2020年7月6日嵩明县人民政府印发实施《嵩明县物业管理实施细则》（以下简称《细则》），《细则》实施以来，县住房城乡建设局认真对照《细则》要求，开展嵩明县物业管理活动的监管工作。2021年《民法典》颁布实施后，对原《物权法》相关条款进行了修改，省、市相关法规已进行了对应的修正。目前《细则》与《民法典》及省、市物业管理文件存在不一致、不衔接、不配套。为规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，结合嵩明县实际，现将修改的《嵩明县物业管理实施细则（征求意见稿）》公开征求意见建议。对征求到的意见建议，我们将认真研究、充分吸纳，感谢公众给予的关心和支持。

征求时间：2024年4月24日-5月3日

反馈途径：公众可通过电子邮件或电话等形式提出意见建议

电子邮箱：smxzjj2015@163.com

联系人及电话：刘荣玲， 0871-********

附件：《嵩明县物业管理实施细则（试行）》（征求意见稿）

嵩明县住房和城乡建设局

2024年4月24日

嵩明县物业管理实施细则

第一章 总则

第一条 为规范我县物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《云南省物业管理规定》和《昆明市物业管理条例》等法律、法规、规章，结合我县实际，制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于嵩明县行政区域内物业管理及

其相关活动的管理。

第三条 本实施细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人，按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的建筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第四条 物业管理相关活动应当遵循党建引领、政府主导、业主自治、部门协同、属地管理、协商共建的原则，将物业管理纳入社会治理体系。

物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护市场秩序，优化市场环境。开展物业管理活动，应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。

第五条 鼓励物业服务人加入物业管理行业协会。物业管理行业协会应当加强行业自律，促进诚信经营，提高物业服务水平和社会责任意识，维护物业服务人的合法权益。

第二章 物业管理机构及工作职责

第六条 为有效推动我县物业管理工作开展，进一步理顺物业管理秩序，成立以县长为组长，相关副县长为副组长，县住房和城乡建设局、县发展和改革局、县财政局、县信访局、县司法局、县自然资源局、县城市管理局、市生态环境局嵩明分局、县市场监督管理局、县民政局、县公安局、县应急管理局、县消防救援大队、县卫生健康局、县科学技术和工业信息化局、县供电局、各镇人民政府（街道办事处）、园区管委会等部门主要负责人为成员的嵩明县物业管理工作领导小组，下设办公室在县住房和城乡建设局，具体负责日常事务性工作。

第七条 县住房和城乡建设部门是物业管理行政主管部门，

负责全县物业管理活动的指导、监督和管理工作。主要职责是：

（一）贯彻执行物业管理法律、法规、规章和相关政策，指导、监督物业管理活动；

（二）负责监督、指导物业的承接查验工作；

（三）负责对物业服务人经营管理活动中的违法行为予以核实认定，并移交相关部门进行处罚；

（四）负责前期物业服务招投标的指导监督；

（五）负责对物业小区内影响房屋质量安全的行为予以核实认定，并移交相关部门进行处罚；

（六）对建设、施工企业不按照国家规定及约定的保修期限和范围承担保修责任的行为予以核实认定，并移交相关部门进行处罚；

（七）实施物业管理区域核定、确认物业服务人用房和业主委员会用房等事项；

（八）会同财政部门对专项维修资金的收取、使用、管理进行指导和监督；

（九）会同有关部门协调处理物业管理纠纷、投诉及有关问题；

（十）会同物价部门开展公共租赁住房物业服务收费及普通住宅项目的前期物业服务收费定价备案工作；

（十一）依法履行其他职责。

第八条 县自然资源部门的物业管理职责

（一）负责新建项目各项设施统筹规划、合理布局，将小区公共配套设施规划纳入规划条件进行审批，并对审批内容进行规划核实验收；

（二）对开发建设单位擅自改变规划要求、违反规划设计私搭乱建的行为进行核实，并配合执法部门进行查处；

（三）负责办理已建小区内符合规划和相关政策的改、扩建建筑物及其附属设施的规划手续；

（四）依法履行其它职责。

第九条 县城市管理部门物业管理职责

（一）对小区内违反市容环境卫生管理方面法律、法规、规章规定的行为进行查处；

（二）对小区内破坏公共绿化、公共设施的行为进行查处；

（三）负责检查治理小区内私搭乱建等违法违规行为；

（四）依法对其它职能部门移交的违法违规案件进行处罚;

（五）依法履行其他职责。

第十条 县生态环境部门物业管理职责

（一）对小区内违反环保相关法律的行为进行查处；

（二）依法履行其它职责。

第十一条 县公安部门物业管理职责

（一）依法打击处理小区内违反流动人口服务和管理条例的各类违法犯罪行为；

（二）依法查处小区内饲养动物干扰他人正常生活行为；

（三）依法打击处理小区内其他扰乱公共秩序、妨害公共安全、侵犯人身权利、财产权利、妨害社会管理等违法犯罪行为；

（四）负责小区业主大会、业主委员会成立后印章刻制的审核备案工作；

（五）科学指导视频监控等安防设施建设；

（六）配合民政部门开展门（楼）牌清理、编制工作，指导各镇人民政府（街道办事处）、园区管委会开展安装及维护工作；

（七）做好物业管理区域周边违法停车查处工作；

（八）负责物业管理保安服务活动的监管；

（九）对小区内因从事餐饮、娱乐、以及室内装修等建设活动带来的噪音等污染行为进行查处；

（十）依法履行其它职责。

第十二条 县应急管理、消防救援部门物业管理职责

（一）对物业未制定消防安全制度、未组织防火检查和消防安全教育培训及消防演练情况进行查处；

（二）对占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道、安全出口、妨碍消防车辆通行的行为进行查处；

（三）对埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的行为进行查处；

（四）对建筑消防设施、器材未保持完好有效的行为进行查处；

（五）对在小区内设立、储存易燃易爆危险品的行为进行查处；

（六）对未通过消防验收擅自交付使用的小区进行查处；

（七）对小区内电动自行车飞线充电、电动自行车进入公共活动空间、室内等违规行为进行查处；

（八）依法履行其他职责。

第十三条 县发展和改革部门物业管理职责

（一）会同住房和城乡建设部门对公共租赁住房物业服务收费及普通住宅的前期物业服务收费进行定价备案；

（二）配合相关部门做好物业管理活动中涉及价格投诉的处理工作

（三）依法履行其他职责。

第十四条 县市场监督管理部门物业管理职责

（一）依照《中华人民共和国特种设备安全法》相关规定，

做好电梯、锅炉、压力容器、起重机械、游乐设施等特种设备的施工告知，注册登记工作；

（二）对特种设备使用单位进行安全监察，发现隐患下达《安全监察指令书》，督促消除安全隐患，确保安全；

（三）受理有关特种设备安全的举报投诉处理，协调并参与特种设备一般事故的调查处理；

（四）对不按规定进行特种设备安装、维保、使用的违法违规行为进行查处；

（五）依法查处住宅小区内无证照经营，利用不合法场所从事经营活动等行为；

（六）依法对物业服务人的价格违法行为进行监督检查；

（七）依法调处各类物管收费投诉举报；

（八）依法履行其他职责。

第十五条 县司法部门物业管理职责

（一）负责指导人民调解组织及开展工作，积极疏导、调解住宅小区内各类物业管理矛盾纠纷；

（二）联合县住房和城乡建设行政管理部门组织住宅小区开展物业管理相关法律法规宣传教育活动，召开物业管理工作矛盾纠纷协调联席会议；

（三）依法履行其他职责。

第十六条 各镇人民政府（街道办事处）、园区管委会负责本辖区内业主大会、业主委员会、业主及各类业主组织的指导和监管。主要职责是：

（一）指导业主大会、业主委员会的组建和换届改选，办理相关备案手续；

（二）指导监督业主大会、业主委员会的日常运作，对业主大会筹备组成员、业主委员会委员和业主委员会换届改选小组成员进行培训；

（三）指导物业管理委员会相关工作；

（四）参加物业承接查验，指导辖区内物业管理项目的移交和接管工作；

（五）对物业管理区域内的物业服务实施日常检查，指导物业服务人履行法定义务；

（六）建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报，将小区管理纳入社区网格化管理；

（七）突发事件应对期间，负责落实各项应急措施，指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持；

（八）对暂不具备实施专业化物业管理条件的住宅物业，组织实施社区居民委员会托管、社会组织代管或者居民自管；

（九）依法履行其它职责。

第十七条 其他部门物业管理职责

（一）县信访部门负责将涉及物业管理投诉信访交办到对应的职能部门进行处理，并跟踪督促处理情况。召集物业管理矛盾纠纷调处联席会议。

（二）县卫生健康部门负责住宅小区内重大卫生防疫及二次供水的卫生监督管理，督促物业企业定期进行常规消毒杀菌等工作并依法履行其他职责。

（二）县科学技术和工业信息化部门负责物业服务区域内各通信线路畅通，协调各通信管线专营单位保证线路规整，做好设施设备的运行维护工作并依法履行其他职责。

（三）县财政部门负责会同住房和城乡建设部门根据《住宅专项维修资金管理办法》规定的职责，做好本行政区域内住宅专项维修资金进行指导和监督并依法履行其他职责。

（四）县民政部门负责小区门（楼）牌清理、编制工作，负责新建小区的命名批准备案并依法履行其他职责。

（五）社区居民委员会应参与社区物业管理工作，支持和指导业主大会、业主委员会依法履行相关职能职责，协调处理物业服务人、业主委员会和业主之间的关系。

（六）供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，负责直供管网到户，做到同步规划、同步施工、同步验收，做好物业管理区域内的专项服务及相关设施设备的维护及管理等工作。

第三章 物业管理矛盾纠纷联合协调解决机制

第十八条 各镇人民政府（街道办事处）、园区管委会应当将辖区内各类小区管理工作纳入社区网格化管理，制定有效的网格化管理方案，充分发挥社区居委会的作用，明确网格管理责任，加强对小区的日常监管，及时处理业主、业主委员会及各类业主组织之间的矛盾纠纷。

第十九条 定期召开物业管理工作联席会议，物业管理联席会议由住房和城乡建设行政管理部门牵头，县司法、县信访、属地镇人民政府（街道办事处）、园区管委会召集相关职能部门和社区居委会、物业服务人、开发建设单位及业主委员会或者业主代表参加。

第二十条 物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

（一）需要两个以上或多部门联合协调解决的矛盾纠纷；

（二）研究物业管理活动中的重要事项；

（三）物业管理服务过程中发生的重大矛盾纠纷；

（四）社区网格化管理无法协调处理的矛盾纠纷;

（五）其他需要协调解决的事项。

第二十一条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务人、开发建设单位在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商解决，也可以向属地镇人民政府（街道办事处）、园区管委会设立的社区网格化管理责任部门申请调解或者向县物管矛盾纠纷协调联席会议申请调解，也可以依法申请仲裁、提起民事诉讼。

第四章 业主和业主组织

第二十二条 一个物业管理区域成立一个业主大会。没有实施物业管理的老旧住宅小区需要实施物业管理的，由建设管理单位或业主共同申请，也可由属地镇人民政府（街道办事处）、园区管委会征求业主意见后，合理划分物业管理区域，指导业主召开业主大会，成立业主委员会，并由建设行政主管部门指导业委会选聘物业服务人。

第二十三条 业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第二十四条 筹备组应当在首次业主大会召开 15 日前，将成员名单以及筹备工作相关事项以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由镇人民政府（街道办事处）、园区管委会协调解决。业主对筹备工作公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第二十五条 筹备组履行下列职责：

（一）确定召开首次业主大会的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（三）确认业主身份，核计业主人数及其专有部分面积；

（四）确定业主委员会委员候选人条件和选举办法；

（五）组织产生首届业主委员会候选人；

（六）完成召开首次业主大会的其它准备工作。

第二十六条 开发建设单位和物业服务人应当协助配合

筹备组开展工作。筹备组应当依照相关规定开展工作。

第二十七条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改造、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

第二十八条 业主委员会按照国家相关法律法规及业主大

会的授权，履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集召开业主大会，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主、物业使用人交纳物业服务费及其相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间、业主与物业服务人之间因物业使用、

维修和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第二十九条 业主委员会成员候选人可以通过社区党组织、村（居）民委员会推荐，业主自荐或者联名推荐的方式产生。

第三十条 业主委员会自选举产生之日起 30 日内，向物业所在镇人民政府（街道办事处）、园区管委会办理备案手续。

第三十一条 业主委员会及其委员不得有下列行为：

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；

（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；

（三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

（四）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；

（六）挪用、侵占业主共有财产；

（七）与物业服务人、其他利害关系人有影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；

（八）泄露业主信息，发布违反法律法规、社会公共秩序的不实言论、信息；

（九）侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会委员有前款规定的第（一）项至第（五）项行为的，乡（镇）人民政府、街道办事处责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。

被提出罢免的业主委员会成员有权向业主大会提出申辩意见。业主委员会成员向业主大会提出申辩意见的，业主大会应当在听取申辩意见后作出决定。

第三十二条 业主委员会的名称、委员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会应当在三十日内向乡（镇）人民政府（街道办事处办）、园区管委会办理变更备案手续。

第三十三条 业主大会、业主委员会工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体实施办法由业主大会决定。

第三十四条 镇人民政府（街道办事处）、园区管委会应当会同住房和城乡建设行政管理部门、司法部门组织辖区内的业主委员会、业主代表进行相关法律法规学习。

第三十五条 不具备成立业主大会条件，或者成立确有困难的，乡（镇）人民政府、街道办事处负责组建由村(居)民委员会、业主代表等组成的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作，并积极推动业主设立业主大会，选举业主委员会。

已成立业主大会、选举产生业主委员会的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当解散物业管理委员会。

第五章 物业管理区域及共用设施设备

第三十六条 物业管理区域的划分应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体标准为：

（一）以建设项目《国有土地使用权证》或《不动产权证》

确定的用地范围为准，一个项目视为一个物业管理区域；划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然院落或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域，小区相关配套设施共同使用。

（二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域。

第三十七条 开发建设单位应当按照有关规定在物业管理区域内配置物业管理服务用房及相关配套设施，并在申请办理建设工程规划许可证时，提交的规划设计方案中应注明物业管理服务用房的具体位置及面积。物业服务用房所有权属于全体业主。未经业主大会同意，开发建设单位不得将物业服务用房买卖和抵押，应在申请办理房屋所有权首次登记时，申请登记为业主共有。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变物业服务用房的用途。

第三十八条 新建小区在项目建设过程中，有关行政主管部门应当加强监督和管理，办理竣工验收备案手续后，方可交付使用。

第三十九条 物业服务人应当采取必要的措施加强公共区域的安全监控和管理，对物业管理区域内易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养护。

物业服务人应当采取必要的安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品，防止所管理的建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落，防止所管理的林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人损害。

第四十条 物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场所属于业主共有：

（一）物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋；

（二）共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间；

（三）物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地；

（四）建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备；

（五）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施；

（六）法律、法规规定的其他共有部分。

建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出共有物业产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。

第四十一条 开发建设单位应当在物业交付使用后 30 日内，向前期物业服务人移交下列资料：

（一）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套

设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）物业专项维修资金清册；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

（五）物业及配套设施的产权清单；

（六）物业服务用房的清单；

（七）物业使用、维护、管理必需的其他资料。

未能全部移交上述所列资料的，开发建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。前期物业服务人在服务合同终止时，应当将资料移交业主委员会或者新确定的物业服务人；因特殊原因不能移交给前述主体的，上述资料由属地镇人民政府（街道办事处）、园区管委会代管。开发建设单位、物业服务人及其他负有物业管理资料保管义务的单位及其工作人员，应当履行职责，防止资料遗失和信息泄露。

第四十二条 物业承接查验应形成书面记录。查验记录应包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应由开发建设单位和物业服务人参加查验的人员签字认可并签订物业承接查验协议，物业服务企业在承接物业后应当将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。

第四十三条 规划设计为商住一体的综合小区或含商业配套的小区，商铺的经营行为应当充分考虑不影响小区业主的居住生活，控制噪音、排污、垃圾等，对小区业主居住生活产生影响的，物业服务人应当劝止，要求生产经营单位排除影响，并上报生态环境、城市管理、市场监督管理等相关主管部门处理。

第四十四条 利用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地设置车位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。停车收费按照有关规定执行，车位收益由业主大会决定。

第六章 物业管理服务

第四十五条 积极引导本县新建小区全面实行物业管理。未实行物业管理的老旧住宅小区，由属地镇人民政府（街道办事处）、园区管委会或自建小区管理单位牵头，完善相关配套设施，成立小区业主大会，选举业主委员会，逐步实施专业化的物业管理。

第四十六条 实行前期物业管理的新建小区，开发建设单位应当提供前期物业管理办公设备和场地。

第四十七条 新建住宅物业的开发建设单位通过招投标的

方式选聘物业服务人的，预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成招投标工作，新建现售商品房项目应当在取得现售备案文件前30日内完成招投标工作，非出售的新建物业项目应当在交付使用前 90 日完成招投标工作。县住房和城乡建设行政管理部门应当做好招投标的指导监督工作。

第四十八条 开发建设单位应当与选聘的物业服务人签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限,期限最长不超过2年，期限未满，业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第四十九条 开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同

应当包含前期物业服务合同约定的内容。开发建设单位在销售物业之前，应当制定《临时管理规约》，作为物业买卖合同的附件，对有关物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务以及违反《临时管理规约》应当承担的责任等事项依法作出约定。开发建设单位应当在销售物业前，将《临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《临时管理规约》予以书面承诺。

第五十条 鼓励业主大会、业主委员会采用招投标的方式选聘物业服务人，未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘，解聘物业服务人。

第五十一条 开发建设单位与所选聘的物业服务人签订前期物业服务合同应一式三份，开发建设单位、物业服务人和

住房和城乡建设行政管理部门各执一份。

第五十二条 物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，

物业服务人应当采取应急措施，及时向相关部门报告，并协助

做好救助工作。业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务人另行约定。

第五十三条 物业服务人应当以业主至上为宗旨，提供优

质的服务质量和水平；承担文明创建、人员信息、网络平台、平安建设、卫生环境、公共宣传等社会管理责任，积极融入社区网格化管理。

第五十四条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，诚信经营，主动配合做好信用评价工作，信用评价结果作为政府采购、选聘企业、评优表彰、定价评估、上市收购、金融授信、股权激励、参股收购等活动的参考。

第五十五条 业主饲养动物，应当按照相关规定及小区管理规约进行管理，外出时应牵引出门，清理粪便，饲养的动物对其他业主造成骚扰、人身威胁的，受侵害的业主可以向物业服务人投诉、举报。物业服务人应当进行劝阻，拒不听从劝阻且影响其他业主正常生活的，物业服务人应当及时向公安机关报告。

第五十六条 业主应当根据物业服务合同的约定支付物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费用的，从其约定。

物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费用。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供气等方式催交物业服务费用。

第七章 物业的使用与维护

第五十七条 业主、物业服务人以及其他单位或者个人临

时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。建设、维修或者养护物业共用部位、共用设施设备的，相关业主、物业使用人应当予以配合。

第五十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，

应当在征得相关业主、业主大会、物业服务人的同意后，按照

规定办理有关手续。所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十九条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务人应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并做好装修巡查记录，应避免在业主休息时间及特殊时期（如中考、高考）进行装修作业。

第六十条 物业存在安全隐患、危及公共利益以及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会决定或者业主共同决定，可以由物业服务人维修养护，费用由责任人承担。

第六十一条 物业管理区域内停车库（位）严重不足的，经20%以上业主提议，可召开业主大会。由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。且经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，在不占用消防通道、城镇公共道路、公共绿地等市政设施及公共配套设施的前提下，经政府相关部门批准后，可以在物业管理区域内增建车库（位）。

第六十二条 物业使用中禁止下列行为：

（一）未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施；

（二）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构；

（三）破坏或者擅自改变房屋外观；

（四）损坏或者擅自占用、改建、移装共用设施设备；

（五）堆放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，或者存放、铺设超负荷物品；

（六）乱丢垃圾，高空抛物；

（七）排放有毒、有害物质；

（八）发出超过规定标准的噪声；

（九）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；

（十）擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备；

（十一）擅自改变物业规划用途；

（十二）饲养动物干扰他人正常生活；

（十三）违反出租房屋管理规定；

（十四）电动自行车飞线充电、电动自行车进入公共活动空间、室内。

（十四）有关法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

物业服务人发现上述行为时，应当及时劝阻、制止，对拒

不听从劝阻的，立即向属地相关管理职能部门报告。

第六十三条 电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业机构或者人员实施。

第八章 物业服务收费

第六十四条 住宅前期物业服务收费标准执行政府指导价，

由县住房和城乡建设行政管理部门联合县物价部门按照相关规定进行核定备案。小区业主大会或业主委员会成立后，物业服务收费标准以双方签订的合同价为准。其他服务项目（别墅、高档公寓、写字楼、商铺等）的物业服务收费实行市场调节价，由双方当事人共同协商约定具体价格，并在物业服务合同中予以明确。

第六十五条 物业服务收费应当实行明码标价，物业交付使用前及以后，开发建设单位或者物业服务人应当在物业管理区域内的显著位置，将服务项目、服务标准和收费依据、收费项目、收费标准以及价格举报电话等有关情况进行公示。物业服务人根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，其特约服务收费由双方当事人自行约定。

第六十六条 物业管理区域内的业主应当按照物业服务合

同的约定交纳物业服务费用。

第六十七条 前期物业服务费用由物业买受人按照物业服

务合同约定的标准承担。已竣工验收但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位交纳。出售后已交付物业买受人或者因物业买受人的原因未实际交付的物业，业主应当交纳物业服务费。

第六十八条 物业服务区域内的机动车、非机动车停放保管服务费，收费标准由业主与物业服务人根据价格主管部门有关规定协商约定，报属地价格主管部门备案，并在物业服务区域内显著位置实行明码标价。已收取机动车停放保管服务费的，不得重复收取车位物业服务费。

第六十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、

有线电视等单位应当积极创造条件开展服务到户工作，直接向终端用户收取有关费用。

第九章 附则

第七十第 有下列情形之一的，由县住房和城乡建设行政管理部门依照相关法律法规和规章规定记入不良信用记录，并由县城市管理执法部门按照相关规定进行处罚：

（一）违反本实施细则规定，开发建设单位不按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房的；

（二）违反本实施细则规定，新建住宅物业项目的开发建设单位未依法采取招投标方式选聘物业服务人的；

（三）违反本实施细则规定，开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；

（四）开发建设单位、物业服务人及其工作人员擅自泄露

业主信息或者由于管理不善导致业主信息泄露的；

（五）违反本实施细则规定，物业服务合同终止时，物业服务企业不履行退出、交接义务的。

（六）开发建设单位在房屋买受人未交存首期住宅专项维修资金的情况下交付房屋的，由住房城乡建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

第七十一条 违反本实施细则规定，住宅前期物业服务收费未按照规定执行政府指导价的，责令限期改正，逾期仍不整改的，由县市场监管部门会同县物价部门按照相关规定进行查处。

第七十二条 商业、酒店、学校、幼儿园等非住宅物业管理参照本条例有关规定执行。法律、法规另有规定的从其规定。

第七十三条 本实施细则自 年 月 日起施行。

《嵩明县物业管理实施细则（试行）》（征求意见稿）