政策解读——《泰州市区既有建筑改变使用功能规划建设联合审查暂行办法》

为规范既有建筑改变使用功能规划确认、消防设计审查或消防验收（备案）的工作程序，泰州市自然资源规划局、住房城乡建设局、数据局联合印发了《泰州市区既有建筑改变使用功能规划建设联合审查暂行办法》（以下简称“办法”）。《办法》是泰州市引导闲置建筑功能转换、盘活空间资源工作的指导性文件，现将《办法》有关内容解读如下：

一、修订背景

1. 随着经济社会的持续发展，新型业态不断涌现，原规定中的功能转换形态已不能完全适应市场需求。

2. 全面贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想、党的二十大精神，以加快推进政府治理体系，提高治理能力现代化为工作目标，深入贯彻落实国家、省关于深化“放管服”改革和优化营商环境工作部署的相关要求。

3. 近年来各级政府大力倡导的盘活存量建筑、激发市场活力的既有建筑改造项目，需要从政策上给与重点支持和配套。

二、法律依据

1. 《关于明确建设工程消防设计审核和备案有关前置规划问题的通知》（公消〔2018〕24号）

2. 《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住建部令第58号）

3. 《省政府办公厅关于促进低效产业用地再开发的意见》（苏政办发〔2016〕27号）

4. 《省政府办公厅关于切实加强既有建筑安全管理工作的通知》（苏政办发〔2020〕25号）

5. 《省政府印发关于进一步帮助市场主体纾困解难着力稳定经济增长若干政策措施的通知》（苏政发〔2022〕1号）

6. 《江苏省城乡规划条例》

7. 《江苏省消防条例》

三、总体思路

1. 打通阻碍既有建筑改变使用功能需要办理规划确认、施工许可、消防设计审查或消防验收（备案）等手续的堵点，深化“放管服”改革，优化营商环境，使其成为推进我市城市有机更新的有力支撑，激发城市存量建筑发展活力。

2. 鼓励繁荣经济、提升活力、完善服务、改善民生、促进创新创业的项目，严格控制对城市规划、城市运行环境、有严重影响的项目，助力高品质城市建设。

四、主要制度

1. 适用范围

本市行政区域内既有建筑改变使用功能需要办理规划确认、消防设计审查或消防验收（备案）的，适用本办法。符合原规划用途，仅对建筑内部进行装饰装修、调整布局的不适用本办法。

2. 管理方式

通过正、负面清单的形式进行管理，采用企业申请和部门间认定函的方式对既有建筑改变使用功能进行确认。

3. 正面清单

建筑使用功能变更符合城市规划要求，对周边无严重影响，无需征求自然资源规划主管部门意见，可直接按规定申请办理施工图审查、消防设计审查或消防验收（备案）。

01

商业、办公（行政办公及工业、研发等企业办公除外）建筑内部的业态调整或者互换，包括：商店、办公、酒店、旅馆、超市、餐饮、娱乐、影剧院、健身房、托育机构、培训机构、金融保险服务，以及眼科、口腔、体检、美容等不产生大量医疗废弃物的医疗机构、月子中心等；

02

各级人民政府（国资平台公司）为主体所有或者管理的公共服务设施如：教育设施、医疗设施、文化设施、体育设施、社会福利与保障设施等建筑内部(除社区服务用房、物管用房、农贸市场外)，在保证主体功能的前提下，增加内部商业服务配套设施的；

03

利用住宅从事创新创业活动，不产生光、电、音等干扰的，如：民宿、文化创意、咨询设计、电子商务、投资基金等；

04

利用风景区（非规划核心景区内）配套用房，增设服务游客的商业设施；

05

工业厂房、仓储建筑增加物流功能或建筑功能相互调整的；

06

其他同一规划用途下建筑内部经营业态调整的。

4. 负面清单

建筑使用功能变更严重影响城市规划和周边环境，无需征求自然资源规划主管部门意见，直接不予以不予受理施工图审查、施工许可、消防设计审查或消防验收（备案）。

01

未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓、职工宿舍的；

02

利用住宅建筑改为有安全、噪声、光、油烟污染问题且严重影响周边环境的项目，包括：餐饮、机械加工、建材库房、宠物医院、娱乐场所、棋牌室、健身房、游泳馆等；

03

未经批准擅自将建筑用途转为易燃易爆、危化品生产加工存储、危废存储等功能的；

04

社区服务用房、物管用房、农贸市场等配套设施改做他用的；

05

未经批准擅自将地下车库、交通通道改做他用的；

06

未经批准擅自封闭架空层、增加隔层、填补中庭等增加建筑面积进行使用的；

07

利用违法建设整体或部分进行使用的；

08

其他明显与建设工程规划许可用途不符的以及法律法规明确规定不得改变用途的。

5. 变更函询

调整不改变原规划土地批准用途和不动产证载用途的，无需办理规划许可，在取得自然资源规划主管部门同意调整的意见后，建设单位可直接申请办理施工图审查、施工许可、消防设计审查或消防验收（备案）手续。

调整需改变土地批准用途或不动产证载用途的，应当按新建项目的程序完善土地用途变更手续并办理规划许可后，办理施工图审查、施工许可、消防设计审查或消防验收（备案）手续。

住建部门在消防设计审查或消防验收（备案）遇到难以判断的情形时，或者认为原规划许可内容不明确，需函询的，也可书面征求自然资源和规划主管部门意见。

6. 法律责任

建设单位进行既有建筑使用功能调整，应当按照法律、法规的规定，处理好涉及的相邻权关系，负责处理由此引发的相邻权矛盾，并承担相应的法律责任。

关于印发《泰州市区既有建筑改变使用功能规划建设联合审查暂行办法》的通知（泰自然资规〔2024]2号).pdf