一、采购单位：广东省人民政府侨务办公室本部

二、采购项目编号：GD-201606-124001-0006

三、采购项目名称：省侨办大楼物业管理服务

四、采购项目预算金额（元）：1,960,000

五、拟采购的货物或者服务的说明

1、项目概况

办公大楼物业管理内容:安全保卫、物业维护、清洁绿化、会议接待服务、食堂管理等。为办公楼人员提供安全、卫生、正规和舒适的办公生活环境。本项目服务期限为一年。

2、物业管理分项内容、具体要求及执行标准

（1）总体要求及标准

物业管理公司应全力推行ISO9001 质量管理和质量标准体系、ISO14001环境管理体系和职业安全健康认证体系，利用现代化管理手段不断优化物业管理。制定物业管理发展规划和各项规章制度，并全面贯彻执行。

物业管理各项服务运行基本正常，并达到以下考核指标：

1、房屋及公共配套设备、设备完好率90% 以上；

2、大楼内治安案件案发率和火灾发生率为0 ，无任何重大事故发生；消防管理通过政府规定，年检完好率100%。

3、环境卫生、消杀、绿化达标率为95% ；

4、所有报修项目的处理及时率达到100%（小修项目不超过1 小时已组织有效维修）；

4、有效投诉率低于0.5%，有效投诉处理率达 100%；

5、会务服务满意率达到 95% 以上；

6、物业管理服务的总体满意率达90% 以上。

（2）基础管理

1. 按单位后勤管理要求建立健全各项管理制度，明确各岗位工作标准与职责，并制订具体的落实措施和考核办法。

2.各项管理制度健全、组织管理架构完善，所有员工能严格遵守劳动纪律，文明服务、严守岗位职责。

3.物业管理人员和专业技术人员按岗位需要持证上岗，员工自入职之日起就必须接受不同阶段和相应岗位的培训，订出培训计划。

4.物业员工应根据专业要求统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨、形象良好，确保员工身体健康，规定岗位（客服和餐饮服务人员）定期进行身体健康检查。

5.各类房屋、设施设备及维护管理档案资料齐全，建立健全设备管理台帐，管理完善，分类成册，查阅方便。

6.物业管理人员做好工作的同时，有责任向单位提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

7. 物业管理公司要在收费、财务管理、会计核算、税收等方面严格执行有关规定，并按双方合同约定内容，秉承平等、公正的原则办理一切管理事务，保证双方利益不受损害。

8. 建立并落实维修服务承诺制和服务回访访制，对单位在日常监管工作中提出的整改事项，要严格按照规定的时间进行整改，并将整改情况上报单位。

（3）房屋、公共区域和设施管理

1. 工作内容及要求：

1）确保房屋及各类公类设施完好，不擅自改变房屋用途，院内各类房屋道路标识指引系统保持完好。

2）确保房屋外观完好，房屋内外无墙面破损、裂缝、装饰面脱落，房屋无不均匀下沉，外墙建材贴面无脱落，玻璃幕墙和玻璃窗清洁明亮、无破损，涂料无脱落、无污渍，没有乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

3）房屋装饰装修符合单位管理规定，杜绝危及房屋结构安全、擅自接驳水电、拆改管线、违反消防安全及损害他人利益的情况发生，不准私接电源私用电烧饭炒菜。

4）每周对房屋及设施进行巡检；建筑物的楼面、地面、屋顶、玻璃幕墙等出现问题及时修缮；钢架结构、管道、围栏、花基、楼梯和扶栏等易生锈设备设施每年应定期油漆一次。经常检修房屋顶棚干净无垃圾、无破损，雨天无渗漏现象。屋面避雷设施、水箱水池性能完好。

5）道路通畅，路面平坦，保持干净。各标识牌清晰无损坏。制止任何损坏房屋、公共场地、道路、公共设施、园林景观的行为。对有可能损坏房屋、公共场地、道路的行为，如搬运重物、重载车辆驶入、在房屋内和公共场地、道路上作业等，必须采取有效保护措施。

6）按单位的要求，制定不同季节、天气、不同地点的照明灯管理规定，节约用电。道路、楼道、大堂、介绍栏等处公共照明完好，射灯无损坏，照明正常。

7）雨水管道无堵塞，水流畅通无阻，无破损，无雨水外溢。排水渠盖板、渠壁无损坏，无杂物堵塞，排水通畅。化粪池无污水外溢、排水通畅，无井盖丢失或池壁缺损。电缆沟盖板无损坏，沟内无积水，供电正常，经常维护，杜绝线路故障。

8 ）指定专门的技术人员，每天一次，全面巡视检查房屋、公共场地、道路，发现破损，立即采取措施，查清情况，防止破损扩大，及时修补。

2. 费用承担：

单位承担维护维修中所涉及的工程材料费用，其他费用由物业管理公司负责，不予额外计算。

（4）机电设备管理

1. 设备设施主要内容

1）供配电系统：高、低压配电系统运行、维护与管理，低压电器、设备设施的维护与管理。

2）给排水系统：给排水系统、污水处理系统的运行、维护和管理。

3）供气系统：供气系统的日常巡查和检修。

4）空调通风系统：中央空调、多联空调系统、洁净空调运行、维护与管理，单元式空调机组、风冷热模块中央空调设备的运行、维护与管理。

5）电梯的运行、维护和管理。

6）弱电系统（监控、安防、广播、通讯、视频、电子显示屏等）运行、维护与管理，总控制室的运行、维护和管理。

7）消防系统：自动报警、消火栓自动喷淋、气体灭火、防排烟等设施运行、维护和管理，新风交换系统、排烟系统设备、设施的运行、维护与管理。

8）停车场管理系统运行、管理、维护。

9）办公家具设备（桌、椅、柜、台、沙发、门、灯具、水龙头、开关插座等）维护和管理。

10）其它公共设备设施的运行、维护与管理。

2. 工作要求：

1）负责单位的供配电系统、空调通风系统、给排水系统、弱电智能化系统、消防系统、电梯、停车场、办公家具设备及其他公共设备设施的日常管理和基本维护保养。应当分专业建立健全各项管理制度并严格遵守执行；对各类设备设施制定比较完备科学的“维护、保养、维修计划”，符合设备设施的正常运行的要求，有一套高效的管理体制机制保证计划执行。

2）制定设备安全运行操作规程和管理方案，实施岗位责任制（执行率达到100%）。严密组织对机电设备的运行状态的巡查，对设备的维护、保养做到有记录、有措施，确保设备完好无损、运行状况良好，确保工作正常。

3）建立健全维修制度、工作程序，加强维修档案管理。各种设施、设备的维修都要确保维修质量，对各种报修及时准确的修复，对不能解决的故障要立即向管理部门汇报，严禁隐瞒不报，拖延故障。制定年度、季度及月份维修计划。

4）高低压配电柜、控制柜、变压器、发电机(停、送电)、配电房、电梯系统、制冷系统、通风系统、给排水系统、污水处理器、中控室等处的管理必须有各自的工作制度、工作职责、工作程序、流程图、应急方案。建立应急处理机电故障事故和临时停送电的工作方案，确保单位用电安全，各方面保障及时，时刻掌握单位设备的运行状态，确保全年内无管理责任事故发生(含机械事故)。保持设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠虫发生，机房环境符合设备要求。

5）严格按照电力部门规定的技术要求和安全规则、人员职数，进行高、低压配电值班操作和值守，总控制室的操作和值守。机电人员严格遵守操作规程，值班岗位严格遵守值班规定，服从监管员的管理。经常性组织员工进行培训，有重点和阶段性提高技术水平，适应业务量不断增加的供需要求。

6）负责供水、电设备的日常维修保养、巡检；负责大楼供水管网、排污管道、排雨水管道、天面避雷带等日常维修保养、巡检；负责中央空调主机、管道、多联机空调和分体空调、通讯设备等日常维修保养、巡检；负责高低压配电房等管理维护保养。

7）对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和每周检修；水箱、水池保持清洁卫生并每月消毒；每月对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；各种设备用房整洁干净无杂物。

8）电梯应每天定时开关、定时检测，保证良好的安全运行状态。每周检修保养电梯、制冷设备、发电机设备一次，每月清洗空调过滤网一次，保证空调设备处于良好状态；每月对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈化学清洗一次；冷冻水系统每季度、冷却水系统每月取水样进行一次检测并出具检测结果。风管风机每月清洁，每月检测加油。

9）不断摸索总结设备的运行规律，对设备设施运行中存在的较大缺陷、突出问题，及时提出整改方案，确保各类设备、设施处于安全、可靠、节能的运行状态。配合采购人加强对能耗的管理，制订节能管理措施与管理目标，加强对水、电、制冷等设备的运行管理，每月向单位提供能量消耗量报表。

10）每天日常管理和维护好避雷接地的设备设施；对弱电系统性能状态进行每周检查、检测和计划性修理。配合做好电梯、高压电气设备、防雷设施等年检工作。

11）智能化设备的养护管理包括公共天线、有线电视、电话、视频安防监控系统、出入口控制系统、入侵报警系统、停车场管理系统、对讲系统、公共信息显示系统等，要求值班人员严格按照体系文件所列项目进行巡视，发现异常问题，及时维修。智能化设备按照保养程序采取逢双月保养一次。通过加强管理和养护，保证智能化设备的正常运行。建立主要智能化设备的维护档案，把设备的技术资料数据、保养登记、维修记录、事故处理登记妥善保存，以便查阅。

12）及时进行办公家具设备（桌、椅、柜、台、沙发、门、灯具、水龙头、开关插座等）的保养及维修。合理库存维修配件，确保及时维修，又要最大限度降低资金积压。

13）参与单位各项水、电、制冷工程改造监管和完工后的验收接收，对施工期间的各类施工设施设备进行安全管理。负责完成采购人交付的临时性工作。

3. 费用承担：

单位承担维护维修中所涉及的工程材料费用及设备设施的维护维保费用。

（5）安全保卫管理

1. 目标：在单位及周边秩序井然，环境安定安全，不发生刑事、治安案件等事故，处置突发事件及时有力。

2. 安保管理范围：

1）建筑物内的安保；

2）内外停车场的安保；

3）公共场所等范围的安保；

4）视频监控系统 24 小时值守；

5）突发事件应急处理；

6）协助有关部门处理非正常上访事件。

3. 工作要求：

1）负责维护单位公共秩序，建立建全安全管理体系，对单位内部安全和环境实行动态监控管理，配备一支人数足够、训练有素、管理到位、纪律严明、行动迅速、人员稳定、合理配置的安保队伍。具备《内部保安组织许可证》资格。

2）确保保安员的综合素质，做到“五统一”“ 三集中” ，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。努力培养保安员的服务意识，作为单位义务消防员参与单位消防安全工作，树立“中心需要就是工作” 的观念。保安员应熟悉单位的环境，服务管理，按规定着装和佩带装备，文明值勤，训练有素，机动灵活，言语规范，认真履行职责，不得与单位职工及外来人员发生矛盾和冲突。

3）结合单位管理要求，有一个完整、有效、可行的保安管理方案和安全防范措施、突发事件的应急方案，包括防火、防盗、防事故、防破坏等安全突发事件应急预案，经单位审核批准后方可实施，积极组织演练并不断完善。负责大楼 24 小时安全巡逻，负责安全监控室 24 小时值班，确保大楼内不出现治安盲点。负责院内防盗、防火、防破坏、防事故工作，采取不定时巡查、严格盘查可疑人员、各岗位建立互动的方法，以保障中心安全。

4）按照“ 治安保卫重点单位” 的要求，负责制定落实治安每天巡查及每周、每月检查登记制度，及时掌握大楼的治安情况，对安全设施设备进行检查维护，确保完整无损，发现隐患及时上报整改，确保院区安全无事故。

5）在防范的策略上强调与当地的治安组织联防联治，发挥治安的规模优势。强调全员参与安全管理，治安员要求发挥治安固定岗的作用，管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务，建立起“快速反应, 快速支援” 体系。

6）确保大楼内安全稳定，无治安和刑事案件发生，严禁并及时制止在大楼内散发各种传单，无乱设广告牌和乱贴乱画现象。要做好重大的活动、会议、接待的保卫工作，建立各级安全警戒方案确保安全稳定，并能圆满完成采购人交代的其他任务。

7）负责大门口交通秩序的维护, 车辆停放, 停车场管理等。做好车辆疏导，实行人车分流，正确引导车辆的行驶和停放，做到车辆出入安全、有序。负责货物出入管理，出入货物必须按相关管理制度执行，并做好相应的登记，现场值班人员全程跟进，确保货物出入的安全。

8）负责突发事件处理及秩序维护，及时启动突发事件应急预案，有效地控制突发事件，使损失降到最低。负责大型活动安全保障，根据预案，及时部署安全防范工作，对人流、车流进行正确引导和对现场认真巡查，确保大型活动圆满完成。

9）负责配合公安机关处理治安事件，加强日常沟通，发生案件及时报警，协助公安机关保护现场，并积极配合提供相关线索，争取案件迅速侦破。负责与政府、公安、街道等行政管理部门的交流与沟通，确保日常管理工作的顺利进行。

10）对场内场地的施工进行管理；对进出物品进行管理。

11）确保治安发案率为 0。

4. 费用承担：

在安全保卫工作中使用的工具、器材、服装的购置维修等费用由物业管理公司负责。

（6）消防管理

1. 工作内容及要求：

1）建立健全消防工作管理制度和消防档案，明确各区域防火责任人。制定落实消防安全每天巡查及每周、每月检查登记制度，及时掌握大楼的消防安全情况，保证无火险安全隐患，防患于未然，确保无火灾事故。负责单位的消防安全设施设备巡检与消防器材（灭火器、防毒面具等）的定期检查，及时提出更换需求，确保设施设备齐全完好，可随时启用。

2）建立健全义务消防队，注重平时训练，提高消防安全意识和自防自救的能力。建立消防安全培训计划和演练方案，并积极组织落实。采取授课，外请消防专业人员现场指导，理论和实践相结合的方式，达到员工掌握消防技能的要求，以确保院内消防安全。每季度进行一次消防安全演习。

3）加强消防安全宣传，采取授课、宣传栏、外请消防专业人员现场指导的方法，使员工树立消防安全意识，能够掌握基本消防常识。

4）消防控制中心 24 小时值班，消防系统技术状态符合安全要求，管理人员必须持证上岗，掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。

5）消防主管人员能正确果断处理各种火险、火灾的指挥、救护、调动和报告工作。制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，确保照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅道。

6）确保火灾事故发生率为 0 ，消防年检合格率达 100%。

2. 费用承担：

消防器材更换费用由单位承担。

（7）环境卫生管理

1. 工作内容：

1）日常服务：负责建筑物地面、墙体、走道、楼梯间、窗户、电梯、大堂、饭堂、仓库、车库、卫生间等公共区域的每天巡回清洁；负责大楼内道路、室外地面、地下停车场的每日清洁。

2）清洁卫生各责任范围明确到人，清洁区内达到标准化清洁保洁。合理配置各类环卫设施与工具，分类配备垃圾箱、果皮箱等设施。

3）公共区域（大厅、走廊、楼梯等）干净明亮，无纸屑、果皮、污渍，垃圾筒内的垃圾不能超过2/3，上面无垃圾。办公区的室内保持干净明亮、清爽，桌椅摆放整齐，地毯无损坏、积尘。电梯间与电梯内墙身亮洁，地面无污渍、杂物，电梯门槽内无杂物尘土。洗手间无异味无积水污渍，坐厕隔板消毒干净，纸巾常备，镜子镜面无污渍、手印。开水间，地面无垃圾、无积水，确保用电安全。室内花木长势良好，室内景观植物品种及时更换。

4）每月定时对项目配套的各类功能用房办公、会议家具、窗帘等进行彻底清洁和养护。大楼内部的地面保持干燥，尤其雨天要加强管理，防止行人摔伤，确保安全，路面无明显泥沙、污垢。

5）室外无垃圾无积水，无乱摆、乱挂现象。草坪无烟头、纸屑、杂物，无黄土暴露。室外林木无枯枝败叶，叶上无积尘，无虫害现象，每月至少修剪一次，及时清除杂草。

6）室内外标识牌、公共设施目视无明显灰尘。平台无积水、杂物，管线无污迹，雨篷目视无垃圾、无青苔、无积水、无污迹，明沟通畅。车场、车棚无杂物、纸屑、油污、棚上无垃圾、蜘蛛网。宣传栏无污迹、无乱张贴现象。

7）污水站设立专人管理，保证运作正常。污水每日监侧，每次采样达标。污水、雨水井和沙井排水畅通，无外溢，沙井内无纸屑烟头，盖上无污垢。雨水井、化油池、化粪池等定期清掏，井、池、沟、渠不得有淤积、堵塞、漫溢等现象。

8）每日及时收集和分类清运处理各类垃圾。垃圾清倒无异味散发，分清各类工具的摆放区域及具体位置，并有明显的标识。

9) 建立消杀工作管理制度, 根据卫生部门要求及实际情况定期对采购人环境进行全面消杀工作并做好记录，确保“四害”密度控制在国家规定的标准范围内。积极做好园区蚊、蝇、鼠、蟑、白蚁等预防控制，有效控制害虫孳生。

10）保洁员着装统—、工作仔细、形象良好，并积极主动学习新的保洁知识，提高保洁、清洁技术。保洁工作室地面整洁、干净，

11）具体保洁工作项目，需提供具体的管理服务方案和服务标准，确保环境卫生合格率达到90% 。

2. 卫生保洁工作标准

1）楼外部分区域

a. 每天清扫道路、大门口的地面至少 2 次，发现脏物、废品应及时处理。对区域内各种设施进行抹尘和清洗，保持外围干净、整洁。

b. 巡查园林、绿地等至少 1 次，及时清扫果皮、废纸、杂物等垃圾。

c. 保持园林中标识、外围灯柱等物体表面上的清洁，及时处理违章乱贴乱画的海报、小广告及污迹。

2）楼内部分区域

a. 每日循环清扫地面，随时清除地面、台面的垃圾、污迹，发现污渍立即处理，一楼大堂、各层电梯厅地面每日至少拖地3 次，推尘 3 次，每周彻底清洗一次。

b. 每日抹净门玻璃和窗玻璃，保持玻璃干净明亮，无污迹、无手印、无水印，擦净门框、窗框、柱子等，每周彻底清洗1 次。

c. 每日抹净各种指示牌、告示牌、显示屏等，抹净各处灯罩、金属框，使其无积尘，每周彻底清除公共区域沙发、茶几等各处卫生死角。

d. 各处金属包边、告示牌支架等，用金属清洁保养剂擦亮，保持无手印，无氧化痕迹、无锈蚀，每日擦1 次。

e. 及时倒清公共区域垃圾筒，垃圾不能满过筒身的 2/3。每日清倒垃圾，及时更换垃圾袋，及时处理垃圾筒上面的痰迹，使其外表干净、光亮、无满溢垃圾现象。每周使用消毒剂进行彻底消毒，使蚊蝇鼠虫无滋生源。

f. 每日清扫拖净电梯轿厢地面，抹净内外壁，保持无手印、污渍、无灰尘。定期用金属清洁剂进行保养，减少氧化、锈蚀的程度，保持电梯干净光亮、整洁。

g. 确保所有屋面干净。每月一次清扫大楼屋面。

h. 每日抹净一楼大厅、前厅的墙壁和石柱的灰尘，清除污迹，使其光亮；保持监控器、风口、天花板及扬声器洁净，定期清除灯罩上面的灰尘和消防器材的灰尘，保持无积尘、干净。

i. 每天清洁一次公共区域的盆栽植物、花盆，保持盆栽植物无黄叶、烟头、纸屑等杂物，使其无尘、无垃圾；每周清理1 次室内艺术品、装饰物的积尘，保持清洁。

j. 每日清扫所有公共区域的天花板，确保无蜘蛛网等。

k. 每月全面清理一次大楼的排污沟，发现淤塞，随时清理。

l. 及时对会议室开会后进行卫生清理工作。

3）卫生间、茶水间

a. 拖洗所有卫生间、茶水间地面，抹净茶水炉、洁具、门框、墙身，保持无灰尘、无垃圾、无异味、无手脚印、无污渍等。

b. 卫生间隔板、烘手机、纸盒每天擦抹 2 次，小便池、厕位、水池2 小时冲洗1 次，每天用清洁剂清洗1 次，洁具每周用消毒剂消毒 2 次，整体卫生间每月全面消毒 1 次，镜面、台面、洗手盆每天清洁4 次，上班时间每半小时巡视 1 次，发现污剂、水剂、积水、头发、手印、便迹、异味、便纸等及时清理。

c. 每月1 次全面清洗墙面瓷砖，地面用清洁剂刷洗，天花擦净，灯具、风口抹尘，保持干净、无污渍。卫生间、开水间的地面每天拖地至少3 次以上，保持地面干燥。

4）消杀除虫工作明细

a. 建立定期消杀制度，提高清洁卫生水平。所有办公室、所有公共场所（包括走廊、楼梯、大厅等处）、员工更衣室、所有洗手间、茶水间、各类机房、所有杂物房、垃圾房等，每月做一次消杀。消杀工作应由具备相应资质的人员进行。

b. 消杀工作重点时间：

灭鼠监测时间：每年4 、9 、11 月各监测 1 次，全年共监测 3 次。

灭蚊监测时间：在蚊类高发的5-10 月进行监测，每月 1 次，全年共监测6 次。

灭蝇监测时间：在蝇类高发的5-9 月进行监测，每月 1 次，全年共监测 5 次。

灭蟑螂监测时间：在2 、4 、6 、8 、10 、12月进行监测，两个月 1 次，全年共监测 6 次。

灭白蚁监测时间：在2-7 月进行监测，两个月1 次，全年共监测3 次。

5）费用承担：

卫生保洁所需工具器械、设备设施以及耗材费用均由单位承担，消杀药品费用由单位承担，垃圾如需专业清运所需费用由单位承担。

（8）绿化管理

包括部分室内盆植布置、养护；室外楼屋面园林的养护管理。

1. 工作内容：

1）负责单位部分园林的绿化、美化、养护与维护，熟悉单位绿化整体的布局，熟悉花草树木的品种及其特征，懂得盆景与环境的搭配以及植物的修剪等知识和养护技能。

2）按植物生长习性、位置环境等因素进行科学养护。包括光照管理、温度管理、水分管理、土壤管理、施肥管理、修剪整形、病虫害防治等。

3) 未经单位同意不擅自移植花木，改变整体布局，节约使用浇灌用水。保证花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃，绿地无破坏、践踏、占用现象，绿地无纸屑、烟头、明显石块等杂物。

2. 工作标准：

1）已种植树木，生长势正常, 造型优美、枝叶正常, 形态整齐, 无枯木残叶, 无凌乱枝条和长枝叶。四季常新，植物生长茂盛，管护到位，没有病株、残株、死株。

2）室外绿化的养护管理：单位进行监管和日常维护保养。

3. 费用承担：

绿化工作中使用的工具器械、设备设施及化肥农药等耗材费用由单位承担。

（9）会务接待客服管理

1. 工作内容及要求：

1）配合单位的职能部门, 提供各类会议、交流活动等相关的会务接待服务。

2）物业管理公司应当提供不低于三星级酒店的会议管理服务。按会议需求合理布置会场，做好会议前的各项准备。如：准备会务物资，设立报到桌，摆放座位牌、鲜花、矿泉水、纸、笔等，提供会务的茶水服务以及会务宾客的迎送和指引服务等。会议进行中要注意回避，不得偷听、记录与传播会议内容，适时添茶加水。会议之后，要及时整理会场，搞好卫生，设施归类，检查有无遗漏、损坏物品。

3）做好会务后勤保障工作，根据会务需求量及时补充会务用品数量、品种，严格管理会务物品的进出仓。按规定对非一次性使用的会务用品进行清洗、消毒。日常巡查会议室，检查会议室的各项使用设施、设备。

2. 费用承担：

会务接待所产生的耗材费用由单位承担。

（10）停车场管理

1. 停车场管理服务的主要职责是：指挥引导车辆有序安全停放，有效预防车辆被盗、被损。

2. 安全引导，分区停放，指挥规范，车辆停放整齐。

3. 车辆按规定道路和方向限速行驶，安全有序。

4. 对进出和停放车辆进行安全性检查，防盗及防止用户粗心而造成损失。

5. 停车场实行值班巡逻制度。

6. 做好各种安全标识和安全设施的维护管理，保证行车安全。

7. 做好停车场卫生保洁，包括每天清扫地面垃圾杂物，特别是车上抛弃物，保持地面无垃圾杂物、无积水、无明显泥土，无油污，保持整洁。雨天增加清扫力度，发现泥土及时清理，天晴时用清水清洗干净，雨天注意清理通道口的集水沟、井的杂物。每周清除车库的蜘蛛网和各种管道上面的灰尘。每天打扫抹净道闸、消火栓、防撞标志、垃圾桶、风口、警铃、各种告示和标牌等设施的灰尘，保持干净无污迹、无泥砂、无灰尘。

每天清倒垃圾2 次，将垃圾运到指定地点。

8. 停车场划定泊车位，有序停放。

9. 摩托车、电动车、自行车停放在指定区域。

10.有重大活动安排时，应根据需要事先预留车位，并摆放醒目标志，指挥交通。

11.对有疑车辆及时报告，并采取必要和可靠的防范措施。

12.发生事故时，迅速保护和控制现场，报警并抢救伤员，疏导交通，防止车辆堵塞现象发生。

13.如因停车场管理人员失职导致车辆被盗、被损坏情况，则由物业管理公司负责赔偿损失。

（11）食堂管理

1.范围：面积约600㎡，可供140人就餐（两个包间、仓库）。

2.内容：为员工提供优质、美味、可口、新鲜的健康食品，提供方便、整洁、舒适就餐环境。提供中餐、面点、快餐、饮料等丰富多彩餐饮服务，多种选择，丰俭由人。

3.职工饭堂已经在正常运行当中，对于里面的规模和设备可现场勘察。

4.要求：

1）具有餐饮服务许可证、卫生许可证。

2）在以往餐饮经营中无任何食品中毒、消防安全等方面的不良记录和债务纠纷（须提交合作单位的相关证明材料）。

3）职工食堂人员要求配备：负责人、厨师长、厨师、面点师、配菜、服务生、收银员、洗碗工等专职人员。

4）所有食堂人员均有健康证，并按照有关规定定期进行体检，制定严格的食堂餐厅管理制度和卫生管理制度。厨师有2级以上厨师证。

5）负责营业执照、卫生许可证等证照的办理和相关部门的所有检查费用,采购人积极配合协助办理。

6）职工食堂要求独立建账核算。

7）收费标准：由中标人提交采购人审核，双方协商后，按标准执行。

8）职工食堂采购要精打细算，勤俭节约、适宜，合理安排好每天的用餐量，不造成菜肴变质、浪费或者份量不够。

9）按照上级有关规定，采购米、油、调味品、各种肉菜类等物品提供采购渠道证明，并按规定取样保存备检。用膳式样品种要变化多样，每天蔬菜、鱼肉、瓜果必须新鲜、洁净，无污染、无变质、无发霉，过夜变质食物严禁使用。

10）餐具、容器、冰库、冰箱生熟分开，无交叉感染。

11）厨房操作间内的设备、设施与用具等应实行“定置管理”，做到摆放整齐有序，无油腻、无灰尘、无蜘蛛网，地面做到无污水、无杂物。

12）食堂要清洁、卫生、通风，采取多种有效措施，不定期开展消灭蚊子、苍蝇工作，应采用防蝇门帘、纱窗、电子灭蝇器、灭蝇纸、灭蝇拍、定时喷撒药剂、实行垃圾袋装等各种防护措施，将餐厅蝇蚊污染减低到最低限度，做到无苍蝇、无蟑螂、无飞虫叮咬。

13）桌椅表面无油渍、摆放整齐，经常清洗；地面至少每天清扫一次，保持清洁。

14）餐具使用后要清洗干净，不能有洗涤用品残留，每天消毒，未经消毒不得使用；消毒后的餐具必须贮存在餐具专用保洁柜中备用，已消毒和未消毒的餐具应分开存放，并有明显标志。

15）对经营范围内的消防安全、用电安全、食品卫生安全等负全部责任。

16）食堂工作人员要待职工全部用餐完毕，清理好桌面，打扫好卫生后方可离开。

（12）档案和资料的管理

包括处室投诉和意见档案、安全管理记录档案、设备运行记录档案、设备维修保养记录档案、清洁卫生管理档案、环境绿化管理档案、物业人事管理及人员培训档案等，以及具体的管理方案。

物业管理公司必须运用计算机管理，所有档案要求做到保存完整，管理完善，交接手续完备，检索方便准确。

3、物业管理人员岗位设置和配置要求

（1）物业人员岗位设置

1. 办公大楼是省侨办的办公重地，人员进出较多，环境复杂，对安全性、规范性要求严格，对物业管理服务要求高标准、高档次。

2.大楼的物业管理方案、组织架构、人员录用配备、技术水平、建立的各项规章制度，在实施前要报告办秘书人事处管理机构，并征得其同意。

3.物业管理人员要按需配备，突出人员优质、办事高效和相对固定特点。在拟定组织架构设置、物业管理服务方案时，能充分考虑自身实力和管理优势，最大限度地满足需求。

4. 在处理特殊事件和紧急、突发事件时，省侨办管理机构对物业管理人员有直接指挥权。

5.物业管理服务单位对所录用的人员要切实核对身份，保证没有犯罪记录，身体健康。专业岗位人员须有相关的专业技术等级证书，持证上岗。

6.物业管理服务单位的工作人员要按岗位统一着装，言行规范，注意仪容仪表和公众形象，并要求有一套服务规范和文明用语。对一些公众岗位人员（大门站岗）的体型、相貌、身高有特殊要求的按需满足。

（2） 人员配置要求

本项目要求配备服务人员30人，具体岗位设置要求如下：
序号
岗位
人数
人员素质要求
总体要求

1
项目主管
1人
大学专科以上毕业，年龄30-45 岁之间，具有 5 年以上物业管理项目负责人经验，并具有物业管理经理上岗证。必须是本企业在职员工，以社保证明为准。
1 ）本项目要求配备的30人为最基本人数，若因人员不足而至服务质量及标准达不到单位需求，需增加相应人员。

2 ）物业服务人员服装由单位参与设计，并经物业管理公司与单位协商后，统一定做。

3 ）全部人员由物业管理公司按劳动法规定购买社保。

2
保安队长
1 人
男性，年龄25-40 岁，身高 1.70 米以上，两眼裸视视力均在 5.0 以上，必须为退伍、复员、转业军人，具有3 年以上物业保安管理工作经验。 且是本企业在职员工，以社保证明为准。

3
保安人员
12人
年龄25-45 岁，身高1.65 米以上，两眼裸视视力均在 5.0 以上，遵纪守法，爱岗敬业，纪律严明，形象俱佳。提供健康体检证明，提交无犯罪记录证明。

4
工程人员
2人
高中毕业以上或初中级技术职称，年龄20-55岁之间，有3年以上相关工作经验，熟练掌握应聘岗位的的操作技能，具有国家颁发的相关岗位操作上岗证，其中有一名微机操作等级技术人员。

5
清洁及绿化人员
5人
初中以上文化程度，年龄45岁以下，身体健康，五官端正，反应灵敏，无不良习惯。绿化员：初中以上文化程度，年龄50岁以下，有室内外绿化（包括大型乔木、灌木和花草等）保养经验。

6
客服人员
2人
女性，22-30 周岁，身高1.60 米以上，形象气质佳，中职或职高以上学历，服务达到三星级酒店服务人员的标准。

7
食堂人员
7人
身体健康，工作敬业，责任心强，能吃苦耐劳。有厨师长，厨师，面点师，配菜，服务生，餐厅负责人，收银员，洗碗工等。厨师有二级以上厨师证，年龄20-40岁。

合计
30人

六、采用单一来源采购方式的原因及相关说明：

1、广州市粤侨物业管理有限公司是广东省粤侨企业总公司下属公司，粤侨企业总公司于1983年成立时其宗旨是为侨服务和为侨务工作服务，目的也是为了安置归难侨及其子女就业，而广州市粤侨物业管理有限公司于2013年12月成立，成立的目的也主要是安置归难侨及其子女就业，目前公司人员大都是归难侨及其子女。本项目的物业管理服务由其负责能更好体现“为侨务工作服务，为华侨华人服务”目标，同时有利于保持员工就业和社会稳定。

2、广州市粤侨物业管理有限公司（原粤侨企业总公司物业部）从2011年4月开始提供广东省人民政府侨务办公室食堂物业管理服务，至今已超六年物业管理服务经验，对广东省人民政府侨务办公室物业管理服务需求项目熟悉，广东省人民政府侨务办公室物业管理服务由其负责更好地实现管理的连续性及良好效果。

3、广东省人民政府侨务办公室大楼物业管理服务包含了广东华侨博物馆的物业管理服务，广东华侨博物馆是省级华侨文物收藏研究机构，是华侨历史文化展示的窗口，广东省粤侨企业总公司和广州市粤侨物业管理有限公司长期对广东华侨博物馆华侨文物的收集和管理工作提供支持和服务，对华侨历史文物具有深厚感情。广东省人民政府侨务办公室大楼物业管理服务由广州市粤侨物业管理有限公司负责，能更好地体现专业性服务和为侨服务特性。

七、拟定的唯一供应商名称、地址：

名称：广州市粤侨物业管理有限公司；地址：广州市越秀区二沙岛海山街8号。

八、专家论证意见：

（一）各专家对相关供应商因专利、专有技术等原因具有唯一性的具体论证意见，专家的姓名、工作单位和职称：

/

（二）专家小组综合意见：

/

九、本公示期限（不得少于5个工作日）自2016 年 06 月 02 日 至 2016 年 06 月 09 日 止。

十、联系事项

（一）采购单位：广东省人民政府侨务办公室本部 地址：广州市二沙岛海山街8号
联系人：彭国华 联系电话：********
（二）采购代理机构 ：广东省政府采购中心 地址：广州市越华路118号之1
联系人：秦泽辉 联系电话：********
（三）财政部门：广东省财政厅政府采购监管处 地址：广州市仓边路26号8楼
联系人：/ 联系电话：***-********、********、********、********

发布人：广东省政府采购中心

发布时间：2016年06月02日