一、项目基本情况
1、服务地点:沈阳市浑南区中水泉1200号。
2、服务面积:*****平方米,其中建筑面积*****平方米,共11栋楼,道路绿化面积*****平方米。
3、配套设备:
(1)落地变压器室1个,配电柜(高压计量柜1个、总开关柜1个、分开关柜4个、电容柜1个)
(2)消防系统:1套
(3)监控系统:每栋楼配备1套监控,庭院配备1套监控
(4)有线电视:每个房间均配备有线电视
(5)电梯设施:3部
(6)生活水箱:171立方米
(7)热水箱:40立方米
(8)停车场:60个车位
(9)自行车、电动车车库:96个车位
(10)浴池:1间
(11)食堂餐厅:4个
二、物业委托管理事项
(一)秩序维护、监控室服务
(二)卫生保洁服务
(三)除雪服务
(四)绿化服务
(五)设备维护服务
三、物业管理职责及要求
(一)基本要求
1、管理规范有序,服务周到热情。
2、各种设施、设备维修保养良好,运转正常。
3、会议、接待服务保障有力。
4、保障院内食堂卫生洁净、垃圾清运及时。
5、环境绿化优美,卫生洁净、物品整洁。
6、能圆满完成各项临时性工作。
7、无重大责任事故。
8、具有全面、丰富的现代化智能物业管理经验,拥有相应的管理人才,以及精干过硬的专业技术队伍。
9、物业服务人员进入服务场所须全程佩戴口罩。
10、物业员工严格遵守院内规章制度,不能违反相关要求。
11、因不可抗力等原因,院区内封闭管理,物业人员按院规定执行。
12、为保障院内安全及防疫管理要求,24小时(倒班制)工作员工须在院职工食堂用餐,按院职工用餐标准执行交费。因疫情等不可抗力等原因,在院24小时用餐须交餐费。
13、具备公共卫生突发事件应急处理能力。
(二)物业项目管理具体内容及标准
1、秩序维护服务和消防监控室服务内容及要求
负责对社会福利院的公共秩序的管理,负责门卫出入管理,外围及院内巡视,自行车和电动车停车库、机动车摆放及管理。负责防火、防盗、值班值宿等秩序维护工作。保证各楼层房间的安全防范,保障办公、各项活动的正常进行。负责社会福利院内电视监控、消防设施设备、巡更等系统的日常管理使用。负责信件、报刊的收发传递。
(1)严格执行昼夜值班制度。24小时对警戒区域内的秩序进行维护及管理,并进行巡视。要求白天8时至18时每3小时巡逻1次,夜间每2小时巡逻1次。
(2)建立健全安全防范制度。根据院方保卫部门相关规定,制定安全防范制度,并严格执行。
(3)建立车辆及外来人员的出入管理制度,引导车辆按位停放,外来车辆登记后方可入院,实行外来人员登记制度,严格规范管理。
(4)落实防火防盗相关规定。实行定时巡防措施,对安全隐患及时发现及时解决。并对安全消防设备设施进行维护及管理,合理放置灭火器,保证其时刻处在运行良好状态。
(5)实行规范化管理,保证每天7:30~18:00时的站岗时间。
(6)秩序维护员和消防监控员年龄在35~55周岁之间,受过专业训练,责任心强,形象良好,执勤文明,言语规范。
(7)突发事件发生后,秩序维护员能保证1~2分钟到达现场,并按规定程序处理。秩序维护员配合消防监控室故障巡查工作。
(8)严格执行消防监控室工作内容及要求,昼夜值班制度,消防监控室24小时值班,24小时消防设备管理,随时查看,发现问题及时解决。
(9) 弱电监控服务工作内容每月巡查2次有记录,日常监控发现问题及时维修。
(10)物业工作人员上岗持有健康证明且在有效期内。
(11)负责完成院内安排的其它临时性工作及突发性事件的处理。
2、保洁服务内容及要求
负责社会福利院的公共场地、建筑内的清洁卫生、消毒和生活垃圾的收集清运;清洗养员衣物,被服,尿垫;负责社会福利院楼外绿化、树木、环境卫生管理及冬季院落的除运雪工作。
(1)每天上午8:00时前保证清扫楼内地面1遍,平时设有流动保洁员随时保洁。
(2)院内果皮桶、垃圾箱每天清理1次,保证垃圾箱外无积尘、地面无垃圾,箱内无杂物。定期对围栏、石鼓等院内设施进行清洁。
(3)停车场、自行车和电动车库随时清扫,摆放整齐。
(4)指示牌保证无灰尘无手印无污迹,冬季保证室外的指示牌、窗楞、门、门框无积雪无融冰。
(5)台阶、树坑四周、雨水井、排水口、水池、草坪内每天清扫无杂物。
(6)垃圾桶内垃圾不能超过一半,垃圾分类存放日产日清,用塑料袋装好,放到指定地点。
(7)夏季及时发现并清除各楼雨垯上的杂物等,雨季保障全院11栋楼雨垯内无积水。冬季及时发现并清除房沿的冰锥。
(8)玻璃保证窗明几净,多风多雨季节每周擦1次。
(9)大厅、走廊、楼梯、阳台等公共部位地面无纸屑、无烟头等杂物,保证地面理石本色、门、窗台、装饰架、休息椅、楼梯扶手无灰尘。
(10)卫生间地面、墙壁、瓷砖、手盆、棚顶、水池、大小便池露出本色,无积水、无污渍、无异味;卫生间大小便池每2小时巡视1次,保证无积便,及时冲洗;纸篓卫生纸和杂物不超过1/2。
(11)办公楼两个卫生间需摆放洗手液、消毒液、卫生纸。
(12)每周负责看管浴池,负责接热水车卸水和冷热水泵开关,同时协助养员洗澡,浴池开池前后对更衣室、淋浴室、卫生间等地面、墙面及时冲洗,无污渍。
(13)适时清理广场及运动场地,无纸屑、无杂物。
(14)各种装饰物表面,花草及盆景枝叶上无灰尘。
(15)清洁后的灯具、灯管无灰尘、灯具内无蚊虫、灯盖、灯罩明亮清洁。
(16)楼梯扶手无污迹,不锈钢扶手有光泽。
(17)电梯桥箱内无手印,每日清理光亮透明
(18)会议室每天清扫桌椅面,地面、窗台无灰尘,玻璃透明、光亮,水杯、烟灰缸清洁干净,无手印、无污渍。
(19)每天清洗养员衣物,被服,尿垫,按时晾晒,折叠整齐,定期消毒。
(20)每天上班前集中清扫办公楼办公室,随时整理,桌椅无尘,茶杯无垢,物品摆放整齐。
(21)负责院内公共部位的地面、物体表面、空气等消毒工作,负责提供所需消毒耗材,消毒耗材要符合国家相关标准(不含国家禁用),消毒次数按机构要求执行。
3、除雪服务内容及要求
(1)雪停24小时内院内积雪全部清除,并运到指定地点。
(2)雪停后必须保证通道台阶两米宽距离无积雪。
(3)及时清除各通道台阶的积雪,并做好防滑工作。
(4)积雪清除过程中不得堵塞下水道、排水井盖、输变电通信等井盖。
4、绿化服务内容及要求
负责社会福利院院内灌木、乔木、草坪、植被、网格草,苗木的养护工作。
(1)根据园林植物养护技术规定和标准进行养护。
(2)保证绿地内无杂草、无虫害、无病死,随时发现病虫害及时喷洒农业,并提供养护所需一切材料:如工具、农药(不含国家禁用)、化肥、除草剂、浇灌用水等。一年3次全院草坪树木喷洒药剂(分春、夏、秋三季喷洒农药,每季度10吨水量药剂)。
(3)养护范围内的植物,正常情况下,保证成活率100%。
(4)主要养护内容:
①浇水:根据天气状况和旱情,以能保证各种植物正常生长为原则。修剪:各类植物的生长特点、本地环境、景观要求,按照操作规程适时进行。施肥:根据各类植物的生长特点及植物对肥料的需求,以保证植物的生长旺盛达到一定景观效果。
②除草:各类绿地、树穴、绿化带要结合松土及时清理各类杂草。病虫害防治:根据各类植物的寄生对象及时做好预测预报,及时采取措施防治。
③抹芽:主要用于乔木、大型灌木,对不定芽要及时清除,以保持骨架清晰,促使生长形态美观,营养集中,保证树木无虫害、无病死,树木喷洒药剂,并提供养护所需一切资材。
(5)负责园区内化粪池每年两次清淘;负责楼内下水和园区内下水井每年随时清淘,保证上下水畅通。
(6)负责变电箱后方排水沟每年至少清除污物2次,保证排水畅通。
(7) 负责园区内花池种植矮株花卉,五月前完成种植,花期保持在五月至十月,花池面积 150 平米,其中包括办公楼前两个花池,6、7号楼庭院花池两个,8、9号楼花池1个,医院广场防腐木花盆4个。
5、设备维护服务内容及要求
(1)负责社会福利院供电系统日常维护,供电线路的日常维修;负责监控系统的日常维护、负责电梯的日常维护、监控线路的日常维修。
(2)负责日常生活用水水泵的日常维护。
(3)负责日常杂修及小型工程的承接。
(4)保证各种设备、设施始终处于良好状态,运转正常。
(5)保证24小时正常运行,出现故障立即排除。
(6)相关工作人员要有丰富的工作经验及相关业务知识,工作责任心强,交接班及事故处理要有登记。
(7)影响我院使用的停电情况,应按规定至少提前24小时将有关通知转发到各部门。
(8)维修人员严格按照规定的维修工作操作程序、礼仪礼貌规范进行对应维修服务工作。
(9)维修人员必须严格遵守规定的到场时间和维修完成时间维修,以确保维修、急修及时率达100%。
(10)照明、卫生间、浴池等各部位配件损坏要及时更换,如部门特别要求,则应按部门要求的时间到场,但最低不得晚于10分钟。
四、主要岗位人员配置及要求(32人)
1、项目专职经理1人(只负责本项目):大专以上学历(上岗前核验证书复印件),年龄55周岁以下,身体健康、责任心强,五官端正,气质端庄,能够熟练操作电脑,具有5年以上政府机关、事业单位、团体组织的物业项目管理经验,业务水平高、善于物业管理和工作协调。熟练掌握物业管理政策法规、标准化服务要求及工作程序;负责与采购人沟通及日常项目工作安排、管理、培训及监督管理工作。要保证其工作连续稳定性,在采购人的直接指导下开展工作。
2、秩序维护员3人:大专以上学历(上岗前核验证书复印件),年龄在35~55周岁,男性,身高1.70米以上,身体健康,五官端正,工作敬业,作风正派。
3、消防监控维护员3人:大专以上学历(上岗前核验证书复印件),年龄在35~55周岁,男性,身高1.70米以上,身体健康,五官端正,工作敬业,作风正派。拟派消防监控维护员须持有建(构)筑物消防员或消防设施操作员职业资格证书(上岗前核验证书复印件)。
4、楼内保洁服务13人:55周岁以下,责任心强,身体健康,五官端正(其中2层7栋、3层4栋。两层7栋楼,办公楼、2#、3#、4#、5#、6#、7#楼每栋楼内一名保洁员;3层4栋,8#、9#楼每栋楼内一名保洁员,10号楼三层每层一名保洁员,11号楼一名保洁员)。
5、绿化及外围清扫工3人:55周岁以下,责任心强,身体健康,五官端正。
6、维修人员7人(班长1人、电工3人、水暖工2人,弱电1人):55周岁以下,责任心强,身体健康,五官端正。电工须持有持有特种作业操作证(电工)(上岗前核验证书复印件)。
7、洗衣工2人:55周岁以下,责任心强,身体健康,五官端正。
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