1、主要服务事项：长沙市卫生职业学院新校区建设用地约850亩,一期工程拟建教学、科研、生产后勤、文体、学生生活用房共计约25.27万平米（含地下室）,含教学区用地红线内的道路、给水、排水、电力、排污管、消防设施、送配电系统、通讯网络等基础设施工程。

此次外包物业管理项目有安保、卫生保洁、维修、绿化、公寓管理五个部分。

2、采购预算金额:*******元/年，共计********元/三年。

3、服务期限：2024年6月1日至2027年5月31日

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（一）项目基本情况

一期占地面积：******平方米

一期建筑面积：******.27平方米

绿化面积：******平方米（草坪*****平米、绿篱*****平米、灌乔木*****平米、山体*****平米）；田径场面积：*****平方米；篮球场面积：8500平方米；道路余坪面积：******平方米，水体*****平方米；校出入口3个（皆为人车分流式管理）。

（二）服务内容

1、教学楼、实验楼、办公楼、体育馆、图书馆及公共设施等保洁服务，垃圾分类，医疗垃圾收集，校区定期消毒杀菌。

2、公共场所及道路的保洁，垃圾分类及收集清运工作。

3、安全保卫

4、日常维修（水电、木工、五金）工作，配电房管理，中央空调管理

5、绿化维护

6、宿舍管理服务

7、楼栋管理员

（三）服务面积

1、校区各面积统计

2、岗位配置明细及主要工作职责

新校区人员配备

3、新校区保洁岗位设置明细表

4、新校区安保岗位设置明细表

5、新校区学生公寓宿管岗位设置明细表（不含宿舍保洁）

新校区楼栋管理员岗位设置明细表

6、新校区水电维修岗位设置明细表

7、新校区绿化岗位设置明细表

8、特殊岗位

9、物业服务招标项目内容

9.1 安全保卫

9.1.1 服务范围：公共秩序维护、应急处置。

9.1.2 具体要求

（1）所有保安须持证上岗，实行24小时门卫管理。进出人员、车辆、物资须按学院相关制度管理。对学生进出校门的管理按学院相关制度管理。校大门实行7：00至8：30、15：30至**：30定点定时门卫站岗管理。人员来访须经相关部门同意后进入。遇重要人员来访要及时通知党政办，经党政办同意后进入。学院重大活动按工作方案执行。物业不得与快递公司有经济业务上的往来。

（2）全面负责校园内安全秩序维护，包括校园道路上的人流引导，交通秩序维护，车辆指挥与停放，悬挂横幅、张贴物管理，临时摊位经营管理等。禁止违禁物品从校大门口入内、校内外人员翻爬围墙。制止校园不文明行为。

（3）实行封闭管理时间内，学生不得外出，特殊情况凭校牌及批条登记后放行。

（4）定时定点治安巡逻，重点部位或定点时段区域外围与区域内部治安巡查及定点守护，合理设定巡逻路线；对楼栋夜间巡视，定时清场，当日晚8：00～次日早6：00为夜巡时间；负责各楼栋关门落锁及巡逻，排除安全隐患；早6：30-7：00、晚9：30-10：30及时关闭各楼栋走道、楼梯间的灯和各楼栋的水。

（5）教学实训楼东、教学实训楼西、大学生活动中心、培训综合楼等楼栋早6：00开门，晚10：30清理楼栋锁楼。图书馆实行双人双岗制。行政楼实行24小时值班制（内含学校领导办公室）。

（6）尸库的安全值守工作。

（7）公共部位安全隐患检查、排除及上报；开展安全教育和提示；对危险隐患部位，及时设置安全警示；对全校消防设施每月巡检一次并记录，积极配合全院进行应急疏散和灭火演练。

（8）安防视频监控和消防监控室24小时专人值班，设置固定值班岗，对消防、安防监控系统进行实时操作。遇到报警，迅速通知相关人员到达现场处理。

（9）负责消防、视频监控岗位的值班人员应相对稳定，不得随意轮流值班。上岗人员应通过专业培训取得上岗证，能熟练掌握设备性能和必要的操作技能，负责设备日常保洁，排除常见故障，保证设备正常运行。

（10）重大活动的安全警戒与秩序维护。配合做好重大事件的政治保卫工作和临时性的押运护卫工作。做好学院安保工作范围内及学院临时交办的工作任务。

（11）配合学院相关部门做好校园突发事件处置、灾害预防、火灾扑救等工作。负责学院日常治安维稳、消防工作和110联动报警，按时布防、撤防并作好详细记录。负责防范校内发生群体性、暴力事件。

（12）配合学院对违规事件的调查处理。配合学院相关部门受理校区内各类纠纷和治安案件。配合司法及公安机关对案件的排查取证，打击校园内部及校园周边的违法犯罪活动。

（13）要配备安保业务所必须使用的办公设备、通讯工具、交通警示设施、警具等。

（14）负责校内报刊杂志、信件、邮件的收发、分类，并在当天及时送达，如遗失邮件包裹，则照价赔偿。

9.2 设备设施维修

1.2.1 服务范围：所有楼栋本体内外和户外公共场地设备设施的日常维修，主要为日常水电、木、泥工所能完成的项目维修（含教室、寝室内等维修，但不含教学专用设备维修），食堂、校内合作企业、商业网点等的维修费由经营商负责支付。

9.2.2 具体要求

（1）人员配置：维修人员配置中要有水电工（电工须持证上岗）、木工、泥工。

（2）零星维修（耗材）：零星维修指负责区域内的价值低、易损耗物品（100元/件或100元/件以下）的维修，但如该类型设施设备超出正常使用寿命以外的批量维修，则由物业公司报告至甲方，由甲方负责安排更新改造维修，具体衡量标准为，该同类型设施设备已经超过50%都曾经进行过维修或更新。其它范围的设施设备（包括实验室内设施设备）由甲方负责或学院其它部门负责，乙方负责申报。

（3）维修类型及处理时限

实行24小时报修值班制度

①抢修项目（如自来水管爆裂、下水管道堵塞、配电间、电路故障等），5分钟内到位，12小时内修复，并有应急处理措施。

②零星维修项目，12小时内修复（如：更换灯炮、水龙头，维修门窗（含换玻璃、窗页、玻璃门、维修门框）、普通课桌椅、床等；安装开关、插座、灯、风扇、简单电路，疏通厕所等）

③在4个工日（注：1个工日为1人正常工作1天）内能完成的水电、木、泥工的零星维修（如：室内布电线和装灯、道路地面墙面维修等）。按规定执行限时承诺，严格执行“先修后换”为原则，维修及时率达到95%以上，并有验收记录。

（4）设备管理

★对配电供电设备、中央空调、电梯、安全监控、消防设备进行管理、维修维护、使用并记录，相关人员须持证上岗。相关人员要严格遵守操作规程，熟练操作，及时记录设备运行情况。学院要求物业检查设备的日常安全，相关证书粘贴在指定的位置。配合有专业资质公司进行配电供电设备、中央空调、电梯的检测、保养和维修。设备管理要求如下：

① 供电设备：配电间24小时值班。

② 中央空调：按学院要求开启图书馆中央空调。

③ 电梯：一旦发生故障立刻启动应急预案，按正规操作程序应急处理并通知相关部门。

④消防设备：消防设备（消防栓、喷淋、防、排烟设备、灭火器、监控主控台等）每季度测试一次消防报警系统，对设备故障及重大事件有完善的应急方案。

（5）定期主动上门维修。

（6）及时向教职工通报停水、停电情况。

（7）违规处罚：后勤部门核查维修情况如有弄虚作假，处以配件单价5-10倍的罚款，并扣物管考核分数0.3-0.5分/次，折计分值后从物业管理费中扣除。

（8）水电管理

①负责学生公寓、教职工宿舍水电售卖。负责院内教职工、施工单位的水电费的收取。要求手续到位，账务清楚，每季度上交学院财务部门。每周抄录各楼栋水、电表数据，月底统计分析，提出节能解决方案。及时发现漏电漏水现象，并上报后勤部门维修。

②加强日常巡查和维修，防止滴、冒、漏、长流水现象发生。

③要求教室、道路、楼宇、庭院等公共照明完好率达95%以上。

④完成学院下达的水、电节能指标。

9.3 卫生保洁

9.3.1服务范围：全院所有公共场地（室外公共场地、室内公共场地和指定室内卫生），室外公共场地包括广场、公共绿地、道路、公共设施；室内公共场地包括楼栋走道、天花板、楼梯间、厕所、屋顶、玻璃窗、灯具和电扇等。负责垃圾分类（含医疗垃圾），医疗垃圾收集，清运、实验台的保洁及清理等工作。

9.3.2 具体要求

（1）室外公共场地

① 每日上、下午各清扫一次公共场地地面、路面，上午的清扫工作须在上班前完成，及时保洁，要求无纸屑、果皮、烟头等垃圾，无乱堆乱放现象，及时清理路面油污、口香胶，及时清扫路面的积水、雪。及时清理围墙、护栏的卫生。

② 每日上午全面清扫运动场、篮球场，及时保洁。按学院运动场管理和处罚规定管理好场地，每周擦拭一次运动场地上的体育器材。及时发现基础设施设备的安全隐患，及时向报告保卫部门报告。

③每周擦试一次公共场地的标识牌、宣传栏、信报箱、雕塑等。每月对室外不锈钢材质的物品抹一次保护油。

④ 每季度清理一次水池、明沟、明渠，保证畅通。

（2）楼内公共部分

① 每日上、下午各清扫一次走道、楼梯间，上午的清扫工作须在上班前完成，及时保洁，要求无纸屑、果皮、烟头等垃圾，无乱堆乱放现象，及时清除地面的油污、口香糖；每周清擦一次墙面、扶手、消防箱，要求无灰尘、污渍；每学期清扫一次天花板，要求无蛛网；雨天要有防滑指示牌并及时拖地。

② 每日上、下午各清扫一次公共卫生间、洗漱间，上午的清扫工作须在上班前完成，随时保洁，要求无纸屑、果皮、烟头等垃圾，无乱堆乱放现象，及时清除地面的油污、口香糖；及时清擦洗手盆、玻璃镜和便槽，要求无污渍、无尿垢，定期放除臭丸；要求公用厕所的墙面、门窗、隔断和天花清洁（无蛛网）；清洁工具要整齐地摆放在统一地点。

③ 每月要求在公共部分的不锈钢设施上擦保护油；每年清擦一次所有公共区域、实验实训室内的玻璃窗；每年清擦一次所有楼栋内外电扇、灯具；每学期擦拭一次公共部分的标识牌；每学期清扫一次屋顶、天台，要求无灰尘、污渍，干净整洁。

④每日清擦电梯轿厢内和楼层电梯门，每周一擦不锈钢保护油，每天清扫电梯箱内地面，要求无杂物、污渍、灰尘。

⑤ 每日清扫院领导办公室、会议室和体育馆内卫生；每日清扫行政值班室卫生，每周清洗1-2次床上物品，负责物品保管等。

（3）指定室内部分：院领导办公室、会议室

（4）垃圾收集与处理

①负责垃圾分类（实验医疗垃圾），生活垃圾每日及时清理室外、楼栋内公共场地的垃圾桶，做到日产日清，无垃圾桶外溢现象，垃圾桶清擦干净，及时将垃圾清转至铁皮垃圾箱，保持铁皮垃圾箱周边整洁；定期对铁皮垃圾箱及周围进行消杀，防止有害生物孳生；定期对地埋式垃圾站清污；

②负责垃圾清运外送至政府指定地点，垃圾清运费用纳入总费用包干。

③负责医疗垃圾的收集，并送到指定地点。

（5）实验台的保洁及清理工作，因实验药剂有毒或者有腐蚀性，需由专业人员进行清理。

（6）井池清淤：及时清理公共雨、污水管道，流泥井，化粪池，每年全面疏通一次公共雨、污水管道，每学期彻底清掏一次流泥井、化粪池（化粪池共16个，清理费用纳入总费用包干）。

9.4公寓管理

9.4.1服务范围：学生公寓9栋

9.4.2具体要求

物业公司对学院公寓必须配备独立的宿管，负责公寓卫生公共部分清扫，公寓日常管理及维修，配合学院进行统筹管理和协调。

（1）门卫制度：学生公寓区域实行封闭式管理，公寓入口设门岗，公寓大门开放时实行站岗管理，公寓大门关闭时实行楼内巡查，公寓入口坐班，公寓管理实行24小时坐班，禁止外来人员、异性人员进入，特殊情况需办理审批手续，外来人员和物品进出公寓必须登记。

（2）宿管制度：维护公寓的正常生活秩序，每日定时巡查公寓，及时发现和解决各类安全隐患，制定相关紧急情况处置预案，防止各类安全事故和治安案件的发生；发现违规行为时，应立即劝诫制止。当出现不服劝诫情况时，报告学院相关部门，由学院处理或根据学院委托授权进行处理。每日巡查3次以上，上午8：30-9：30,下午2：00-3：00，晚上7：00-9：00，每次巡查须有记录，每月应有总结和考核。

（3）日常管理制度：全方位管理公寓日常生活秩序，维持公寓正常运转。

①对不符合学生守则行为的学生要有有效的纠正措施，处理要有记录。

②以学生需要为宗旨，热情接待和解读学生的咨询，随时倾听学生意见，及时解决学生的实际困难（用电安全，财产安全等），促进校园和谐。

③每年根据学院提供的新生班级和人数，协助学工处办理安排新生入住。

④配合学院相关部门做好下点实习生，毕业生的财产清查及交接工作。

⑤学生公寓的供水、供电管理，做好维修登记；按要求做好节电限流工作，及时为寝室电表充电，收取超额电费。做好公寓节约用水管理，防止跑、冒、滴、漏，坚决避免长流水现象的发生。

⑥在学生工作处领导下，配合学生会工作，随时完成学院的临时任务。

（4）公物维修制度：保持与维修部的紧密协同关系，随时为维修部提供一切方便，女生公寓门卫办公室设置日常报修服务窗口。

（5）公寓环卫制度：公寓环境卫生实行定时清洁和随时保洁相结合，每日定时清洁2次，上午8：00-11：00,下午2：00-4：00为定时清洁，学生午间滞寝时段为随时保洁。定时保洁时间之外时段须保持公寓干净。公共清扫范围为走道，楼梯，楼栋外围。

（6）学生宿舍公共设施统一配置,公寓部保洁员每日不定时巡回清扫，以保证公寓卫生标准的统一。

（7）如学生公寓发生偷盗、打架斗殴等事件时，学工处进行取证、调查和处理，公寓管理员要全程协同、密切配合处理。

（8）要求学生公寓楼栋安全通道主辅出口不能锁门，保证安全疏散通畅。

(9)负责做好周边小餐馆盒饭进校园整治工作和协助做好校内学生就餐秩序的维护工作。

9.5绿化管理

9.5.1服务范围：

全院公共园林绿化，包括草坪、灌木、乔木、花坛、中药植物园等。

9.5.2具体要求

（1）及时组织浇灌、施肥、松土、除杂草，冬天做好植物防冻处理，保持无病虫害、无损伤。无冻死的现象。保持全院绿化良好长势，保持好原有绿化覆盖面积。

（2）及时修剪草坪、绿化植物，保持良好观赏效果。

（3）及时清扫草地、绿化带上的纸屑、烟头、石块等杂物，保持花坛干净整洁。

（4）要求集中进行专业施肥：树、草皮、花施肥不少于2次/年，做好记录，须院方签字确认，肥料由院方负责购买。

9.6 其它要求

9.6.1 公共事务

（1）服务人员统一着装、佩戴标志，语言规范，文明服务，无传染性疾病，禁止物业人员辱骂学生、无理与学生争吵。

（2）物业管理办公室24小时值班。

（3）物业要从严落实学院制定的公物损坏赔偿制度。

（4）每天早上集中物业人员，排队整队，总结、安排好工作；安保人员定期进行队列训练；对物业工作人员实行电子考勤。

（5）每天上、下午各一次对各部门工作进行检查督促并记录。

（6）学院重大会议、活动期间，要及时抽调部分人员协助学院整体工作。

（7）按学院的要求建立管理档案。

9.6.2 办公用房及设备配置

（1）办公值班用房：

① 24小时坐班用房：共 5间（公寓宿管值班室），因人员高度密集，实行24小时坐班制。

② 24小时值班用房：共2间（1间为管理人员值班室、1间为维修人员值班室）。

9.6.3其它

（1）学院为物业提供办公室1间（西门），田径场集体宿舍1间（目前公寓部保洁员使用），1间为物业仓库，1间主管和楼管员值班室（行健楼），另有5间仓库(创新楼2间、求真楼1间、图书馆1间、田径场1间）皆为学院购买的维修保洁物资耗材仓库，交由物业管理。

（2）因学院办公室调整、设备报废等原因，而产生的少量的物资搬移，由物业人员负责。

（3）信息中心机房遇到突然停电，停电时间超过5小时，须关闭总电源并通知信息中心人员。

（4）对进、出学院的基建维修、设备安装维修维护、餐饮公司、经营网点、配送物资的人员进行管理。

1、服务地点：长沙卫生职业学院采购人指定地点

2、服务期限：3年，合同一签三年。

1、因物管公司责任造成财产损坏、丢失：按照学院有关规定赔偿。
2、因物管公司责任造成其他损失：视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁。
3、对物业管理公司安全防火的要求：严格执行《中华人民共和国消防法》。
4、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、养老保险、工伤保险和人员意外伤害保险、死亡保险办理及相关费用的要求全部由物业管理公司承担。
5、对物业管理公司的其他要求：（如保密等）不得透露本院有关重要消息和情况，对外不得损害学院名誉，和学院师生交往不得散布流言蜚语，遵守学院各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。
6、学院承诺为中标签约的物业公司人员提供部分生活用房、办公用房、工具库房，具体用房数量和面积另行商议。用房不足部分，由中标签约的物业公司自行负责所需房源及其各种费用，该费用不在投标金额中体现。物业公司人员不得在各楼栋内生火做饭、不得使用违规的或大功率电器。所用水电费由物业公司承担。
7、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。
8、对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见《长沙卫生职业学院物业管理考核实施细则》。
9、物业公司自行配备必要的耗材，如：卫生球、清洁剂、垃圾袋、垃圾桶等；必要的工具，如：维修工具、卫生用具、安保用具、办公用品等。

根据长沙市财政局《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》(长财采购[2024]5号)的规定，按照服务类项目要求进行采取分期验收。验收费用由成交供应商承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。

本项目采用费用包干方式建设，供应商应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交供应商免费提供，采购单位不再支付任何费用。

供应商在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

对于上述项目要求，供应商应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。