一、项目概况

（一）项目内容：浏阳市体育中心总占地面积为******平方米，总建筑面积*****平方米，包括体育馆、体育场、游泳馆。它是浏阳市最大的综合性体育场馆，供市民健身训练休闲之用，并可承接大型文体活动。体育场馆配置的设备设施种类较多,包括高低压配电、中央空调、监控系统、消防系统、电子显示屏、日常照明系统、比赛照明系统、音响扩音、电梯、给排水系统、体育器材等设备设施。

（二）物业特点：全民健身、体育比赛、文体表演、休闲娱乐的公共活动场所，具有公共性和开放式的特点，管理难度较大。需要有熟练的设备（含高低压配电、中央空调、音响、灯光、监控、消防、电梯系统、电力系统及其自动化等）专业操作人员储备，能及时调配到位。

（三）服务期限：签订合同之日起1年。

（四）拟配备人员数量：项目经理1人：负责日常管理工作，与采购人及有关部门的全面协调工作；消防控制室6人：按消防部门要求专职持证上岗，负责消防、监控等设备操作，消防安全相关工作；保安部8人：体育馆办公区岗保安1人（需住馆内），体育总会岗保安1人，停车收费岗3人，巡逻岗3人，负责安全保障、保安工作、车辆收费、车辆管理、夜间巡视工作，负责体育中心设施、设备的维护保养工作；水电工1人：负责水电保障；保洁员5人：负责清洁保洁工作；绿化员2人：负责绿化养护工作；共23人。

二、项目范围

（一）维护安全及公共秩序。保障采购人日常工作秩序井然有序；工作人员人身安全不受侵犯；财产不受损失；突发和重大事件迅速得到解决；治安案件发生率为零，火灾发生率为零，有科学高效的设备故障、消防、安保、疫情防控等突发事件以及自然灾害的应急措施和解决方案。

（二）环境卫生。场馆室内外所有管辖区域的卫生清洁和保洁，包括公共场所、房屋、建筑物周边人行道的清洁卫生、垃圾的收集。

（三）体育设施、健身器材等附属配套设施的维修、养护管理。包括体育器材、宣传栏、管理用房、灯光、标识牌、广告牌（材料费用由采购方负责）。

（四）物业设施、设备的维护及运行管理。

（五）场馆建筑主体及附属建筑物、构筑物的小型维修、养护和管理。包括道路、广场、化粪池、沟渠、地下储水池、停车场（材料费用由采购方负责）。大型维护维修由采购方负责。

（六）协助采购人做好各类大型政府公益性比赛、演出等重大活动的保障服务。服务期内无偿提供不低于6天，每天不少于6人的保障服务，确保赛事活动安全，保障赛场、观众看台、厕所、走廊等区域干净整洁。

（七）协助管理与物业相关的工程图纸、档案及资料。

（八）依照法律规定和物业管理服务行业的惯例应当由物业管理公司承担的其他管理服务事项。

符合国家及行业相关标准

一、物业管理具体内容

（一）安保服务

1、保安队伍需要思想素质高、业务能力强，并严格执行相关纪律及岗位职责，以确保场馆的安全、有序。

2、实行24小时值班，对服务管理区域的安全保卫及外围治安情况进行监控。

3、负责管辖区域的安全、秩序、环境、设备设施的24小时巡逻值守，地下室每天巡查3次。在重大节假日、重要赛事活动、人流车流高峰时期，应组成保安巡逻队在体育中心范围进行安全巡逻，疏导交通，及时发现和制止安全隐患问题。

4、制定安全管理工作目标、方案和措施。维持秩序，做好本区域内的治安防范、安全监督工作，预防危及物业设备及人员安全的行为，发现安全隐患报告采购人，并整改完善。

5、安保人员要熟悉场馆环境，文明值勤、训练有素、言语规范、认真负责，并积极配合各项大型活动的召开。

6、制定各类突发事件处理程序方案及现场应急管理，遇到突发事件能够及时采取相应的应变措施。

7、组织安全教育、安全工作检查，及时发现和解决不安全问题，抓好各方面安全工作的落实。

8、防火、防盗、防破坏，保护体育场馆一切财产和人身财产安全。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告采购人和有关部门，并协助采取相应措施。

9、交通、车辆、停车场管理：按照采购人的停车收费方案施行停车收费，并对进出体育中心的各种车辆管理有序，做到机动车、非机动车停放规范、整齐、安全及场地整洁。

10、对进入采购人办公区域的外来人员严格实行出入登记管理，准确登记其姓名、身份证号码、到访部门及人员情 况，并负责接收邮件、报纸等工作。

11、在采购人下班后检查物业管理区域各楼层门窗、水电设备是否关闭，并做好检查记录。

12、协助采购人开展各类活动及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。

13、协助搬运小件物品，清理废旧物品。

（二）保洁服务

1、日常对所有场馆、办公区域、功能用房、设施设备、体育器材、喷泉、公共厕所等按既定的保洁时间、保洁程序、保洁要求实施保洁工作，并对以上区域通过巡检的保洁方式使环境卫生达到既定要求。

2、中标供应商必须配备专业的保洁设备及用品，包括满足清洁用的塑料丝扫把、平板拖把（部分超细纤维布平板拖把）、清洁海绵块、清洁毛巾、多功能清洁杂物车，以及玻璃套装工具、加长杆、梯子、水桶、掸子、云石铲刀、刮子等专业清洁工具。

3、中标供应商必须配备足够数量的常用清洁剂（包括煤油、玻璃清洗剂、瓷砖清洗剂、陶瓷清洗剂、去胶剂、除渍剂、酸性清洁剂、洁厕剂、不锈钢清洗剂、不锈钢光亮剂、除污保养剂）和垃圾袋。

4、广场、路面保洁，包括空地、石凳、果皮箱、护栏、门的日常清扫及保洁，并保证墙壁无张贴、无污渍。

5、及时清除区域内主要道路积水，保持栏杆、桌椅、牌饰、垃圾桶、标识等干净整洁。

6、按照浏阳市爱卫办“除四害”卫生标准，定期杀灭蚊、蝇、蟑、鼠，并做到无滋生源；定期进行消毒卫生。

7、电梯、通道等石材地面定期打磨保养，会议室、贵宾室等重要场所干净卫生。

8、负责垃圾的收集，并将其倒入指定位置，由环卫局进行清运，做到垃圾日产日清。

9、化粪池、沟渠、喷泉池每年清淤2次。

10、体育馆内看台无比赛期间，每月清扫1次，主副馆球场每周拖地1次，体育场看台沟渠每季度除污1次。

（三）环境绿化管理服务

1、根据各类植物、运动场草坪的生长特点、立地环境、景观要求，按照操作规范适时进行整形修剪作业，保证植被内无杂草，草坪切边，绿地干净整齐。

2、根据各类植物、运动场草坪的生长特点及植物对肥料的需要，适时适量进行施追肥，以保持各类植物的生长旺盛，保持良好的景观效果。

3、各类绿地、树穴、绿带要结合松土及时清理各类杂草。

4、对乔木、大型灌木不定芽要及时清除，以保持树木骨架清晰，促使生长形态美观，营养集中。

5、根据各类植物的寄生对象及时做好预测预报，及时采取措施防治病虫害。

6、做好抗旱、抗涝、抗台风，旱季及新种植物要及时进行灌溉，防止植物因脱水而造成枯死，防汛期间要做好加固、排涝抢险工作，防止植物受损。

7、负责对室外盆装绿化植物的养护管理。

（四）物业设施和设备的维护及运行管理

1、负责照明、电路、供、用水设备的日常保养和维护。

2、负责监督检查中央空调系统的水处理和设备的保养、维护工作。

3、负责监控系统的正常运作和日常维护。

4、负责通信系统的正常运作和日常维护。

5、负责监督检查电梯的保养和年审工作。

6、负责体育馆、体育场、游泳馆屋面安全检查每月一次。

7、负责办公室家具的日常维护以及其他与设施设备使用、维护和管理有关的事项。

（五）消防安全管理

1、负责物业管理区域内的全部消防设施、设备的使用、管理及火灾的报警、疏散和救助工作。

2、负责制定防火制度，建立消防档案，接受消防大队的检查。

3、熟练掌握智能报警系统、联动系统的操作和简单故障识别排除；熟练掌握消防报警、灭火器材、喷淋、特殊消防设备、消防栓的位置和使用操作方法。

4、负责消防检查工作，及时消除安全隐患，每周对全部消防设备、设施进行一次巡视检查工作，并做好记录，发现问题即时报修。

5、重大节日前需配合采购人开展节日消防安全大检查，并按采购人要求按时落实整改。

6、负责保管配置在各个区域的消防器材，如有丢失必须赔偿；指派各区域的消防安全责任人；巡查消防设备设施，如发现任何问题不能自行解决的应立即通知维保单位，确保系统可随时启用；确保消防通道畅通。

7、负责消防系统、送风排烟系统的日常操作及检查。

二、 物业管理服务要求

（一）根据有关法律法规及约定，制定物业管理工作计划，自主开展物业管理服务活动。

（二）建立完善的物业管理方案、组织架构、人员录用等各项规章制度并接受采购人审查。

（三）不断完善各项规章制度，认真执行已经制定的各项管理制度和岗位责任制。做到服务规范化、工作目标明确化、任务落实及时化、讲求工作效率化、实现有效管理。

（四）高起点、严要求，坚持对员工进行物业管理知识和技术业务培训，提高员工的整体素质，使服务质量和工作质量有明显提高。

（五）协助建立、健全各类档案。包括物业的各类原始资料，合同、土建、设备类图纸合同，验收证明、设施档案、各类业务档案、计划、管理资料等,妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关的变更情况。

（六）按养护计划和操作规程，对房屋、设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除。

（七）不擅自占用体育中心的设施和改变使用功能，不擅自改变房屋的用途。

（八）经常与采购人沟通，及时解答采购人的咨询和处理投诉，提供优质的物业管理服务；团结一致，协调内、外各方面关系，创造良好的环境。

（九）接受采购人等各有关部门和群众的监督，不断完善管理服务，定期向采购人报告服务履行情况。

三、人员要求

（一）供应商应配备足够的相关工作人员，专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者上岗证书，消防控制室值班人员必须按相关部门的标准和要求持证上岗。

（二）对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有刑事犯罪记录，身体健康，有上岗资格证，并严格执行政府规定给所有录用人员依法购买社会养老保险、工伤险、医疗保险等，由此产生的一切法律责任由中标供应商负责。

（四）各类人员按岗位要求统一着装，言行规范，注意仪容仪表，公众形象。

（五）采购人提供管理用房给中标供应商办公使用，该办公室所产生的（水电）费用由中标供应商负责。

四、项目其他要求

（一）服务期内，中标供应商应切实加强安全防范意识，因中标供应商原因而发生的安全事故，概由中标供应商负责。

（二）为确保服务质量及与采购人沟通联络，中标供应商须设置专职主管，负责对承包项目、范围、服务质量的检查监督及与采购人日常业务联系。

（三）中标供应商需提供员工管理服务规范要求及确保服务质量达标的具体措施。

（四）中标供应商需向采购人提供服务承诺。

（五）中标供应商须主动接受采购人的指导、检查、监督及协调。

（六）在现有服务范围内，中标供应商根据实际情况需要增加工作量所产生的费用，由中标供应商负责；本方案尚未包括的范围今后若要承包，费用由采购人与中标供应商另行协商确定。

（七）按时按质完成采购人交办的重大文体活动等突击性物业管理任务。

（八）合同期满后，妥善处理退场移交、人员安置，如果出现劳资纠纷，责任由中标供应商承担。

（九）中标供应商应当自开始保安服务之日起30日内向所在地设区的市级人民政府公安机关备案，并于停止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。 重要提示：请供应商充分考虑服务期内物价水平及人员薪金的调整因素，服务期内采购人将按中标金额支付服务费不作调整。

1、服务期限：一年

2、服务地点：浏阳市体育中心

附件：

浏阳市体育运动事务中心物业工作季度考核细则

注：1、此考核细则从合同签订之日起执行，按季度进行考核，每项扣分为0.5分起步。

2、考核分满分为100分，90分及90分以上为优秀，80分及80分以上为良好，70分及70分以上为一般，70分以下为不合格（低于90分纳入绩效考核，纳入负面清单）。

3、考核由产业科完成，保留资料，存档备查。将考核结果反馈给分管领导，由分管领导提交班子会议讨论决定（1000元/分进行相应的罚款，每季度罚款至5万元封顶，相应的罚款在当季的物业管理费用中扣除）。

1、履约验收：

1.1、履约验收程序：按照长沙市政府采购履约验收规定的程序。

1.2、履约验收的内容：详见政府采购合同协议书

1、付款方式 ：采购人根据《浏阳市体育运动事务中心物业工作季度考核细则》的考核结果按季支付管理服务费给中标供应商。中标供应商在每季度开具正式税务发票原件交采购人，采购人在收到中标供应商发票等集中支付资料的10日内办理集中支付手续。如中标供应商提供的服务不足一个月时按日计算服务费。

采购人每季度结束后对中标人管理服务进行考核，如根据考核有扣款情况，在支付下季度费用时，根据上季度考核结果进行扣款。

2、本项目采用费用包干方式建设，供应商应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的人员工资（必须在上年度的工资基础上有所上涨）、福利（包含节日金）、加班费、材料费、服装费、管理费、法定税金、国家规定强制购买的各种社会保险（不得低于当地最低标准）等所有费用，一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标供应商提供，采购人不在支付任何费用。如供应商中标后的人工工资低于上年度已发工资数的，采购人有权拒绝签订合同。

3、供应商在投标前，需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

对于上述项目要求，供应商应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。