本项目研究范围包括片区范围和标志性建筑范围。片区研究范围北至文溪路、红桥大道，南至石西湖路、暮坪大道，西至潭州大道，东至湘江，总用地面积约1.57平方公里，标志性建筑研究范围用地面积约0.5平方公里。对区域及周边进行充分调研，结合区域规划定位，理清现状战略指引、场地特色、优劣势资源、交通条件及周边配套情况等，分析存在的问题与限制因素。

按国家相关标准及行业标准执行。

一、建设背景与上位要求

对区域及周边进行充分调研，结合区域规划定位，理清现状战略指引、场地特色、优劣势资源、交通条件及周边配套情况等，分析存在的问题与限制因素。

1. 宏观经济分析

2. 省市政策及指引分析

3. 湘江新区战略政策分析

4. 湘江科学城发展规划及整体定位分析

5. 科学城首开区发展规划及定位分析

6. 项目区位概况

7. 项目发展的机会与面临的问题

二、现状综合分析研判，奠定工作基础

结合相关资料及现场调研，从现状要素和开发要素两个方面，对场地及周边区域现状情况进行梳理，主要包括地形地貌、现状用地建设、土地权属、道路交通、现状建筑、现状设施、现状人口、拟建重大项目、生态环境保护利用等，对现状面临的问题进行提炼。基于保护优先、合理利用的原则，以科学城建设开发为导向，从用地可开发性、廊道预留、生态协调保护、地形整理等方面提出用地开发初步建议，为下一步工作开展奠定基础。

（一）现状要素分析

1. 地形地貌

2. 现状用地建设

3. 土地权属

4. 道路交通

5. 现状建筑

6. 现状设施

7. 现状人口

8. 拟建重大项目

9. 生态环境保护利用

10. 小结：现状存在问题

（二）开发要素分析

1. 用地可开发性

2. 地形整理建议

3. 生态廊道预留

4. 生态协调保护建议

（三）现状综合研判结论

二、规划和政策解读，明确方向和底线

对长株潭生态绿心、长沙、湘潭、湘江新区、科学城等上位及相关规划和设计要求进行解读，对湘江保护条例、绿心保护条例及其他政策法规要求进行系统梳理，系统梳理提炼首开区总体定位、功能结构、风貌协调、产业准入、生态廊道和公共空间、综合交通、城市安全、滨江退让及其他相关规划和政策要求，明确规划设计主要方向和政策底线要求。

（一）规划解读

1. 绿心总规

2. 湘江新区总规

3. 长沙和湘潭总规

4. 科学城相关规划设计

（二）政策解读

1. 湘江保护条例

2. 绿心保护条例

3. 其他政策法规要求

（三）小结

1. 定位、功能、安全、产业、风貌、生态及其他开发建设方面的结论

三、案例研究

研究国内外同类型案例，以国际性视野、前瞻性理念，为策划提供借鉴，启发思路，对开发方向和内容进行分析。（以其他科学城发展历程、首开区功能定位、科技馆，酒店会议，规划展示馆等公建作为研究重点）

1. 科学城建设背景

2. 科学城发展趋势

3. 科学城发展定位与目标

4. 科学城地理与产业区位特点

5. 科学城建设思路

6. 科学城建设开发模式

7. 科学城重点项目分析

8. 首开区定位与建设目标

9. 首开区功能与业态特征

10. 首开区重点公建项目分析

四、区域功能协同，优化主要承载功能

基于现状和案例分析，结合规划和政策要求，从片区和区域层面进行梳理，对科学城首开区相关功能、设施、重大项目的分布和竞合关系进行分析，进一步优化首开区内部功能组成和功能分区，并细化提出重点区域功能布局和重点项目的建设建议。

1. 区域重点功能分布

2. 区域公共设施布局

3. 区域重大项目布局

4. 竞合关系研判

5. 重点功能建议

6. 功能分区优化

7. 重点项目布局建议

五、总体空间组织优化，提出规划建设控制要点

根据现状场地具体条件，功能分区布局细分框架，结合上位及相关规划，匹配重大功能和项目建设需求，加强对片区内外、首开区内外关于空间秩序、廊道组织、主要界面天际线、开敞空间系统、主要道路组织等的衔接分析，提出空间组织衔接的规划建设要点。并以此为基础，优化首开区空间结构和土地利用布局，初步提出重点区域建设开发强度、建筑高度、建筑后退、设施配建等开发建设控制条件，并根据科学城首开区定位和功能特征，提出用地混合开发模式建议。

（一）总体空间组织优化要点

1. 空间秩序

2. 廊道组织

3. 主要界面天际线

4. 开敞空间系统

5. 主要交通组织

6. 空间结构优化

7. 土地利用布局优化

（二）规划建设控制要点

1.建设开发强度

2.建筑高度

3.建筑后退

4.设施配建

5.用地混合开发建议

六、强化衔接细化设施，提升城市科学空间品质

结合上位规划和空间布局方案优化，强化与周边区域相关设施、重点为科学智慧等相关设施的布局协同，重点研究和细化首开区相关公益性设施和科创智慧主题相关设施的布局，并从首开区重点区域科创公共空间、交通组织、生态景观、城市安全、公园绿地和景观系统、公共开敞空间、慢行系统等方面系统提出空间节点的组织管控要点，提升科学城主题城市空间品质。

（一）设施衔接细化

1. 公益性设施衔接布局

2. 科学主题设施衔接布局

（二）重点区域空间品质提升要点

1. 重点区域科创公共空间

2. 交通组织

3. 特色设施空间

4. 生态景观

5. 城市风貌

6. 城市安全

7. 公园绿地和景观系统

8. 公共开敞空间

9. 慢行休闲系统

七、公建市场分析

通过访谈，收集不同阶层、不同行业、不同类型客群对科学城公建项目的诉求，多维度梳理市场需求，对社会性和经济性的兼顾进行分析。

1. 市、区或管委会等相关领导访谈

2. 科技局、自规局等相关政府部门访谈

3. 项目权属企业相关领导访谈

4. 运营商访谈

5. 科学城意向落户及重点科技企业访谈

6. 其它类型客群访谈

7. 全市重点片区功能定位分析

8. 核心公建业态市场分析（市场数据，竞争/对标项目的概况、发展运营情况、业态组合、体量、功能亮点等）

9. 核心公建业态客群需求分析

八、公建项目策划及设计建议

通过对战略背景、政策指引、资源禀赋、案例研究、市场分析的梳理，明确首开区功能及重点公建项目类型、定位、功能空间等，并形成设计任务书、室外总图及交通分析控制导则、室外景观设计控制导则。

1. 区域融合分析

2. 首开区功能需求分析与建设

3. 公建类型建议

4. 整体空间布局建议

5. 核心建筑业态定位策划

6. 核心建筑形态建议

7. 核心建筑体量建议

8. 核心建筑内部功能组合建议

9. 核心建筑产品及空间打造建议

10. 核心建筑配套设施建设建议

11. 核心建筑及重点区域公共交通、公园绿地、场地景观、慢行系统、公共设施等系统性节点设置建议

九、运营策略分析

根据项目初步定位，结合运营企业访谈调研，对项目运营模式进行策划，提供发展指导策略。

1. 首开区开发运营策略

2. 潜在合作商调研访谈

3. 公建项目运营模式研究

4. 公建项目运营企业分析

5. 公建运营模式建议

十、经济效益评价

全面分析项目投入及产出，编制财务测算方案，综合评价项目效益，协助贵司与项目合作单位进行正式协议谈判。

1. 项目开发费用估算

2. 项目投资进度

3. 资金筹措与投入计划

4. 市场指标预测

5. 项目经济效益评估

6. 项目投资可行性建议及风险评估

十一、成果要求

成果按研究成果内容提交。

正式成果须提交电子文件光盘3张、纸质装订成果6套。

十二、其他说明

评审会议纪要及其他相关会议纪要一并视为研究要点。

交付时间：合同签订之日起，15日内提交初步方案；合同签订后1个月内提交送审成果文件；合同签订后2个月内提交正式成果文件。项目工作进度可视上级相关政策要求、项目进展及相关评审等情况，由双方协商定确定。具体时间要求最终以合同签订为准。

交付地点：采购人指定地点。

合同签订之日起，15日内提交初步方案；合同签订后1个月内提交送审成果文件；合同签订后2个月内提交正式成果文件。项目工作进度可视上级相关政策要求、项目进展及相关评审等情况，由双方协商定确定。具体时间要求最终以合同签订为准。

验收标准：

（1）本项目按照《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》（长财采购[2016]6号）文件要求进行简易程序验收。

（2）项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一。

一、付款方式：

（1）付款人：岳麓山大学科技城管理委员会（通过国库集中支付）。

（2）付款方式：提交初步成果后经采购人认定，可支付合同额的30%，成果经专家会议审核通过，支付至合同额的60%，成果经主管部门审核通过，支付至合同额的80%，标志性建筑设计方案文本通过行政主管部门审查，支付至合同额的100%。采购人付款前，成交人应向采购人提供合法有效的增值税发票，否则，采购人有权拒绝付款。

二、其他要求

（1）本项目采用费用包干方式，供应商应根据项目要求，详细列明项目所需的设备及材料购置费用（如有），以及人工、管理、财务、税费等所有费用，如一旦成交，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交人自行承担，采购人不再支付任何费用。

（2）本项目成交人不得以任何方式转包或分包给第三方，如被采购人发现，采购人有权取消其成交资格。

（3）供应商须保证所提供的证明材料真实有效，如发现造假，取消其成交资格，所造成的后果均由成交人承担。

（4）供应商须保证准备或提交的成果文件在中国境内或境外没有且不会侵犯任何其他人的知识产权（包括但不

限于版权、商标权、专利权）或专有技术或商业秘密。供应商须保证，如果成果文件使用或包含任何其他人的知识产权或专有技术或商业秘密时，供应商须证明已经获得权利人的相应授权。供应商须进一步保证，采购人使用其成果文件在中国境内或境外没有且不会侵犯其他人的知识产权（包括但不限于版权、商标权、专利权）或专有技术或商业秘密，并应当使采购人免于因被指控侵犯上述权利而产生的或与此有关的任何责任，否则，须赔偿采购人由此发生的任何成本、费用和损失。

（5）采购人不统一组织现场踏勘，供应商在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。