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开发区公共服务平台项目前期定位策划服务比选公告
(招标编号：24690001UXN000038001)
项目所在地区：海南省，省直辖县级行政区划，澄迈县
一、招标条件
本开发区公共服务平台项目前期定位策划服务已由项目审批/核准/备案机关批准，项目
资金来源为国有资金35万元，招标人为澄迈油服园区管理有限公司。本项目已具备招标条
件，现招标方式为其它方式。
二、项目概况和招标范围
规模：项目规划总用地面积23402.55m,用地性质商务金融用地，位于海南省澄迈县
老城中心城区，海南老城经济开发区，海口半小时经济圈范围内，紧邻澄迈老城镇站，位于
疏港南路西侧，站前路北侧。项目总建筑面积135,442.94m,三栋17-18层写字楼，两层
地下室，其中计容建筑面积95,818.74m(包含装配式建筑奖励面积为2208.54m'),不计容
建筑面积39,624,20m(地下室39624.20m),容积率4.0，建筑密度25.2%，绿地率35%。
范围：本招标项目划分为1个标段，本次招标为其中的：
(001)开发区公共服务平台项目前期定位策划服务：
三、投标人资格要求
(001开发区公共服务平台项目前期定位策划服务)的投标人资格能力要求：（一）具备
独立法人资格具有履行合同的资格与能力，遵守国家有关法律法规，具有良好的商业信誉。
(二)自2021年至今（以合同签订时间为准），有不少于1个产业园区商办项目或甲级写字
楼项目定位策划咨询相关的服务业绩。
(三)须在信用中国网站(，creditchina..gov.cn)无严重失信主体名单记录、经营异常
记录（以下栽的信用报告为准）。签订合同前或执行过程中，若参选单位不满足上述要求，
采购单位可依法取消其中选资格或单方面中止合同
(四)能提供响应承诺书。
(五)能提供无行贿受购承诺书。
(六)单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得同时参加本项目的采
购，否则均按否决处理（提供无关联关系承诺书）。：
本项目不允许联合体投标】
四、招标文件的获取
获取时间：从2024年06月22日08时30分到2024年06月26日17时30分
获取方式：报名资料审核通过后，将通过邮箱发送比选文件
五、投标文件的递交
递交截止时间：2024年06月28日09时30分
递交方式：海南老城科技新城管理委员会5楼505室纸质文件递交
六、开标时间及地点
开标时间：2024年06月28日09时30分
开标地点：海南老城科技新城管理委员会5楼B501室（具体以实际为准）
七、其他
一、项目名称及采购单位
(一)项目名称：开发区公共最务平台项目前期定位策划服务。
(二)采购单位：澄迈油服园区管理有限公司，
二、项目背景与需求
(一)项目概况：项目规划总用地面积2340255m,用地性质商务金融用地，位于海南省
澄迈县老城中心城区，海南老城经济开发区，海口半小时经济圈范围内，紧邻澄迈老城镇站
位于疏港南路西侧，站前路北侧。项目总建筑面积135,442.94m,三栋17-18层写字楼，
两层地下室，其中计容建筑面积95,818.74m(包含装配式建筑奖励面积为2208.54m),不
计容建筑面积39,624.20m(地下室39624.20m'),容积率4.0，建筑密度25.2%，绿地率35%。
(二)项目需求：
1.服务目标完成开发区公共服务平台项目前拥定位策划服务建议书，并分别提交纸质版文
件及电子版，纸质版文件壹式贰份，加盖参选公章，电子板以PPT格式、中文援写，PDF形
式交付。
2.建议书框架和内容：
为更好适应市场、政策变化，高效推进项目建设和招商工作，项目建议书需包含市场客户分
析、精装修建议、产品分户建议、营销中心设置、城市展厅设置、营销策略、项目程售比、
租售定价、项目整体测算、项目案名及周边业态布局等内容，详见框架目录（包括不限于以
下内容)。
(1)定位初判
①定位问题及思考，②定位破局及导向，③定位方向及结论。
(2)本体分析
①地块指标及现状，②地块四至及现状，③地块区位及交通，④地块配套及资源，⑤地块限制
性条件
(3)客研属性
①地块土地属性定位（土地对于支付力的影响），②地块客群属性定位（支付力对于客群的
影响)，③地块产品属性定位（客群对于产品力的需求），④土地客群-产品的客研属性定
位。
通区
(4)客户分析
①客户分类（淮在买？客户企业/个人特征、置业预期、支付力等），②购买理由（为什么买？
火
客户的置业目的、房屋用途、置业动机的细分等)，③产品需求（买什么？客户的使用场景
等落位，将各个场景落至每个功能模块上等)。
300un
(5)板块分析（类住、写字楼、酒店等物业市场）
①板块市场走数依据市场情况及城市市场四季模型分析1-2年的市场走势)②板块竞争格
局（依据城市板块情况及竞争格局，分析板块的供销关系、竞争态势等）.
(6)竞争分析（类住、写字楼、酒店等物业市场）
①竟品近五年量价表现（主要用于反应年度的供求、去化情况），②竟品近一年量价表现
(主要用于反应近期市场的变化情况，从竞争分析中寻找产品机会及策略)。
(7)定位结论
①项目整体定位，②产品定位结论（各楼栋产品定位户配建议及产品价格建议等，细化至产
品分户方案和一户一价价目表)，③产品定位落位（产品与客群的落位验证结论），④定位产品
研发（突破住宅的报建政策的产品、引领市场需求的产品等），⑤精装定位结论（输出精装
定位的风格、效果意向及精装标准的价格建议)，⑥精装配置结论（输出精装的配置结论，
按照客户敏感点进行呈现)，⑦车位定位结论（车位的定位及租金建议等），⑧公区定位结论
(依据客户敏感点，输出空间服务与主要配套等建议)。
(8)卖场策划
①营销中心规划策划（营销中心的选址、软硬装及标准建议），②营销示范区及示范单位规划
策划（示范单位的选址、软硬装及标准建议），③交通流线规划策划（项目看房动线及停车
指引动线的建议及包装策划)，④销售支持（营销中心开放、样板年间开放、开盘活动建议
首批次销售物料设计)。
(9)成本策略
①公区弹性成本的整体策略（明确增配引领项、非敏感空同的降配项等聪明配置策略，降低
成本且形成对于竞品的打击点)，②公区成本配置的具体内容（客户敏感度高，成本尽量投
入：客户敏感度一般，成本投入适当：客户敏感度较低，规避竞品错误做法，少投入或不
投入)，
(10)发展模式
①项目开发节奏，②项目销售模式（销售或租赁或租售同存）
(11)销售计划
①项目分批次供货建议，②项目分批次价格建议及营销计划铺排。
(12)经济测算
①项目产品售价及整体收益预估，②租赁产品租金水平预估，③可售物业去化周期预估
(13)项目案名及周边业态布局
①本项目案名建议，②项目周边业态布局，按照建设CB即的预期提供项目周边业态布局建议
(三)服务期限
自合同签订之日起20个工作日完成交付，
三、控制价
本次采购项目控制价为35万元（控制价为最高限价，超过控制价为无效报价）。
四、参选单位资格
(一)具备独立法人资格具有履行合同的资格与能力，遵守国家有关法律法规，具有良好
的商业信誉。
(二)自2021年至今（以合同签订时间为准），有不少于1个产业园区商办项目或甲级写字
楼项目定位策划咨询相关的服务业绩。
(三)须在信用中国网站(m,creditchina.gov.cn)无严重失信主体名单记录、经营异常
记录（以下载的信用报告为准）。签订合同前或执行过程中，若参选单位不满足上述要求，
采购单位可依法取消其中选资格或单方面中止合同。
(四)能提供响应承诺书。
(五)能提供无行贿受贿承诺书。
(六)单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得同时参加本项目的采
购，否则均按否决处理（提供无关联关系承诺书）。
五、报名信息及比选文件获取
(一)报名日期：北京时间2024年6月22日-26日（报名受理时间为上午：08：30一12：00，
下午：14：30-17：30).
(二)报名方式：线下报名，递交纸质报名材料
(三)报名地点：海南老城科技新城管理委员会5楼A505室（具体以实际为准）。
(四)报名所需材料：
1.委托代理人报名时请携带法定代表人授权委托书原件（法定代表人签字或盖章及委托代理
人签字、加盖公章)、法定代表人身份证复印件（加盖公章）、委托代理人原件及复印件（复
印件加盖公章)、企业营业执照复印件（加盖公章）。
2.法定代表人报名时请携带法定代表人身份证明（加盖公章）、法定代表人身份证原件及复
印件（复印件加盖公章）入、企业营业执照复印件（加盖公章）。
(五)上述报名资料（均须加盖公章）审核通过后，将通过邮箱发送比选文件，咨询联系人：
刘先生，电话：18889521811。
(六)获取比选文件不收费
六、参选文件递交及开标
(一)递交方式：纸质文件递交。
(二)递交截止及开标时间：2024年6月28日上午9时30分.
(三)递交地址：海南老城科技新城管理委员会5楼A505室。
(四)开标地址：海南老城科技新城管理委员会5楼B501室（具体以实际为准）
注：逾期递交的参选文件视为无效的参选文件
七、监督
采购过程接受海南老城开发控股有限公司风险控制部的全程监督，联系方式如下：
(一)固定电话：0898-67486967
(二)郎箱地址：hgjbjde瓣hsadhn..com
(注：受理时间为工作日上午：08：30一12：00，下午：14：30-17：30)
八、监督部门
本招标项目的监督部门为海南老城开发控股有限公司风险控制部。
九、联系方式
招标人：澄迈油服园区管理有限公司
地址：海南老城科技新城管理委员会5楼
联系人：刘先生
电话：18889521811
电子邮件：c.liu@hsadhn.com
招标代理机构
地址：
联系人：
电话：
电子邮件：
招标人或其招标代理机构主要负责人（项目负
招标人或其招标代理机构
盖章)
开发区公共服务平台项目前期定位策划服务比选公告
(招标编号：24690001UXN000038001)
项目所在地区：海南省，省直辖县级行政区划，澄迈县
一、招标条件
本开发区公共服务平台项目前期定位策划服务已由项目审批/核准/备案机关批准，项目
资金来源为国有资金35万元，招标人为澄迈油服园区管理有限公司。本项目已具备招标条
件，现招标方式为其它方式。
二、项目概况和招标范围
规模：项目规划总用地面积23402.55m,用地性质商务金融用地，位于海南省澄迈县
老城中心城区，海南老城经济开发区，海口半小时经济圈范围内，紧邻澄迈老城镇站，位于
疏港南路西侧，站前路北侧。项目总建筑面积135,442.94m,三栋17-18层写字楼，两层
地下室，其中计容建筑面积95,818.74m(包含装配式建筑奖励面积为2208.54m'),不计容
建筑面积39,624,20m(地下室39624.20m),容积率4.0，建筑密度25.2%，绿地率35%。
范围：本招标项目划分为1个标段，本次招标为其中的：
(001)开发区公共服务平台项目前期定位策划服务：
三、投标人资格要求
(001开发区公共服务平台项目前期定位策划服务)的投标人资格能力要求：（一）具备
独立法人资格具有履行合同的资格与能力，遵守国家有关法律法规，具有良好的商业信誉。
(二)自2021年至今（以合同签订时间为准），有不少于1个产业园区商办项目或甲级写字
楼项目定位策划咨询相关的服务业绩。
(三)须在信用中国网站(，creditchina..gov.cn)无严重失信主体名单记录、经营异常
记录（以下栽的信用报告为准）。签订合同前或执行过程中，若参选单位不满足上述要求，
采购单位可依法取消其中选资格或单方面中止合同
(四)能提供响应承诺书。
(五)能提供无行贿受购承诺书。
(六)单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得同时参加本项目的采
购，否则均按否决处理（提供无关联关系承诺书）。：
本项目不允许联合体投标】
四、招标文件的获取
获取时间：从2024年06月22日08时30分到2024年06月26日17时30分
获取方式：报名资料审核通过后，将通过邮箱发送比选文件
五、投标文件的递交
递交截止时间：2024年06月28日09时30分
递交方式：海南老城科技新城管理委员会5楼505室纸质文件递交
六、开标时间及地点
开标时间：2024年06月28日09时30分
开标地点：海南老城科技新城管理委员会5楼B501室（具体以实际为准）
七、其他
一、项目名称及采购单位
(一)项目名称：开发区公共最务平台项目前期定位策划服务。
(二)采购单位：澄迈油服园区管理有限公司，
二、项目背景与需求
(一)项目概况：项目规划总用地面积2340255m,用地性质商务金融用地，位于海南省
澄迈县老城中心城区，海南老城经济开发区，海口半小时经济圈范围内，紧邻澄迈老城镇站
位于疏港南路西侧，站前路北侧。项目总建筑面积135,442.94m,三栋17-18层写字楼，
两层地下室，其中计容建筑面积95,818.74m(包含装配式建筑奖励面积为2208.54m),不
计容建筑面积39,624.20m(地下室39624.20m'),容积率4.0，建筑密度25.2%，绿地率35%。
(二)项目需求：
1.服务目标完成开发区公共服务平台项目前拥定位策划服务建议书，并分别提交纸质版文
件及电子版，纸质版文件壹式贰份，加盖参选公章，电子板以PPT格式、中文援写，PDF形
式交付。
2.建议书框架和内容：
为更好适应市场、政策变化，高效推进项目建设和招商工作，项目建议书需包含市场客户分
析、精装修建议、产品分户建议、营销中心设置、城市展厅设置、营销策略、项目程售比、
租售定价、项目整体测算、项目案名及周边业态布局等内容，详见框架目录（包括不限于以
下内容)。
(1)定位初判
①定位问题及思考，②定位破局及导向，③定位方向及结论。
(2)本体分析
①地块指标及现状，②地块四至及现状，③地块区位及交通，④地块配套及资源，⑤地块限制
性条件
(3)客研属性
①地块土地属性定位（土地对于支付力的影响），②地块客群属性定位（支付力对于客群的
影响)，③地块产品属性定位（客群对于产品力的需求），④土地客群-产品的客研属性定
位。
通区
(4)客户分析
①客户分类（淮在买？客户企业/个人特征、置业预期、支付力等），②购买理由（为什么买？
火
客户的置业目的、房屋用途、置业动机的细分等)，③产品需求（买什么？客户的使用场景
等落位，将各个场景落至每个功能模块上等)。
300un
(5)板块分析（类住、写字楼、酒店等物业市场）
①板块市场走数依据市场情况及城市市场四季模型分析1-2年的市场走势)②板块竞争格
局（依据城市板块情况及竞争格局，分析板块的供销关系、竞争态势等）.
(6)竞争分析（类住、写字楼、酒店等物业市场）
①竟品近五年量价表现（主要用于反应年度的供求、去化情况），②竟品近一年量价表现
(主要用于反应近期市场的变化情况，从竞争分析中寻找产品机会及策略)。
(7)定位结论
①项目整体定位，②产品定位结论（各楼栋产品定位户配建议及产品价格建议等，细化至产
品分户方案和一户一价价目表)，③产品定位落位（产品与客群的落位验证结论），④定位产品
研发（突破住宅的报建政策的产品、引领市场需求的产品等），⑤精装定位结论（输出精装
定位的风格、效果意向及精装标准的价格建议)，⑥精装配置结论（输出精装的配置结论，
按照客户敏感点进行呈现)，⑦车位定位结论（车位的定位及租金建议等），⑧公区定位结论
(依据客户敏感点，输出空间服务与主要配套等建议)。
(8)卖场策划
①营销中心规划策划（营销中心的选址、软硬装及标准建议），②营销示范区及示范单位规划
策划（示范单位的选址、软硬装及标准建议），③交通流线规划策划（项目看房动线及停车
指引动线的建议及包装策划)，④销售支持（营销中心开放、样板年间开放、开盘活动建议
首批次销售物料设计)。
(9)成本策略
①公区弹性成本的整体策略（明确增配引领项、非敏感空同的降配项等聪明配置策略，降低
成本且形成对于竞品的打击点)，②公区成本配置的具体内容（客户敏感度高，成本尽量投
入：客户敏感度一般，成本投入适当：客户敏感度较低，规避竞品错误做法，少投入或不
投入)，
(10)发展模式
①项目开发节奏，②项目销售模式（销售或租赁或租售同存）
(11)销售计划
①项目分批次供货建议，②项目分批次价格建议及营销计划铺排。
(12)经济测算
①项目产品售价及整体收益预估，②租赁产品租金水平预估，③可售物业去化周期预估
(13)项目案名及周边业态布局
①本项目案名建议，②项目周边业态布局，按照建设CB即的预期提供项目周边业态布局建议
(三)服务期限
自合同签订之日起20个工作日完成交付，
三、控制价
本次采购项目控制价为35万元（控制价为最高限价，超过控制价为无效报价）。
四、参选单位资格
(一)具备独立法人资格具有履行合同的资格与能力，遵守国家有关法律法规，具有良好
的商业信誉。
(二)自2021年至今（以合同签订时间为准），有不少于1个产业园区商办项目或甲级写字
楼项目定位策划咨询相关的服务业绩。
(三)须在信用中国网站(m,creditchina.gov.cn)无严重失信主体名单记录、经营异常
记录（以下载的信用报告为准）。签订合同前或执行过程中，若参选单位不满足上述要求，
采购单位可依法取消其中选资格或单方面中止合同。
(四)能提供响应承诺书。
(五)能提供无行贿受贿承诺书。
(六)单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得同时参加本项目的采
购，否则均按否决处理（提供无关联关系承诺书）。
五、报名信息及比选文件获取
(一)报名日期：北京时间2024年6月22日-26日（报名受理时间为上午：08：30一12：00，
下午：14：30-17：30).
(二)报名方式：线下报名，递交纸质报名材料
(三)报名地点：海南老城科技新城管理委员会5楼A505室（具体以实际为准）。
(四)报名所需材料：
1.委托代理人报名时请携带法定代表人授权委托书原件（法定代表人签字或盖章及委托代理
人签字、加盖公章)、法定代表人身份证复印件（加盖公章）、委托代理人原件及复印件（复
印件加盖公章)、企业营业执照复印件（加盖公章）。
2.法定代表人报名时请携带法定代表人身份证明（加盖公章）、法定代表人身份证原件及复
印件（复印件加盖公章）入、企业营业执照复印件（加盖公章）。
(五)上述报名资料（均须加盖公章）审核通过后，将通过邮箱发送比选文件，咨询联系人：
刘先生，电话：18889521811。
(六)获取比选文件不收费
六、参选文件递交及开标
(一)递交方式：纸质文件递交。
(二)递交截止及开标时间：2024年6月28日上午9时30分.
(三)递交地址：海南老城科技新城管理委员会5楼A505室。
(四)开标地址：海南老城科技新城管理委员会5楼B501室（具体以实际为准）
注：逾期递交的参选文件视为无效的参选文件
七、监督
采购过程接受海南老城开发控股有限公司风险控制部的全程监督，联系方式如下：
(一)固定电话：0898-67486967
(二)郎箱地址：hgjbjde瓣hsadhn..com
(注：受理时间为工作日上午：08：30一12：00，下午：14：30-17：30)
八、监督部门
本招标项目的监督部门为海南老城开发控股有限公司风险控制部。
九、联系方式
招标人：澄迈油服园区管理有限公司
地址：海南老城科技新城管理委员会5楼
联系人：刘先生
电话：18889521811
电子邮件：c.liu@hsadhn.com
招标代理机构
地址：
联系人：
电话：
电子邮件：
招标人或其招标代理机构主要负责人（项目负
招标人或其招标代理机构
盖章)