一、项目名称：岳麓交警大队物业管理服务项目

二、项目预算：******.49元

三、项目概况：长沙市公安局交通警察支队岳麓大队位于岳麓区平川路305号，占地约1.6万平方米，总建筑面积约0.76万平方米，含地下停车库1个，电梯1台（共7层，含负一楼）。本项目物业服务范围主要包括：负责大队机关大院的安全保卫，会务工作，办公楼、院区等公共区域的卫生清扫、保洁以及垃圾清运，院内绿化区域的养护、绿化带垃圾清理，机关大院动力保障及设施设备日常维护，食堂劳务服务等。

符合国家和行业相关标准。

一、招标范围

1、物业管理服务范围：由岳麓交警大队提供物业一体化管理区域范围（具体详见提供的建筑图纸）。

2、本物业管理服务范围内的房屋建筑本体（含室外非机电设备设施）的维护、管理。

3、本物业管理服务范围内的机电设备设施（包括给排水、电路、电梯维护、室内外照明电梯、人防等整个系统及发电机）的运行管理、日常维护保养、定期维护、故障维修（含单项单件价值在200元以下的材料）。

4、本物业管理服务范围内所配套的服务设施的管理、日常维护保养、定期维护、故障维修（含材料）。

5、公用部分维修材料（含动力、消防、空调、水电等系统及房屋、道路、大院内所涉公共区域系统监控等范围）单项单件价值在200元（含）以下的由物业公司负责。

6、大队电梯的维护、保养，保障电梯24小时的正常运行，单项维修配件在200元（含）以下的由物业公司负责。

7、本物业管理服务范围内公共部分的清洁卫生、“四害”消杀、生活垃圾收集清运。

8、本物业管理服务范围内绿化的养护和管理，每年至少施有机肥两次，有机肥由采购人负责采购。

9、本物业管理服务范围内24小时安全保卫及公共秩序管理（大门门岗需24小时值班，侧门原则上不需要开启，特殊情况除外）。

10、本物业管理服务范围内的交通、车辆行驶和停泊管理。

11、办公区作为办公室用途，大部分办公室工作时间为正常上下班时间；个别办公室可能有适量的调整和加班，届时，物业管理公司须做好相关记录工作。中央空调开关时间按实际情况和业主单位要求，双方另行商定。

12、公共区域水、电、气抄表及能源消耗分析。

13、物业档案资料管理。

14、配合、辅助社区文化的开展。

15、建立严格规范的应急体系，以便应对突发的传染性疾病、火灾、治安等紧急情况。当发生上述情况时，物业管理公司必须无条件地配合。

16、消防监控系统的日常管理工作（含值班及日常运行监督）。

17、食堂劳务服务（食材由采购人提供）。

二、物业管理服务需求

本项目物业服务范围主要包括：负责大队机关大院的安全保卫工作；会务工作；办公楼、院区等公共区域的卫生清扫、保洁以及垃圾清运；院内绿化区域的养护、绿化带垃圾清理；机关大院动力保障及设施设备日常维护；员工食堂劳务服务。

（一）安全保卫工作：

1、外来人员和来访车辆的登记、办证工作，各门岗执勤、岗亭内立岗服务。

2、大队机关大院24小时的安全服务及巡视。

3、做好院内治安保卫、防火、防盗工作，预防和及时制止突发事件的发生，做好交接班记录。

4、负责院内已交付使用的停车场、停车棚和办公楼地下车库的车辆巡视管理，院内多个停车场需有专人值守，并负责做好进入院内的车辆指挥、引导停放管理工作。

5、负责大队院内消防控制室消防、监控值班、设备的监护管理及大院消防器材的检查和管理。

6、负责临时人员、暂住人员的治安管理工作，协助做好院内的治安管理工作。

7、及时发现、制止侵犯、侵占大队院内公共区域以及其他合法权益的行为，对不能处理的及时上报。

（二）会务工作要求

1、会议服务人员的要求：

会议服务人员的基本要求：以规范的服务礼节，树立优质服务形象。要求女性，年龄18—35周岁，身体健康，五官端正，身高1.60米以上，仪容整洁、形象气质佳，普通话标准，具有良好的沟通协调能力及服务意识，反应灵敏，端庄大方、举止文雅、为人热情，主动有礼貌；敬业乐业、具有较强的责任心和吃苦耐劳的职业素养；并在本岗位培训，有相关工作经历。

2、工作职责：负责会议室卫生整理工作、配合采购人对会议室进行现场布置、会议期间的茶水服务。

（三）保洁工作

1、大队办公大楼（含各楼层会议室）公共区域的卫生清扫、保洁。

2、院内其他楼宇的公共部位的清扫保洁。

3、大队大院的所有道路、停车棚、停车场、办公楼及院内地下车库以及该部分公共设施的清扫保洁。

4、各类沟渠疏浚及定期清理。

5、政府部门要求的机关大院外围门前“三包”事项。

6、定期进行“有害生物”防治消杀。

（四）绿化工作

1、负责院内绿化区域的养护工作。

2、负责绿化带内垃圾的清扫。

3、负责对大队区域内草坪、花卉、树木等定期按时浇水、施肥、修枝剪草、除杂草、防寒防冻、防虫除害等养护工作。

4、定期对院内树木进行防“虫害”的药物消杀，维护院区内环境的整洁。

（五）公共部位和公共设备设施日常运行、保养、维修服务

1、公共部位

（1）房屋结构：每年两次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项维修并告知采购人相关部门。

（2）门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响，发现损坏及时告知采购人相关部门。

（3）楼内墙面、顶面、地面：巡查墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。发现问题及时告知采购人相关部门并配合处理。

（4）管道、排水沟：巡查屋面泄水沟、楼内外排水管道地砖平整不起壳、无缺损，每月进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月、9月每半月检查一次）；每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，及时安排专项维修并告知相关部门。化粪池清掏每半年一次，留泥井清掏每季度一次。

（5）栅栏围墙：表面无破损，保持围墙完好。每周一次巡查，发现损坏立即修复。

（6）道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

（7）休闲椅、雕塑、景观小品设施等：每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。

（8）安全标志：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

2、消防设施

（1）负责监控室的24小时值班。

（2）质保期内的消防设备维保由设备供应商负责，质保期后的消防设备由采购人委托专业维修保养单位进行定期保养，物业公司有专人（持证上岗）对消防设施保养监督，按规定做好日常设备维护，发现设备隐患故障及时报告。大院内的灭火器、防毒面具到期更换由采购人负责。

（3）保证系统灵敏有效、消防栓灵活启动。

（4）建立消防管理措施及火灾处置预案，确定重点防火部门，实施日常巡视、发现隐患及时排除，确保无火灾发生。

3、供配电运行

负责高低压配电24小时值班和维护维修；按照电力部门的标准，规范安全操作设备，时刻检查设备运行状态，做好工作场地的清洁卫生，做好防水、防鼠、防漏电工作，确保电力供应，配合电力管理部门做好设备养护工作，按照电力部门的有关规定及规范要求定期检查、检测各种设备，维护电力管线，保证完好、正常，绝缘良好。每日做好室内、室外公共电气柜运行、巡查记录，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，按规定进行高压预试，保证电气设备运行安全正常。确保设备运行正常率达100%。

4、供电照明系统

（1）公灯：每周巡检两次公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、会议室等公共场所灯具亮灯率在99%以上。

（2）景观灯、节日彩灯、保证正常使用，保持灯具完好，亮灯率在99%以上。

5、电梯维护

（1）电梯的维修、维保工作。

（2）保障电梯24小时的正常运行。

6、食堂服务

（1）全年365天保障员工食堂的正常用餐。

（2）用餐包含早、中、晚餐。

（3）工作人员必须持健康证上岗。

（4）食材每天由采购人安排专人购买，成交供应商需保障用餐时间准时无误，保障餐饮制作、服务、储存等过程的食品安全。

三、人员配备、培训与管理

（一）人员配备要求

1、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，政治素质过硬，遵纪守法。

2、树立“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉，优质高效地服务于采购人（业主）。

3、根据物业项目的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，使人员达到满负荷，充分利用人力资源，减少开支，降低成本。

4、员工要求统一着装，员工服装按采购人要求配置，其费用由成交供应商负责。

5、各类人员文化素质、专业素质要求如下：

（1）管理人员：

项目经理：有专科及以上学历，有丰富的行政机关和住宅小区物业管理经验，政治觉悟高，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。

（2）操作层人员

综合维修工：有房屋、公共设备、设施等的维护、维修经验和能力，动手能力强，业务素质高，能吃苦耐劳。

消防安全监控值班员：掌握消防常识和应急处理能力，具有一定计算机知识，有消防监控设备设施的监测、维护、维修经验和能力，动手能力强，业务、身体素质好，能吃苦耐劳。

保洁工：品貌端正、身体健康，朴实肯干，经培训具清洁工作标准操作技能。

绿化工：品貌端正、身体健康，朴实肯干，经培训具绿化种植、养护等技能。

保安员：退伍军人或保安专业学校毕业，品貌端正、身体健康、品行良好，工作责任心强，能吃苦耐劳。

会务员：品貌端正、身体健康、18-35岁，品行良好，责任心强。

厨师及服务员：持有健康证、身体健康，具有5年以上相关工作经验，品行良好、能吃苦耐劳、责任心强。

（3）特殊要求

保安班长：三年以上相关工作经验，身体素质好，有较强的组织协调和训练能力，转业军人或保安专业学校毕业的人员优先。

保安人员：身体健康，品德优良，思想作风过硬，听指挥，守纪律，工作责任心强。

6、成交供应商进场后，人员配置可根据项目的实际情况，对各岗位人员可进行适当调整，但不得低于投标文件承诺的总人数标准。

（二）人员培训

1、发挥培训再教育功能，在员工中树立正确的价值观和职业道德观，弘扬社会主义精神文明，倡导爱国主义和集体主义精神，培养员工爱岗敬业和道德风尚。

2、及时传达和贯彻采购人要求，使员工都明确组织和个人的工作目标，使各项物业管理工作起到良好的“示范窗口”作用。

3、培养一支能干、肯干，具有良好服务意识、服务观念、高素质的专业队伍，为实现物业管理目标提供有力保证。

（三）人员管理

1、严把录用关

所有录用人员必须提供身份证复印件，严格遵守劳动部门的用工规定以及计生委有关要求。对政治素质、仪容仪表、礼仪风范和业务技能等方面进行全面考察，合格后方可录用。

2、严格考核

按岗位工作目标对所有员工进行跟踪考核，考核内容包括思想品德、敬业精神、服务态度、业务技能、协调能力等方面，检验其是否持续胜任岗位工作要求，对不能胜任工作的人员进行淘汰。着力提高员工的整体文化素质，组建一支技术过硬、思想稳定、优质高效、极具战斗力的物业管理队伍，维护好政府的整体形象。

3、素质要求

所有招聘人员不得以任何形式代理或帮助处理违法、交通事故等，一经发现，采购人有权要求受聘方对该员工进行劝退处理，并按性质严重性对物业公司予以经济处罚。

4、服务岗位需求

物业管理拟定岗位服务人数要求（成交供应商在保证本项目服务人员总人数不得少于20人的前提下，成交供应商可以根据现场实际需求进行自行优化配置。）

管理人员：不少于1人

秩序维护：不少于6人（大门岗、巡逻岗24小时值班，侧门岗白天值班）

保洁员：不少于5人

会务：不少于1人

绿化技工：不少于1人

机电维修工：不少于2人

厨师：不少于1人

帮厨：不少于3人

1、服务期限及地点

服务期限：壹年，自合同签订之日起计算。

服务地点：采购人指定地点。

一、物业管理工作标准及要求

物业管理公司安全保卫工作、保洁工作、绿化工作、维修维护工作、会务工作依据以下各服务标准进行月度考核。

（一）安全保卫工作服务标准

（二）保洁工作服务标准

（三）绿化工作服务标准

（四）日常维修维护工作服务标准

（五）房屋建筑本体服务工作标准

（六）供配电系统服务工作标准

（七）电梯运行维护标准

（八）会务工作标准

本项目采用简易程序验收。采购人将进行每月考核，考核实施细则详见附件。

1、成交供应商根据有关物业管理法规以及磋商文件、响应文件相关条款与采购人分别签订物业管理委托合同。该项目实行统一管理，综合服务、自主经营、自负盈亏。

2、成交供应商不得将本物业管理项目分包给其他单位。

3、成交供应商应树立“业主至上，服务第一”的思想，为采购人创造一个安全、宁静、整洁、舒适的办公、生活环境。采购人定期对物业管理进行考核评比，如达不到上述要求，通过整改后仍未达到要求的，则可终止委托管理合同并进行财务审计，由成交供应商承担损失并赔偿违约责任。

4、采购人为成交供应商提供必要的办公用房、管理用房、部分生活用房（含仓库及维修场所）等，分别在正式合同里约定。该办公用房、管理用房在委托管理期限内由成交供应商免费使用，物业管理办公用水、电、气消耗均由采购人承担，在合同签订后10天内交给成交供应商，合同终止后10天内交回采购人。

5、常用维修材料及工具装备由成交供应商承担，公共区域设备设施和房屋本体的重大维修、更新改造等由采购人负责。

6、与物业管理活动相关的公用水、电、气等能源消耗相关费用由采购人承担，成交供应商要加强管理，降低能耗；成交供应商负责院内的所有垃圾清运，环卫垃圾清运处理费用由成交供应商承担。

7、成交供应商在投标文件中为管理需要承诺投入的设备设施，中标后必须实施，其中设备视为投标单位的投资，可按相关设备折旧规定计提折旧列入成本。

8、因成交供应商管理不善导致采购人（业主）财产受损或人身伤害的，成交供应商应给予赔偿并承担相应的法律责任。

9、在合同执行期间，成交供应商须接受采购人以及有关行政主管部门的监管。

10、成交供应商应加强保密教育，严格遵守保密规定。禁止向有关企业和媒体提供或泄露采购人（业主）有关信息资料。

11、无论投标人是否中标，投标人自行承担本项目投标所发生的所有费用，采购人不对投标人因本次投标所发生的任何费用和损失负责。

12、物业范围内所有项目所产生的人工费、设备维护维保费、材料费等均计入成本，投标人在投标报价时，分别按物业管理费用组成要求进行报价外，还要根据对招标文件所列出的管理项目和服务要求分明细报价（如：维护费、材料费、石材养护、绿化修剪、员工住房租赁费、服务等级、管理费、税率、合理利润等）。

13、★供应商中标后，需为物业服务人员购买国家规定的相关社会保险，其费用由成交供应商自行承担。并按《劳动法》规定安排员工休息或加班工资发放。若因此原因与员工发生劳动纠纷或意外事故，所造成的损失及法律责任均由成交供应商负责自行承担，与采购人无关。投标人须对此进行承诺（投标文件中提供承诺函，格式自拟）。

14、本项目的物业管理服务质量考核，采购人将根据实际情况在与成交供应商签署合同时一并签订《物业监管考评办法》。

15、根据本项目的实际情况，在具体实施时的内容和要求可能会有所调整，届时再另签补充协议。

16、成交供应商各部门应明确责任，分工负责，团结合作，建章立制，强化管理，搞好服务。坚持以人为本，实行文明管理，人性化管理，不断提高服务质量，满足业主提出的服务要求，达到《湖南省物业服务收费管理办法》湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准中综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化日常养护服务达到五级服务标准、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务达到三级服务标准。

1、结算方法：

付 款 人：湖南湘江新区管理委员会政法工作部

付款方式：根据考评情况以及奖罚细则按月支付。如无扣款，每次支付相应金额，每月15日前支付上个月的款项。

2、本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备、材料、配件、辅材，以及产品运输保险保管、安装调试、试运行测试通过验收、培训、质保期免费保修维护等所有人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交供应商免费提供，采购人不再支付任何费用。

3、其他未尽事宜，由采购人与成交供应商双方协商在合同中约定。

4、对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。

附：

长沙市公安局交通警察支队岳麓大队物业管理服务项目考核实施细则

为了便于管理和检查监督，更好地履行合同，在合同的基础上制定本物业项目考核标准。

1、《物业管理服务项目月考核细则》将委托物业管理的工作进行了合理的划分，合计分值为100分。从每月支付的物业管理费中提取3000元作为月考核结果运用，以90分为基准，90分以上采购人全额支付物业管理费，90分以下，每下降一分扣300元，直至扣完为止。

2、长沙市公安局交通警察支队岳麓大队负责对物业公司的管理工作及服务质量进行监督，每月对物业管理工作及其服务质量全面检查一次，抽查一次，采取扣分法进行质量评估、评分，评分结果作为物业管理工作质量的奖惩依据。若考核分一年6个月在90分以下，采购方有权终止合同。

长沙市公安局交通警察支队岳麓大队物业管理服务考核标准