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第一章　总则

第一条　　为加强和规范农村宅基地审批管理工作，保护农民合法权益，推动美丽乡村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《山西省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》等法律法规，以及《国土资源部　中央农村工作领导小组办公室　财政部　农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）、《农业农村部　自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《自然资源部办公厅关于加强村庄规划促进乡村振兴的通知》（自然资办发〔2019〕35号）、《自然资源部　生态环境部　国家林业和草原局关于加强生态保护红线管理的通知（试行）》（自然资发〔2022〕142号）《山西省人民政府办公厅关于印发山西省农村宅基地审批管理办法的通知》（晋政办发〔2024〕20号）等政策规定，结合我县实际，制定本实施办法。

第二条　　本县行政区域内的农村宅基地的申请、审批等，适用本办法。

第三条　　本办法所称农村村民，是指具有农村集体经济组织成员资格的人员；所称农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

第四条　　农村宅基地审批管理应当严格土地用途管控，节约集约利用土地，实行一户一宅。

第五条　　按照部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体的原则，建立健全农村宅基地管理机制，加强和规范农村宅基地审批管理。

第六条　　农村宅基地所有权属于本村集体经济组织成员集体所有。农村宅基地实行所有权、资格权、使用权三权分置。落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋的使用权。成员家庭依法享有申请农村宅基地的资格权。国家保护集体土地所有者的合法权益，保护宅基地使用权人的合法权益，任何组织和个人不得侵犯。村集体经济组织应当保障有资格权的成员户有所居。

第二章　建设用地规模　规划管控

第七条　　为提高土地节约集约利用效率，切实保护耕地，根据我县国土空间规划，实行农村建设用地规模管控。按现有规划指标要求，规划期内以乡级国土空间规划现状数据为依据，镇农村集体建设用地总量只能减少，不能增加。

第八条　　坚持先规划后建设原则，镇人民政府应当依法组织编制乡镇国土空间规划、村庄规划。根据农村人口数量和变化趋势、宅基地现状和使用标准等情况，为农村村民住宅建设用地预留空间，合理确定农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。

第九条　　农村村民新建住宅，应当尽量使用原有宅基地和村内空闲地。确需占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用审批手续。不得占用永久基本农田、生态保护红线。

第十条　　农村村民建房应当符合村庄规划，未编制村庄规划的应当符合乡镇国土空间规划；位于自然保护区、风景名胜区、文物保护单位、历史文化名村、传统村落等区域的农村自建房，还须符合相关专项规划。

第十一条　　农村村民建房选址原则上应当避让地质灾害危险区、洪涝灾害频发区、地下采空区和地震断裂带等危险区域；确需在以上区域建房的应当符合已批准的村庄规划并按照规划中制定防灾减灾措施执行，未编制村庄规划的应当以村为单位开展综合评估后按要求实施建房。在建设过程中对于列入文物古迹保护范围内的建筑，要注意保护，不得拆毁。

第十二条　　严格控制切坡自建房。却因用地困难需要切坡的，应当在镇人民政府指导下，按照有关技术规范做好坡体防护，确保建房安全。

第十三条　　因生存条件恶劣、生态环境脆弱、自然灾害频发、重大项目建设以及人口流失特别严重，拟实施搬迁撤并的村庄，应当严格限制建房活动。

第十四条　　农村村民建房用地实行计划管理。各村委会应当在每年的第四季度将本村下年度建房用地计划报镇人民政府，镇人民政府审核汇总后报县农业农村局。自然资源局根据农业农村局提供的农民建房新增建设用地需求，统筹安排新增建设用地计划指标，保障农村村民住宅建设用地，并根据上级下达的用地指标进行合理安排，用地计划指标优先保障地质灾害治理、采煤沉陷区移民搬迁、易地扶贫搬迁、重点工程拆迁等急需建房的村庄。

第三章　建设类型

第十五条　　根据我县农村经济和社会发展需要，在实行一户一宅，保障户有所居的前提下，农村村民建住宅形式为单独院落和住宅楼。

第十六条　　城市规划区范围内的村庄原则上不再审批单独院落的宅基地；其它村庄根据村庄规划和住宅项目的规划设计进行建设。修建住宅楼的，要基本保障供水、供电、供气、供暖，并配套建设相应的基础设施。古村落、文物保护村庄、风景名胜区的村庄，要严格按照文物保护和旅游开发要求，整体保护、开发、建设，原则上不审批住宅楼项目，保持村庄建设的原生态。

第十七条　　建筑物的样式、风格要和当地已有的建设物相一致，保持村庄建设的整体和谐，充分发挥太行山区居民特色，将生产、生活、旅游、休闲相结合。

第四章　审批条件

第十八条　　户籍为本集体经济组织成员，依靠农村承包土地进行生产生活，或在外地打工生活，没有被国家行政事业单位、国企录用的集体经济组织成员可以申请宅基地。初次分配的农村宅基地，实行规定面积内无偿取得。农村宅基地申请以农村集体经济组织认定的成员资格为依据。

在发挥农村村民自治作用、尊重农村村民意愿的基础上，适度赋予引进下乡人才等资格权及限定条件下的宅基地使用权，实现宅基地资格权的保留、退出、重获、加入等形式。

第十九条　　农村村民符合下列情形之一的，具备申请建房条件：

（一）原无住房或原住宅未达到法定面积；

（二）男22周岁，女20周岁（入赘）达到分户条件的，可以申请宅基地；超过60岁的老人与其某一子女居住的，可以认定为一户，也可分户；

（三）因征地拆迁或村庄改造需要拆迁的，但拆除后仍有超出用地标准住宅或一户多宅的除外；

（四）原有住宅被鉴定为危房或已倒塌并无其它住房的，需原址改建或新审批建设的；一户多宅的除外；

（五）地质灾害治理搬迁、采煤沉陷区治理搬迁、易地扶贫搬迁，应根据我县相关规划，在保证建新区地质条件稳定，搬迁群众生产生活方便，交通便捷的前提下，可以在本乡镇或县域范围内选址建设。涉及土地补偿和权属调整由县人民政府另行规定。宅基地的审批条件参照以上执行；

（六）已列入旅游、文物、饮用水水源保护范围需搬迁的；

（七）因改善居住条件、美化生活环境等需将原住房拆旧建新进行改（扩）的；

（八）经县级以上人民政府批准回原籍落户，无住宅需要新建住宅的；取得资格权的引进下乡人才等；

（九）符合政策规定迁入农村集体经济组织，落户成为正式成员且在原籍没有宅基地的；

（十）现住房影响乡村建设相关规划，需要搬迁重建的；

（十一）法律法规规定可以申请建房的其它情形。

第二十条　　农村村民有下列情形之一的，不得申请建房：　

（一）户籍不在本村的集体经济组织成员，或已享受县人民政府城镇化建房补贴，在市区、县城规划区购房的集体经济组织成员；地质灾害搬迁、采煤沉陷区治理搬迁、易地扶贫搬迁已购房屋的。

（二）符合分户条件，原宅基地审批前已达本集体经济组织建房标准的一倍以上，或一户多宅的。

（三）出租、出售或以其他形式转让宅基地及其地上房屋的；将住房赠予他人、分家析产或改作他用的。

（四）申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的。

（五）政府纳入集体供养的五保户人员。

（六）农村家庭户整户户口虽已合法迁入，但原籍宅基地未退还当地村集体经济组织的。

（七）法律法规规定的不得批准的其它情形。

第五章　审批面积标准、层数

第二十一条　　农村村民建房应遵循“一户一宅，法定面积，户有所居”的原则，人均宅基地面积不超过45平方米，户用面积最高不超过200平方米。宅基地面积必须符合宅基地户用面积和人均面积“双控”标准。

根据村庄规划及实际用地情况，每户4人及以下的，修建单独院落的，宅基地面积原则上控制在180平方米以下；每增加1个人口，宅基地面积相应增加20平方米，但每户最高不超过200平方米。

修建多高层住宅楼的，根据选址意见、规划设计进行建设。每户4人及以下的，住房面积原则上控制在180平方米以下；每增加1个人口，面积相应增加20平方米，但每户最高不超过200平方米。根据规划需要配建供水、供电、道路、停车位、娱乐活动场所、幼儿园等基础设施，还可根据人口自然增长的实际，预留一定套数的房屋。　

第二十二条　　根据我县农村实际，本着方便居住、减轻农村村民负担、保证功能齐全、维护村庄整体风貌的原则，住宅楼建设一般以多层为主，单独院落宅基地原则上不得超过2层。

第六章　择位竞价

第二十三条　　宅基地所有权属农村集体经济组织所有，宅基地使用权在集体经济组织内部实行依法公平取得，宅基地使用权收益由村集体经济组织成员合理分配，进行必要的基础设施建设。

第二十四条　　初次分配的农户宅基地，实行不突破我县村庄宅基地标准面积内无偿取得。对于新分配的宅基地，如果地理位置优越，农村村民踊跃争取的，可以采用择位竞价的方式分配，择位竞价收入归村集体经济组织所有。实行择位竞价的村庄，应根据本集体经济组织的实际情况拟定择位竞价实施方案，经四议两公开程序，报镇人民政府批准后实施。

第七章　申请审核

第二十五条　　农村宅基地申请程序

（一）申请。符合申请条件的村民，以户为单位向所在村集体经济组织提出宅基地和建房书面申请，并提供以下材料：

1、农村宅基地和建房（规划许可）申请表；

2、农村宅基地使用承诺书；

3、家庭户口簿复印件、申请人身份证复印件；

4、选用的政府部门免费提供的通用房屋设计图纸、具备资质的设计单位设计或者审核的图纸，或者由符合条件的专业技术人员提供的图纸。

（二）公示。村集体经济组织收到申请后，应当在10日内提交组级集体经济组织成员（代表）会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本集体经济组织范围内公示，公示时间不得少于7日。（省厅写的是5日）

（三）审查。公示无异议的或者异议不成立的，村集体经济组织负责人在农村宅基地和建房（规划许可）申请表上签署意见，连同村民申请、承诺书、成员（代表）会议纪要等材料一并提交村级农村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）审查。

村级组织应当在收到申请材料后5日内完成审查，重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划，未编制村庄规划的是否符合乡镇国土空间规划，建筑层高、外观风貌等是否符合当地相关规定，是否征求了拟用地建房相邻权利人意见等。

（四）报送。审查通过的，由村级组织负责人在农村宅基地和建房（规划许可申请表上签署意见，连同申请人提交的其他相关材料一并报送镇人民政府审批。村级组织应当做好档案资料留存工作，建立农村宅基地申请审批台账。

（五）未成立组级农村集体经济组织的，由农村村民向农村村民小组提出申请，依照上述程序办理。没有分设农村村民小组或者宅基地申请等事项已由村级组织办理的，农村村民直接向村级组织提出申请，经村级农村集体经济组织成员代表会议或者村民代表会议讨论通过、村级组织范围内公示、村级组织审查后，由村级组织负责人签署意见，报送镇人民政府审批。

第八章　联合审批

第二十六条　　对原有合法来源宅基地上村民住房改建、扩建和翻建的规划审批，依据国家及我省“放管服效”改革精神，落实承诺制改革要求，实行申报承诺制，申请人应当书面向镇人民政府承诺该建筑物符合当地村庄规划（未编制村庄规划的应当符合乡镇国土空间规划）的管控要求，符合市、县级人民政府有关农村自建房建筑位置、面积、层数、层高等相关标准和规范要求，并对其真实性、合法性、完整性承担主体责任。

第二十七条　　镇人民政府应当整合经济发展办公室、社会事务办公室、规划建设办公室、综合便民服务中心等相关资源力量，成立农村宅基地审批工作领导小组，设立办公室，建立一个窗口受理、多个机构联动的农村宅基地和建房联审联办制度，实行宅基地申请审查、批准后丈量批放、住宅建成后核查验收“三到场”。

第二十八条　　申请材料不完备或者不符合规定形式的，镇人民政府应当在收到申请材料后5日内，一次性告知申请人需要补正的材料和相关要求。逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。

第二十九条　　镇人民政府受理农村宅基地申请后，农村宅基地审批工作领导小组办公室应当组织安排乡镇经济发展办公室、社会事务办公室、规划建设办公室等相关部门在15日内完成实地审查。

经济发展办公室实地审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准、建房图纸是否符合要求、房屋结构是否符合安全标准等，综合各有关方面意见提出审查意见，并填写农村宅基地和建房（规则许可）审批表。

社会事务办公室实地审查宅基地申请是否经过村组公示、审查等。

规划建设办公室实地审查用地建房是否符合村庄规划（未编制村庄规划的审查是否符合乡镇国土空间规划）的用途管制要求，建筑是否符合本地区风貌管控要求，涉及占用农用地的是否办理了农用地转用审批手续等。

第三十条　　镇人民政府对联审结果进行审核，认为符合条件、材料完备的，应当在收到联审结果后5日内完成审批，在农村宅基地和建房（规划许可）审批表上签署意见，向申请人发放农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证。同时，将审批情况书面报县级农业农村、自然资源等部门备案。

经联审不符合农村宅基地审批条件的，镇人民政府应当自作出决定之日起5日内书面答复申请人，并说明理由。

镇人民政府自受理农村宅基地申请之日起至作出审批决定，原则上不超过20日。

镇人民政府应当建立农村宅基地审批管理台账，有关资料归档留存。

第三十一条　　农村宅基地申请审批原则上在泽州县农村宅基地管理信息平台，采用线上审批方式。

第九章　建设管理　　

第三十二条　　镇人民政府是农村居民建房的审批主体，在申请审批过程中，严格落实申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后验收到场的“三到场”要求，履行监管主体责任。进行住宅楼建设的，按照国家相关规定进行招投标、建设监管、竣工验收等；农村集体经济组织负责本村范围内农村村民建房的管理，要加强农村宅基地日常巡查，建立巡查台账。村级组织发现未批先建、违法建设的，立即制止并报告镇人民政府处置。

第三十三条　　放线。村级组织接农村宅基地和建房（规划许可）审批表后，向镇人民政府申请放线。农村宅基地审批工作领导小组办公室在10个工作日内组织乡镇建设、自然资源等部门相关人员会同村级组织，实地打桩放线，确定四至、面积。

第三十四条　　建设监管。镇人民政府要成立专门的宅基地建设监管执法队伍，全过程对农村居民建房进行巡查，监督检查。监督检查重点是建房位置、用地面积、建筑层数、建设户型等。建设住宅楼的，由有资质的监理单位负责施工监督。不符合要求的，责令停止建设，限期改正。

第三十五条　　竣工验收。农村村民建房完成后应当在一个月内申请竣工验收。镇人民政府应当在收到申请后15个工作日内组织实地验收，检查村民是否按照批准的面积、四至等要求使用宅基地，是否按照设计图纸、规划要求建设住房，提交的房屋竣工验收资料是否齐全等。未按批准要求使用宅基地的，由镇人民政府责令整改。属于建新退旧的，将旧宅基地在90日内退还本级农村集体经济组织，方予验收。验收合格的，由镇人民政府出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表，退还履约保证金。通过验收的村民可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

第三十六条　　登记发证。竣工验收后，由村级组织或建房申请人持建房批准手续和农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表向辖区自然资源所申请不动产登记。

第十章　监督管理

第三十七条　　县农业农村局、县自然资源局、县住建局等部门对农村宅基地审批管理工作进行指导和监督。乡镇人民政府应当设立由党委或政府主要负责人任组长、相关机构人员参与的农村宅基地审批管理工作领导小组及办公室，负责宅基地审批管理日常工作。乡镇人民政府应当充实工作力量，安排工作经费，保障农村宅基地审批管理工作有序开展。

第三十八条　　镇人民政府应当建立农村宅基地审批管理“五公开”制度，主动公开村庄规划（乡镇国土空间规划）、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式等信息。

第三十九条　　镇人民政府应当建立宅基地动态巡查制度和村级宅基地协管员制度，做好日常管理、巡查工作，及时发现、制止违法违规行为。

第四十条　　镇人民政府应当及时处置涉及宅基地的未批先建、批少建多等各类违法违规行为。

第四十一条　　镇人民政府及村级组织应当加强人民调解组织建设，负责辖区内宅基地纠纷调解工作。

第四十二条　　宅基地面积超标、一户多宅、未批先建、违规审批等历史遗留问题，由镇人民政府按照宅基地占用时国家及地方有关法规政策，分类认定，结合农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证工作，稳妥处理，逐步调整到位。

第四十三条　　有下列情形之一的，依法收回宅基地使用权另行安排使用。

（一）自批准建房之日起两年内未动工建设的；

（二）非法转让宅基地或建筑物、构筑物的；

（三）采取欺骗手段骗取批准的；

（四）为城镇居民或本集体经济组织以外的成员代购的；

（五）法律、法规规定的其它情形。

第四十四条　占用存量建设用地的由镇人民政府直接审批报县农业农村局备案；占用农用地的，由县人民政府办理农用地转用手续后，乡镇人民政府审批，报县农业农村局、自然资源局备案。　

第四十五条　　符合建房条件、异地新建且有旧房的，在村民建房用地批准前应当将原宅基地及房屋退还给本村集体经济组织，将原宅基地土地使用权、房屋所有权变更登记给本村村民委员会或本村集体经济组织。在未办理变更手续前，不得办理有关建房审批手续。

因旧宅属保护文物或拆除将影响相邻房屋安全等原因不能拆除的，与本集体经济组织签订旧宅处置协议书，其原宅基地使用权由村集体收回，用于发展乡村旅游或民宿、民俗等项目，壮大集体经济，增加具有资格权的本集体经济组织成员的财产性收入。

第四十六条　　因实施旧村改造或村庄规划需调整使用宅基地的，在合理补偿后用地置换，原宅基地使用权人应当服从村庄规划建设需要。

第四十七条　　根据国家乡村振兴战略规划，适当扩大宅基地的用益权能，在保证户有所居的前提下，允许农村村民利用现有宅基地参与生产生活、民俗、民宿、农事体验、农家乐、农家宾馆，扩大农村村民的生产生活收入。

第十一章　宅基地退出

第四十八条　　镇人民政府、村民委员会要根据相关规划编制本集体经济组织宅基地退出方案，提高土地节约集约利用水平，改善农村人居生活环境，建设宜居美丽乡村。

第四十九条　　农村宅基地采取无偿和有偿两种方式退出。

（一）对属于下列范围内的农村宅基地实行无偿退出：

1．“一户多宅”的多宅部分；

2．非本集体经济组织成员除继承之外未经批准在农村占用和使用的农村宅基地；

3．其他经集体经济组织或村民委员会认定，并经镇人民政府审核同意无偿退出的。

（二）对属于下列范围内的农村宅基地实行有偿退出：

1．颁发了农村集体土地使用权证或有其他合法来源手续的；

2．符合“一户一宅”建房条件的；

3．因继承或经依法批准的其它方式在农村占有和使用宅基地，自愿全部退出的；

4．已进城入镇落户自愿全部退出宅基地的；

5．其他经农村集体经济组织或村宅基地管理小组认定，并经乡镇人民政府审核同意有偿退出的。

第五十条　　宅基地退出后，按下列方式利用。

（一）宅基地盘活利用。村委会根据村镇规划将退出的宅基地加以整治，可以调整给其他符合建房的村民使用，或按农村集体经营性建设用地入市方式入市。无法直接盘活利用的由村委会收储。

（二）宅基地复垦。由村委会或镇人民政府组织复垦。经验收合格后，由县自然资源局统一指导交易。未交易成功的，也可由县人民政府按保护价收购。

（三）城乡建设用地增减挂钩。将拟复垦退出的宅基地和拟建设的城镇建新区组成项目区，经批准后组织实施，通过复垦收入和建新区其他收入增加农村集体经济组织收入。

第五十一条　　退出宅基地使用权的，按下列程序办理：

（一）申请人持以下材料向村委会提出申请

1．自愿退出宅基地的申请书；

2．土地使用证或权属证明材料；

3．家庭户口簿及家庭成员身份证明材料；

4．现有居住场所的证明材料；

5．全部退出宅基地不再申请宅基地的，还应当提交不再重新申请宅基地的承诺书；

6．其他需要提供的材料。

（二）审核。村委会组织人员对退出宅基地状况、面积、现居住情况进行调查，调查情况在本集体经济组织公示后，同意申请人退出宅基地的，和申请人签订《自愿退出宅基地协议》。

（三）批准退出。村委会将退出宅基地报乡镇人民政府批准后，并注销相关权源证件。

（四）腾退拆除。宅基地退出户按照协议在规定时间内腾出房屋，根据协议约定，可由本户将建筑物拆除，或由村委会组织人员拆除建（构）物后，申请宅基地退出验收。

（五）验收。乡镇宅基地管理领导小组组织人员会同村委会相关人员对退出的宅基地进行验收，核实四至、面积、拆除情况，绘制宗地草图，登记造册。

（六）乡镇、村委对退出的宅基地进行登记造册，实行台账式管理，退出的宅基地除按合同约定补偿后，可作为重新审批宅基地、进城购房或获得退出宅基地复垦利用收益相应资格权，待退出宅基地重新分配或复垦利用后，由村委会按照本村的实际情况进行收益分配。

（七）退出宅基地后，在本集体经济组织无宅基地，需要建房时，可优先审批宅基地。

（八）全部退出宅基地的，且承诺不再重新申请，进城落户的集体经济组织成员，由村集体给予适当补助。　

第十二章　考核与奖惩

第五十二条　　镇对本辖区的农村村民申请宅基地建房管理工作负总责，列入县政府年度目标考核。

第五十三条　　对辖区农村村民建房管理混乱、违法占地增加的乡镇，由县人民政府责令整改，扣除下一年新增建设用地指标，同时县政府年度目标考核“一票否决”。

第五十四条　　对辖区农村村民建房管理秩序良好的乡镇，县政府结合乡村振兴实绩考核给予奖励，县级“三农”专项考核适当加分。

第十三章　法律责任及过错追究

第五十五条　　农村村民未经批准或采取欺骗手段骗取批准的，按非法占地查处。经批准但未按照乡村规划选址、层数、样式进行建设的，由镇人民政府责令停止建设，限期改正；逾期不改正的，由镇人民政府组织相关部门按城乡规划法的相关内容进行拆除。

第五十六条　　村级组织或农村村民将村集体土地非法买卖或者以其他方式非法转让给他人建房，没收违法所得。构成犯罪的，依法追究刑事责任；所建房屋不符合规划的拆除，符合规划的予以没收。

第五十七条　　镇农村宅基地审批管理工作领导小组相关人员弄虚作假，审核把关不严，造成宅基地审批错误、管理秩序混乱、群众性上访或重大财产损失的，给予相关人员党纪处分。

第五十八条　　国家公职人员在农村集体土地上违规建房的，视情节轻重给予党纪处分，所建房屋拆除。

第十四章　附则

第五十九条　　本办法由泽州县农业农村局负责解释，公示期为30日，公示期满后执行，有效期五年。