商建物〔2023〕6号

各县（市、区）物业主管部门，各物业服务企业：

　　为加强商丘市物业服务行业信用体系建设，规范物业服务项目经理的行为，结合本市实际，我局制定了《商丘市物业服务项目经理信用信息管理办法（试行）》，现印发给你们，请认真遵照执行。

商丘市住房和城乡建设局

　　 2023年8月26日

　商丘市物业服务

　　项目经理信用信息管理办法

　　第一章总则

　　第一条为规范我市物业服务项目经理的行为，推进物业服务项目经理加强自律和自我约束，建立健全事中事后监督管理机制，营造公平竞争、优胜劣汰的市场环境，根据《物业管理条例》《河南省物业管理条例》《国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》等有关规定，结合实际情况，制定本办法。

　　第二条本办法所称物业服务项目经理，是指由物业服务企业委派、担任物业服务项目的负责人。

　　第三条物业服务项目经理应承担下列主要职责：

　　（一）依照物业服务合同的约定，组织人员做好物业管理区域内秩序维护、卫生保洁、绿化养护、装修管理、公用设施设备日常维修保养等具体管理服务工作；

　　（二）制订年度物业管理区域管理服务的计划和方案；

　　（三）制定物业管理区域内部管理制度，规范物业管理服务人员的行为；

　　（四）按规定申报使用小区物业专项维修资金及小区公共收益，并按要求进行公示；

　　（五）定期听取业主委员会、社区居（村）委员会、业主和使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；

　　（六）对物业管理区域内的违法行为或违反管理规约的行为，应立即依法依规劝阻、制止，并及时向业主委员会、社区居（村）委员会和有关行政管理部门报告；

　　（七）物业服务项目经理应依法依规履行的其他职责。

　　第四条项目经理只能受聘于一个物业服务企业，每名项目经理所管理的物业项目原则上不超过2个，管理非单个项目的物业建筑面积合计不得超过30万平方米。

　　物业服务项目经理离开原单位或离岗不再从事物业管理服务工作的，物业服务企业必须在15日内书面报告项目所在地物业主管部门。

　　第五条物业服务项目经理信用信息的采集、评价和应用管理，适用本办法。

　　本办法所称信用信息，是指在本市行政区域内从事物业服务活动中形成的能够用以分析、判断、评价物业服务项目经理遵守法律、法规、规范性文件以及导则，履行物业服务合同等信用状况的客观信息。

　　第六条商丘市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）组织实施本办法，负责制定物业服务项目经理信用评价标准，公布信用评价结果，负责物业服务项目经理信用信息管理的监督工作。

　　各县（市、区）物业主管部门协助市住建局对物业服务项目经理进行信用评价，建立物业服务项目经理信用档案，负责项目经理信用信息数据的动态管理；具体负责物业服务项目经理信用信息的征集、评价应用等工作；街道办事处（乡镇人民政府）协助开展物业服务项目经理信用评价等工作。

　　物价、公安、城市管理、市场监管、安监、税务、公共资源交易等行政管理部门应当与物业主管部门共享对物业服务项目经理的奖励、处理、处罚等与信用评价相关的信息。

　　商丘市物业管理协会应当加强行业自律管理，开展相关培训工作，协助物业行业管理部门对物业服务项目经理信用信息的征集、评价等工作。

　　物业服务企业应当及时做好物业服务项目经理人员信息填报，配合相关部门做好对信用信息的核实工作。新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，按要求及时、完整、准确填报项目经理有关信用信息，配合做好对项目经理的信用评价工作。

　　第二章信用信息的采集

　　第七条信用信息是通过采集、认定、记录等方式客观反映项目经理在物业服务过程中执业履职的行为信息，是物业服务项目经理执业履职情况的信息档案。

　　信用信息的采集渠道，主要包括企业及项目经理自行申报、行业协会及相关部门的信息提供、公众表扬与投诉、媒体报道等形式。信用信息的采集应当坚持客观、准确、公正、及时的原则。

　　第八条物业服务项目经理的信用信息包括基本信息、业绩信息和警示信息。

　　（一）基本信息

　　物业服务项目经理：姓名、性别、身份证、岗位职务、学历情况、从业经历、物业行业相关证书、劳动合同及其他有关信息。

　　（二）业绩信息

　　物业服务项目经理在从事物业服务活动中取得的业绩，以及获得各级政府及其相关部门（单位）或行业协会的表彰等信息。

　　（三）警示信息

　　在担任物业服务项目经理期间从事物业服务活动中违反法律、法规、规章、规范性文件、物业管理行业自律规范或（前期）物业服务合同约定的行为经人民法院判决书、裁定书或仲裁机构裁决书确定已生效的。

　　物业服务项目经理在物业服务中未履职且受各级党委、政府及相关政府部门行政处罚、通报批评、媒体曝光、投诉举报的。

　　在文明城市、卫生城市评选、红色物业创建、平安创建、垃圾分类、*****市长热线等工作中未及时响应政府相关部门要求或推托、怠于处理物业管理相关问题的。

　　第九条物业服务项目经理基本信息的采集采取由物业服务企业自行申报的方式，物业项目所在地物业主管部门进行审核；基本信息变更的，物业服务企业应当于变更之日起5日内申报变更。

　　物业服务企业须如实、及时申报基本信息，并对信息的真实性、有效性承担相应法律责任。

　　第十条业绩信息的采集，主要包括：

　　（一）各级政府的表彰文件；

　　（二）各级物业主管部门、相关政府部门的表彰文件；

　　（三）行业协会的表彰文件；

　　（四）取得相应业绩的证明材料；

　　（五）其他具有合法效力的证明材料。

　　第十一条物业服务企业应当于业绩信息产生之日起30日内，提供上述相应材料向物业项目所在地物业主管部门申请办理业绩信息认定手续。

　　符合规定的业绩信息，物业项目所在地物业主管部门应当于物业服务企业申请之日起5个工作日完成审核，并报送市物业主管部门。

　　第十二条警示信息的采集，主要包括：

　　（一）人民法院判决书、裁定书或仲裁机构裁决书经生效确认，物业服务项目经理在从事物业服务活动中因违法、违规或违约需承担责任的；

　　（二）所负责的物业项目受各级党委、政府及相关政府部门行政处罚通报批评的；

　　（三）各级物业主管部门或相关部门的行政执法、日常检查、巡查等活动中发现负责项目存在履约违规行为的；

　　（四）政府相关行政管理部门、社会公众和媒体通报、批评、投诉与物业服务有关存在违法、违规以及违反合同约定的行为，经查证属实的；

　　（五）经物业主管部门认定的其他不良行为。

　　第十三条各县（市、区）物业主管部门应当加强与物价、公安、城市管理、市场监管、安监等相关部门以及街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会等联动，构建齐抓共管工作格局，对相关单位提供的信用信息由项目所在地物业主管部门确认。

　　第十四条各县（市、区）物业主管部门对拟列入警示信息前应当核实，在征集到该信息的5日内以书面等方式告知。

　　物业服务企业及项目经理对拟列入警示信息中的相关行为存有异议的，均可在告知之日10日内向项目所在地物业主管部门提交书面材料及相应证据，经确认警示信息已经得到调解或整改到位的，不再认定为警示信息。

　　逾期未按规定向物业主管部门提交申请复议的，该警示信息生效。警示信息经确认后的一个月内物业企业或项目经理在与该记录或行为中利害关系人调解成功、整改到位的，可向信息确认所在地物业主管部门申请复分，经核实后无异议的报送市物业主管部门。对当次扣除的分数在记分周期内予以减半复分（小数点后采取四舍五入，不保留小数）。对超出本轮记分周期予以解决的可视作加分，计分方式同上。记分周期内未予以解决的，该警示信息自动轮转至下一记分周期。在下一记分周期开始按信用评价标准继续扣分。

　　因未按本办法第四条执行而造成实际管理与注册管理的物业服务企业或项目经理身份信息不一致的，县（市、区）物业主管部门应当按照本办法规定分别给予实际管理的和未及时变更身份信息的项目经理同等分值的警示信息记分，异议申请受理期间不影响记录的信用信息的效力。

　　第十五条信用信息经采集按规定记入后，任何单位和个人未经法定程序，不得擅自修改、增减、删除。

　　第三章信用等级的评价

　　第十六条物业服务项目经理信用信息等级评价根据《商丘市物业服项目经理信用信息记分标准》（见附件）执行，物业服务项目经理的信用基准分为100分，实行日常加减分制，综合评定信用等级。

　　同一事件良好行为涉及多项加分内容的，以加分最多的一项予以记分。同一事件不良行为涉及多项减分内容的，以减分最多的一项予以记分。同－事件不良行为在整改期内不重复记分。

　　物业服务项目经理信用记分每3年为一个记分周期。市物业主管部门应当对计分周期的积分进行汇总、公布并存档。

　　第十七条物业服务项目经理信用等级，按照信用得分由高到低，分为优秀、良好、合格、基本合格、不合格五个等级。具体信用等级按照下列标准确定：

　　（一）信用得分在140分（含140分）以上的，为优秀，信用等级为AAA;

　　（二）信用得分在120分（含120分）以上至140分的，为良好，信用等级为AA;

　　（三）信用得分在100分（含100分）以上至120分的，为合格，信用等级为A;

　　（四）信用得分在80分（含80分）以上至100分的，为基本合格，信用等级为B;

　　（五）信用得分80分以下的，为不合格，信用等级为C。

　　第十八条物业服务项目经理有下列情形的，应当纳入警示信息记录：

　　（一）在物业服务过程中经认定有骗取、挪用或侵占物业专项维修资金或小区公共收益的；

　　（二）认定有“涉黑涉恶”行为的；

　　（三）受到物业主管部门或其他政府主管单位行政处罚或通报批评的；

　　（四）在物业服务过程中违反相关政策法规、行业规范，不执行行业管理指导意见的；

　　（五）在物业服务过程中因个人失职、渎职造成不良后果经媒体通报，影响恶劣的；

　　（六）在物业服务过程中受到业主投诉，经查证属实并在规定期限内未进行有效整改的；

　　（七）在参加物业项目招标、投标活动中出现串标、围标等不良行为的；

　　（八）发生其他违法违规或者扰乱物业管理市场秩序的行为，造成不良影响的。

　　第四章信用等级管理

　　第十九条信用评价结果主要用于以下方面：

　　（一）为业主选聘物业服务企业提供参考；

　　（二）作为物业管理示范（优秀）项目等创先评优的考评内容；

　　（三）作为前期物业管理招投标的评标权重；

　　（四）作为物业管理行业专家选聘的参考依据；

　　（五）作为物业主管部门对物业服务企业实施监督检查工作的重要参考依据。

　　第二十条项目所在地物业主管部门根据项目经理信用等级结果，采取以下相应措施：

　　（一）信用等级为AA级及以上的，发文进行表彰，在各类创先评优活动、选聘行业专家时，符合条件的给予优先考虑或优先推荐；

　　（二）信用等级为A级及以上的，所负责的物业项目可简化监督和较低频次的日常检查。

　　（三）信用等级为B级的，须于信用等级评定之日起一年内重新接受物业行业协会等组织业务及信用知识培训。考核合格维持信用等级不变。所负责的物业项目实施常规监督和一般频次的日常检查。考核不合格的，应抄告聘用该项目经理的物业服务企业，并对其负责的物业项目实施强化监督和较高频次的日常检查，该项目经理须重新参加相关培训。

　　（四）信用等级为C级的，不宜担任项目经理。物业服务企业应对该项目经理予以调整职务。对该物业项目列入重点监管对象，实施强化监管和高频次的日常检查。仍聘用该人员担任项目经理的物业服务企业，由属地物业主管部门约谈，该企业不宜参加物业服务示范（优秀）项目等优秀评比，不宜在物业行业协会会员、理事、常务理事、副会长、会长之间晋升流动。

　　第二十一条各县（市、区）物业主管部门应当严格按照本办法对辖区内从事物业管理服务活动的项目经理实行信用信息的监管，及时上报物业服务项目经理相关信息，因工作不及时造成不良影响的，对县（市、区）物业管理部门年度考核时予以扣分。

　　第五章附则

　　第二十二条市住建局可根据工作实际，合理调整《商丘市物业服务项目经理信用信息记分标准》有关事项。

　　第二十三条本办法自2023年10月1日起施行。

　　附件：商丘市物业服务项目经理信用信息记分标准.docx