衡阳富衡房地产开发有限公司重整案招募共益债投资人的

公 告

（2023）富衡破管字第32号

2023年11月9日，衡阳市中级人民法院裁定受理衡阳富衡房地产开发有限公司（以下简称“富衡公司”）提出的重整申请，并依照《企业破产法》相关规定指定湖南登鸿清算事务所有限公司和北京盈科（长沙）律师事务所联合担任重整管理人（以下简称“管理人”）。

富衡公司核心资产为其开发建设的“创景外滩二期”房产项目，该项目分A、B两宗地块开发，目前“创景外滩二期”项目已进行大量前期工作，为完成“创景外滩二期”项目开发建设，最大化富衡公司资产价值，充分保障其他各债权人利益，管理人现向全社会公开招募富衡公司续建共益债投资人。招募事项公告如下：

一、招募须知

（一）本次招募以公开、公平、公正为原则，面向全社会公开招募共益债投资人，接受各方监督。本招募公告内容对全体意向投资人同等适用，具有同等效力。

（二）本公告有关富衡公司及“创景外滩二期”项目情况简介及相关数据仅供参考，不能替代意向投资人的尽职调查。意向投资人如需管理人对本招募公告相关内容进行补充说明，或需查阅债务人财务、债权申报、经营等情况，或需对债务人进行尽职调查的，请在招募结束前向管理人提出申请并提交《保密承诺书》。管理人在尽职调查阶段向意向投资人提供的材料仅供参考，意向投资人仍应以自行尽职调查结果作为投资决策的依据。

（三）本招募公告并非要约文件，对管理人和共益债投资方均不具有法律约束力，仅是参考资料，双方的权利义务以最终签订《投资协议》等协议内容约定为准。

（四）意向投资人应保证向管理人提交的所有材料真实有效，若在招募中发现意向投资人有任何虚假陈述或者提供虚假材料，管理人将取消其参与本次招募的资格并保留依法追究其法律责任的权利。

（五）管理人有权决定继续、中止或者终止本次共益债投资人的招募。上述各项工作在实施过程中如需调整的，由管理人根据实际情况酌情确定、调整，并适时予以公告。

（六）本次招募并不招募唯一共益债投资人，符合本招募公告要求的意向投资人，均可被确认为富衡公司的共益债投资人。

（七）本次招募不适用《中华人民共和国招标投标法》，本招募公告解释权归管理人。

二、富衡公司及创景外滩二期项目基本情况

（一）企业概况

富衡公司于1992年11月2日经衡阳市市场监督管理局登记设立，统一社会信用代码914*****616******K。注册资本5058万元，注册地址衡阳市珠晖区湘江东路南1号。工商登记公司主要人员为肖振宇（法定代表人）、唐萌（执行董事）、朱名旺（监事）；公司股东为三创置业集团（持股93.81%）有限公司与衡阳创一酒店管理有限公司（持股6.19%）。公司经营范围为房地产开发和自建房产的销售；停车收费及房屋租赁服务。

（二）“创景外滩二期”项目

“创景外滩二期”开发项目位于衡阳市珠晖区湘江东路南1号，项目占地面积约60亩（*****.13平方米），项目2016年已审批的规划总建筑面积******.32㎡。分别由7#-8#楼2栋31层高层住宅、9#楼1栋8层多层停车楼、10#-12#楼3栋31层高层住宅及2层商业、13#-14#楼2栋30层高层公寓和住宅及3层商业、15#-16#楼2栋30层高层住宅及3层商业、17#楼1栋17层小高层住宅及3层商业、幼儿园1栋4层以及1层地下停车库，共11栋高层住宅、1栋多层停车楼、1栋幼儿园组成。

A、规划审批情况

1.计入容积率建筑面积******.64㎡。其中：高层住宅建筑面积******.92㎡，公寓建筑面积*****.39㎡，商业建筑面积*****.33㎡，幼儿园建筑面积2461.26㎡，物业管理用房面积760.74㎡；

2.不计入容积率建筑面积*****.68㎡。其中：多层停车楼5050.40m2，地下车库*****.28㎡，架空层1254.00㎡。小区容积率3.58，建筑密度31.80%，绿化率为32.9%。居住户数1550户，其中公寓338户。共设停车位1174个（其中：多层停车位192个，地上241个、地下741个），并配套建设园林景观、垃圾站、配电房、供排水、污水管网、消防等配套设施。

B、前期手续的办理

1.已取得《建设用地规划许可证》书（编号[2001]48号）

（1）富衡公司用地红线图（75.30—49.20）；

（2）土地供应勘测定界图（2975.32—511.45）。

2.已取得《国有土地使用证》书

（1）《国有土地使用证》衡国用（2002）第016号；

（2）《国有土地使用证》衡国用（2016A）第05-*****号；

（3）《国有土地使用证》衡国用（2003）第105号。

3.完成创景外滩二期《岩土工程勘察报告》。

4.“创景外滩二期”项目已备案

（1）已取得衡阳市发改委《关于“创景外滩二期”建设项目节能评估报告书的批复》（衡发改审[2016]244号）批复；

（2）已取得衡阳市发改委《关于衡阳富衡房地产开发有限公司创景外滩二期项目备案的通知》（衡发改审[2016]246号）批复，已备案。

5.获取《建设工程规划许可证》

（1）已取得衡阳市城乡规划局《关于创景外滩A,B地块7#-17#楼及幼儿园规划方案修改的审查意见》（衡规函[2016]393号）批复文件，规划设计修改方案已通过。

（2）已取得衡阳市住房和城乡建设局《关于创景外滩二期工程项目初步设计的批复》（衡建设计[2016]65号）批复文件，建筑初步设计方案已通过。

前期，《建筑施工图设计》已完成过半，并经公司委托的施工图审查机构审查，出具《施工图审查报告》及施工图审查盖章；正在办理消防审核、人防设计与审核，及申办《建筑工程规划许可证》。

C、现场拆迁情况

“创景外滩二期”开发项目分A、B两个地块。A地块：待拆迁户共227户，建筑面积*****.74㎡；B地块：待拆迁户共138户（不含三建地块内96户），建筑面积8844.40㎡；以上共计拆迁户共365户，建筑面积*****.14㎡。前期公司已自行拆迁近200余户及全部厂房。前期大部分征（拆）迁户均已采用实物（原地原址安置房）安置到位；少部分已拆迁尚未安置的征（拆）迁户过渡费一直按照双方协议约定发放。

再次启动拆迁，前期需交付区政府3000万启动资金，后续根据拆迁进度安排资金，全部拆迁资金暂预估为*****万元（全部按货币安置测算）。本项目前期开发阶段（临江社区、创景外滩一期）征拆，95%以上居民选择原地原址实物（期房）安置方式。

D、富衡公司在该项目（规划、报建、拆迁等）前期已投入逾8000万元。

E、根据现时房地产市场情况及调研数据，富衡公司、深圳市柏元建筑设计有限公司、衡阳市规划设计院一直对“创景外滩二期”规划方案进行修改调整，在基本遵从原规划（红线、建筑单体轮廓线等）指标的前提下，户型、公共区域、商业配比等更贴近现在的市场及购房者，已形成完整的规划调整方案，待向规划审批部门申报。

F、资产抵押情况：该开发项目由三宗块土地组成，其中二宗土地：《国有土地使用证》衡国用（2002）第016号、《国有土地使用证》衡国用（2016A）第05-*****号已经设立抵押权。

（三）创富酒店

创富酒店位于衡阳火车站广场南侧，酒店距南岳机场30分钟车程，距高铁站10分钟车程，距市中心5分钟车程。

酒店总建筑面积3.1万余平方米，层高8层。集客房、餐饮、会议室、棋牌室、茶吧、羽毛球馆、大型商场等服务项目为一体。酒店拥有豪华房、精品房、家庭房和贵宾房135间，床位225张，有专用的商务会议室和多功能大型会议室共10个，能满足各种会务、宴席需求。酒店餐饮创富厅和大、小包厢能同时容纳700余人就餐。商场面积约*****平米，设有独立的地下停车场和公共停车场400个车位；配备电梯配套5部，酒店经营所需的供水、电力、电讯(包括客房内电话及电视接收线路)、燃气、给排水、消防等附属设施和空调、卫生设备、冷藏、变配电等设备及设施齐全。

以上数据仅供参考，关于富衡公司及项目具体情况，意向投资人可与管理人签订保密协议后，自行组织尽职调查，管理人将协助配合。

三、共益债融资方案

为促成富衡公司重整，激励富衡公司主要债权人及其他潜在投资人的投资积极性，拟定以下共益债投资方案：

（一）共益债投资人

1.面向共益债潜在投资人及全体债权人引入共益债总量不超过28,943万元（最终以双方签订的《投资协议》为准）。债权人投入共益债的认购金额不设上限，债权人共益债（认购）投资人享有共益债的平等投资权、收益权、超级优先偿还权和优先以现金去化存量债权等权利。

2.债权人的认购资格可以转让，债权人放弃认购权的或者在限定时间不认购的，其他债权人可以认购，但该类债权人现金清偿比例最高不得超过重整最终的实际清偿比例。

（二）融资金额及用途

1.“创景外滩二期” 项目开发建设

初步测算项目开发建设所需融资金额最高不超过28,943万元（最终以双方签订的《投资协议》为准），用于支付拆迁货币补偿及拆迁指挥部经费等行政事务性费用及“创景外滩二期”地块开发建设费用。

投资方式可采用“共益债务+代管代建+工程总承包+招商运营”等多种方式或结合进行。

2.创富酒店经营盘活

洽谈引入品牌酒店或其他投资人合作，重新装修盘活酒店；或投入少量资金维修改造，分层分区域逐步恢复酒店住宿业务；及拓展业态及经营范围，引入养老及医疗机构。以上具体投资额度由投资人自行测算。

（三）借款周期及计息方式

1.借款周期

投资期限与重整计划执行期一致，如项目后续开发、施工、销售顺利，可以提前偿还该部分投入。借款可分期分批投入；可以分期分批还款，借款期限按该笔借款投入之日起计，最长不超过48个月。

2.计息方式：按实际投入金额和时点计息，具体以《投资协议》约定为准。

（四）投资收益（利率）

共益债的收益按符合市场情况的年化率确定，综合年化率不高于年化12%。

四、共益债退出

（一）共益债优先偿还的法律依据

共益债借款是为全体债权人的共同利益以及为债务人继续营业而发生的债务，属于《中华人民共和国企业破产法》第42条规定的共益债情形，依据该法第43条之规定，共益债务由债务人财产随时清偿。本案融资费用作为共益债务，并优先于有财产担保债权和享有优先受偿权的工程款债权受偿，将依法形成正式方案并征询债权人意见。

（二）共益债偿还

“创景外滩二期”地块开发后对外销售房产回笼资金及创富酒店经营收益优先用于偿付共益债本息，待共益债本息结清退出后才能安排以现金或实物方式清偿重整债权。

鉴于各类债权人存在是否投入共益债的区别，对其偿债方式与收益方式给予不同的优惠待遇：

1.抵押权人的偿债方式

对于不投放共益债的施工类债权人、银行金融机构、非金融机构的资产管理公司等抵押债权人，采用“以物抵债”的方式清偿债务。

2.“抵押权人”+“共益债投资人”的偿债方式

对于既是上述优先债权人、同时投资共益债的债权人，除按照后续投入共益债依法收益外，以“现金”+“以物抵债”方式清偿，并按其投资金额1:1的比例现金清偿存量债权。

3.其他普通债权的偿债方式

普通债权人不投入共益债权的，按照留债和递延清偿方式清偿债务；普通债权人投入共益债的，须合理划定起投金额与投资人数，在投资收益设定时适当予以倾斜，并以“现金”+“以物抵债”方式清偿，按其投资金额1:1的比例现金清偿存量债权。

（三）合同保障

双方在《投资协议》中约定资金偿还的保障方式，共益债投资人可委派代理人监管共益债资金账户的各项支出等。

（四） 权利保障

“创景外滩二期”项目建成后的可销售住宅、公寓、商业、车位及创富酒店等资产的价值足以覆盖共益债本金和利息。在借款期间，上述资产可为投资人的借款提供等额的最高额抵押担保，存量工程款优先权、抵押债权相对放弃优先顺位，保障共益债资金本息优先退出。

五、投资人条件

（一）具有较高的社会责任感和良好的商业信誉。

（二）拥有足够的资金实力，能在约定时间内向富衡公司提供共益债资金，并提供相应的资信和资金证明或其他履约能力证明。

（三）未负有到期未清偿且重大数额的债务，未被列入经营异常名录，未被纳入失信被执行人名单，且共益债投资人的法定代表人、控股股东未被纳入失信被执行人名单。最近三年无重大违法行为或涉嫌重大违法行为。

（四）共益债投资人、共益债投资人的股东或其分、子公司有参与房地产项目并购重组经验或有房地产开发经验的，在同等条件下可优先考虑。

（五）管理人根据工作需要认为应符合的其他条件。

（六）两个以上的企业/自然人可以自行组成联合体，但须以一个整体的共益债投资人的身份参与富衡公司的共益债投资，联合体应当至少一个同时具备上述（一）（二）（三）规定的条件。

六、招募流程

（一）报名期限

自本公告发布之日起，报名时间截止至2024年6月15日18时。凡对本项目有投资意愿且符合以上条件的共益债投资人均可向管理人报名参与投资。管理人有权视情况决定是否延长或提前终止报名期限。

（二）报名方式

共益债投资人应在报名期限截止日前将以下报名材料一式贰份提交管理人。（报名文件须加盖企业公章或自然人签字捺手印，且密封并加盖骑缝章，报名时需提供营业执照或居民身份证原件审核）。

（三）管理人联系方式

办公地址：湖南省衡阳市珠晖区东风南路1号创富大酒店五楼。

联系人：刘律师

联系电话：189*****181

（四）报名资料

1.共益债投资意向书（原件）：内容包括但不限于：意向投资人的基本情况介绍（包括主体资格、股权结构、经营范围等；若为联合投资的，需说明各主体角色分工、组成及权利义务等）。参与共益债投资的方式或共益债投资方案（共益债方案不得设置任何假设性前提）、共益债投资期限、共益债投资利率等；

2.资信证明及履约能力证明：主要为银行存款证明、主要资产权属证明、投资资金来源证明等，最近三年的审计报告（成立不满三年的自成立日始），如未经审计的，可提供财务报告（注：若投资人为金融机构或地方资管公司的，可无需提供此项资料）；

3.股东（大）会/董事会决议等有权决策机构同意意向投资的相关决策文件（需提供原件）；

4.主体资格资料，包括：营业执照正副本复印件（报名人为自然人的，应提交身份证复印件）、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、授权委托书原件、授权代表身份证复印件；

5.投资人及其控股股东、实际控制人在近三年未被市场监督管理机关列入“经营异常名录”或“严重违法失信企业名单”、不存在欠缴税款记录、未被人民法院列入“失信被执行人名单”或被采取限制高消费措施的承诺书；无犯罪记录、无重大违法违规行为的承诺书；

6.送达地址确认书；

7.保密承诺函。

以上报名材料一式贰份（正本壹份、副本壹份），并予以密封，密封袋上注明投资人名称。

（五）遴选流程

1.资格审查

共益债意向投资人提交完整报名材料后，管理人将对共益债意向投资人的资格条件进行初步审查，并将核查结果通知该意向投资人。管理人在资格审查过程中对共益债意向投资人的资格条件存在疑问的，有权要求该意向投资人提供补充证明材料。

2.尽职调查

共益债意向投资人通过资格审查后，与管理人签署保密协议后可以对富衡公司开展尽职调查。管理人将安排、配合意向投资人进行尽职调查工作，意向投资人自行承担尽职调查所产生的费用。

3.提交正式共益债投资方案

共益债意向投资人应在2024年6月30日前提交正式共益债投资方案。

4.遴选

如有两家或以上共益债意向投资人报名成功并提交正式共益债投资方案的，管理人将在法院的监督指导下，根据共益债意向投资人的资金实力、共益债利率、投资计划、社会责任感等多方面进行综合考虑及评审，确定共益债意向投资人。管理人将向最终确定的共益债意向投资人发出中选通知书。

5.签署投资协议

共益债意向投资人收到意向投资人中选通知书之日起5个工作日内，应当与管理人签订共益债投资协议，并按照规定和约定及时向富衡公司提供共益债资金。

七、其他事项

1.富衡公司的经营状况、股权结构、财产状况等以最终确认为准。

2.本招募公告由管理人编制，管理人有权对本公告内容进行调整与变更，公告解释权归属于管理人。

3.本公告未尽事宜，以管理人后续的有关通知和要求为准，如有疑问，欢迎来电垂询。

特此公告。

衡阳富衡房地产开发有限公司管理人

2024年5月14日

,衡阳