物业管理委托合同

第一章 总 则

第一条 本合同当事人

委托方（下称甲方）：国家税务总局定安县税务局

受托方（下称乙方）：海南心悦物业管理有限公司

甲乙双方根据物业管理项目(项目编号：JCH2022-013)公开招标结果及招标文件的要求，经双方协商一，甲方将其位于国家税务总局定安县税务局物业项目岳崧路、见龙路、雷鸣分局、黄竹分局、龙门分局五个办公区提供标准化物业服务，委托给乙方管理，特订立本合同。

第二条 物业基本情况

岳崧路办公区（定安县岳崧路5号），办公楼6层，户外大院1个，食堂1个；见龙路办公区（定安县见龙大道552号），6层，户外大院1个，食堂1个（一般只供应早餐）；雷鸣分局办公区（雷鸣镇人民大道138号），办公区2层，食堂1个；黄竹分局办公区（黄竹镇育才路12号），办公区3层，食堂1个；龙门分局办公区（龙门镇定南街217号），办公区3层，食堂1个。

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业业主和物业使用人，本物业的业主和物业使用人均应对本合同承担相应责任。

第二章 乙方管理事项

第四条 物业服务内容

一、建筑物使用管理与协助维护服务及服务质量

（一）建筑物使用管理与协助维护，包括建筑物楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体、基础等承重结构及外墙面等部位使用管理与协助维护。

服务质量:每半月巡查 1次，防范人为损坏;协助采购人对建筑物维修、维护，保障建筑物使用安全。

（二）建筑物配套电梯厅、门窗、楼梯间、楼梯扶手、楼层走廊、电梯井道、电梯机房、配电井的管理与协助维修、维护。

服务质量:每月巡查1次，防范人为损坏;协助采购人对建筑物维修、维护，保障建筑物使用安全。

二、配套设施设备管理与协助维护服务及质量

（一）高(低)压配电设施设备的维护和管理，包括变压器、高低压配电柜及开关总计量表具等。

服务质量:每周巡查1次，每月维护1次，保持设施设备运行良好。

（二）供电线路及配电开关的维护，包括各办公场所配电箱、供电线路、开关及电源插座等。

服务质量:每月巡查1次，对超负荷线路及时减载，对超负荷开关及时调整，保障线路和开关不超负荷供电。

（三）电梯设备运行管理与协助维护，包括电梯轿厢和机房设备以及日常维保、维修等。

服务质量:巡查到位，电梯运行发生故障，及时通知维保单位履行维修;电梯日常维保，协助监督到位;年检协助申报配合及时。

（四）办公场所照明管理与日常更换维修:办公场所各处室照明和会议室、楼层走道、卫生间以及室外场地的照明灯具管理与日常维修更换等。

服务质量要求:灯具、开关，每月巡查1次，烧坏及时维修，接到保修信息，当天到场检修。

（五）供水设施设备管理与维护，包括:供水泵、电机、蓄水池及管网、阀门等。服务质量:水泵每周巡查1次;蓄水池半年清洗1次;阀门每年维护一次;保证正常供水，水质卫生干净，管网不渗水，阀门灵活开、闭。

（六）排污、排水管网、井、沟的疏通与化粪池清掏，包括卫生间的排污水管、屋顶排雨水管、室外排水管网与井沟以及化粪池等。

服务质量:排污管，每月巡查1次;排雨水管(沟、井)，每月巡查1次，台风暴雨天气，提前巡查;发现堵塞，及时清掏与疏通;化粪池每年协助清掏1次。保持排污、排水管网和井沟畅通以及化粪池污水不外溢。

（七）消防设备设施管理与维护，包括消防泵、报警控制柜、消防栓、烟感器以及移动灭火器等。

服务质量:消防栓和移动灭火器，每月巡查 1次;报警控制柜和烟感器每月协助检修1次:消防泵，每年协助维护1次:保障消防设备设施正常运行。

（八）安防设备运行管理与协助维修、维护，包括可视监控主机、摄像头、线路和门禁的门、电子锁以及智能道闸等。

服务质量:安防设备和线路，每月检查和简单维护1次:发现故障，及时上报，并协助维修，保障安防设备设施正常运行。

（九）建筑物防雷设施的维护，包括房屋楼顶避雷带和供电线路避雷开关等。

服务质量:每半年巡查1次，每年协助维护检测1次，保障建筑物防雷设施具备正常防雷功能。

三、办公秩序维护与安全防范服务及质量

（一）办公所场出入口安全防管理，包括人员、车辆出入和物件搬出等方面管理服务。

服务质量:文明执勤，工作规范:外来人员和车辆进入，盘查登记;物件外出，凭放行单放行;出入口的安全防范管理无漏洞。

（二）停车场管理与交通秩序维护，包括车场使用、道路交通秩序维护、车辆引导停放等方面管理服务。

服务质量:文明执勤，服务规范;保障车场正常使用，交通秩序有序，车辆停放规范、整齐。

（三）办公场所财物防盗，包括办公家私、电脑、办公文件资料和空调、宣传栏、告示牌等财物的防盗。

服务质量:白天巡逻1次;夜间巡逻1次;办公下班和节假前门锁、窗户检查一次;保障防盗到位，被盗案件控制零发生率。

（四）台风、暴风雨自然灾害的防范。包括门窗、排雨管(井沟)的检查和雨水倒灌防范以及树木加固等。

服务质量:提前关闭窗和检查排雨管(井、沟)以及排雨水泵;保持门窗关闭，排雨管、井和沟畅通;树木加固，排雨水泵正常。

（五）管网渗漏和阀门失控跑水的防范，包括地下蓄水池、泵房、室内和室外管网、阀门、水龙头检查与维护。

服务质量:管网，每月检查1次;阀门、水龙头，每月维护1次;管网无渗漏和阀门无失控跑水。

（六）火灾防范，包括消防设施设备的检查、消防器材的管理和供电线路巡查以及明火源的检查。

服务质量:防设施设备及器材，每月检查 1 次;保障设备、器材具备正常灭火使用功能;易引发火灾的电源线路和大功率电器以及烟头等火源，每日巡查，发现火灾隐患及时消灭，火灾控制零发生率。

四、办公场所环境卫生管理与保洁维护服务及质量

（一）办公场所外场卫生保洁服务及质量:每天固定扫2次;外场地面，保持无丢弃的垃圾和无泥沙土。

（二）办税大厅保洁卫生保洁服务及质量:玻璃门与玻璃墙面，每天固定擦拭1次。每半个月机械冲洗1次;门和墙面玻璃表面光亮，无灰尘;大厅地面:每天固定拖扫 2次:大门玻璃和玻璃墙面，地面保持整洁，无脏痕;柱、电子显示屏和牌匾:每周擦拭1次，柱、电子显示屏和牌匾无灰尘。

（三）党委委员会办公室保洁服务及质量:地面每天上午、下午各拖扫1次，桌椅每天擦拭1次，保持地面无脏痕和桌椅无灰尘。

（四）会议室保洁服务及质量:地面每天拖扫1次，桌椅每天擦拭1次，会后收拾保洁1次;保持地面无脏痕，无垃圾，桌椅无灰尘。

（五）楼层走廊、楼梯间、电梯厅保洁服务及质量:每天早上拖扫1次，下午清扫1次，保持楼层走廊、楼梯间地面无赃物杂物、无脏痕。

（六）卫生间保洁服务及质量:地面每天拖擦1次，便池每天冲刷2次，洗手盆、镜每天洗擦1次;保持地面无脏痕，盆壁、台面、镜面和便池壁无尘垢。

（七）电梯轿厢保洁服务及质量:地胶毯每天更换1次，厢墙每天擦拭1次，每半个月上油1次，地胶毯保持干净无粘物，厢墙无灰尘和无脏印。

（八）办公室门和门牌保洁服务技术、质量要求:每半个月擦拭1次，门和门牌表面无灰尘。

（九）垃圾收整服务及质量:办公室纸篓和走廊垃圾桶，每日下班前收拾 1次保持垃圾每日及时收拾清倒，纸篓和垃圾桶夜无垃圾，无异味。

（十）停车场保洁服务及质量:每天检查巡扫1次，每月冲洗1次，保持无脏物。无油垢，无沉灰。

（十一）严格杜绝疫情传播风险，根据甲方要求，每周定期对主要办公楼进行全面消毒；定期（每月一次）开展“四害”消杀工作，消杀成效确保达到政府有关要求规定。

五、庭院绿化管理与养护服务，包括草地、灌木、乔木以及树木防人为损坏的管理和日常浇水、施肥、防虫、护土、修剪等养护。

（一）草地养护质量:浇水，每周1次(雨季除外);施肥，每月1次:防虫，每半年1次;杂草，每月集中清除2次;修剪，每月1次。保持地坪草长势旺盛，无裸土;草坪修剪整齐，无大面积杂草，无虫害。

（二）树木养护质量：浇水，每月1次;防虫，每月1次:施肥，每半年1次；残枝枯叶，每月集中清除1 次;护土，每年1次；树木修剪，每半年1次（如遇台风适时修剪并加固）。保持长势旺盛，无残枝，无枯叶，无虫害。

六、局机关会务及茶水服务及质量

（一）根据会议时间（含节假日）安排和要求,协助提前制作会场标语、条幅、摆牌，保证会议场景达到效果。

（二）会前提前检查灯光、音响，发现问题及时处理，遇到维修困难，及时反馈。

（三）会前收整桌椅，摆放茶杯，准备茶水，桌椅摆放整齐，茶水送递到位。

（四）夏季开会，会前启动会议空调设备，保障开会间期温度适宜。

（五）会议结束，收整桌椅和收拾会场，擦拭桌椅，拖扫地面。

七、办公场所突发事件应急处理服务及质量

（一）停水应急事务处理服务，包括供水设备故障停水、市政管网停水、停电造成停水、设备检修停水。

服务质量:建立停水应急事务处理预案，履行事先告知义务;内部设备小型故障停水，恢复供水时限不超2小时;内部设备大型故障停水，恢复供水时限不超5小时;市政停水，实行动态告知恢复正常供水时间。

（二）停电应急事务处理服务，包括供电设备故障停水、市政电网停电、设备检修停电。

服务质量:建立停电应急事务处理预案，履行事先告知义务;内部设备小型故障停电，恢复供电时限不超1小时;内部设备大型故障停电，恢复供电时限不超5小时;市政停电，实行动态告知恢复正常供电时间。

（三）台风、暴雨天气应急处理服务，包括台风、暴雨天气雨水倒灌、易坠物的伤害、树木加固与扶直、垃圾清理、台风、暴雨天气停水停电等。

服务质量:建立台风、暴雨天气应急事务处理预案，履行事先提醒防范义务;台风、暴雨来临之前，提前二天做好检查、防范工作;无因检查、防范工作过失造成损失的事件发生;台风、暴雨天气过后，小区内场地恢复时限不超3天。

（四）纠纷、治安和刑事的事件协助应急处理服务，包括涉税上访、办税窗口业务纠纷、盗窃、集众闹事、斗殴等。

服务质量:建立纠纷、治安和刑事突发事件协助处理预案，履行告知、报警义务;案件发生过程，采取必要措施劝阻、控制，维护现场秩序和保护现场。

（五）火灾协助应急事务处理，包括办公场所办公场所室内和车场车辆自燃火灾等。服务质量:建立火灾协助应急事务处理预案，履行告知、报火警义务:火灾发生过程中，采取必要措施控制火势，维护现场秩序和保护现场。

八、乙方向甲方提供其他方面的服务

（一）室内花卉定期浇水、养护；办公区房屋外门窗的简易维修，包括合叶、锁、滑道、把手和栅扣加固与更换。

（二）办公家私的维修，包括办公桌子、柜子抽屉锁和抽屉滑道的更换;椅子和沙发的脚、靠背以及支架结构上的松脱加固方面的维修。

（三）办公区节能减排协助管理，包括办公区照明用电的监管、空调用电的监控、绿化用水的监管以及水电抄表、水电费付费票据领取等。

（四）重大会务场景布置和传统节日环境美化，包括会务桌椅摆放，春节、国庆、五一等节日装点以及横布、标语的悬挂等。

（五）根据甲方需求，安排人员搬运办公家具、设备、物品等，如跨办公区搬运且需要运输工具的，经与甲方协商后再确认搬运形式。

服务质量:在能力范围之内，应甲方的需求，管理、监督到位;在能力范围之外，将协助甲方管理、监督，保证管理、监督主动，不推诿，不拖拉。

九、食堂烹饪服务内容及质量标准

（一）食堂卫生管理要求

1、按照《食品安全法》验收、清洗、加工规定烹制食品，厨房炊具、用品及餐具，严格实行一洗二过三消毒的操作规程，保持食品加工烹制卫生干净，厨房炊具、用品及餐具清洗、消毒到位，无污染。

2、食堂餐厅、厨房、包厢及周边的环境卫生，实行分区负责，定置、定量、定位、定标准、责任到人;保持食堂环境卫生干净、整洁，无异味。

3、食堂工作人员身体无残疾、健康，无传染病或无传染病史，每年体验一次。持健康证上岗。

（二）供餐与用餐管理

1、供餐方式:自助餐或者包餐制。干部职工在用餐时自行挑选饭菜品种，限量食用，但对人为造成浪费和打包外带行为及时劝阻。

2、供餐日期与开餐时间:供餐日期:周一至周五(法定节假日除外)和甲方临时安排的加班、会议和公务接待需求供餐日期。开餐时间:早餐:7:20-8:00;午餐:12：00-13:00;晚餐:17:30-18:30。

3、每日烹制饭菜品种，预先按周安排，出具食谱清单，并报甲方审核和公布，方可烹制。

4、主食和蔬、荤菜及汤类:保证材质新鲜;烹制的口味合众，品种不断翻新。

5、禁止非甲方单位人员进入食堂用餐，并配合甲方办公室做好周、月报餐、用餐人数的统计工作;及时配合甲方办公室做好对职工因公出差和请假、公休人员的停餐统计工作。

（三）烹制供应品种

1、早餐烹制品种:面食(包子、馒头、花卷、煎饼、汤粉、炒粉)、粥(白米粥、小米粥、皮蛋瘦肉粥、地瓜粥)或豆浆、煮鸡蛋或煎荷包蛋、粗粮、糕点，任选品种不少于3个。

2、午餐烹制品种:肉类荤菜(牛肉、羊肉、猪肉、鸡肉、鹅肉、鸭肉、鱼类等)任选2个，肉类与蔬菜搭配菜任选3份，蔬青菜(叶类、根类、瓜类)任选3份;主食:白米饭、粥饭;水果1个品种。

3、晚餐烹制品种:肉类荤菜(猪肉、鸡肉、鹅肉、鸭肉、鱼类等)任选2个品种，蔬青菜(叶类、根类、瓜类)任选1个品种;主食:白米饭、粥饭。

4、食堂接待餐品种:根据甲方接待餐标和用餐人数以及口味的要求，临时安排品种，其安排的品种须报甲方审核。

（四）食堂饭菜质量的保障要求

1、按报餐人数和原材料的采购标准，足量烹制饭菜，保证职工饭菜的食用份量。

2、根据季节提供适时菜品和定期推出特色菜或新菜;每周公布菜普，品种不断翻新，烹饪的口味合众。

3、每月对干部职用进行饭菜质量进行问卷调查和广泛征求意见、建议，不断提高饭菜质量。

4、饭菜口味和品质，干部职工的满意率达到 80%以上。

（五）食堂设施设备管理基本要求

1、正确使用甲方配备的食堂设施设备和用具，并定期对食堂设施设备进行检查与保养，保障食堂设施设备正常使用。

2、妥善保管好食堂设施设备、用具、餐具、炊具，如有遗失、损坏，负责赔偿(属自然损耗、职工损坏等，应对上述损坏物品如实申报甲方审批)。

3、下班后和设备使用完后落实关气、关电、关水、关门检查制度，预防火灾、偷盗事件发生。

（六）食品安全管理基本要求

1、禁止使用变质或受污染的食材制作食品，烹制禁止使用食品添加剂，防止食物中毒事件发生。

2、食品用具、容器、包装材料安全、无害，保持清洁，防止食品污染，并符合保证食品安全所需的温度等特殊要求。

3、食品用具不混用、不乱用，并定期清洗、消毒;食品冷藏、冷冻工具应定期保洁、洗刷、消毒。

4、食品用具清洗、消毒应定期检查、不定期抽查，对不符合食品安全标准要求的用具及时更换。

（七）节能管理基本要求

1、餐厅未开餐期间，严禁使用空调设备，白天禁止开灯。

2、包厢就餐，提前 20分钟开空调、电灯，用餐完毕及时将空调和主灯关闭。

3、做好厨房在光线良好情况下不开灯，更衣间随手关灯，原料和餐具清洗完后应立即关闭水源。

第五条 服务质量要求

提供高标准、高品位、全方位的按“五星级”标准酒店式管理服务。服务人员要求专业着装，佩戴标志，语言规范，文明服务。

（一） 秩序维护服务要求：严格管理，规范值勤，星级服务，礼仪为上，无缝覆盖，确保安全。服务形象好，相貌端正,退伍军人优先。

（二） 保洁服务要求：窗明几净，无积尘、杂物、积水、污绩、纸屑、烟头、网蛛、异味等，地面大理石保养规范、生活垃圾日产日清不过夜，保洁人员（女）思想品德要好、五官端正。

（三）设备、水电运行保障服务要求：设备处于良好状态，日常维护保养良好，无渗漏、无锈蚀、无油迹。从业人员的配置符合行业管理规定；

（四） 所有服务工作人员须先培训后上岗。

（五）周末及节假日如遇会务、维修等事项，无偿提供加班服务。

（六）每月安排专项负责人过来五个办公区暗访检查。

第三章 管理期限

第六条 本合同委托期限自2023年 1 月 1 日起至2023年 12 月 31 日止，为期12个月。

第四章 双方权利义务

第七条 甲方权利义务

1、 （一）督促乙方拟定涉及物业管理的相关规章制度；

（二）委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；

（三）向乙方无偿提供经装修能正常使用的管理用房和秩序维护、水电工生活用房及存放设备、材料的仓库。

（四）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

（五）提供乙方工作所需要的水、电，负责食堂耗材的采购。

（六）甲方提供会务服务的耗材、及维修保洁类耗材。

（七）法规规定由甲方承担的其他责任。

第八条 乙方权利义务

（一）根据有关法律法规及本合同的约定提供管理服务，负责制订物业管理服务规范和物业管理制度；

（二）按甲方提供核定的人数费用，提供服务人员，在两个月的过渡期内招满核定人数；

（三）在甲方指导下，对物业使用人违反法律、规章的行为，提请有关部门处理；

（四）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方书面同意并报有关部门批准后方可实施；

（五）乙方应依照《物业管理条例》的要求做好服务区域内秩序维护工作。本合同有效期内，在服务区域内发生被盗、被抢和甲方及第三方人身及财产损失等事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向相关部门报告，并协助做好补救、善后工作。因乙方过失造成损失，根据公安机关或相关法定机构的责任认定，需承担相应的管理责任和赔偿责任。

（六）法律法规规定由乙方承担的其他责任。

第五章 物业管理服务费用

第九条 本合同服务期内服务费为:人民币壹佰叁拾叁万肆仟零壹元玖角伍分(￥*******.95元)；最终以实际发生费用为准，保证不低于90%的物业管理服务费用于发放员工工资和社保等费用，总额不得超过合同金额。

物业管理服务费包含人员工资和社保、计提的工会经费、经济补偿金、相关税费、服装费用、人员管理费等。

第十条 甲方于每月收到乙方出具的《费用明细表》和税务发票之日起，5个工作日内前将上月物业管理服务费支付给乙方。因财政拨款迟延的原因，不受上述期限的限制。

第十一条 房屋、设施、设备、公共场地日常维修养护材料由乙方按季度呈报甲方，经甲方批准后采购，使用按维修单核计。维修材料费用由甲方支付。

第十二条 工程机电的大、中修，由乙方制定实施方案、费用构成报请甲方审批，双方协商组织实施，所需费用由甲方支付。

第六章 违约责任

第十三条 甲方违反本协议的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第十四条 乙方违反本合同的约定，未能达到服务标准中确定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改或整改不符合甲方要求的，甲方有权终止合同并要求乙方支付合同总价款20%违约金。造成甲方经济损失的，乙方还应当给予赔偿。

第七章 附 则

第十五条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成质量事故的，由甲方承担责任并作善后处理；乙方管理责任造成质量事故，由乙方承担责任并作善后处理；使用人使用不当造成质量事故，由责任人承担责任并作善后处理；若对产生质量事故直接原因发生争议，以政府主管部门的鉴定为准。

第十六条 双方可对本协议的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第十七条 本协议及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照国家和海南省政府有关法律、法规和规章执行。

第十八条 本协议执行期间如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第十九条 本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决，协议不成，提起诉讼：诉讼地点为甲方所在地人民法院进行诉讼，因此产生的包括但不限于诉讼费、律师代理费、公告费、差旅费等维权费用由责任方承担。

第二十条 本合同一式伍份，甲方执叁份，乙方执壹份，代理机构执壹份。本合同经甲乙双方各自指定的代表人签字和盖章后生效。

甲方： 乙方：

（盖章） （盖章）

法定（或授权）代表人： 法定（或授权）代表人：

2023年 月 日 2023年 月 日

附件：物业服务人数需求

区域	服务项目	人数需求	备注
岳松办公区	保安	3
	办公楼卫生维护	2
	大院环境、植被维护	2
	厨师	2
	食堂帮工	3
见龙办公区	保安	3
	办公楼卫生维护	2
	大院环境、植被维护	2
雷鸣分局	综合服务	1
龙门分局	综合服务	1
黄竹分局	综合服务	1
全局	水电、家私维修维护	1
	会务服务	1
总计		24

2023年1月6日