一、物业管理范围及服务项目：肇源县人民的保洁、秩序维护、维修服务和绿化养护服务。服务项目中包括秩序维护、保洁、维修、绿化的必要服装、工具、设备和其他用品、备品（包括消耗性用品）。物业公司一并负责全院的防火、防盗等工作，如出现上述问题，由物业公司采取必要措施并及时上报并协助妥善处理，防止损失扩大。
新站执行派驻点占地面积1932平方米，建筑面积802平方米，地上2层，地下1层。
新站法庭占地面积2733平方米，建筑面积1030平方米，地上3层。车库占地面积4645平方米，建筑面积838平方米。
三站法庭占地面积2795平方米，建筑面积755.6平方米，地上2层。
茂兴法庭占地面积2094平方米，建筑面积586.4平方米，地上2层室外面积4260平方米。
三、管理事项：包括室内外保洁服务、秩序维护、绿化养护、水暖电焊等维修服务、应急事件处理五部分，服务期一年。本项物业管理费用（投标人报价）包括：人员工资、社会保险、服装费、保洁工具及耗材、垃圾清运、管理费、税金、中小型维修人工机械费、小型维修材料费在50元以下的、委派消防检测机构进行消防检测、电梯维修年检等费用。
四、采购内容：
1、办公楼室内外保洁，包含院落清扫，垃圾清运和及时清理疏通相关下水管线等（含材料费）；
2、院落绿化植物养护、办公楼及院落24小时保安（含材料费）；
3、办公楼消防及消防设备管理维护；
4、各办公楼零、小维修（50元以下材料费）；
5、人员安排：供应商应投入本项目的人员至少包括：人力资源经理1人，保洁员11人，保安员11人，电梯操作工1人，绿化养护工1人，维修工7人（含高低压电工各2人、水暖工2人、电焊工1人），建构物消防员1人，共计33人。
人员具体工作位置应服从采购单位安排，且上述所有人员应与供应商存在劳动合同关系，并依法达到最低工资标准，意外伤害险、服装、劳保、用品用具由承包商自行承担，专职从事本项目服务工作，不得兼职，不得串岗，供应商应对人员稳定情况负责，派驻本项目人员如与供应商发生严重劳动争议或影响工作质量、安全的，应视为供应商根本违约，对采购人造成损害的应已发赔偿。
五、服务内容及标准：
一、保洁
（一）内容：室内区域公用部分的日常清洁，设立专职卫生人员以确保为业主提供一个清洁、舒适的工作坏境。室外公共停车场、道路、绿化带、院内停车场的卫生清洁，垃圾收集和清运以及夏季院内的药物灭蚊，冬季清雪（楼顶清雪）等工作。
（二）标准：
1、院落、门厅、走廊、办公区域每天要利用早、中、晚三段时间彻底清扫庭院、门厅、走廊及办公区域一次，垃圾及时清运，至少每日一次楼内喷洒空气消毒剂（管控期间至少三次消毒）。业主办公时间设置专职卫生员对区域的卫生进行保洁维护。保持绿地无废弃物，办公区域地面无杂物、污渍。对灯具、开关、把手、楼梯扶手及时擦拭。走廊放置的痰桶及时清理，办公区域的玻璃窗及玻璃幕墙每年清洗二次或以上。
2、卫生间及时清洁，时刻保持卫生间干净整洁无异味,每晚还需对卫生间进行彻底清洁。包括：垃圾及杂物及时清走，卫生间小便池电池及更换，墙面便器具、洁具、墙瓷砖。地砖的洗刷。拖布和日用品要摆放整齐，每周对卫生间彻底冲刷一次，定时喷洒空气清新剂，保证无异味，卫生间小便池电池及更换。
3、室外道路、场地每天清扫2次，8小时内巡回保洁，目视地面干净。室外场地无可视垃圾，垃圾滞留时间不得超过1个小时。院内积水4小时清理完毕。院内积雪早8.30前清扫完毕。积雪外运依据当天积雪情况而定，外运积雪费用由供应商自行负责。室外的宣传板、停车场的清洁工作根据季节随时清洁。
4、垃圾清运要及时，做到日产日清。
5、物业维修，设备、设施小损、小坏的维修，保持房屋原来完好等级为目的的日常养护工程。对视更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设备，保证各种电气设施和元件的完好。上下水和暖气的保养，水暖设施跑、漏水的止水和修补，水阀、便器具、管道的检修和更换等。房屋的主体结构，各种墙、梁、板柱和门窗洞口的修复。各种机械设备的电气设备的简单修复。如：开水器、热水器、空调器、供电开关、盘柜、窗帘等。甲方要求其他需要维修的项目。如：外点运抵的设备、室内要求装其他设施等。
二、秩序维护
（一）内容
1、实行严格的门岗管理制度，来访人员出入登记，大宗物品出入查验，维护正常的办公秩序。对进入办公楼人员进行安检，安检内容参照《人民案件检查规定》执行。
2、负责本区域内的车辆停泊秩序及外围秩序管理。
3、负责本项目发生火灾、治安等突发事件进行疏散引导和秩序维护等。
4、办公区域各楼层实行巡回安保检查措施，清理妨碍正常办公秩序人员。
（二）标准：
1、来访人员因公需进入办公大楼，秩序维护人员先办理登记手续，询问事由，必要时应查验证件，电话通知接洽部门，经接洽部门或相关人员同意后，办理来访手续，如接洽部门或相关人员不在或其他原因不愿接见的，应委婉拒绝，禁止入内。
2、办公楼入口处设立固定值班岗，24小时执勤，对来客来访做好登记、记录，对可疑人员进行排查、询问，对出入的大宗物品进行有效清点、登记。
3、所有服务人员统一着装、使用文明礼貌用语，服务态度热情、周到、有礼。
4、对重点区域、重点部位每天定时巡查并做好巡查记录，巡逻过程中对可疑人员进行询问，对突发的重大事件，应及时向甲方汇报，并拨打110报警电话请求救援。
5、看护公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材等设施设备。
6、交通管理：对进出的机动车辆实施管理，引导车辆有序通行、停放，非机动车辆摆放整齐。采取人工进行车辆导引，手势整齐，动作规范，礼貌周到。维护交通秩序，车辆停放整齐，保证道路畅通。督促车辆锁闭情况，检查车库的安全性，严防偷盗和交通事故的发生。
7、门前车辆管理：设立指示牌或停车位，门前车辆按位停放。
8、建立健全消防工作制度，定期由专人负责对消防栓及消防设备进行检查和保养，对于超期或损毁的及时更换、维修。
9、监控室要实行24小时监控值班，做好监控值班记录，杜绝非工作人员进入，保证仪器和设备的安全和完好，对食提供监控资料。
10加强人员培训，按照反预案要求，提高遇突发事件各就其位，快速反应得能力。
六、消防服务项目、内容范围，消防员任职条件、岗位设置、工作范围、工作内容、工作要求
1、建筑消防设施检测及内容范围
（1）供应商委派到我方进行建筑消防设施检测的部门，应具建筑消防设施检测机构资质，与消防设施检测服务范围相适应的仪器、设备，检测操作人员取得建（构）筑物消防员职业资格证书或消防设施操作员证书。
（2）检测范围：火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓给水系统、室外消火栓系统、疏散指示标志及应急照明系统、防火隔离系统、防排烟系统、电梯迫降等。
（3）供应商要保证每年对我院进行1次建筑消防设施现场检测。检测标准要按照《建筑消防设施检测技术规程》（GA503-2004）、《建筑工程消防验收评定规则》中的相关规定对检测项目进行检测。检测工作具体规范，检测率要达到国家或有关法律规定的标准。检测后出具的检验报告要客观、公正、准确。
4、灭火器维修及换药
（1）供应商派遣到我方进行灭火器维修的企业，应是依据有关法律法规设立，具有法人资格、取得相应的行政许可，并办理了工商行政登记注册，具有中华人民共和国消防技术服务资质证书，能够独立承担民事责任的经济实体。
（2）灭火器数量共310具，其中4kgABC干粉灭火器125具，8kgABC干粉灭火器125具，3L水基灭火器60具。
（3）应在每年10月上旬要完成院方上述灭火器维修和换药服务。对所维修的灭火器保质期为一年，在保质期内出现泄压要无条件处理，重新打压加药。
（二）消防员任职条件、岗位设置、工作范围、工作内容、工作要求
1、消防控制室建筑物消防员任职条件：
根据中华人民共和国公共安全行业标准GA654—2006消防控制室24小时值班制度设置建筑物消防员。女消防员18周岁到50周岁，男消防员18周岁到60周岁。必须具有在消防支队指定的培训机构学习建筑物消防员知识并取得毕业证，参加公安部消防局组织的建筑物消防员全国统一考试，取得消防行业职业技能鉴定指导中心颁发的职业资格证书。
2、消防控制室岗位设置：
主楼消防控制室。本岗位属于特种作业人员，必须持有消防设施操作员或建（构）筑物消防员证书方可上岗。
3、工作范围：
（1）负责机关及附属楼的火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、防火分隔系统、防排烟系统、疏散指示标志及应急照明系统等消防设施运行。负责消防控制中心的运行，维护，所负责区域的巡检和报警后的消防安全处置；实时监控食堂消防设备运行情况；及时处理消防设备反映出的问题，做好工作记录。
（2）全院所有消防器材，消防设施日常管理。
4、工作要求：
（1）爱岗敬业，责任心强，有实干精神，服从院方管理，听从院方安排，
严格遵守院方各项规章制度；
（2）选派到的消防员，工作责任心强、作风正派、身心健康、无犯罪前科和不良嗜好。
（3）选派的消防员在突发事件处置上，必须服从院方主管部门或院方领导命令。积极配合院方依法、及时、有效处置突发事件。
（4）选派来我方的消防员日常工作由中标企业负责管理，接受我方主管领导随时查岗，对我院提出不称职的消防员，供应商要在十天内完成人员调整。
（5）对于破坏消防设施、消防器材行为要制止。
（6）迎接上级主管部门及消防部门工作安全检查。出现火灾等紧急情况采取措施并及时通知院方，积极组织人员疏散，并进行扑救等。
七、维修岗位设置、工作范围、工作内容、工作要求
需要维修的部位包括院内及法庭所有建筑内的所有设备设施及水、暖、电及电气焊，生活热水系统日常维护维修运行，室外包括所有道路、庭院、停车场、及所有地面上的设备设施和地下管网的小型维修。锅炉、天然气、无线网络等应有专业性强的项目除外。共需维修工7人。以上各部位每天必须按照规定人数，上岗巡查工作，院方主管部门不定期抽查。
维修工具、维修设备、劳保用品、服装、维修辅助材料由供应商自备；主要维修材料由院方提供，以旧换新。主要维修材料为各种灯具、镇流器、开关、插头、插座、阀门、管线、电线、地脚线砖、瓷砖、家具配件、桌椅配件、锁具、喷头、上下水管、手盆、大小便器、小便感应阀、小便感应冲水器、小便感应探头、换气扇、地漏、井盖、水泵配件、配电柜（箱）配件、水泥、沙子、油漆、涂料。
（一）岗位设置及工作范围
1、维修工人岗位设置：根据院方需求，需配备至少7名维修工人，男性，60周岁以下。维修工种最低要求：电工4人，水暖工 2人，电梯操作工 1 人，电气焊工1人。要求维修工人不仅能胜任本职工作，还能从事其它工作。电工、高空作业属于特种作业，按国家有关规定，操作工必须持证上岗。
2、维修范围：
（1）自来水管、下水管、下水道、热水管、暖气管等各种阀门、水泵、水箱及其它用水器具、卫生洁具的维护维修、疏通及更换；
（2）暖气管、暖气片及其它供暖设备、设施的维护维修及运行；
（3）变电所、配电柜、配电箱、发电机、电动机、供电线路、弱电线路、供电设备、室外亮化、各种灯具、开关、插座、路灯及其它用电器具的维护维修；
（4）墙面、地面、天棚、踢脚线的维护维修；
（5）雨排管、雨排井、污水井、消防井、化粪池、化油池、的维护维修，化粪池、污井的清理；
（6）办公家具、桌椅、多媒体会议室及其它设备设施的维护维修；
（7）门、窗、玻璃的维护维修，换锁、修锁；
（8）院内短途运输、搬运；
（9）二次供水设备运行维护；
（10）小面积的墙砖、地砖的修补，小面积的墙面漆补刷；
（11）道路的维护维修；
（12）大型维修项目的辅助和配合性工作；
（13）其它临时工作。
（14）包含50元以下的维修材料费
（二）工作内容及要求
1、一切维修活动应在不影响办公的情况下进行，维修原则要遵循原设计，如有改变必须经院方有关部门批准,文明施工，安全作业，做到工完场清。
2、维修工必须爱院如家，安全用电，节约水电，防止发生安全事故和水电的浪费。
3、维修工必须熟练地掌握本岗位的工作技能，熟悉本岗位的维修对象。每天上班首先带着必要的简易维修工具巡查自己工作范围，能维修的立即维修，不能马上维修的，要记好维修内容。
4、维修服务人员要详细记录报修情况，填写维修任务单，及时通知维修人员，做好维修记录；向报修人了解维修情况，维修态度。遇有重大情况应该及时通知院方相关部门。维修记录不得私自涂改，月底上交院方相关部门保存，也会定期向有关人员了解维修情况，作为院方考核维修工作的重要依据。
5、要求配备电动车1部，方便快捷搬运物品或维修材料、工具。
6、电工每天要检查楼内的走廊、楼梯、缓台、应急通道的灯具（含应急灯、安全指示牌））是否完好，灯是否亮。如有损坏或不亮，应及时修理。
7、室外维修人员每天必须按规定的巡查路线巡查。巡查内容：各类井、各种灯、道路。重点：（1）上下水及暖气是否漏水；（2）井盖是否完好；（3）各种灯及悬挂物是否有要脱落现象；（4）化粪池池水是否有异常；（5）道路是否有塌陷。时间：白天巡查时间：7点30分开始，晚间18点30分开始。巡查时发现存在安全隐患的，应该及时处理并上报值班领导。
8、化粪池、污水井每年春天和秋天分别各清理一次。
9、根据要求做好其他冬季保暖工作。
10、暖气排空及其他与供暖有关的工作。
11、院内短途运输、办公室搬家、办公桌椅搬运工作。
12、更换灯具、开关、插座等简单用电器具，必须在报修后20分钟内完成；疏通下水管、更换水阀门、粘贴地脚线、地砖等简单工作，必须在报修后30分钟内完成；其它维修视情况尽快完成。
13、维修工使用的各种维修工具、维修材料必须符合国家质量标准和安全标准，提倡使用环保材料。
14、维修工必须持证上岗，所有维修工必须持有国家承认的专业证，并把证件复印件交由院方相关部门保存。
15、维修人员必须身着维修服，佩戴维修工牌，文明施工，安全施工，礼貌待人。维修工人必须上人身保险。因维修造成的人员伤亡，财产损失，由中标企业自行承担。
16、建立值班制度，夜间留一人值班，全面负责值班期间的维修任务，做好交接班记录。简单的维修任务当场完成，重大维修简单处理并上报院方相关部门同意后留待第二天解决。
17、重要活动必须全程参与。要求：服从指挥，保证人数，及时到位，保质保量。
18、由院方组织的大型维修任务时，应该密切配合，服从指挥。
19、按时保质保量完成院里交给的其他任务。
八、电梯维护岗位设置、工作范围、工作内容、工作标准
（一）岗位设置及工作范围
1、岗位设置：电梯操作工1人
2、工作范围：每年年检由成交企业负责及承担检测费。
（二）工作内容及工作标准
1、日检内容及要求：
（1）检查项目：检查电梯电源，照明，风扇，开门和关门，安全触板装置，选层，启动运行，平层停靠，警铃功能，电梯运行时的平稳度，有无异响，机房温度，机房卫生及灭火器情况。
（2）日检要求：
①每天检查2次，上午7:00-7:30，下午13:00-13:30。
②检查时如发现安全问题应立即停止电梯的运行，及时进行维修。
③填写检查记录，每月对巡视记录表格所记录情况进行一次复查并由院方相应负责人签字，记录表定期更换并存档，以备院方管理人员检查。
2、月检内容和要求
（1）检查项目：
①各种安全装置或部件是否有效；
②动力装置传动和制动系统是否正常；
③润滑油量是否足够，冷却系统、备用电源是否正常；
④牵引钢丝绳、绳轮、导靴的运行和磨损是否在规定范围内；
⑤控制电路及电器元件工作是否正常。
（2）月检的要求
①在进行月检时应停止电梯的使用；
②月检应由专业维修保养人员负责进行；
③填写检查记录，并将检查情况上报院方管理人员；
④应采取安全防护措施，确保检查时的安全。
3、电梯安全检查与维修保养
（1）供应商需要与专业、有资质的电梯维保公司签订电梯维修保养合同，定期对电梯进行安全检查，承担电梯救援任务。
（2）电梯年检及维修保养所产生的费用均由中标物业公司承担。
（三）电梯如出现故障，应立即进行维修，保障乘梯人员安全。
（四）电梯如果出现安全事故或因安全原因引发的所有责任均由供应商承担。
注：电梯维修保养需要有资质的厂家，建议用原厂家维保单位。
九、绿化养护岗位设置、工作范围、工作内容、工作标准
（一）院内绿化养护的范围
院内绿地树木、草坪、花卉等修剪、浇水、施肥、除草、病虫害防治等绿化养护工作，主楼大厅及会议室所有花卉的养护。
（二）院内绿化养护的标准
1、草坪管护
（1）草坪浇水：早春草坪发芽前，4月上旬要对草坪进行清理，4月中下旬(日均气温在0℃以上时)，要及时浇足返青水。
（2）草坪施肥：每年早春施肥1遍，可结合浇返青水时进行，施用农家肥每亩用量1000千克。
（3）草坪修剪：根据不同生长节令及草坪生长情况，每年不少于12次。
（4）草坪除杂草：一般应采用人工清除，并遵循“除早、除小、除净”的原则，也可配合化学除草，但不得伤及其它绿化植物。非草坪绿地内的杂草，应使用割灌机及时割除，保持草高不超过10㎝。
（5）草坪病虫害防治：要采用物理防治和化学防治相结合的综合防治方法。
2、树木养护
（l）浇水：每年树木萌动前要浇一遍返青水，封冻前要浇一遍封冻水，在正常生长季乔灌木（含整形树、地被植物、攀援植物等树木类）每年要根据气候情况再浇三遍透水，灌木等浅根、低矮树木如遇干旱年景要视具体情况适时增加浇水3-5次数不等，保证水分供应。水后封坑保水。对于新植树木要增加营养（如打营养液、增施肥料等）和浇水等养护措施的质量和数量。
（2）树木修剪：乔木每年至少要抹牙5遍，及时摘除树干上的萌枝，整形树和绿篱每年要修剪6次或以上，及时剪除嫁接类树木如金叶榆、垂榆等砧木萌生的枝条保证树冠、剪型色彩的一致统一。乔木修剪后，伤口粗度超过2cm的要刷油漆处理。所有树木的病死枝、死树要随时清理。
（3）病虫害防治及施肥：根据树木生长情况，定期喷药、施加有机肥或有机肥与化肥混施，及时进行病虫害防治，防止重大病虫害发生，树木每年施肥一次，保证树木健康。对新品种树木要进行冬季防寒。
（4）扶正：对树干倾斜的乔木、树冠不正的灌木适时予以扶正。
（5）除草、松土：一般乔木树干周围2平方米、灌木周边1.5平方米应及时采用铲和拔出的方式进行除草和松土。
3、花卉养护
原则上要适时浇水，基肥与追肥结合施用，及时拔草或铲草，及时摘除残花枯叶，保持健康的植株和美化效果。
十、管理制度
1、管理人员的素质要有过硬的思想素质，熟悉分管业务范围、对甲方交代的任务要清楚、明晰，能够统领一方面工作。
2、各项规章制度应完整、配套、齐全。具有约束力。
3、人员安排应合理，具体工作时间及分工明确无误。具有奖惩措施，减少优秀员工外流。
十一、其它：
1、验收程序：由采购单位依据本项目文件组织验收。
2、本项目所属行业：物业管理。
(二）服务期限：自2024年4月1日至2025年3月31日止。
第三条 付款方式（具体以招标或谈判文件为主）
由采购单位自行结算付款给供应商。每月无服务问题，支付合同价款的十二分之一。
