物业名称

物业地址

市退役局办公楼物业服务

沈阳市皇姑区松花江东街1号市退役局

名称

明细

服务内容及标准

建筑1名称

沈阳市退役军人事务局办公楼1号 2号楼门市111 112 211 212 311 312

总面积

建筑面积（㎡）

3087㎡

见“3.5秩序维护员服务”

需保洁面积（㎡）

8281㎡

见“3.4保洁服务”

门窗

门窗总数量（个）及总面积（㎡）

门窗总数115个总面积412㎡

见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”

地面

地面各材质及总面积（㎡）

瓷砖总面积2382㎡、地板总面积705㎡ 总面积3087㎡

见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”

内墙饰面

内墙饰面各材质及总面积（㎡）

乳胶漆总面积2988㎡

见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”

顶面

顶面各材质及总面积（㎡）

明顶面乳胶漆总面积1494㎡

见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”

会议室

室内设施说明

室内设施情况，会议桌5张、会议椅60把、投影机2台、电视1台、话筒6个

见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”

会议室数量（个）及总面积（㎡）

会议室总数4个量及总面积175㎡

见“3.4保洁服务”

卫生间

卫生间数量（个）及总面积（㎡）

卫生间6个数量及总面积139㎡

见“3.4保洁服务”

车位数

地面车位数

7

见“3.5秩序维护员服务”

设施设备（可另行附表）

电梯系统

客梯数量1台

填写客梯的功率5.5KW、在质保期内

见“3.5秩序维护员服务”

空调系统

立式单元式空调7台、总功率*****(kW)、不在质保期内

壁挂式单元式空调的数量27台、总功率*****(kW)、不在质保期内

见“3.3公用设施设备维护服务”“3.5秩序维护员服务”

采暖系统

采暖系统集中供暖，地采暖

见“3.3公用设施设备维护服务”“3.5秩序维护员服务”

消防系统

消防栓9组

见“3.3公用设施设备维护服务”“3.5秩序维护员服务”

安防系统

安防系统的构成监控器1组

安防设备的数量49个摄像头、不在质保期内

见“3.3公用设施设备维护服务”“3.5秩序维护员服务”

照明系统

照明设备的数量208个、不在质保期内

见“3.3公用设施设备维护服务”“3.5秩序维护员服务”

名称

明细

服务内容及标准

门前三包

门前三包面积300㎡

见“3.4保洁服务”

监控

9个

见“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务”

序号

服务内容

服务标准

1

目标与责任

结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。

2

服务人员要求

（1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。

（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。

（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。

（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。

（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。

3

保密和思想政治教育

（1） 建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：

①明确重点要害岗位保密职责。

②对涉密工作岗位的保密要求。

（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。

（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。

（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。

4

档案管理

（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。

（2） 档案和记录齐全，包括但不限于：

①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。

②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。

③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。

④秩序维护服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。

⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表、清洁整改记录、消杀记录等。

⑥其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。

（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。

（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。

5

服务改进

（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。

（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。

（3）需整改问题及时整改完成。

6

应急保障预案

（1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。

（2）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。

7

服务方案及工作制度

（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。

（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。

（3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、保洁服务方案、秩序维护服务方案、会议服务方案等。

8

信报服务

（1）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查。

（2）及时投送或通知收件人领取。

（3）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。

9

服务热线及紧急维修

（1）设置24小时报修服务热线。

（2）紧急维修应当15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。

（3）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。

序号

服务内容

服务标准

1

主体结构、围护结构、部品部件

（1）每季度至少开展1次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。

（2）每月至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告。

（3）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。

2

标识标牌

每月至少检查1次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。

序号

服务内容

服务标准

1

基本要求

重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。

2

设备机房

（1）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。

（2）每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。

（3）安全防护用具配置齐全，检验合格。

3

给排水系统

（1）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。

（2）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视1次。

（3）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。

4

消防系统

消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正常。

5

供配电系统

公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。

6

照明系统

（1）外观整洁无缺损、无松落。

（2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。

（3）每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。

7

采暖系统

（1）定期检查供暖管道、阀门运行情况，确保正常无隐患。

（2）供暖期间做好日常检查、维护、抢修、登记上报等工作。

序号

服务内容

服务标准

1

基本要求

（1）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。

（2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。

（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。

2

办公用房区域保洁

（1）大厅、楼内公共通道：

①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。

②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展1次清洁作业。

③指示牌干净，无污渍，每日至少开展1次清洁作业。

（2）电器、消防等设施设备：

①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次清洁作业。

②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次清洁作业。

（3）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。

（4）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。

（5）作业工具间：

①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。

②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。

（6） 公共卫生间：

①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展1次清洁作业。

②及时补充厕纸等必要用品（厕纸由甲方提供）。

（7） 电梯轿厢：

①保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，每日至少开展1次清洁作业。

②灯具、操作指示板明亮。

（8）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。

（9）石材地面、内墙做好养护工作，每季度开展1次清洁作业。（各类材质地面、内墙服务管理标准详见3.4.1）

（10）地毯干净、无油渍、无污渍、无褪色，每月至少开展1次清洁作业。

（11）室内绿植及时浇水、施肥、修剪，及时清除杂草，每天清除花卉、叶茎的尘土，保持盆内无杂物。

3

垃圾处理

（1）桶身表面干净无污渍，每日开展至少1次清洁作业。

（2）垃圾装袋，日产日清。

（3）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。

（4）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇，每季度至少开展1次作业。

序号

材质

清洁要求

1

瓷砖地面

日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。

2

石材地面

启动晶面机，使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。

3

乳胶漆内墙

有污渍时用半干布擦拭。

4

石材内墙

有污渍时用半干布擦拭。

序号

服务内容

服务标准

1

基本要求

（1）建立秩序维护服务相关制度，并按照执行。

（2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。

（3）配备秩序维护服务必要的器材。

2

出入管理

（1）办公楼（区）主出入口应当实行 24小时值班制。

（2）设置门岗。

（3）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系，同意后方可进入。

（4）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。

（5）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理。

（6）提供现场接待服务。

①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。

②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内。

③物品摆放整齐有序、分类放置。

④现场办理等待时间不超过5分钟，等待较长时间应当及时沟通。

⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项，及时处理或答复，处理和答复率100%。

⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间（上班时间为—7:00-17:00）。

⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项（根据实际需要填写注意事项）。

3

值班巡查

（1）建立24小时值班巡查制度。

（2）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查。

（3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。

（4）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。

4

监控值守

（1）监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。

（2）监控设备24小时正常运行，监控室实行专人24小时值班制度。

（3）监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。

（4）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。

（5）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。

（6）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他秩序维护人员前往现场进行处理。

5

车辆停放

（1）定时检查停放车辆

（2）进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐

（3）负责外来车辆的疏导、指挥车辆停放

6

消防安全管理

（1）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。

（2）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。

（3）定期组织消防安全宣传，每半年至少开展1次消防演练。

7

突发事件处理

（1）建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责。

（2）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。

（3）每半年至少开展1次突发事件应急演练，并有相应记录。

（4）事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。

序号

服务内容

服务标准

1

基本要求

（1）负责提供工作人员早、中两餐。

（2）有餐饮服务工作标准，并遵照执行。

（3）卫生质量合格率 100%；工作人员保证身体健康状况良好，拥有健康证和年体检率100%。

（4）每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。

2

食材采购、食品验收与库房管理

（1）负责食堂原材料的采办工作。（原材料、调味品由采购人提供）

（2）负责物品验收管理。

（3）负责库房管理工作。

3

餐饮服务

（1）负责重要活动和各类应急任务的用餐保障。

（2）根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日用餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。

（3）负责厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食堂用餐区内外环境卫生的清洁保障工作。

（4）负责食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理。

（5）负责所使用各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备，安全使用。

部门职能

岗位

同时在岗人数

岗位所需总人数

备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求）

服务中心

项目经理

1

1

年龄在45周岁以下，大专以上学历（投标时提供证书复印件），具备3年以上非住宅类物业服务项目管理经验，具有较强的管理协调能力，具备一定的文字综合能力。负责物业综合管理工作，贯彻执行物业公司各项规章制度，负责物业公司与采购人协调工作，完成物业全年各项工作。

公用设施设备维护服务

综合维修工

1

1

年龄在55周岁以下，男性，身体健康，具有物业维修工作的经验,熟悉设备系统的基本工作原理，具备一专多能的技术技巧,能够承担起综合维修任务。

保洁服务

班长

1

1

年龄在55周岁以下，身体健康，品行端正，能熟练操作日常保洁设备和工具，熟悉各种保洁药剂的配比和性能，吃苦耐劳，平易近人。

保洁员

3

3

年龄在55周岁以下，身体健康，品行端正，能熟练操作日常保洁设备和工具，熟悉各种保洁药剂的配比和性能，吃苦耐劳，平易近人。

秩序维护服务

队长

1

1

年龄在45周岁以下，男性，身体健康，品行端正，五官端正，体态适中，有秩序维护工作经验，有处理突发事件能力。持有消防设施操作员职业资格证书或建（构）筑物消防员证书（投标时提供证书复印件）。

白班秩序维护员

3

3

年龄在55周岁以下，男性，身体健康，品行端正，五官端正，体态适中，无违法犯罪记录，能够熟练操作消防设备。其中至少1人需持有消防设施操作员职业资格证书或建（构）筑物消防员证书（投标时提供证书复印件）。

夜班秩序维护员

2

2

年龄在55周岁以下，男性，身体健康，品行端正，无违法犯罪记录。

餐饮服务

厨师

1

1

年龄在55周岁以下，负责根据餐标制定健康食谱，按用量给采购人员下料，按食谱制作各种菜肴。食物口味符合采购方大众需求，同时具有一定的组织、管理和协调能力，责任心强。

面案工

1

1

年龄在55周岁以下，负责制定主食食谱，按食谱制作主食，掌握多种中式面点和西式面点的制作流程和制作方法，能正确使用各种设备，责任心强。

水案工

1

1

年龄在55周岁以下，负责餐厅备菜、切、洗、摘菜等工作；负责水案间的设备器具及地面的清洁工作；配合厨师完成后厨工作。

洗消工

1

1

年龄在55周岁以下，负责食堂清洁，餐具清洗消毒，完成厨师临时交办的其他工作。

勤杂工

1

1

年龄在55周岁以下，负责食堂杂项工作，配合厨师、水案、面案、洗消工完成各项后厨工作。

综合服务员

1

1

年龄在40周岁以下，女性，身高 1.65 米以上，具有餐饮服务和餐饮接待工作经历，品貌端庄，举止文雅大方。