一、项目概况

1.1项目名称

松江区洞泾镇沪松公路相邻地块“城中村”改造项目（以下简称“本项目”）经上海市城市更新领导小组评审，于 2023年1月19日正式取得《上海市住房和城乡建设管理委员会关于认定松江区洞泾镇沪松公路相邻地块为“城中村”改造项目的复函》，（沪建房管〔2023〕44号），纳入本市新一批城中村改造项目，认定文件详见附件1。

1.2项目背景

本项目隶属于松江区洞泾镇，涉及长欣、光星、砖桥、渔洋浜四个居委会。洞泾镇位于松江城区北部，东连新桥镇，西傍佘山国家级度假区，南邻中山街道，北接泗泾镇；紧邻松江新城，距离虹桥枢纽13公里，是松江东北部城镇圈和G60科创走廊的重要组成部分。镇域总面积24.52平方公里。本项目全部地处洞泾镇城镇开发边界内，距离12号线延伸段1-2公里。如图1、图2。

图1 洞泾镇区位图及本项目位置示意图

图2 本项目区位图及周边交通区位情况

1.3项目范围

本次申报的松江区洞泾镇沪松公路相邻地块“城中村”改造项目总用地面积约24公顷（约361.10亩），拟建基地东至同乐路，南至平阳河路，西至洞凯路，北至沈砖公路，分成六个地块，分布于沪松公路两侧。六个地块全部位于经全市摸底调查的705个“城中村 ”点位内。

1.4项目现状

本次“城中村”改造共涉及土地面积361.10亩（以实测为准）。其中建设用地约329.78亩（集体建设用地约190.62亩，国有建设用地约139.16亩），农用地约30.11亩，未利用地约1.21亩。集体建设用地占比52.8%。其中地块五范围内存在土地储备用地。

经初步排摸，城中村地块内住宅用地包括宅基地自建房、村民集资建房（集资房）、老旧公房等。此外，非居包括门面房、企业、公共服务设施等类型。

1.5规划要求

《上海市松江区洞泾镇SJS3-0002、SJS3-0005单元控制性详细规划》于2014年2月28日批准（沪府规[2014]36号）。

《上海市松江区洞泾镇SJS3-0003单元控制性详细规划01街坊，SJS3-0004单元控制性详细规划03、06街坊，SJS3-0005单元控制性详细规划24街坊局部调整》于2022年12月13日批准（沪府规[2022]319号）。

1.6其他说明

地块4及地块1（洞舟路以南区域）位于战略留白区，本次改造仅进行地上动拆迁及环境整治，不纳入本次合作开发范围，改造完成后交由政府管理。

本项目包括三种地块分类涉及不同的资金后续用途管理，分别为土地储备、合作改造、环境整治三方面。

二、改造的必要性

2.1是落实区十四五“10+X”空间战略的“催化剂”

十四五规划将引入12号线向西延伸的三个站点布局在洞泾镇。规划中的“洞泾未来湾”是现代科创高地、公共服务中心及“TOD引领的科技港湾”。本次拟建的“城中村”项目皆位于地铁站点周边1-2公里范围内。改造项目将充分激活洞泾地铁站点的TOD开发效应，带动原贸易城1平方公里片区整体开发，释放区域发展新动能。

2.2是助力工业区产业转型升级发展的“粘合剂”

本次改造加强了洞泾板块同周边泗泾、九亭、新桥、九里亭街道等片区的产业分工有机联系，加速推动形成产业分工更加合理，优势互补的工业核心板块圈。同时，本项目通过规划产业地块“腾笼换鸟”，为高级产业载体和商业配套预留空间，为洞泾引进和孵化高质量企业提供空间基础，加速促进区域产业结构升级，给洞泾镇带来新的机遇。

2.3是优化人居环境、改善城市面貌的“助推剂”

有序开展“城中村”的认定和改造工作，是本市实施“民心工程”、深入践行“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念的具体举措。目前，洞泾镇面临着配套设施水平与社区需求不匹配等城镇发展问题，区域内缺少高品质、强吸引、高活力的城市公共空间以及养老、医疗等社区级公共服务基础设施，无法满足人们日益增长的高品质生活需求。利用本次“城中村”改造，可以更新老旧街区，完善形成开放立体、具有生命力的高品质新街区，为本地居民营造交往、交融、交心的社区基础环境及人文氛围，增强本地居民的幸福感和获得感。本次改造从切实保障人民需求的角度出发，是履行“民心工程”的重要举措，体现了政府下决心、抓实干，踏踏实实为当地百姓服务的坚定信心。

三、改造的亮点和特色

本次改造将着力强化洞泾镇整体片区功能强化，通过改造项目进行改造范围内及周边衔接地块的旧改翻新，完善城市整体设计及功能塑造，强化洞泾“精而强”产业核心，打造“小而美”城市街区，形成“新而活”和美家园，整体支撑松江成为“科创、人文、生态”新片区。

3.1塑造人工智能核心区，衔接G60科创走廊，打造科创高地

洞泾镇规划定位为“人工智能科创小镇”，因此本次改造将着力塑造核心片区产业功能。通过将沪松公路两侧城镇建设区范国内集体建设用地上“脏、乱、差”、形态破旧的房屋进行拔点改造，有效整合零散土地，腾笼换鸟，实现“调结构．转方式、促升级”。加快传统产业升级改造，促进科创要素集聚。

3.2形成高质量发展样板区，以产城融合为主线，打造城市客厅

本次改造统筹考虑，以“城市设计”先行，从更高层面精准把握本项目改造要点，统筹解决城中村周边道路、河道、区域形象、产业载体等因素；同时本项目以沪松公路快速化改造为契机，大力推进沪松公路沿线综合整治，重塑沪松公路城市形象轴面貌。通过本次改造，打通东西向交通联系，进一步强化工业区和集镇区的连接。打破原来产城割裂的现状，促进区域均衡发展。本次改造完善了基础建设，导入优质公共服务设施，提升城镇能级和服务水平；大力改善城镇形象面貌 ，加速实现洞泾城市客厅“建筑可阅读、滨河可休憩、街区可漫步、城市有温度〞的建设目标。

3.3提升改善民生先行区，构建15分钟生活圈，打造和美家园

洞泾镇缺少高品质、强吸引、高活力的城市公共空间及便民惠民的高端社区级配套设施。本次改造通过设计引入“创享汇”、“市民中心”、“成人学校”等公共服务配套，打造功能完备的15分钟社区生活圈，让市民在家门口享受到优质的社区服务，提升本地居民归属感幸福感，打造形成“社区圈层”内的交往、交融、交心的和美家园。

图3 “城中村”改造鸟瞰图

四、改造模式

4.1改造方式

本项目拟采用松江区政府主导，农村集体经济组织引入社会企业合作开发为主的改造方式。合作开发改造地块将留存研发及商办物业给农村集体经济组织，统筹解决好因地块改造可能带来的社会稳定及村民保障问题。此外，已收储地块拟采用土地储备的改造方式。

4.2项目动迁情况

本次“城中村”改造将对涉及的村民、居民进行动迁安置补偿，企业根据产证面积采取货币安置。

本项目涉及动迁住宅建筑面积约2万平方米，需要配套动迁安置房建筑面积约3万平方米，共计需要约370套安置房。

本项目采用区域内就地和区域外就近安置方式，其中区域内安置基地位于06A-05地块，为原拆原建低密度社区；剩余安置于区域外在建的“大三期”动迁安置社区，位于平阳河路同乐南路西北角，大三期共计富余约700多套可用于安置。本项目补偿安置方式为货币补偿结合实物补偿模式。

五、权益保障等情况

5.1村民的动迁意愿、参与情况

经村民代表大会表决，本项目涉及村民同意“松江区洞泾镇沪松公路相邻地块‘城中村’改造项目”初步方案并参照现有政策实施动迁征收补偿。

5.2集体资产处置情况

集体资产处置工作尊重和维护撤制村集体经济组织全体成员的意愿和权利。本次改造在项目前期已经开展集体资产的清产核资工作，拟定初步的分配方案，并按照《上海市农村集体资产监督条例》和有关规定，建立相关工作机构，规范民主管理决策程序，在落实中将召开好集体经济组织理事会、监事会成员代表会议，做好表决。并通过拟定的集体资产分配方案等，落实好集体经济组织重大事项备案管理，进一步规范村组集体资产处置工作。

5.3被征地农民的就业和社会保障

根相关规定，对项目改造范围内的征收集体土地、征地青苗、征地财物等集体资产进行补偿，切实保障农村集体经济组织和村民的合法利益不受损害、切实做好被征地人员就业和社会保障等相关工作。

5.4农村集体经济组织长远发展和农民长期收益保障

组建新集体经济组织，完善内部收益分配机制，形成成员增收的长效机制。将本次“城中村”改造开发的研发和商办物业以成本价提供给镇农村集体经济组织，作为支撑其后续发展的商业性经营资产，保障村民获得长期、稳定的收益。

5.5增值收益分配

根据最新控规成果，本项目规划总计容面积约20.54万平方米，其中其中商品住宅总量11.64万平方米，安置房面积为1.91万平方米；商业及办公面积为2.22万平方米，研发面积为2.15万平方米。其余为公共配套项目。

本次“城中村”项目基本实现总体平衡，后期规划若调整并存在经营性收入，则该部分收入纳入区级财政统筹。

附件：洞泾镇“城中村”认定批复