馆内保洁服务、监控值班服务等；展厅秩序维护、展品看护。

符合国家及行业相关标准

长沙美术馆位于湘江北路与创远路交会处湘江壹号小区三期I4栋二楼至五楼共计4层（与湖南省谭国斌当代艺术博物馆合署办公，对外开放），总面积为6318.91㎡，由展览区、公共服务区、学术研讨区、办公区、藏品区等五大区域组成，是集收藏研究、陈列展览、公共服务、公共教育、文化交流等功能于一体的重要公共建筑物、公共文化服务设施和治安保卫、消防安全重点单位，馆内展品、藏品等具有较高的历史、艺术和研究价值。

长沙美术馆主要开放区域为一、二、三、四、五层，各层功能分布如下：

服务期限：三年

服务地点：甲方指定地点

一、服务内容及范围

长沙美术馆一层前后门进出口安防与保洁服务，二、三、四、五层场馆内保洁、展厅秩序维护、展品看护服务；长沙美术馆二层监控值班服务。

二、物业管理要求

1、馆内保洁服务

（1）服务内容：负责长沙美术馆一层前后门进出口保洁服务，二、三、四、五层场馆内保洁等。

（2）服务标准：

实行标准化保洁作业，人流高峰时段、人流量较大的公共区域实行动态、实时保洁作业，保持长沙美术馆建筑环境优美、整洁有序，整体环境卫生状况达到五星级酒店标准；保洁服务适时、及时、准时，不得影响正常办公和馆内各种活动开展；日常清洁及各类专项清洁作业需根据清洁部位特点科学选用符合国家质量标准的清洁用品，保持材质的长期效果，无污染、无损伤；大厅、楼梯、扶栏、公共区域门窗等的玻璃保持明亮洁净；楼内各处地面、台面无灰尘、无垃圾。墙面和天花板整洁、无尘土和蜘蛛网；卫生间地面、台面和便池无水渍、无污渍，卫生纸、洗手液、擦手纸、小便池内樟脑球等各类易耗品应及时补充；各会议室、接待室、展厅等对公众开放的区域要求随时保持清洁；通风口、排风口无灰尘、污迹、网状物。生活垃圾需日清，其他垃圾需及时清运，垃圾清运须采用密封装运（所有垃圾桶需配备相应规格垃圾袋）；不得随意处置各类垃圾，产生后果及处罚由中标单位承担。

（3）日常保洁作业要求及频度

2、展厅秩序维护、展品看护

（1）服务内容：负责展览区域内展品、公共设施设备的看护及管理，负责展厅秩序维护。

（2）服务标准：

3、消防值班服务

（1）服务内容：负责长沙美术馆监控中心24小时值班。

（2）服务标准：

1）监控中心实行24小时值班，负责监控控制设备的正常运转，操作馆内整个监控系统的日常维护和有效运行、检查登记、故障排除等，并对监控视频实行监控、管理工作，发现异常情况及时通报，并向甲方汇报；

2）熟练掌握各种突发事件的应急处理方法，重点保安部位的特点、通讯联系方式，各种设备的操作技能；

3）值班时间严禁离岗、夜班禁止睡觉，保持监控中心室的整洁和工作环境，无关人员不得进入监控中心；

4）认真填写值班日志和设备运行记录，做好交接班记录；

监控中心的工作信息、影像资料，设备档案，配备的工具与器材等，要有专人负责进行整理和保管，防止泄密或遗失。

三、其他要求

1、由物业人员负责报刊、邮件、信函、包裹的收发工作并做好详细登记。

2、物业管理公司应遵守业主单位的相关工作规定，对外不得损害本单位名誉，遵守本单位各项管理制度。

3、单项工程、单个元器件300元（含）以下的维修由中标人负责，确定范围按照小型维修及保养表界定。

4、根据采购人的实际情况，中标人必须对采购人购买不低于累计赔付保额200万以上的社会公众责任险，担负安全事故的主体责任，做好安全事故预防和事后处理，承担事故经济赔偿。

5、中标人员工工资待遇需符合国家、省、市相关政策及法律法规，保障服务人员合法权益，且承担企业的用工风险并负责处理企业用工纠纷。

6、中标人如实提供项目经费年度开支报告、月服务报告、年度工作计划表、质量控制文件等，配合做好物业经费绩效评价以及专项审计等相关工作。

7、如遇重大活动、重大接待、重大节日时，中标人应抽调人手全力配合，做好相关工作，所产生的加班费用由中标人承担。

8、中标人提供满足物业管理服务项目专业工具，采购经费由中标人承担。在管理期限内，必须按照所约定的标准提供优质服务。

9、因物业公司责任造成财产损坏、丢失和其他损失应由物业公司照价赔偿。物业公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用，全部由物业公司承担。

10、员工培训：必须具有专门的员工培训机构及负责人，对上岗和在岗人员，依据合同约定的服务范围、物业项目特点、岗位特性，从工作责任范围、职业道德、操作规章进行培训，制定各部门人员岗位操作手册并人手一册。对调整的服务内容作出相应的培训，对专业技术人员进行定期培训，掌握采购人专业设备的更新情况，对更换、新增设备的功能、操作、维护知识进行专业培训。定期对员工进行考核、考试，并建立激励机制，留住优秀人才。物业公司对员工培训及相应证件办理所产生的费用，由物业公司承担。

11、设备设施情况以现场实际情况为主。

12、需负责消防监控、空调、供电、智能化系统等设备日常的清洁保养和使用管理，并对专业公司的维护情况进行监督检查及协调。

13、中标人不得对本物业整体对外承包，如发现以上情况，立即终止合同。

14、因物业公司责任，造成所内发生重大安全事故、重大财产损失或对甲方造成不良社会影响的，甲方有权解除合同。

15、中标人负责处理公共安全、公共卫生事件，承担单位指派的临时性工作，做好疫情控制、抗洪抢险、灾害天气等应急事件。

16、对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见《物业考核细则》。甲方成立物业监管小组每季度考评一次，每季度平均分不得低于90分，每低1分，扣除当前季度管理费的2‰，【若连续三次物业考核满意度未达到90分（不含90），或一次总分低于80分】，采购人有权终止合同。

17、履约期间因物业管理服务面积调整而使物业管理服务费用增加超过年中标价10%的、采购人场地变更等因素导致合同无法继续履行的，采购人有权终止合同。

18、凡因中标方日常服务和管理不到位或应急处置不当等原因造成采购方受到上级单位文明创建、综治消防等“一票否决”的，采购人有权终止合同。

19、中标后，由中标单位负责与采购人所在小区物业单位对接沟通工作。

四、人员配备

（一）配备概况

投标人必须根据长沙美术馆的具体情况，设置相适应的驻场物业服务机构，配备精干高效的管理、技术和服务人员。驻场物业管理服务人员总数不得少于25人（其中看展员16名；监控值班员4名；保洁员5人）。

（二）人员素质

1、政治思想过硬，拥护党的基本路线，遵纪守法。

2、有强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉。

3、知识与能力并重，有一定的物业服务工作经验及相应岗位的技能，有丰富的公共文化服务机构或景区管理的物业服务经验；项目负责人与各班组长由德才兼备的优秀员工担任。

4、根据长沙美术馆的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，使人员达到满负荷，充分利用人力资源，减少开支，降低成本。

5、各类人员必须无不良及犯罪记录。员工要求统一着装，员工服装按甲方要求配置，其费用由中标单位负责。

6、各类人员文化素质、专业素质要求如下：

（1）项目经理：45岁以下；具备全国物业管理企业经理上岗证或物业管理师注册证或物业管理师资格证或全国物业项目经理证；具有省级及以上应急管理部门颁发的安全培训合格证书（主要负责人）；具有3年及以上类似物业项目经理工作经验；政治觉悟高；了解和掌握国家、省、市物业管理相关法规及政策；熟练使用电脑；具备一定的公文写作基础；具有较强的管理、计划、沟通、组织、协调及执行能力；有较强的责任心、服务意识及团队精神，能承担较大的工作压力。

（2）保安主管：45岁以下；具有人力资源和社会保障部门颁发的保安资格证书；具有人力资源和社会保障部门颁发的消防设施操作员证书；具有人力资源和社会保障局颁发的初级及以上安全主任资格证书；具类似工作经验；政治觉悟高；有较强的责任心、服务意识及团队精神，能承担较大的工作压力。

（3）看展员：年龄18-50周岁，男性，身高170cm；女性，身高162cm以上，身体健康，体貌端正，普通话标准，具有良好的沟通能力，责任心强，有耐心，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史。有相关工作经验或培训经历，持有《健康证》。

（4）监控值班员：品貌端正、身体健康、品行良好，工作责任心强，能吃苦耐劳。年龄18至50岁，男身高170cm、女身高160cm以上。持公安消防局颁发《建（构）筑物消防员上岗证》，掌握消防常识和应急处理能力，具有一定计算机知识，有消防监控设备设施的监测、维护、维修经验和能力，动手能力强，业务、身体素质好，能吃苦耐劳。

（5）保洁员：年龄55周岁以下，女性，品貌端正、身体健康、无不良嗜好，能吃苦耐劳，工作积极主动，责任心强，具有1年以上保洁工作经验，接受过专业保洁作业培训，熟练掌握保洁作业流程、能够熟练操作专业保洁设备。

本项目按照关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知（长财采购〔2024〕5 号）程序验收。

附1：管理服务质量指标

附2：物业管理考核实施细则

1、付款人：长沙文化艺术展览中心（长沙美术馆）（通过国库集中支付）

2、付款方式：采购人每季组成考核小组按本合同附件《物业管理考核实施细则》对中标人的物业服务进行考核，物业管理服务费将结合考核结果按月进行支付。每月平均分不得低于90分，每低1分，扣除当前季度管理费的2‰，【若连续三次物业考核满意度未达到90分（不含90），或一次总分低于80分】，采购人有权终止合同。

3、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。