商建物〔2023〕7号

各县(市、区)物业主管部门、各物业企业:

　　为加强物业项目承接查验管理，规范物业项目承接查验行为，引导物业服务行业健康有序发展，维护全体业主合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》、住房和城乡建设部《物业承接查验办法》、《河南省物业管理条例》及省住房城乡建设厅印发的《河南省物业承接查验办法》通知（豫建房〔2020〕136号）等规定，我局研究制定了《商丘市物业项目承接查验管理实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻实施。

商丘市住房和城乡建设局

　　 2023年9月22日

商丘市物业项目承接查验管理实施细则

　　(试行)

　　第一条为规范物业项目承接查验行为，维护业主、建设单位和物业服务企业合法权益，促进物业服务行业健康有序发展，根据《河南省物业承接查验办法》和国家、省有关法律、法规，结合本市实际，制定本实施细则。

　　第二条本实施细则所称物业项目承接查验是指物业服务企业依据物业服务合同，在接管物业项目时，为保证物业正常使用和物业管理服务正常实施，对物业共用部位、共用设施设备及相关场地等所进行的检查和验收活动。

　　第三条本实施细则适用于本市行政区域内的物业项目承接查验活动的开展、监督和管理。

　　市住房和城乡建设局负责全市物业项目的承接验收活动的指导和监督工作。

　　县（市、区）物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的具体管理和备案工作。

　　第四条物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明、依法有序以及保护业主共有财产的原则。

　　第五条鼓励物业服务企业提前介入建设工程分户验收、竣工验收等活动，竣工验收前已经确定物业服务企业的，应邀请物业服务企业参加竣工验收；在分户验收前已经确定物业服务企业的，物业服务企业应参加分户验收并签署验收意见。

　　第六条建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

　　第七条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。前期物业服务合同对物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。

　　第八条建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同的约定，向物业服务企业移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。并在物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

　　第九条物业服务企业在接管物业项目前，必须对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验。承接验收时，项目应具备以下条件:

　　(一)新建物业

　　1.建设工程及共用设施设备等单项工程竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件且验收资料齐全，并经住房城乡建设行政主管部门备案；

　　2.供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装经强制检定合格并运行正常的独立计量表具，具备交付使用条件，应移交专业单位管理的共用设施设备已完成移交;

　　3.教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

　　4.道路、车位、绿地、停车棚、物业管理用房等配套设施按照规划设计要求建成；物业管理区域内没有违章建筑，临时建(构)筑物、施工机具、建筑渣土、临时架空电缆、电线、地面裸露的管线等已全部拆除、清理完毕，场地平整，环境整洁；

　　5.电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等设施设备取得使用合格证书；

　　6.分期建设的，已建成区域与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施；

　　7.有符合规定的物业服务用房，物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；物业服务内容、服务标准(等级)、收费标准、服务人员构成、临时管理规约、服务及投诉监督电话等相关内容已在物业管理区域内显著位置公示；

　　8.法律、法规规定的其他条件。

　　(二)原有物业

　　业主大会改聘物业服务企业的，应在原有物业移交前15日，由业主委员会会同新受托物业服务企业，与原物业服务企业办理承接查验手续(另有约定时限的除外)。尚未成立业主委员会的，业主大会应委托所在地社区居民委员会按下述规定组织办理承接查验手续。

　　1.房屋产权、物业管理区域周界清晰;

　　2.物业原有公共设施设备齐全、完好，运行正常;

　　3.房屋幢、户编号清晰，已经有关部门确认;

　　4.物业服务内容、服务标准(等级)、收费标准、服务人员构成、管理规约、服务及投诉监督电话等相关内容已在物业服务区域内显著位置公示;

　　5.有符合规定的物业服务用房;

　　6.法律法规规定应具备的其他条件。

　　第十条实施物业承接查验，主要依据下列文件：

　　（一）商品房买卖合同；

　　（二）临时管理规约；

　　（三）前期物业服务合同；

　　（四）项目（物业）规划设计方案；

　　（五）建设单位移交的图纸资料；

　　（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

　　第十一条物业承接查验按照下列程序进行：

　　（一）确定物业承接查验方案；

　　（二）移交有关图纸资料；

　　（三）查验共用部位、共用设施设备；

　　（四）解决查验发现的问题；

　　（五）确认现场查验结果；

　　（六）签订物业承接查验协议；

　　（七）办理物业交接手续。

　　第十二条物业服务企业接到建设单位通知后，应当与建设单位确定物业承接查验方案，方案主要包括承接查验时间、地点、查验内容等。

　　第十三条承接查验时移交下列资料：

　　（一)新建物业建设单位需向物业服务企业移交下列资料：

　　1.物业管理区域备案材料；

　　2.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，绿化平面图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　3.共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料，包括机电设备出厂合格证、设备使用说明书、设备安装、调试报告和设备保修卡、保修协议等资料；

　　4.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

　　5.《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》及物业共用部位共用设施设备的相关使用说明文件；

　　6.承接查验所必需的其他资料。

　　未能全部移交所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

　　物业服务企业应当对建设单位移交的图纸资料清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

　　(二)原有物业需移交的相关资料:

　　1.前述除第5项以外的全部内容;

　　2.管理规约;

　　3.物业服务档案资料。包括设施设备运行情况和检测、维修、保养记录等技术资料，以及物业服务日常积累的其他档案资料等;

　　4.物业收费等财务相关资料。包括物业服务费收费资料，公共能耗分摊办法及收支情况资料，利用物业共用部位、共用设施设备等所得收益的明细账目和收支情况，业主缴纳水电费和公用水电费的记载资料等;

　　5.与物业服务和物业经营相关的合同及资料;

　　6.物业服务需要的其他资料。

　　第十四条物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收:

（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

　　（二）共用设备：一般包括业主共有共用电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

　　（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、非经营性停车场（库）、自行车棚、公益性文体设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业管理用房等。

　　建设单位应当移交专业经营单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场查验和验收的内容。

　　第十五条现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

　　第十六条现场查验应当形成书面记录，查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员共同签字确认。

　　第十七条物业服务企业应当将现场查验中发现的物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

　　第十八条建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业签订物业承接查验协议。

　　物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

　　第十九条物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

　　第二十条建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

　　第二十一条物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。

　　第二十二条交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

　　第二十三条分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度,对符合交付使用条件的物业分期承接查验，但共用配套设施设备必须满足物业使用功能的要求。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

　　第二十四条物业承接查验费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的由建设单位承担。

　　第二十五条物业服务企业应当自物业交接后30日内，通过“河南省物业管理综合监管平台”向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门办理备案手续，并提交下列资料：

　　（一）物业承接查验备案表；

　　（二）前期物业服务合同；

　　（三）临时管理规约；

　　（四）物业承接查验协议；

　　（五）建设单位移交资料清单；

　　（六）查验和交接记录；

　　（七）其他承接查验有关的资料。

　　第二十六条物业服务企业在完成物业承接查验备案后5日内，建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况在物业管理区域内显著位置公示。

　　第二十七条建设单位应当邀请物业项目所在地县（市、区）物业管理行政主管部门工作人员、业主代表参加物业承接查验，见证承接查验活动。

　　鼓励建设单位和物业服务企业聘请行业专家或第三方专业机构协助进行承接查验，物业承接查验的过程和结果可以公证。

　　第二十八条物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第二十九条物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成人身财产损害的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

　　第三十条自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

　　第三十一条建设单位、业主委员会和物业服务企业应组织专业人员办理承接查验手续，也可聘请相关专业机构协助办理。物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录，建立档案并妥善保管。

　　第三十二条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

　　建设单位委托物业服务企业提供物业保修服务的，委托事项由双方约定并在物业管理区域内公示。

　　第三十三条建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。

　　第三十四条建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

　　第三十五条物业服务企业擅自承接未经查验或者承接不符合条件的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。因维护物业共用部位、共用设施设备缺陷已使用维修资金的，应当予以返还。经承接验收或查验不合格的物业，物业服务企业有权拒绝接收，直至达到具备移交条件。对已接受委托符合移交条件的物业，物业服务企业无正当理由的不得拒绝接收;若物业服务企业借故拖延、拒绝接收，物业所在地物业主管部门应依据国家、省物业管理有关法规和规定，督促其及时办理接收手续。

　　第三十六条建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，应共同承担赔偿责任，物业所在地房地产开发行政主管部门和物业管理行政主管部门将其作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

　　第三十七条物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录，建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询。

　　物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门应当建立物业承接查验备案查询、公示制度并及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

　　前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

　　第三十八条建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产开发行政主管部门和物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

　　第三十九条建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产开发行政主管部门和物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，作为不良经营行为记入企业信用信息档案，并按照国务院《物业管理条例》有关规定处罚。

　　第四十条物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地物业管理行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。

　　物业承接查验交接过程中出现纠纷，由交接双方协商解决。如协商不成，可申请物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)成物业主管部门调解，也可以直接向人民法院起诉。

　　第四十一条物业管理行政主管部门工作人员未按照有关规定履行监督管理职责的，由其所在单位或有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十二条前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照本实施细则执行。业主大会决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，参照本实施细则执行。

　　第四十三条本办法自下发之日起施行。

　　附件:《物业项目承接查验协议》(示范文本).docx