第一章 总则

第一条 为规范海口市琼山区迈瀛片区城市更新项目（下称“本项目”）规划红线范围内国有土地上房屋征收补偿安置工作，维护公共利益，保障被征收人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（590号令）《海南自由贸易港土地管理条例》《海南自由贸易港征收征用条例》《海口市国有土地上房屋征收补偿安置办法》（海府办〔2021〕11号）《海口市城市更新实施指导意见（试行）》（海府办〔2022〕36号）等有关法律法规、政策规定，并结合本项目实际情况，制定本方案。

第二条 本项目征收补偿安置工作遵循“决策民主、程序正当、补偿到位、结果公开”的原则。

第三条 海口市琼山区人民政府(以下简称“区政府”)为本项目征收主体，海口市琼山区土地和房屋征收服务中心（以下简称“区征收中心”）为本项目征收部门，海口市琼山区凤翔街道办事处（以下简称“凤翔街道”）作为本项目实施单位。

第四条 本项目征收范围为东至振发路，西至城南路，南至椰海大道，北至凤翔东路，最终以市政府批准的项目红线范围为准。在项目征收范围内的国有土地上因规划需要保留外的房屋、建（构）筑物均为被征收对象。

第五条 本项目采取实物补偿、货币补偿、实物补偿与货币补偿相结合三种补偿安置方式。

实物补偿主要分为两类，一是选择产权调换方式；二是选择房地分估方式获得补偿后购买回迁商品房。每宗土地的一栋房屋只能选一种实物补偿方式。

第六条 本项目采取就地或就近的方式予以安置。

第二章 征收补偿

第七条 针对有国有土地使用权证或不动产权证的空地（不含个人住宅用地），涉及闲置土地的，由市自然资源和规划部门依法处置。不涉及闲置土地的，按照评估价予以货币补偿。

针对个人住宅用地，被征收人选择房地分估方式的，土地予以评估补偿；被征收人选择产权调换方式的，土地不予单独补偿。

第八条 房屋补偿

（一）被征收房屋符合下列条件之一的,予以补偿:

1.有合法房屋权属证书或有合法批建手续的房屋及房屋部分。

2.未超过批准期限的临时建筑,按批准使用的剩余期限予以评估补偿。

3.因历史原因，无合法房屋权属证书或合法批建手续的个人住宅类房屋，未被认定为违法建筑的房屋及房屋部分。

（二）符合本条第一项规定的自建房屋，选择房地分估方式的，按照房屋重置价结合成新率和房屋装修情况对房屋予以评估补偿；选择产权调换的，对于应安置面积以外的房屋按照重置价结合成新率和房屋装修情况予以评估补偿。

第九条 选择货币补偿的，对于应安置面积部分，评估价（含房屋、土地、装修）不足*****元/平方米的，以补助的方式补足至*****元/平方米，评估价超过*****元/平方米的，按评估价予以补偿。

第十条 被征收房屋为非住宅类房屋（以权属证书记载为准）的，按照房屋性质用途予以评估补偿。被征收房屋为商业用房的，可按规定的价格，以1：1的面积比例购买商业用房，并进行结算。其他附属物按照评估价予以补偿。

第十一条 被征收房屋有以下情形之一的,不予补偿:

（一）超过批准期限的临时建筑或被依法认定为违法建筑的房屋及房屋部分。

（二）在《海口市琼山区人民政府关于海口市琼山区迈瀛片区城市更新项目拟收回国有土地和地上房屋附着物征收调查的通告》发布后，被征收人擅自新建、改建、扩建的房屋及附属物部分或擅自改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为部分。

（三）其它依法不予补偿的房屋及房屋部分。

第三章 补助、补贴及奖励

第十二条 临时安置补助费

住宅类房屋的被征收人选择实物补偿，自行安排临时安置的，按照选择的回迁商品房面积（空地或部分空地享受安置的,空地及空地部分对应的回迁商品房面积不享受临时安置补助,总面积不得超过应安置面积）予以25元/平方米/月，每户不低于1000元/月的临时安置补助。临时安置补助的计发自被征收人签订预征收补偿安置协议、搬迁腾空居住房屋并结清水、电、通讯、燃气等费用之日起计算。

已签订预征收补偿安置协议的被征收人在发布征收决定公告之日起30日内搬迁腾空房屋的，一次性发放24个月的临时安置补助费。被征收人延后签约的，按月份计依次递减。一次性发放月数期满后，继续发放至回迁商品房建成交付时间止。

第十三条 搬迁补助费

按被征收补偿的房屋面积予以22元/平方米（含两次搬迁）一次性支付，每户不足1800元的，补足至1800元；各项设施的迁移补助费以具体评估为准。

第十四条 《海口市琼山区人民政府关于海口市琼山区迈瀛片区城市更新项目拟收回国有土地和地上房屋附着物征收调查的通告》发布之日前，被征收住宅未经批准自行改变房屋用途，但已作为经营性用房正在经营使用且办理了工商营业执照的，对其首层房屋实际用于经营的部分可以对被征收人予以适当补助，被征收人按规定签订预征收补偿安置协议或在征收决定规定的时间内签约，并按协议要求的时间内搬迁腾空的，补助标准为1500元/平方米。被征收住宅房屋改变房屋用途作为经营性用房的，区政府应予以公示。

被征收住宅房屋改变房屋用途单独作为办公、生产、仓储、教学等场所的，不按照本条规定补助。

第十五条 因征收非住宅房屋（以房屋权属证书记载的性质为准）造成停产、停业的，一次性给予12个月的补助。补助的标准为：营业铺面按照该铺面评估价的1%/月给予补助；生产用房按照该用房评估价的0.8%/月给予补助；其他非住宅用房按照该用房评估价的0.6%/月给予补助。

营业铺面首层部分按以上标准给予的补助金额低于住宅改经营性用房补助及奖励金额的，以补助的方式补足至住宅改经营性用房补助及奖励的标准。

第十六条 被征收人选择实物补偿的，按照选择的回迁商品房面积（最大不超过应安置面积）予以70元/平方米的回迁商品房产权登记补助。

第十七条 购房补贴

被征收人选择购买回迁商品房的，按购买回迁商品房面积（最大不超过应安置面积）予以1350元/平方米的购房补贴。

第十八条 选择产权调换或货币补偿方式，房屋面积超出应安置面积的部分，被征收人自发布签订预征收补偿安置协议通告之日起60日内签订预征收补偿安置协议的，按房屋重置价结合成新率的2倍予以奖励；被征收人自发布签订预征收补偿安置协议通告之日起第61日至发布征收决定公告之日前签订预征收补偿安置协议的，按房屋重置价结合成新率的1倍予以奖励；被征收人在发布征收决定公告之日后签约的，不享受该奖励。

第十九条 选择房地分估的签约奖励

（一）被征收人选择房地分估方式的，自发布签订预征收补偿安置协议通告之日起60日内签约并在规定时间完成搬迁的，按房屋（不含装修）和确权土地补偿金额的42%予以一次性签约奖励；被征收人自发布签订预征收补偿安置协议通告之日起第61日至发布征收决定公告之日前签约并在规定时间完成搬迁的，按房屋（不含装修）和确权土地补偿金额的37%予以一次性签约奖励。

（二）企业、机关事业单位等主体不享受本条签约奖励。

（三）被征收人不配合征收，在本条规定的签约期限内不签订预征收补偿安置协议的，不享受本条规定的奖励。

第二十条 住宅改经营性用房的签约奖励。符合第十四条规定的住宅改经营性用房的所有权人，按规定签订预征收补偿安置协议或在征收决定规定的时间内签约，并按协议要求的时间内搬迁腾空的，对其首层房屋实际用于经营的部分，按2100元/平方米标准给予一次性签约奖励。

第二十一条?签约奖励

被征收人按规定签订预征收补偿安置协议或在征收决定规定的时间内签约，并按协议要求的时间内搬迁腾空的，本村集体经济组织成员按户一次性奖励2万元，非本村集体经济组织成员按栋一次性奖励2万元。

第四章 回迁安置

第二十二条 按本方案应予以补偿的个人住宅类房屋及房屋部分，被征收人享受的应安置面积按以下规定确定：

（一）有合法权属证书的房屋，应安置面积为证书记载的房屋面积。

（二）无合法权属证书的房屋：

1.有合法批建手续的房屋，应安置面积为房屋实测建筑面积（不得超过批建面积）。

2.因历史原因无合法批建手续，但未被认定为违法建筑的个人房屋，应安置面积按以下原则确定：

（1）被征收人为本村集体经济组织成员，按户认定，每户应安置面积不超过现状房屋建筑面积且最大不超过400平方米。

（2）被征收人为非本村集体经济组织成员的，按栋认定，每栋应安置面积不超过现状房屋建筑面积且最大不超过400平方米。

同一栋房屋的被征收人只能为本村集体经济组织成员或非本村集体经济组织成员的其中一种。

第二十三条 针对个人空置住宅用地或土地面积大于地上房屋面积的，应安置面积为土地权属证或不动产权证记载的土地面积。

第二十四条 选择房地分估方式获得补偿后购买回迁商品房，选择回迁商品房面积小于或等于应安置面积的，回购价为7825元/平方米。

第二十五条 结算

被征收人选择实物补偿的，按以下规定进行结算：

（一）选择回迁商品房面积小于应安置面积的部分，按照本方案第九条规定的货币补偿标准结算且不享受本方案第十八条与第十九条规定的奖励。

（二）选择回迁商品房的面积超过应安置面积的，超过应安置面积10平方米(含10平方米)以内的部分,按照*****元/平方米结算；超过应安置面积10平方米以上至20平方米(含20平方米)以内的部分,按照*****元/平方米结算；超过应安置面积20平方米以上至30平方米(含30平方米)以内的部分,按照*****元/平方米结算。选取多套回迁商品房的，合计面积不得超过应安置面积30平方米（含30平方米），且按合计面积的超出部分结算。

（三）被征收人超出应安置面积购买单套回迁商品房的，只能购买超出应安置面积最小值的回迁商品房户型。

确需分户或产权分割并选取多套回迁商品房的，在超出应安置面积购买时，每栋分户或产权分割后所选回迁商品房总面积不超过30平方米（含30平方米）。

被征收房屋为带公摊面积的单位住宅楼或商品住宅楼，选择产权调换的，按被征收房屋套内面积1:1对应回迁商品房套内面积进行调换和结算。选取的回迁商品房套内面积超出应安置套内面积的部分，应加上其对应的公摊面积办理结算。

第五章 保障政策

第二十六条 教育、就业及其他政策

（一）被征收人的子女可以选择继续就读原学校，也可以选择转学就读，转学按照海南省教育厅学籍管理实施细则相关规定办理。

（二）人力资源社会保障主管部门应当免费为被征收人提供就业政策咨询、就业信息、职业指导和职业介绍等公共就业服务。

（三）各有关职能部门应当简化办事程序、提高办事效率，为项目提供有效便捷服务，必要时实行上门服务。

第六章 ?附则

第二十七条 被征收房屋的面积、结构、性质以房屋权属证书记载为准。未经登记的建筑物面积，以区政府依法调查认定并根据《房产测量规范》（国标GB/T*****－2000）测量为准。

本方案所指房屋，均为框架、混合、砖木结构房屋，不含简易结构和附属物。除有明确规定外，房屋面积均指建筑面积。

本方案所指的房屋重置价是指重新构建房屋的全部成本。成新率是反映房屋新旧程度的指标。

第二十八条?本村集体经济组织成员指以下人员：

（一）原籍村民。指户籍在本村，本方案实施之日前是本村常住人口，具有本村集体经济组织成员资格，享受集体福利（分红）待遇的人员及其子女（含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者）。新出生婴、幼儿因客观原因未及时进行申报户籍登记的，按照《中华人民共和国村民委员会组织法》和《中华人民共和国户口登记条例》的相关规定，由村委会核定、报街道办事处审核通过后按照原籍村民执行。

（二）转户村民。本方案实施之日前户籍关系转户后在本村，具备第二轮土地承包经营权资格，符合本村集体经济组织成员资格，享受集体福利（分红）待遇并长期居住生活在本村的人员及其子女（含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者）。

（三）上门女婿和入嫁媳妇（含配偶及其子女）。本方案实施之日前，办理合法婚姻登记手续，具有本村集体经济组织成员资格，享受集体福利（分红）待遇，并长期生活在本村的人员及其子女（含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者）。

（四）外嫁女（含配偶及其子女）。按照《海南省高级人民法院关于审理农村集体经济组织土地补偿费分配纠纷案件若干问题的意见（试行）》所认定的人员。?

第二十九条 “户”的认定，除本方案特别规定的以外，按照以下标准实行：

属于本方案规定的本村集体经济组织成员，原则上以公安部门户籍登记为准计户，有以下情形的，可以独立作为特殊“户”。?

（一）已婚且已分家单独居住生活的。?

（二）未婚，但年龄达到法定结婚年龄，且已分家单独居住生活的。

以上两种情形“户”的认定以本方案实施之日前迁入本村的人员，且应在村委会和村民代表的监督下，经村小组、村民委员会讨论确定后予以公示。?

（三）因继承房屋所有权而依法取得宅基地使用权的，可以单独独立作为特殊“户”。

以上三种情形之外，确需以“户”认定的，可提交村民代表大会集体讨论决定，经街道办事处审核、公示后予以认定，并充分予以农村集体经济组织自主权。

《海口市琼山区人民政府关于海口市琼山区迈瀛片区城市更新项目拟收回国有土地和地上房屋附着物征收调查的通告》发布之日后，办理离婚登记的仍按一户计。

第三十条 本项目遵循“先签约、先选房”的原则。

第三十一条 因产权人家庭实际情况，确需对被征收财产分割的，只能在配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女和其他具有法定抚养、赡养关系的亲属间进行。

第三十二条 预征收补偿安置协议自征收决定公告发布之日起生效，效力等同于征收补偿安置协议。

第三十三条 被征收房屋存在抵押、出租情形的，由被征收人与相关当事人自行协商解决。征收人不承担抵押、租赁纠纷的任何责任。

第三十四条 擅自提高补偿标准，或者弄虚作假、隐瞒虚报的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

被征收人提供虚假证明材料骗取征收补偿、补助、奖励款的，依法追缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条 征收工作实施中涉及的特殊问题、历史遗留问题及政策未覆盖的问题由区政府集体研究处理。

第三十六条 本方案未尽事宜按有关法律、法规、规章和规范性文件的规定执行。实施过程中的具体应用问题由项目指挥部负责解释。

第三十七条 本方案的实施期限自本方案发布之日起至项目结束止。