天心数谷（一期）项目位于天心区南托街道南托路22号，物业类型为办公楼，楼宇分布为2 栋高层，18栋多层，共计20 栋。总用地面积 4.49 万㎡（约67亩），总建筑面积 10.47万㎡，绿地面积 *****㎡，共有 896 个停车位，其中地下车位832个，地面车位64个，电梯数量30台，面向公共道路值守出口2个。本服务方案所涉及范围及内容为天心数谷(一期)物业管理(含融发集团办公场所)，包含但不限于保洁、保安、会务、日常维护、秩序维护、绿化等全部物业服务内容。

按国家相关标准、行业标准、地方标准执行

1、安保服务及安全管理

做好物业服务范围内人员、财产的保护与防火防盗。在物业区域出入口设值班岗，对来访人员进行检查登记，做好安全监控；大门口人员、车辆进出管理、楼宇值班管理、安全巡逻等。协助配合公安机关，做好安全防范，维护公共安全和秩序、进行安全管理和应急救援管理等工作。

2、保洁服务

为该项目范围内所有建筑群体、设施设备、园林绿化、道路停车等的管理、维护、维修以及正常运转所必须确保的安全保卫、秩序维护、日常卫生保洁、垃圾清运、管道清掏等。入驻企业上班之前做好清洁工作，保持地面干爽整洁、避免人员摔跤情况；入驻企业下班后进行各区域卫生清洁，并将所有垃圾进行清理运送到垃圾中转站。随时保洁客户接待区的桌面、清理空杯等杂物并随时保洁地面和垃圾。随时保洁洗手间、撤换垃圾。根据企业工作人员的办公时间随时进行作息调整。

3、绿化养护服务

日常维护和管理。树木、花草、绿地等的养护，景观的维护等绿化养护服务。

4、设施设备及维修管理

办公楼日常的公共设施、设备养护和管理，包括电梯维保与年检、消防系统维护、给排水系统维护、供电系统维护等，维修服务内容和费用报招标人同意后方可实施。建筑物的地面、墙台面、顶棚、屋面及吊顶、门窗、楼梯、通风道以及外墙等的日常养护维修，修复小损小坏等维修工作。

5、会议接待服务

前台接待，会议室日常的会务服务，包括会前布置、会中服务、会后整理等工作、管理物业档案资料。

6、费用收取工作

按照采购人要求和相关标准向入驻单位收取应缴纳的物业管理费用，水、电费用，租金等相关费用。

7、食堂服务

负责早、中、晚餐制作，做好食堂范围内的卫生保洁工作，确保食品卫生与质量，对食堂服务人员定期进行卫生和食品安全培训，确保服务范围内无食品安全事故发生。

8、临时交办工作

如按照要求及时安排人员做好大型活动、上级部门调研、上级部门临时检查或者相关学术会议的接待工作，会前、会后卫生保洁工作；协助公司做好创文创卫及疫情防控相关等工作；配合公司做好各项检查及突发事件的应急工作。

1、合同期限：合同签订后为期一年，计划自2024年9月1日起至2025年8月31日止，具体进场服务起始日以采购人书面通知进场之日为准或物业正式交付之日。

2、服务地点：采购人指定地点。

3、服务方式：按采购人要求完成天心数谷（一期）物业服务。

（一）安保服务及安全管理

1、形象礼宾岗

（1）迎送进出接待中心之宾客；

（2）为进出接待中心的客人提供指引；

（3）为到访客人提供泊车（如有需要）、开车门、撑伞、护顶等服务。

2、停车岗

（1）熟悉接待中心停车场的运作程序、车位分布及周边情况；

（2）严格执行车场安防管理制度；

（3）维护责任区内的正常秩序；

（4）迎送进出展示中心停车场之宾客,并为客人提供指引。

3、门岗

（1）疏通车辆和人员进出，维护门口交通秩序，保证车辆及行人安全，使门前畅通无阻；

（2）认真做好访客登记工作，严格控制闲杂人员、小商贩、推销人员进入辖区；

（3）提高警惕，发现可疑人员和事情后应及时处理并迅速报告领导；

（4）认真履行值班登记制度，详细记录值班中所发生、处理的各种情况；

（5）坚持执行大宗及贵重物品凭证出入制度，确保业主财产安全；

（6）积极配合其他保安员，做好各项安全防范工作。

4、巡逻岗

（1）24 小时不间断巡检，室内每两小时巡查一次，重点部位设巡更点，设巡更记录；巡逻时对可疑人员进行询问；巡逻期间需对建筑安全、消防隐患、治安隐患进行排查，发现异常情况及时上报和应急处置，防止安全事故和治安事件发生；

（2）督促、引导车辆有序停放至规划车位内，制止逆行、超速行驶车辆，制止在非泊车区域的泊车行为，纠正一车占两位现象，确保机关大院内车辆停放有序，运行畅通；

（3）接到火警、交通等突发事件或紧急求助报告后及时到达现场进行秩序维护，将现场情况在第一时间报告采购人。

（4）发现道路污损、环境卫生问题，及时联系保洁员进行处置。

（5）物业服务区域内责任事故、治安案件零发生率。

（6）巡查时，如发现办公室内有加班人员时，注意公共区域的灯和门不要关闭。

5、消防监控岗

（1）实行 24 小时值班制，具备熟练操作治安监控和消防监控平台设施技能，消防监控平台始终处于自动监控状态。

（2）负责安防系统、消防系统运行监管，每日查阅录像，排查监控设施故障（每周完成一次普查），发现故障及时上报维修，确保运行完好率。

（3）禁止未经采购人批准人员进入监控室，禁止未经采购人批准向他人提供和拷贝录像资料，禁止未经采购人批准将监控室设备设施拆除和带离监控室。

（4）值班时间严禁脱岗、睡岗，监控室环境卫生需做到地面、设备、器材无积尘，室内无蜘蛛网，器材摆放有序。

（5）消防监控平台出现报警、闭路监控镜头发现异常情况时，第一时间通知楼层保安、应急队员迅速前往现场处置，然后向上级和采购人反馈情况。

6、消防管理

（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，确定消防工作管理人，制订消防事故处理预案。

（2）组建义务消防队，并对义务消防队员每月组织一次消防安全知识学习，每季组织一次消防器材实操训练（培训文档资料备档备查）。

（3）定期开展消防检查，督促维保单位做好消防设备的维护保养工作。制止违反消防安全的行为。

（4）开展安全生产和消防安全宣传，普及安全生产和消防安全知识。

（5）发现火情，必须第一时间进行初始灭火，根据火灾情况报警救援。

（二）保洁服务

1、保洁服务周到，工作人员着装统一，仪表整洁，讲礼貌，有素养。

2、责任明确，有详尽的卫生保洁标准和管理措施。

3、垃圾收集及清运：及时做好各项设施物品核验检查及卫生清扫（要求：房屋整洁，地面干净，门窗基本无灰尘）；及时清扫公共区域的垃圾；协助做好其他相关管理工作。公共区域如走廊、楼梯、公共卫生间、公共洗漱间等每天清扫2次以上，拖洗1次，并全天保持整洁。做到地面无积水、无污垢、无痰迹、无纸屑、无瓜果皮壳；公共卫生间、公共洗漱间无异味、无积水、无污垢；墙面保持整洁，无污迹、无乱悬挂、无乱张贴等现象。物业范围内垃圾站要求做到及时清扫、收集；日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责外运出物业范围区域。

4、清洁用品、用具（如铁揪、扫帚、垃圾筒、废纸筒、茶叶篓等）及日耗品由乙方购置并承担费用。

5、遇有冰雪天气，要及时清扫屋顶、地面及主要交通要道的积雪。

6、做好防滑、防结冰措施。

（三）绿化养护服务

1、草坪

（1）修剪，草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过6cm。

（2）清杂草，及时清除杂草,做到基本无杂草。

（3）灌、排水，常年保持有效供水，草地充分生长，有覆沙调整，地形平整、流畅。

（4）施肥，按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三遍。

（5）病虫害防治，预防为主、综合治理，严格控制病虫害。

（6）其它，绿草如茵,斑秃黄萎低于5%。

2、树木

（1）修剪，乔、灌木修剪每年三遍以上，无枯枝、萌蘖枝；篱、球、造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三次以上，基本无枯枝。

（2）中耕除草、松土，常年土壤疏松通透，无杂草。

（3）施肥，按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施复合肥二遍，满足植物生长需要。

（4）病虫害防治，预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于5%。

（5）扶正加固，树木基本无倾斜。

3、其它要求

（1）因修剪等产生的废弃物，整理集中堆放，清运及时；树上悬挂物及时清除；发现死树及时清除、适时补种，保持绿地内清洁整齐。

（2）植物灌溉以保持土壤有效水份为原则，应按气候、立地条件、品种、生长等情况酌情增减浇水次数。

（3）使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定。应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。

（四）维修管理

1、房屋维护

（1）房屋结构，每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季度检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

（2）门窗，每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

（3）楼内墙面、顶面、地面，粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。

（4）管道、排水沟、屋顶，每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。

（5）围墙，每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

（6）道路、场地等，每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

（7）休闲椅、室外健身设施等，每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小等进行巡查，发现损坏立即修复，恢复原有面貌，保证其安全使用（如需更换的除外）。

（8）安全标志等，对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

2、供水系统

（1）每周对供水设备检查三次以上，每季一次对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

（2）每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。

（3）每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

（4）生活用水箱、蓄水池盖板应保持完好并加双锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防腐防冻保养。

3、排水系统

（1）每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。

（2）每年二次对污水处理系统全面维护保养。

（3）控制柜电气性能完好，运作正常。

（4）污水处理系统正常运行，周边无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

（5）每年至少对化粪池进行二次彻底清掏，对污物进行环保处理。

4、公共照明

（1）公共灯具，及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，项目内楼道灯完好率在98%以上。

（2）景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等，保持灯具完好，亮灯率在98%以上。

（3）公共电气柜，每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

5、消防系统

（1）消防泵每月启动一次并做好记录，每年保养一次，保证其运行正常。

（2）消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

（3）每天检查火警功能、报警功能是否正常。

（4）每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。

（5）每半年检查一次消防水阀、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

（6）每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

6、避雷系统

每年检查避雷装置一次，18层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。

7、弱电系统

（1）楼宇对讲系统，不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。

（2）监视系统，不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

（3）电子巡更，根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

8、电梯系统

（1）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，乘梯须知、年检合格证、*****牌等张贴齐全，轿厢整洁。

（2）委托专业维修保养单位定期保养（含年检），每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业服务中心应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

（3）电梯机房应急救援工具、维护保养单摆放在指定位置，各类警示标志齐全并张贴完整。

（4）电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

9、供配电系统

（1）配电房门窗完好，无水源经过配电房上方，主设备运行正常，环境整洁、安全工具、操作工具摆放在指定位置，灭火器材完好并摆放在指定位置。

（2）各配电屏柜指示灯、仪表指示等均完好，开关操作灵敏、线路吊牌清晰完整。

（3）各区域二、三级配电箱锁具完整、箱门关闭正常，指示灯及警示标贴完善，各开关、线路工作正常。

（4）每年度对供配电系统至少进行二次安全检查，对设备进行除尘、螺栓紧固、绝缘检测、警示标志完善等相关工作,各处配电屏柜防护齐全完整，保持关闭状态。

（五）会议接待服务

1、熟悉天心数谷项目的整体概况及接待大厅所用物品、设施；

2、为来访客户提供标准的星级酒店式接待服务；

3、维护接待大厅内整齐有序、洁净、舒适的环境；

4、保证接待用品得到合理使用，及时补充。承担来访人员的接待和引导工作，同时维护展示中心大厅秩序。

5、为来访客户提供标准的星级酒店式接待服务。

6、负责客户的接待、预约和安排工作，协助客户解决问题。

7、保证会务接待用品得到合理使用，及时补充。

8、做好物业相关档案资料的整理及保管工作。

（六）费用收取工作

需对收取费用类别明细建立相关台账及财务报表，并建立结算核对台账，按月度向采购人书面报告费用收取情况。

（七）食堂服务

1、食堂从业人员至少每年进行一次健康检查，接受必要的卫生知识培训。保持良好的个人卫生，进入厨房应穿着整洁，按要求穿戴卫生用品，双手保持洁净。

2、检查待加工的食品及食品原料，发现有腐败或其他感官性状异常的，不得加工或使用。食品应当分类、分架、隔墙、离地存放，定期检查，防止使用超期过期食品。

3、餐饮具使用前必须清洗干净、不能有洗涤用品残留,未经消毒不得使用。水池、灶台、桌台，每日清洗，达到干净整洁，物见本色。炊事机械放置有序，机械内外无积渣杂物、无污垢积尘。

4、保持厨房餐厅清洁，无霉斑、积水、脏物、蛛网、鼠迹、苍蝇、蟑螂。地面每天洗拖干净，见本色、无积水污垢。

5、负责厨房水、电、气设备安全使用与管理,发现异常及时报告。

（八）临时交办工作

按招标人要求做好临时交办的工作，如上级巡检、临时例会等工作。

六、人员配备要求

1、本项目配备的一线员工总人数按66人设置，根据现场运营实际工作情况，采购人和中标人进一步确认岗位工作内容及人员。

2、岗位要求明细表如下：

（1）所有从业人员必须体检合格，购买意外伤害险。由于操作问题及身体原因导致伤害出现，产生纠纷，采购人不承担责任。

（2）本项目人员要求：必须持相应上岗资质，物业主管定期对所有从业人员组织集中培训，培训合格后方可从业，减少职业伤害及预防操作事故发生。投标方可根据本招标文件物业服务项目内容、要求及实地勘查来优化具体岗位及人数，但不得低于以上岗位及合计总人数（投标人所报员工工资不得低于当地社会保障部门规定的最低工资标准和行业标准。所报员工工资低于当地政府部门规定最低工资标准的投标将被否决）。

（3）中标人自行负责其招聘员工的一切工资、福利；如发生工伤、疾病乃至死亡、事故或触犯法律法规（包括劳动用工制度、发生劳资纠纷等）、或损坏采购人的设施和物品的一切责任及费用由中标公司全部负责。

（4）员工的工资应不低于当地社会保障部门最低工资标准并按时足额发放到位。

（5）全部服务人员应严格按国家有关法律、法规要求的标准、基数和比例缴纳养老保险、医疗保险、失业保险、工伤、生育险等福利。

（6）依照《劳动法》等法规和长沙市劳务用工规定合法用工，保障劳动用工合法性，构建劳动用工诚信体系，物业公司应制定明确的劳动争议解决方式，与员工进行充分沟通和协商，营造良好的用工环境。

1、本项目参照长沙市财政局文件关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知（长财采购[2024]5号）文件要求执行。

2、验收内容包括但不限于：服务合同、月度考核评价、服务方案等。

1、投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。合同款内包含管理费、人员费用（含工资、劳动福利、餐费补贴、国家规定的社会保险、工伤保险、体检及教育培训费用、处理伤亡事故等）、防暑与防寒费用、节日慰问金、加班工资、办公费、设备维保费、设备工具费用、利润、税金、不可预见费用（应对应急突发事件和重大活动保障等发生的费用）等全部费用。

2、本招标文件内所载明的工作要求及考核标准均为招标阶段初步要求，采购人将在签订合同前制定更为细化的工作标准及考核细则，投标人须承诺如中标将无条件执行。

3、以上服务事项及要求均为采购人提出的基本管理内容与要求，仅供投标人编制投标服务方案的参考。中标人进场后，须结合实际情况进行优化，完善各类管理标准、制度和执行方案等。

4、中标人自行提供服务团队成员的工作服、办公耗材等。

5、电梯维保必须由具有专业资质的维保单位负责，如中标人不具备相关专业资质，可在报经采购人同意后，委托具有资质的第三方专业公司进行维保；

6、履约期内，由于中标人原因，导致发生火灾、坍塌等重大安全事故，采购人有权终止合同并追究相关责任；服务范围内发生重大安全事故，中标人应对不及时致使采购方遭受重大损失的，采购方有权终止合同并对损失财物进行索赔。

7、本项目物业服务范围内涉及到的特种作业，须承诺持证上岗，中标人须为相关操作人员购买意外保险，如若发生意外，一切责任中标人自负。

8、本合同服务期满，若采购人新一期物业服务招标采购工作尚未完成，中标人须无条件按本次物业招标文件及服务合同约定的权利和义务继续提供服务（将签订补充协议）。

9、任何情况下，中标人须在收到中标通知书后第一时间组织人力物力为进驻项目提前做好准备，确保在招标约定的开始服务时间或之前进场提供物业服务。

10、为满足信息化时代新需求，鼓励投标人根据采购人特点，利用成熟的科技和信息技术手段，在本项目投入具有可使用的智慧化物业平台，提高综合服务效率，保障服务水平。

11、投标人在投标前需踏勘现场的，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

12、对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。