为了公共利益,依法实施新余高新区原五金工业区旧城改造项目国有土地上房屋征收与补偿工作,保障被征收人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令590号)、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府令242号)等法律、法规和规范性文件规定,结合项目实际,制定本方案。

第一条房屋征收与补偿的法律依据

1.《中华人民共和国宪法》第十条、第十三条;

2.《中华人民共和国民法典》第一百一十七条、第二百四十三条;

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条;

4.《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号);

5.《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(江西省人民政府令第242号);

6.《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号);

7.其他与国有土地上房屋征收与补偿相关的法律、法规、规章。

第二条房屋征收的目的与原则

新余高新区原五金工业区旧城改造项目是由政府组织实施的旧城区改造项目,实施项目是为了消除安全隐患、完善城市功能,改善城区人居环境,提升城市品质,提高城区承载能力,促进国民经济发展和社会发展。

新余高新区原五金工业区旧城改造项目房屋征收与补偿遵循民主决策、程序正当、补偿公平、结果公开的原则,对被征收人给予公平合理的补偿。

第三条房屋征收范围

本方案所涉房屋征收范围为:新余高新区原五金工业区旧城改造项目用地红线范围内所涉的国有工业用地(原已签订土地收储协议的除外)上房屋,同时收回国有土地使用权,包括新余市艺美玩具公司、新余市力达机电工具公司、赵育基、陈建中、牟小虎在原五金工业区的国有工业用地上房屋,具体范围以房屋征收决定公告确定的房屋征收范围为准。

第四条房屋征收主体、征收部门和实施单位

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”规定,鉴于新余高新技术产业开发区为功能区,确定新余市渝水区人民政府为新余高新区原五金工业区旧城改造项目的房屋征收主体,具体征收与补偿工作委托新余高新技术产业开发区管理委员会办理;确定新余高新区建设管理局为房屋征收部门,负责组织实施本项目房屋征收与补偿工作;新余高新区建设管理局委托新余高新区城乡建设服务中心为实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。

第五条征收补偿类型

征收补偿类型主要涉及被征收房屋及附属房、附属设施、临时建筑,对上述对象类型征收的同时收回国有土地使用权。

(一)房屋(含室内装修)是指国有工业用地上房屋,包括厂房、办公用房、宿舍等;

(二)附属房、附属设施、临时建筑是指门卫房、门卫岗亭、绿化、道路及排水、游泳池、停车场、路灯、围墙等。

第六条未依法登记建筑的认定和处理

(一)未依法登记的建筑,由房屋征收部门区建设管理局会同区自然资源分局、区城乡建设服务中心等部门共同调查认定,对调查认定为合法建筑或者可以补偿的建筑及未超过批准期限的临时建筑,予以补偿;对调查认定为不予补偿的建筑或者超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

(二)未经依法登记的建筑有下列情形之一的,由房屋征收部门区建设管理局会同区自然资源分局、区城乡建设服务中心等部门共同调查,认定为予以补偿的建筑:

1.2011年4月21日《江西省人民政府关于新余市城市总体规划的批复》(赣府字[2011]34号)前合法取得的国有土地上建造的未经登记的建筑;

2.已依法取得建设工程规划许可证及相关施工批准手续并按其规定建造竣工、但尚未办理房屋登记的建筑;

3.在合法取得的国有土地上建造竣工的,且符合建造时规划条件的建筑。

第七条被征收房屋建筑面积和用途的认定

(一)被征收房屋建筑面积和用途,以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿记载的确有错误外,以房屋登记簿记载的为准。

(二)未经依法登记的建筑,建筑面积由房屋征收实施单位安排测绘机构统一测绘确定。被征收房屋建筑面积严格按《房产测量规范》(GB/T*****.1-2000)、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房〔2002〕74号)执行。

第八条征收补偿和奖励

(一)房屋征收补偿

被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换,但只能选择其中一种,不能交叉选择。

1.被征收人选择货币补偿的,具体补偿包括:

(1)被征收房屋价值的补偿。对房屋产权人按房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产(含室内装饰装修及国有土地使用权)对被征收房屋、室内装饰装修及国有土地使用权实行货币补偿,具体金额由依法选定的评估机构评估确定。

(2)因征收房屋造成的搬迁的补偿。机器设备、物资等搬迁补偿费用,由依法选定的评估机构通过评估确定。

(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。给予停产停业损失补偿的,应当符合下列条件:

①被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为予以补偿的建筑;

②有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续,且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋;

③已办理税务登记并具有税负核定凭证。

因征收房屋造成停产停业损失的补偿标准由评估机构参照房屋被征收前经营主体上年度月均应纳税所得额、同类同地段房屋市场租金、从业人员最低工资评估确定。停产停业补偿期以月为单位计算。实行货币补偿的,补偿期为6个月。

2.符合新余市高新区城市规划、产业规划及供地政策的情况下,被征收人可以选择房屋产权调换,具体补偿包括:

(1)产权调换房屋。

被征收人选择产权调换的,高新区管委会可以提供不低于被征收合法房屋建筑面积和认定为可以补偿房屋建筑面积的用于产权调换的房屋,供被征收人选择。用于产权调换的房屋位于新余高新区阳光大道工业地产五期标准厂房。

被征收房屋价值(含土地使用权、建筑物价值、装修,下同)和用于产权调换房屋价值(含土地使用权、建筑物价值、装修,下同),由评估机构评估确定。对被征收房屋价值高于用于产权调换房屋价值的,由房屋征收部门向被征收人支付结算差价,对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的,由被征收人向房屋征收部门支付结算差价。

(2)附属房、附属设施、临时建筑不予产权调换。

(3)因征收房屋造成的搬迁的补偿。机器设备、物资等搬迁补偿费用,具体金额由依法选定的评估机构通过评估确定。

(4)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。给予停产停业损失补偿的,应当符合下列条件:

①被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为予以补偿的建筑;

②有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续,且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋;

③已办理税务登记并具有税负核定凭证。

因征收房屋造成停产停业损失的补偿标准由评估机构参照房屋被征收前经营主体上年度月均应纳税所得额、同类同地段房屋市场租金、从业人员最低工资评估确定。停产停业补偿期以月为单位计算,补偿期自征收房屋搬迁后至产权调换房屋交付止,其中产权调换房屋为现房的,补偿期为6个月。

(二)附属房、附属设施、临时建筑征收补偿

征收附属房、附属设施、临时建筑,被征收人只可选择货币补偿(不可选择房屋产权调换),对被征收人按依法选定的评估机构评估确定结果给予补偿。

(三)奖励

1.按时签约奖。在房屋征收决定公告公布之日起30日内完成协议签订,按照该被征收人征收补偿费用总额的10%给予按时签约奖。在规定期限内未签订协议的,不予按时签约奖。

2.按时搬迁奖。在房屋征收决定公告公布之日起45日内或在征收补偿协议约定时间内全面完成搬迁腾空,按照该被征收人征收补偿费用总额的10%给予按时搬迁腾空奖。在规定或征收补偿协议约定期限内未按时搬迁交房的,不予按时搬迁奖。被征收人按时搬迁腾空的,由征收实施单位出具腾空验收单。

第九条房屋征收评估机构选定办法

评估机构、复估机构的确定由征收部门与被征收人协商确定,协商不成的按《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)和《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十一条规定执行。

评估机构、复估机构应具备相应资质,评估机构、复估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,按《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(江西省人民政府令242号)等规定执行。

评估、复估、测绘等中介机构及相关工作人员出具虚假或者有重大差错的报告,由相关部门依照国家规定依法予以行政处罚,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十条房屋征收补偿签约期限、地点及搬迁期限

(一)房屋征收补偿签约期限:在征收决定公告公布之日起30日内。

(二)房屋征收补偿签约地点:五金工业区旧城改造办公室。

(三)房屋搬迁腾空期限:在征收决定公告公布之日起45日内或在征收补偿协议约定的时间内。

第十一条其他

(一)房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

(二)凡已给予补偿的房屋及附属房、附属设施、临时建筑,均交由房屋征收部门处置,被征收人交房前人为拆除或损毁上述设施的,按损失的价值扣除被征收人的相应补偿金额。

(三)被征收人在签约期限内达不成协议的或者房屋产权人不明确的,由房屋征收部门报请渝水区人民政府依法作出房屋征收补偿决定,并在房屋征收范围内公告;被征收人在规定期限内拒绝选择补偿方式的,视为被征收人选择货币补偿方式,并依法作出征收补偿决定;被征收人未在协议约定期限内或补偿决定规定期限内腾空弃房的,由房屋征收实施单位申请人民法院强制执行。

(四)被征收房屋涉及出租的,由房屋产权人与承租人终止租赁合同。

(五)征收设有抵押权的房屋或者收回设有抵押的国有土地使用权,抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的,房屋征收部门应当对被征收人实行货币补偿,并将补偿款向公证机构办理提存公证。

(六)本方案与国有土地上房屋征收与补偿相关法律、法规、规章和上级文件不一致的,以相关法律、法规、规章和上级文件规定为准。

(七)本方案自印发之日起实施。