所有卫生间地漏下水、拖布间下水、大便池、小便池下水要畅通，如堵塞及时疏通。

3.强电维修保养

（1）保证采购单位内变电所高低压供电设备每日巡查，并认真记录；

（2）对采购单位所有电井、电箱、配电柜、用电设施每周检查维护保养一次，确保用电安全、电井，配电间清洁卫生（保养包括紧固螺丝、调整相间平衡、测开关线路温度、清洁卫生等等）；

（3）保证采购单位内亮化照明完好，每天巡检一次，更换损坏灯具及光源不超过12小时。

4.电供暖设备维护

（1）采购单位内电采暖设备每年11月到次年4月高压变压器送电断电及各处分闸开关，供暖期间每日2次设备巡视一遍并认真做好记录

（2）入冬之前做好供暖准备工作（包括所有设备及建筑楼体内外部等），确保冬季供暖设备正常运行、无故障，工作场所温度适当，达到标准

（3）做好供电设备厂家的监管工作，及时沟通，做好故障报修记录。；

5.装饰、建筑物维修

（1）采购单位外墙、墙砖、窗户、外装饰等需检查每天一次，及时更换破损部分及防高空坠物排出隐患，保证无安全隐患；

（2）室外理石地面等硬化路面，每周检查维修一遍，保证不松动、不破损；

（3）室外庭院木制地板，每周检查维修一遍，保证不松动、不破损；

（4）室内所有地面、墙面、天棚，都要保持整洁完好，每天检修一遍，及时粉刷墙面、及时更换坏砖、更换坏棚板，24小时内完成；

（5）室外看台，每周检查维修一遍，座椅保证不松动、不破损；台面破损及时修补；

（6）每天检修采购单位内所有门、闭门器、门锁、门吸、窗帘地板（掉漆的补上、损坏的维修更换）；

6.日常维修.勤杂零活

（1）每日报修，第一时间到位维修处理，报修电话每天24小时畅通。

（2）每月1次巡视所有消火栓及灭火器是否正常（检查消火栓内物品是否齐全，消防轮盘是否好用，灭火器压力是否正常及质保期是否过期），如有异常及时上报主管部门维修及更换；

（3）桌椅调试及配备，按班级要求配备桌椅，及搬运所需固定资产；

（4）活动准备，会场布置及撤场；

（5）配合老师安排的临时性工作；

（6）办公桌椅，学生柜，书柜维修；

7.食堂日常维修.勤杂零活

（1）食堂用电检修，铺线布线，设置电源；

（2）食堂设备维护；

（3）食堂用具定期维修；

（4）临时性工作配合。

（二）卫生保洁、环境卫生清扫

1.负责采购单位内公共区域走廊、大厅、楼梯、会议室、录播室、多功能厅、录播室、办公室、淋浴间、更衣室、功能教室、专有教室、门窗、卫生间、电梯、消防设施等办公区域及设施设备的卫生清洁及休息日节假日开放区域的清洁卫生工作。

（1）每天早中晚3次对采购单位的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，并随时巡视，发现问题立即处理。对人流量较大区域，增加地面的推尘次数；

雨雪天气必须及时巡视并及时拖干地面水迹，并设置小心地滑牌，采取临时防滑措施，避免意外发生；

（2）公共区域走廊及大厅的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、楼梯玻璃、门、门框、椅子、沙发、地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁1次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍,一层内外玻璃要求每周大清一次，保持窗明几净；

（3）保持公共区域的墙面无灰尘、无污渍、无蛛网，对墙面每周要进行一次大清洁；

（4）空调口、排风口，每学期清洁1次，确保无灰尘、无污渍；

（5）安全通道每周清洁1次，根据现场脏污程度增加频次，确保楼梯内的附属设施设备无灰尘、无污渍杂物等；

（6）每天电梯内外清洁2次，确保电梯内外光亮无手印、无污渍、无垃圾等，每周至少对电梯进行一次大清洁，包括电梯门槽；

（7）主楼梯每天清洁1次，无灰尘、无污渍；侧楼梯每两天清洁1次，无灰尘、无污渍。楼梯玻璃每月擦一次，保持窗明几净；

（8）卫生间清洁要求随时有专人负责，做到干净无杂物无异味。每天清早在师生使用减少的时间要对卫生间进行重点清洁，主要清洁便池、小便池和地面，确保卫生间始终保持清洁干净，无异味、无污渍。面盆、台面、墙壁干净光亮、无水迹、无污渍、无毛发，水龙头等电镀制品光亮无水痕；便池及小便池周围的地面清洁要及时且无尿渍，需使用专用的拖布或水刮进行擦干处理，禁止与其它拖布混用；卫生间的设施如天花板、隔断板、墙面等每月要进行1次大清洁，确保无灰尘、无污渍，光亮整洁；

（9）随时检查公共区域、大厅的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用；

（10）每日公区消毒通风工作2次，特殊时期按医务室要求配合；

（11）专有教室、功能教室、临时性配合清扫消毒；

（12）体育馆每日打扫，无灰尘、无污渍；淋浴间每日清洁，无水迹、无污渍、无毛发，水龙头等电镀制品光亮无水痕；便池及小便池周围的地面清洁要及时；

（13）每天中午协助食堂为一年级二年级学生打餐。

2.采购单位外围主要负责辖区范围内道路、垃圾站、公用设备设施等卫生清洁。

（1）每天对南北门口及各个通道门口卫生进行清扫2次，全天保洁。保证道路、绿化带等无垃圾、无树叶、无纸屑、无烟头、无污渍等；

（2）秋冬落叶季节，增加清扫和巡视次数，确保落叶及时清理干净；

（3）冬季对积雪做到雪停后主要行走通道及时清扫，保证师生正常出入；

（4）淘气堡、健身器材、校园内标识、校园内垃圾桶每天要清洁，确保无灰尘、无污渍，垃圾桶内的垃圾要随时进行清理确保无堆积现象；

（5）明沟，排水井每月清理1次，确保无杂物保持排水畅通；

（6）确保采购单位外围地面干净无杂物、无杂草青苔、无污渍、油渍。

3.地下及公共区域走廊卫生清洁

（1）采购单位地下各个车位和车道每天进行1次清洗，确保无灰尘、无污渍油渍、无垃圾等的杂物；

（2）采购单位附属设施各种指示牌、减速带、消防设施设备、门、门框等每天至少清洁1次，并经常巡视，发现问题要及时清洁处理；

（3）垃圾日产日清，垃圾桶每天保持清洁状态，确保无灰尘、无污渍、无满溢状况；

（4）天棚上的各种管道设备每周清洁1次，确保无灰尘、无污渍、无蛛网等；

（5）阴沟和污水井每学期要检查巡视1次，发现垃圾等污物要及时清理干净；阴沟和污水井每年至少清掏一次，确保干净、无杂物、无异味，并保持良好的卫生状态；

（6）采购单位的走廊通道及电梯间地面每天要清洗1次，并随时保持干净，确保无灰尘、无污渍、无垃圾等；各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、玻璃、门、门框、地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁1次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品和门框要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍。

4.会议室、大厅卫生清洁

（1）每天上午下午2次对各个会议室的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，随时保持每个会议厅可使用状态；

（2）采购单位内会议室、大厅的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、转门、栏杆、玻璃围挡、门、门框、地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁1次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍；

（3）随时检查会议室、大厅内的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。

5.地毯和地垫的清洁保养

（1）每周对室内擦尘地垫至少吸尘2次，并随时巡视检查，发现杂物污渍要及时处理干净；

（2）地毯处随时保持干净。

6.垃圾清运

（1）公共区域每天至少收集垃圾2次，保持垃圾箱、残茶桶无满溢现象，保持垃圾桶干净无灰尘。

（2）垃圾存放处要时刻保持干净整洁，确保无污水、无异味。

（3）每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清。

（三）门岗值班及巡查管理，绿化养护

1.巡逻管理

（1）采购单位夜间巡逻制度，必须做到每三小时巡逻一次，保证每个楼层，车库，校园外围的巡视点位不能漏打；

（2）遇到问题及时与采购单位取得联系，并做好安全巡查记录，集中精力提高警惕，防止不法分子盗窃破坏，确保安全；

（3）注意观察进出校园人员情况及其携带的物品，如发现可疑的人员和物品，要选择适当的地点加以监视，并及时报告，必要时要对其所带物品进行检查并做好登记；

（4）夜间巡逻检查应注意观察声音、味道、温度等安全隐患。交采购单位进行报告。观察办公室、照相室等是否有房门未锁，且房间无人情况，及时上报采购单位应急处理。

（5）出入管理，必须得到采购单位的通知、登记后，方可放行。

2.绿化养护

（1）树木修剪及虫害预防和治疗；

（2）草坪修剪及美化；

（3）实验田种植；

（4）花园养护；

（5）绿化面积浇水及养护。

（四）物业经理、保洁班长协调管理及调配工作

1.物业经理

（1）每日巡查工作，发现问题及时安排维修或清洁；

（2）及时沟通采购单位，按采购单位要求完成物业工作；

（3）月总结及学期总结；

（4）活动及会议的物业人员协助保障工作；

（5）计划性工作安排及监督工作；

（6）卫生品质监督工作；

（7）配合医务室消毒工作执行监督；

2.保洁班长

（1）每日考勤记录及各类消毒表收集整理；

（2）保洁员工作内容指导及培训；

（3）卫生检查；

（4）库房管理，物资管理发放；

（5）会议室内茶杯用具清洗消毒；

（6）临时性工作配合。

费费用构成

费用构成

1.采购单位负责费用范围：

（1）各类设备设施的采购及中修、大修、更新、更换费用；

（2）各类设备设施年检、检测费用；

（3）特种设备、避雷系统、二次供水系统、绿化养护的外围保养、维修、更换费用；

（4）垃圾清运服务、灭四害药品及工具、清掏作业服务费用；

（5）清洁设备费用；

（6）外墙清洗、特殊部位高空清洁、理石结晶等专项清洁费用；

（7）公用能源（水、电、气、热力、通信等）费用；

（8)法定假及休息日加班费。

2.投标单位负责费用范围：

（1）员工的工资、清洁用品及工具、社会保险统筹、员工意外险费、工会经费、节日礼品费、工装费、体检费、管理费及法定税费等（投标人员工资不得低于沈阳市现行最低工资标准）。

（2）特殊情况慰问费。

相相关要求

相关要求

遵守采购单位规章制度和保密规定，维护采购单位的合法权益和形象，不得借采购单位的名义做虚假和不实宣传。

根据合同规定或采购单位指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三方，对需由其他专业公司承担的事项，必须经采购单位同意后方可委托。

保持同采购单位管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，尊重采购单位的意见，接受采购单位的建议、监督和指导。

专人负责投诉、报修受理事务，设立服务、投诉专线电话，认真记录电话内容和处理情况，及时处理投诉问题，并建立信息反馈制度。

严格审核录用本物业项目劳务人员，秩序人员必须提供无劣迹证明，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购单位协商，并将新进人员的情况书面向采购单位通报，经采购单位同意后实施。

经双方协商后及时调整采购单位认为不适合继续在采购单位工作的物业公司工作人员。

建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

负责对特殊岗位从业人员每年进行一次体检，并向采购单位报告结果。

中标单位提出绿化、设备维护、工程、食堂等所需物料及工具的需求计划，由采购单位负责采购。

履履约事宜

履约事宜

1.在合同有效期内，采购单位和中标单位均未违约的情况下，任何单方面提出终止合同，违约方应向守约方支付本合同经济赔偿。

2.因中标单位原因，全年发生一般性安全保卫责任事故1次，中标单位应提交整改方案限期改正，除赔偿相应经济损失外，扣除当月物业费1‰；全年发生3次，中标单位应及时整改，除赔偿相应经济损失外，扣除当月物业费2‰；全年发生较严重的安全保卫责任事故1次，除赔偿相应经济损失外，扣除当月物业费3‰；全年发生重大安全保卫责任事故1次，除赔偿相应经济损失外，扣除当月物业费4‰。

3.设备保养维护率达到99%。全年发生因维护保养不及时、不到位的一般性设备故障责任事故事1次，中标单位应提交整改方案限期改正，除赔偿相应经济损损失外，扣除当月物业费1‰；全年发生较严重的设备故障责任事故1次，除赔偿相应经济损失外，扣除当月物业费2‰，全年发生重大的设备责任事故1次，除赔偿相应经济损失外，扣除当月物业费3‰。

4.中标单位因各项管理工作不实、不细、不及时、不到位，采购单位全年向中标单位提出一般性整改意见得不到落实3次，中标单位及时整改调换管理人员，除赔偿相应经济损失外，扣除当月物业费1‰，全年因中标单位管理人员发生工作失职所造成的较严重的责任事故和社会影响1次，除赔偿相应经济损失外，扣除当月物业费2‰；全年因中标单位管理人员发生工作失职所造成的重大责任单位事故和社会影响1次，除赔偿相应经济损失外，扣除当月物业费3‰。

5.采购单位有权根据物业管理委托合同规定的标准和服务方案对中标单位的管理实施监督检查。如因中标单位管理不善，给采购单位造成重大的经济损失和社会影响，采购单位有权单方解除合同且保留进一步追究其法律责任的权利。

6.中标单位员工如发生劳动纠纷（包括但不限于工伤、劳动报酬等）责任均由中标单位负责。

7.签订合同后中标单位应遵守履行采购单位的考核细则。