为落实龙岗区委区政府关于重大行政决策程序规定的有关要求，根据《广东省重大行政决策听证规定》《深圳市行政听证办法》等相关规定，龙岗区城市更新和土地整备局于2024年6月5日下午14：30-16：30，在龙岗区龙城街道黄阁坑股份大厦2楼201会议室就《深圳市龙岗区旧住宅区拆除重建类城市更新项目公开选择市场主体实施细则》（征求意见稿）举行了听证会。现将听证会的有关情况报告如下：

　　一、听证会基本情况

　　按照省市相关规定，经自愿报名、推荐和邀请等方式，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局确定了本次听证会参会人员。2024年6月5日，听证会正式举行。本次听证会参加人员共16人，其中听证主持人1人（张文珍），听证人2人（肖承强、谢云），听证陈述人1人（叶梦婷），书记员1人（叶琴）。听证参加人11人（龚明林、邹平飞、孔双喜、张皓、杨万利、李映纯、蔡钦俊、黄晓锋、蔡高晴、叶爱琼、叶利春）。本次听证会应到听证参加人16人，实到16人，符合有关程序规定。

　　听证会上，听证陈述人陈述了听证事项的具体内容、依据和相关背景，听证参加人按照顺序对听证事项发表意见和建议，听证陈述人对听证参加人提出的意见和建议做出解释和说明。

　　二、陈述人对听证事项的情况介绍

　　《深圳市龙岗区旧住宅区拆除重建类城市更新项目公开选择市场主体实施细则》（深龙更新整备规〔2020〕1号）（以下简称“实施细则”）是我局2020年1月2日印发、1月10日施行的规范性文件，目前已到期。《实施细则》的出台，落实了市政府上位政策的相关要求，规范了旧住宅区更新公开选择市场主体的相关活动，推进了旧住宅区更新稳步有序实施，促进了旧住宅更新相关活动提质增效开展，形成了良好的社会效果和示范效应。为继续发扬政策价值，我局按照《广东省行政规范性文件管理规定》第三十八条及《深圳市人民政府办公厅关于加强行政规范性文件管理的实施意见》第十三条，对《实施细则》开展修订、重新制定工作。本次《实施细则》相较2020年版本的主要改动有以下几点：

　　一是《实施细则》第一条新增《深圳经济特区城市更新条例》作为上位法依据。其修订原因在于《深圳经济特区城市更新条例》出台后，其第三十二条对旧住宅区市场主体的选择提出了新的要求。

　　二是将原《实施细则》第七条第二款、第八条第二款整合后重新表述，形成《实施细则》第八条：“旧住宅区物业管理区域未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的，由区住房和建设部门会同街道办事处，征求该区域业主、物业使用人意见之后，指定物业所在地社区居民委员会负责召集需要业主共同决定事项的会议。”其修订原因在于，修订后表述更为精准、规范、简洁，同时也更符合《深圳经济特区物业管理条例》第一百二十四条的规定。《深圳经济特区物业管理条例》第一百二十四条规定：“未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，可以由区住房和建设部门会同街道办事处，征求该区域业主、物业使用人意见之后，指定物业所在地社区居民委员会负责召集需要业主共同决定事项的会议，并代行本条例规定的选聘、续聘、解聘物业服务企业，筹集、管理和使用物业专项维修资金，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷等业主大会和业主委员会职责......”。

　　三是将原《实施细则》第二条、第十二条、第十三条整合形成《实施细则》第十条：“本实施细则适用于深圳市龙岗区行政区域内已列入城市更新单元计划的旧住宅区拆除重建类城市更新项目公开选择市场主体的活动。本实施细则所称的旧住宅区拆除重建类城市更新项目既包括成片旧住宅区形成的拆除重建类城市更新项目，也包括零散旧住宅区与其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）混杂，但零散旧住宅区所在地块的总面积超过6000平方米或占拆除范围用地面积的比例超过三分之一的拆除重建类城市更新项目。对于零散旧住宅区与其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）混杂，但零散旧住宅区所在地块的总面积超过6000平方米或占拆除范围用地面积的比例超过三分之一的拆除重建类城市更新项目，应按照本实施细则的规定组织制定旧住宅区部分的项目搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案并公开选择市场主体。”其修订原因在于，对本实施细则所称的旧住宅区拆除重建类城市更新项目的含义进行了明确，明确了实施细则的适用范围。

　　四是将原《实施细则》第二十四条（现第二十三条）“经占旧住宅区建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意”修订为“经专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的物业权利人同意”。其修订原因在于，根据《深圳经济特区城市更新条例》第三十二条的规定：“属于旧住宅区城市更新项目的，区人民政府应当在城市更新单元规划批准后，组织制定搬迁补偿指导方案和公开选择市场主体方案，经专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的物业权利人同意......”。如此修改体现了对上位法的回应。

　　五是原《实施细则》第二十九条（现第二十八条）第（五）款修改为“......业主大会会议应当有旧住宅区物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”第（六）款修改为“取得旧住宅区物业管理区域内参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的参选主体为项目拟中选的市场主体”。其修订原因在于，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“......业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意......”。如此修订与《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的内容相一致。

　　六是原《实施细则》第三十五条增加“参选主体提供虚假材料的、参选主体之间恶意串通的、存在邀请公告、招标公告、竞争性磋商公告或法律法规规章规定的不予退还交易保证金的其他情形的，交易保证金不予退还。”其修订原因在于，交易程序终止或参选主体未被选定为市场主体可能存在客观原因或参选主体自身原因，此次修订补充因参选主体自身原因导致上述情形的处理方式。

　　三、听证参加人对听证事项的意见及陈述人的回复

　　11位听证参加人就《深圳市龙岗区旧住宅区拆除重建类城市更新项目公开选择市场主体实施细则》（征求意见稿）充分提出疑问，并发表了个人意见，陈述人一一进行了解释和回应。

　　（一）零散旧住宅区“所在地块面积超过6000平方米”和“拆除范围用地面积比例超过三分之一”这两项指标是怎么得出的，是通过实践中的科学计算还是有着上位法作为依据？

　　答：“所在地块面积超过6000平方米”和“拆除范围用地面积比例超过三分之一”这两项指标是有上位法依据的，依据是《加强和改进城市更新实施工作暂行措施》，该文件规定，零散旧住宅区所在地块的总面积不超过6000平方米且占拆除范围用地面积的比例不超过三分之一的，可不适用公开选择市场主体的相关规定。

　　（二）如果一个城市更新项目又包含了集体资产，又包含了旧住宅区，是不是意味着要在集体资产和旧住宅区两部分招两个市场主体？如果市场主体不一样那怎么办？

　　答：如果零散旧住宅区所在地块的总面积超过6000平方米或占拆除范围用地面积的比例超过三分之一，那就要在旧住宅区部分公开选择市场主体，集体资产部分也要按照集资部门的相关政策来选定合作方，也就是两方面的政策都应该符合。至于同一个城市更新项目选出来两个不一样的市场主体的问题，理论上可能产生，因为城市更新本质上就是市场主导的行为，这个就对市场主体的操盘能力提出了一定的要求。

　　（三）如果一个城市更新项目又包含了集体资产，又包含了旧住宅区。那集体资产部分村集体需不需要参与到旧住宅区市场主体的选择当中来？

　　答：如果零散旧住宅区所在地块的总面积超过6000平方米或占拆除范围用地面积的比例超过三分之一，就要在“旧住宅区的部分”用我们这个《实施细则》来选市场主体，范围不涉及集体资产部分，村委会是不参与到这个过程当中来的。

　　（四）本次修订要求搬迁补偿指导方案和公开选择市场主体方案需要经专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的物业权利人同意。《深圳市城市更新实施细则》是现行有效的文件，该文件对同意的比例要求是百分之九十。现在《实施细则》一概要求百分之九十五的同意率是不是加重了市场主体的负担。有没有可能对其进行一个放松，或者规定可以在主管部门同意的情况下适用百分之九十的同意率？

　　答：规范性文件的制定必须要以效力更高的文件作为上位法，否则就有着违法风险。《深圳经济特区城市更新条例》系特区立法，《深圳市城市更新办法实施细则》系政府规章，所以前者的效力等级要远远高于后者。因此物业权利人同意的比例必须为百分之九十五。

　　（五）注意到之前征集公众意见的时候，《实施细则》第八条的表述是：“旧住宅区物业管理区域未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的,由区住房和建设部门会同街道办事处，征求该区域业主、物业使用人意见之后，指定物业所在地社区居民委员会负责召集需要业主共同决定事项的会议，并代行本实施细则规定的业主大会和业主委员会职责。”，但是现在我们手中的稿件删除了“并代行本实施细则规定的业主大会和业主委员会职责。”我想问一下这个是基于什么样的考虑？

　　答：因为在我们征求意见的过程中，有单位指出，根据《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》第十三条：“居委会根据指定实施代行业主委员会活动的，依据住宅区物业管理活动的实际需要履行下列职责：（一）组织业主共同决议选聘、续聘、解聘物业服务企业；（二）组织业主共同决议筹集、管理和使用物业专项维修资金；（三）代行原业主委员会管理业主共有资金基本账户的职责；（四）调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷。”可见上述政策已具体明确规定“居代业”所需履行的仅限于四项职责，其中并未涉及城市更新相关事项。”因此我们进行了调整。

　　（六）《实施细则》第三十五条：“经公开选定的市场主体及其控股股东应当承诺在项目竣工验收之前，不得通过转让市场主体的股权（合伙份额）或其他方式变相转让项目。”该规定限制了市场主体的权利，请问是否有上位法依据作为支撑？

　　答：根据《深圳市城市更新办法实施细则》第六十九条：“实施主体已经区城市更新职能部门确认的项目，应当由该实施主体办理相关规划、用地、建设等手续并实施项目开发建设，在项目工程竣工验收之前不得转让。”因此，本《实施细则》第三十五条对此进行了规定。

　　（七）《实施细则》第二十条提到，通过互联网方式召开业主大会会议的，表决应当通过市住房和建设部门建立的电子投票系统进行。市住房和建设部门是否已经做好了相关的系统准备？

　　答：《深圳经济特区物业管理条例》第二十六条规定，业主大会会议采用互联网方式表决的，应当通过市住房和建设部门建立的电子投票系统进行。据我们了解，住房和建设部门已经建设好了相关的电子系统。

　　（八）《实施细则》中业主大会和业主委员会有着大量的组织工作，但许多的业主委员会对该类工作可能都不太清楚，所以建议要做好后续的工作指导。

　　答：谢谢，对于该建议我们会慎重考虑，如有相关旧住宅区市场主体选取工作的开展，我局将与街道保持紧密对接，指导开展相关工作。

　　（九）第四章28条第（五）业主表决推选和第（六）中选主体公示的双三分之二的业主参与表决的具体适用及双四分之三的业主同意参选的具体适用。

　　答：您刚刚说的情况是几种交易方式的一种，是从正式的参选主体中推选一个。双三分之二以及双四分之三的规定是民法典的规定，需要遵照上位规定。

　　（十）《实施细则》第三十四条提到，参选主体未被选定为市场主体的，交易保证金应及时予以无息退回。请问，交易保证金本身在账户里产生的利息是如何处理的呢？

　　答：据了解，涉及账户产生的利息将按财务管理要求上缴国库。

　　（十一）《实施细则》第三十七条提到，市场主体资格丧失的，项目同时终止并调出城市更新单元计划，三年内不再受理该旧住宅区项目的城市更新计划立项申请。请问此项规定的三年是如何得来的呢？

　　答：《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》第十六条提到调出更新单元计划未满三年的用地不划入拆除范围。因此《实施细则》在制定过程中，参考上述文件，对调出计划的项目，作三年不纳入计划的处理。

　　（十二）《实施细则》第三十六条提到,经公开选定的市场主体具有以下情形之一的，经区城市更新领导小组同意，可以取消其作为该项目的市场主体资格：（二）自被选定为市场主体之日起两年内，仍未完成与项目首期全体业主搬迁补偿安置协议的签署工作的。在实操过程中，如因自然灾害等不可抗力客观情况、非企业主管懈怠造成的原因导致未在两年内完成与项目首期业主搬迁补偿安置协议签署工作的，是否也会被取消市场主体资格，此项是否有酌情考虑？

　　答：根据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》第七章第二十八条“各区政府应当定期对城市更新计划进行清理，对于具有以下情形之一的项目，可按程序调出计划：2.自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的。”规定，《实施细则》根据此项规定制定了自被选定为市场主体之日起两年内，需完成与项目首期全体业主搬迁补偿安置协议的签署工作，否则可按程序取消其作为该项目市场主体资格的相关规定，以督促市场主体尽快完成责任义务。从文件层面上来说，“可”不是“必须”，在实操过程中，如因不可抗力等客观原因造成无法按时完成首期搬迁补偿安置协议签署工作的，应提前与街道办协商解决路径。

　　（十三）《实施细则》第二十九条和第三十条提到有关评标委员会和磋商小组的，其中业主代表的人数不少于评标委员会/磋商小组总人数的50%，我想问一下，如果我所在的旧住宅区要进行城市更新，我要怎么才能被选中成为业主代表呢？

　　答：《实施细则》对业主代表的比例作了要求，详细的产生方式由街道办牵头制定，并在市场主体公开选择方案中明确，基于公开透明的原则以及政策要求，届时市场主体公开选择方案将由业主表决通过。

　　专此报告。

　　深圳市龙岗区城市更新和土地整备局

　　2024年6月11日