第三章
服务需求 一、 服务要求
朝阳市市场监督管理局根据有关法律、法规，拟将我局机关办公楼部分区域及其附属共用设施全权委托于专业物业服务公司进行管理，并提出如下要求:
一、招标内容概况
(一) 物业服务内容
1、维持公共秩序，包括安全保卫、监控管理维护、安保巡视、门岗执勤、人员登记等。
2、公共环境清扫。(公共场地、房屋建筑物共用部分、办公室、会议室、卫生间等) 的清洁卫生、垃圾的收集、清运; 楼前三包区域清扫，楼内玻璃清洁。
3、指定区域内设备、设施维修、养护、运行和管理。包括: 供水、供电、电梯、空调、照明、亮化、消防及其它设备设施。负责与专业维保企业进行联系沟通。
4、交通与车辆停放秩序的管理。
5、物业及物业管理档案、资料的填写、记录、归档，管理与物业相关的工程图纸。
6、无论任何情况下，保证大楼的正常运转，防止停水、停电等现象发生。
7、法规和政策规定由物业服务公司管理的其它事项。
8、中标人在投标文件中的其它事项。
9、采购人和中标人协商后，认为有必要交由物业服务公司管理的其它项目。
二、物业管理的要求
(一)总体要求
l、该项目对办公的安全性、私密性、舒适性、安全性要求高，对物业管理服务需要高标准、高档次。
2、供应商中标后对该项目制定相关物业管理方案，实施前须征求采购人意见并同意。
3、各类管理服务人员按岗位统一着装，言行规范，文明礼貌。
4、在做好管理服务工作的同时，中标供应商有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。
5、工作人员必须无传染性疾病、无刑事犯罪记录、要求持证上岗的有上岗资格证。
6、物业费按季度支付。
(二) 保洁服务要求
1、院落: 平时及时清扫，垃圾及时清运，确保楼前院落干净、整洁、无杂物。
2、走廊: 每日至少清拖四遍，随时油拖，随时清扫杂物。保证地面无污渍、痰溃，无杂物，清洁干净; 地面保持本色，要进行油拖处理; 墙壁无灰尘、蛛网、虫巢等; 门厅玻璃每月至少擦拭一遍，保持清洁明亮; 垃圾桶随时保持倾倒干净。
3、卫生间: 随时清擦地面、便池等部位，每晚对卫生间进行彻底清洁，保证地面无污溃、痰渍，墙壁无灰尘、蛛网、虫巢等; 尿便瓷盆干净，无尿破溃、无锈垢，进行日常消毒，无异味; 门窗透明干净，下水通畅，其他设备设施摆放整齐干净。卫生纸足量供应。
4.会议室: 保持会议室门窗透明干净，地面日常清洁，无烟头、纸屑、积水、污渍等，做好会前会场的布置准备工作，并负责倒水、清洗茶具等，保证音响设备的正常使用，其它设备及物品摆放整齐，保证会议正常召开。
5、楼梯道: 每日油拖或水拖两次楼梯台阶，每日清擦一次不锈钢扶手，保持楼梯台阶无污渍，无杂物，干净清洁，对楼梯扶手、灯具、开关、把手及时擦拭。垃圾桶干净整洁。
6、电梯间: 每天清洁、擦拭电梯门、镜面、墙面。每晚彻底清理地面一次。
轿箱内及时清拖，每周至少清洗、消毒一次，保持轿箱内卫生清洁、空气清新、四壁光亮，无杂物、印痕等，保证电梯使用安全。
7、化粪池: 按时清理，保证正常使用。
8、生活水箱: 每半年清理一次，保证正常使用。
9、玻璃幕: 另行约定。
(三)保安服务要求
1、专业保安人员主要服务职责是: 承担指定区域内的安全及消防巡视工作。
负责整个大楼内外以及公共设备设施的安全保卫，做到防火灾、防盗抢、防破坏、防殴斗，以保证采购人的人身、财产、消防等方面的安全。
2、从事保安工作的人员必须持证上岗。负责大楼内外每天24小时安全保卫及消防服务工作，不得间断。中标方须为安保人员配备对讲机等即时通讯设备，确保指挥调度及时。
3、值勤: 保安人员按照职责坚持门岗值勤，一楼设专职保安人员，当班时佩戴标志，交接班要准时并做好交接班记录，加强日常巡视和监控，及时向采购人报告异常情况，积极与公安部门配合，保证安全。
4、来访登记: 对外来办事人员要进行人员登记、记录和引导，懂得礼仪知识，讲究文明礼貌。对外来办事人员找领导的，应先电话联系。对上访人员，引导到信访接待室。对楼内工作人员要检查、督促持证进入办公楼。
5、检查楼内夜间照明水、暖、电器的关闭情况，做到每天至少巡查10 次以上。按要求开关楼外霓虹灯，并配合设备设施维修管护人员保证电路畅通和亮化效果，不出现缺条掉字等问题。
6、地上、地下停车场: 保安人员要按照采购人车辆管理办法管理车辆，对进出车辆进行管理、指挥和疏导，督促车辆锁闭情况，检查车库的安全性，保持良好的存放秩序。负责地下停车场的消防安全，禁止外来车辆进场停放，禁止在停车场公用部位堆积其他物品。保证车辆管理有序，确保车辆无丢失、无人为损坏和交通事故的发生
7、其它突发事件: 严防刑事案件和治安事件的发生，随时处理紧急情况和制止突发事件，及时科学处置扰乱办公秩序突发事件。随时对大楼周围及指定区域进行巡逻、检查。安全巡逻有记录，防止盗抢、火灾、破坏及斗殴事件发生，一旦出现前述事件，应立即报警，并通知采购人，同时要保护好现场，并协助相关部门处理事件。
8、采购人在下述情况下，有权要求更换保安人员:
(1)工作期间脱岗失职，经两次指正不予改正的;
(2)不按照安排的班次、值岗位置进行工作，经指出纠正而不改正的;
(3)因病或因事请长假的;
(4)保安人员被依法追究刑事责任或受治安处罚的;
(5)其他可致采购人有权要求更换保安人员情形的。采购人要求更换保安人员应用书面形式通知并说明要求更换的理由，中标供应商接到通知后的12小时内应予更换。
(6)保安人员试用期为三个月，试用期采购人认为不适宜做保安工作的，中标供应商应予调换。
(7)保安人员必须统一着保安人员服装上岗，维护工作秩序。
(四) 公共设备设施服务要求
1、设备设施管护工作:
(1)运行及维修技工主要负责大楼内高压配电室、各房间空调机、消防监控系统、灭火系统、排水系统、电梯等设备设施系统的运行、维护及日常保养。负责与专业维保单位保持良好关系。
（2)中标供应商要把公共设备设施工作的制度规定、服务标准等上墙公布，以便采购人检查监督。
2、运行及维修技工负责的设备设施小修内容: 设备、设施小损、小坏的维修; 保持大楼正常使用的日常养护; 为改进大楼安全防护、消防应急需加装小型电器设备的小型升级改造。特殊需要(迎检、宣传、节日) 需临时安装的饰物、灯具等。
(1)电气: 随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设备，保证各种电气设施和元件的完好。
(2)水暖: 负责上下水和各房间空调的保养，水暖设施跑、冒、漏水的止水和修补，水阀、便器具、管道的检修和更换等。
(3)设备: 负责各种机械设备、电器设备、基础设施的简单修复。如开水器、热水器、空调机、供电开关、窗帘、门窗、地砖等。
(4)消防: 保证消防设备正常运转。
(5)维修率: 维修及时率达到100%，人员10分钟内到位。电气、水暖、消防等设备设施维修不超过12小时。
(6)大中小型维修、改造所需的材料费用由采购人承担。大型设备需要维修或改造安装时，维修人员不足，由中标供应商从其它服务单位抽调人手，所产生的人工费用由双方协商解决。
3、设备设施服务标准:
(1)运行记录: 做好人员安排、工作职责和交接班记录，记录设备正常运行的各项数据。计划停电、停水、停暖气，应提前12小时通知采购人并做好解释工作，确保设备正常运行。
(2)检修记录: 依据设备规定要求及操作规程按时检修并做好记录，定期派专业人员对系统进行测试、检查，消除事故隐患，确保系统安全、可靠。
(3)日常保养: 定期对破损和老化设施进行更换和修补，定期擦拭灰尘、污渍和刷防腐漆等。
(4)事故处理: 发生设备事故造成停电、停水、停气的，要提交事故报告，向采购人说明事故原因、事故处理意见。
(5)应急情况处理: 发生紧急情况时，维修人员应10 分钟内到位并立即修复，在最短时间内处理突发情况并向采购人详细解释清楚，做到小修12 小时内完毕，大修24 小时之内完成，严重拖延修复时间的，采购人要追究中标供应商责任。对在时限内不能完成的，要向采购人说明原因。
(五) 中标供应商内部管理的要求
1、管理人员要有过硬的思想素质，熟悉分管的业务范围，对采购人交代的任务要清楚明晰，能够统领全方面工作。
2、制度健全: 各项规章制度应完整、配套、齐全，具有约束力。
3、人员情况: 人员安排应合理，具体工作时间及分工明确无误，具有奖罚措施。
4、加强人员安全意识教育，确保人身财产安全，因人员自身原因造成伤害的由物业公司按相关规定处理。
三、人员数量需求
本项目服务人员不少于20人。
四、合同期限
起始日自签订采购合同开始服务日起，服务期三年。
参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
