第 章 项目需求
物业管理技术要求及服务规范
一、 各楼宇物业管理委托内容：
盘山县公安局办公楼物业管理委托内容
（一） 保洁服务
1、 楼宇内公共区域、会议室、报告厅、副局级及以上领导办公室的清扫保洁。
2、 楼宇周边环境卫生（县环卫管理部分除外）。
3、 冬季负责分担区的除雪工作。
（二） 保安服务
1、 办公楼主入口的门卫24小时值守工作。
2、 楼宇内外部巡视工作。
3、 楼外停车场的管理。
4、 楼宇的消防、安全工作。
（三） 工程服务
1、 建筑物装饰装修的维护、维修。
2、 各类综合布线系统的维护、维修。
3、 协助甲方就消防、城建、环保等工作与政府相关职能部门进行协调和沟通。
4、 上下水的维修，室内照明设施的维修
（四） 食堂经营管理工作
1、 负责机关办公楼内工作人员的全年365天的早、午、晚餐，菜品为四菜一汤。
2、 承担会议服务工作餐。按甲方规定的标准制作会议服务工作餐菜品及主食。
3、甲方将伙食材料费按规定用餐标准，支付给乙方。由乙方负责采购食堂的伙食材料，做到零利润经营管理，并接受甲方对进货单、保管账的监管。
（五） 会议服务
1、 根据甲方安排信件收发工作。
2、 根据甲方安排设会议服务员（女）承担会议服务工作。
3、 根据甲方安排外出进行会议服务。
二、 各楼宇部门和人员设置：
管理部：项目经理1人，经理助理1人
会议服务部：2人；
保安部：9人，其中：消控员2人；
保洁部：4人，其中：保洁班长1人；
工程部：2人；
食堂部：7人，其中：厨师长1人；
综合部：5人，其中接线员4人，专职文员1人
总计31人。
注：
1、 ★以上全部人员年龄不得超过50周岁。
2、 ★投标文件必须提供2名消防监控室值守人员的身份证复印件、消防监控室值守人员每人都必须持有中级（四级）“消防设施操作员证”或中级（四级）“建（构）筑物消防员证”职业资格证书及该证书在“技能人才评价证书全国互联网查询”网站（网址：http://zscx.osta.org.cn/）查询截图，三者缺一不可，否则为无效投标文件。
3、 ★投标人应对投标文件中所提供的相关证明材料的真实性负责，如发现伪造、变造等提供虚假材料谋取中标的行为，将追究其相关责任。
4、 投标人应充分考虑项目实际情况、服务标准和需求，结合企业自身情况为保证服务标准和需求可在本次投标报价中自行增加服务岗位和人数并包含在总报价中，但投标报价不得少于招标人所要求的服务人数，投标时各岗位服务人员必须满足本项目服务标准，中标后未经招标人允许不得调整。
三、 着装要求
要求统一着装，服装款式分项目经理、会服、保安、工程、保洁，食堂等。
四、 物业的工作职责
1、 安全保卫工作。负责办公楼内和外围24小时的安全保卫（包括消防、防暴恐、防洪防汛、除雪等工作）；
2、 保洁工作。负责办公楼内公共部位和周边的保洁（包括所有会议室、副县级以上领导办公室及停车场）；
3、 工程工作。负责保障办公楼正常运转的各种设备和设施的使用、维护、保养、维修、检测（包括供暖、空调、上下水、新风换气、用电、电器、煤气、墙面、二次加压设备、消防器械等除与维保单位签订合同以外的所有设备）；
4、 食堂管理工作。负责食品原材料的加工、烹饪等；提供良好的食堂就餐环境、负责日常及会议工作餐等服务工作。
五、 投标报价
（一） 下列费用由物业公司支付：
★1. 管理及服务人员的工资（不得低于当地政府规定的最低工资标准）、投标人在投标文件的报价表中必须单独体现为每名员工缴纳社会统筹五险的单价及全体员工缴纳五险的总价。
★2. 投标报价中必须单独体现员工法定节假日的加班费用、重大活动、大型会议的日常加班费；
3. 物业管理企业办公费用及员工服装费、体检费等；
4. 保洁日常耗材、洁厕剂及清扫工具等（不含垃圾袋）费用；
5. 物业管理企业固定资产折旧；
6. 工程各种维修工具、设施设备等费用；
7. 保安装备器材等费用；
8. 法定税费；
9. 政府收缴的各项费用；
10. 物业管理企业利润；
11. 由物业公司支付的费用；
12. 与本次招标项目物业管理有关的其他一切费用。
（二） 以下费用由招标人支付，不包含在物业公司投标报价中：
1、 食堂原材料等伙食费用；
2、 食堂餐具、用具、器具及易耗品的等费用；
3、 食堂设施设备的维修费用；
4、 水、电、煤气、蒸汽等能源费用；
5、 垃圾清运费用；
6、 工程日常维修耗材和设备养护费用；
7、 垃圾袋、卫生纸、洗手液费用。
注：投标报价中带“★”参数必须满足，如未满足视为无效投标文件。
六、 其他
1、 中标人需与所有工作人员签订劳动合同；
2、 严格按招标人《物业管理规定》实施（规定附后）；
3、 合同期一年，合同期满后，在招标人落实下一年度财政预算的前提下，且本项目物业管理内容及服务要求不变、价格不变，双方协商同意，经财政批准后，可依据本次招标结果所签订的合同顺延一年，最多续签二年。如国家工资上调或社会统筹保险调整等风险，由中标人承担。
《物业管理规定》
一、 总则
(一) 为提高物业公司的工作标准和服务质量，保障工作人员的正常办公，制定本规定。
注：《物业管理规定》中盘山县公安局为招标人；物业公司为中标人，下同。
(二) 本规定适用于物业公司所承担的管理工作；安全保卫工作；会议接待及服务工作；卫生保洁工作、停车场保洁；食堂管理工作；消防设施、空调设施、上下水设施、供暖设施设备以及公用设施的管理和维护工作；领导交办的其他工作。
二、 权利与义务
(一) 盘山县公安局为物业公司的管理部门，有权指导、安排物业公司做好工作，物业公司必须服从。
(二) 盘山县公安局为物业公司人员提供免费用餐、生活用水、用电、办公场所、办公桌椅和保安住所以及工程设备的维修所用材料等条件。
(三) 盘山县公安局有权要求物业公司配齐符合规定的工作人员，更换不称职的员工。物业公司拟聘工作人员必须具有身体健康证明（物业公司承担每年一次的所有物业人员的体检费用），经盘山县公安局面试考试，考试通过后，方可上岗。物业公司于每月15日前将雇用人员的工资表交盘山县公安局审阅，如违反规定，一切后果由物业公司承担。
(四) 物业公司应组织员工加强思想素质和专业学习，牢固树立为机关工作人员服务的思想。
(五) 物业公司员工因故无法正常工作时，应报盘山县公安局同意。
(六) 物业公司应节约使用盘山县公安局提供的资源，保证不造成资源浪费。
(七) 物业公司在工作中应注意防火、防盗，注意工作安全，物业公司员工在工作区域内因操作不当造成受伤、死亡的，均由物业公司承担责任。物业公司使用易燃易爆及其他危险品作业时，必须提前报盘山县公安局同意。
(八) 物业公司应遵守区盘山县公安局规定，并服从盘山县公安局工作人员的管理。
(九) 物业公司应每年组织消防、防暴恐、防台防汛演练，在每年年初向盘山县公安局上报年度演练预案。下雨天要随时大楼渗漏情况，发现问题及时上报；下雪要随下随除，除雪范围是大楼周边通道、停车场及广场。
三、 安全保卫管理
1. 熟悉机关办公楼的工作人员情况，维护大楼办公秩序。
2. 负责大楼安全保卫、消防管理、大宗物品进出等的日常管理。
3. 办公楼主入口的门卫24小时值守工作。
4. 楼宇内外部巡视工作。
5. 楼外停车场的管理。
6. 楼宇的消防、安全工作。
7. 完成领导交办的其他工作。
四、 卫生保洁管理
1. 办公楼卫生清扫区域分为三部分：（1）办公楼大厅、各会议室及礼堂、局级以上领导办公室 （2）各楼层会客室、走廊、楼梯、电梯、开水间、卫生间、地下车库（3）停车场、楼外地面、墙面、绿地。
2. 清扫时要求室内桌椅横竖成行，桌面、门、窗台、窗棱、暖气无灰尘，物品摆放整齐有序，地面无痰迹、烟头、纸屑等杂物，烟蒂盒内不得积存多于两个烟头，墙面不能留有痕迹。
3. 工作日内，保洁人员对自己分担的保洁区域必须不断巡视，保持清洁，并随时添加卫生间卫生纸、洗手液等。
4. 各楼层小型垃圾桶内的垃圾不得多于三分之二，保洁人员应于每日下午3时前将垃圾清运到地下一层的垃圾点，由环卫处统一处理。
5. 保洁人员应讲究个人卫生，工作时间必须着工作装，并保持服装整洁。
6. 保洁人员应严格要求自己，服从领导安排，不怕脏，不怕累，互相支持，互相帮助，齐心协力完成本职工作，每季度要求进行一次轮岗。
7. 保洁人员上班时间不得做与本职工作无关的事，未经允许不得进入各办公室。
8. 保洁人员进行高空等高危作业时，务必注意人身安全，并提前两天向盘山县公安局提交书面预案。
五、 楼宇公共实施设备维修维护管理
（一） 给排水及暖通工作管理规定
1. 工程人员负责机关办公楼内外各种给排水及暖通设施的维修保养工作，确保机关办公楼内外管道畅通及正常供水。
2. 工程人员应熟悉办公楼内各种管道的分布，定期、定时进行巡查，发现故障及时解决。
3. 工作不拖延，对于各种阻塞、漏水现象，应及时修复，不能及时修复的应说明情况。
4. 工程人员应严格执行安全操作规程，认真填写给排水及暖通设备的维修保养记录。
5. 工程人员应按规定领用维修保养用品，并做好登记，认真保管好本组的各种设备及工具，不随意外借。
6. 完成领导交办的其他工作。
（二） 电气设备管理规定
1. 工程人员负责办公楼内外各种电气设备的开闭和维修保养工作，保证设备安全运行。
2. 工程人员应熟悉办公楼内外电气设备的布线和使用情况，严格执行安全操作规程。
3. 工程人员应定时巡查电气设备的运转情况，发现情况及时修理，认真填写维修保养记录。
4. 上班时间不得离岗，随时执行特殊的电气开闭任务。
5. 工程人员应按规定领用维修保养用品，并做好登记，认真保管好本组的各种设备及工具，不随意外借。
6. 完成领导交办的其他工作。
7. 维修保养各种设备、管线时，应由相关专业人员进行操作，不得擅自变动现有电路及管线，特殊情况应及时报告盘山县公安局警保中心批准。
8. 每天下班前应由专人对各类设备进行安全检查，该关闭的及时关闭，该运行的要安排专人值班。
9. 各设备间要保持整洁，不得存放无关的物品，不得在设备间内做与工作无关的事情，禁止非操作人员进入，如有参观、学习等活动，必须由招标人代表或项目经理陪同方可进入，并做好记录。
六、 食堂管理工作
食堂饭菜的加工制作、饮食卫生及餐饮服务：
1. 负责机关办公楼内工作人员的全年365天的早、午、晚餐及会议工作用餐；
2. 负责食堂室内卫生及食堂设施的正常运行；
3. 保质保量完成供餐服务，配备合理的厨师队伍和食堂管理人员；
4. 伙食标准：按照食谱制作；
5. 搞好厨房餐厅卫生，定期进行大扫除，始终保持甲方人员有好的就餐环境；
6. 食堂工作人员必须保证身体健康、定期检查身体，持有有效的健康证明。（中标人签订合同前须向招标人提供食堂工作人员有效的健康证明，否则取消中标资格）
7、甲方将伙食材料费按规定用餐标准，支付给乙方。由甲方负责采购食堂的伙食材料，乙方负责制作。
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