一、项目概况

项目名称：深圳市蛇口地方税务局物业管理服务

物业名称：深圳市蛇口地方税务局办公楼

坐落位置：深圳市蛇口工业七路二十七号四海大厦

占地面积：2800平方米

建筑面积：14550平方米

停车位：55个

物业类型：写字楼1-17层

二、服务范围

办公楼及其配套设施

三、服务期限

四、服务标准及要求

一、办公大楼环境清洁及安保

1、卫生间：侧盆、马桶、尿斗无水锈、黄渍、异味，墙面、镜面洁净，纸篓无垃圾，天花无蜘蛛、尘垢；及时更换厕纸及洗手液；

2、办公楼层：保持桌面及地面、不锈钢物件干净无污、光洁亮丽，玻璃门无水迹、手迹、污迹、尘垢；

3、地下室、停车场外围及走廊：地面无污迹、痰迹、油迹、污水；

4、办公楼内的所有设施的表面均需保持无尘埃、污迹，所有天花设施无蜘蛛网

5、电梯每天需用不锈钢油擦拭，保持洁净无手迹；

6、扶手楼梯、楼顶平台：扶手、栏杆无尘埃楼梯无污迹，平台、天沟无污迹；

7、大楼客房定期打扫、更换床单，如遇特殊情况随时打扫，保持清洁；

8、地毯：每月至少清洗一次，做到无污迹、无痰迹、无尘埃、保持干燥；

9、有大理石地面的办公区域要定期打蜡、抛光；

10、大楼外墙每年清洗一次；

11、保安人员要遵纪守法，热情服务，文明执勤；严格按照甲方（需求单位）的要求，履行安全保卫工作职责；24小时做好安全保卫工作，确保甲方的合法权益以及人身财产安全；

12、需保证每日在岗人员有经理1人，副经理1人，保安8人；清洁工8人，维修员2人，前台服务员1名，饭堂工人1名。为保证保安人员稳定性，保安人员工资不得低于3000元/月。

二、空调系统（含水处理）维护保养及管理

1、建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证中央空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和滴漏水现象，

2、空调运行期间，每7-10天对机房提供一次定期检查；每半年进行一次全面检查保养；

3、提供24小时应急服务，随时处理机组一般性故障；电话通知2小时内进入故障现场处理常见故障，中小型故障3小时完成；

4、定期检查服务和年度保养结束后，需呈交检查、主机及其运行情况报告。

5、对冷冻水及冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除诟、除浮锈、 除油化学清洗等；对空调系统管道排放冷冻水、冷却水、冷却水塔、拆洗过滤器，并将冷却塔清洗干净；对冷却循环系统进行预膜处理，使管道形成一层均匀致密的氧化层以控制系统的锈蚀速度，冷冻系统投加缓蚀剂作防锈处理。

6、设备运行期间，每周派人加药一次，每个月清洗冷却水塔一次，每月提取冷冻、冷却水进行化验，并15天内提交分析报告；

7、停机期间，中央空调冷却水系统加入防锈湿保剂。

三、电梯的维修、保养、检测（年检）和服务标准

1、按照国家规定提供标准服务；

2、每周一次例行清洁、润滑、调整保养检查，维护保养应按GB/T18775《电梯维修规范》和《深圳市电梯维修保养安全管理规定》（深质监【2005】77号）执行。每半年进行一次全面安全检查，并提供检查报告；

3、严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，年检要合格；

4、对电梯提供24小时紧急故障处理服务。电梯在正常使用中发生故障时，维修人员必须在接到通知后30分钟（最长60分钟）内到达现场进行处理；

四、绿化管理

1、办公大厦正门及侧门摆放大号盆栽四盆；所有办公室内放置中号发财树及金钱树各一盆、其他小盆栽一盆；每层楼中间公共办公区域放置6盆大号发财树等大号盆栽，每个科员办公桌放置小盆栽1盆；会议室按照一般会议室盆栽放置标准放置；局长办公楼层盆栽放置标准待签合同时另定，所有盆栽均为租赁使用。

2、派专业技术人员对办公大楼内外进行绿化养护及摆放，及时浇水、杀虫、修剪、施肥，要做到“三无”无病虫、无黄叶、无脏物；会议或临时性等增摆花卉等需积极给予配合。

3、因养护人员需进入办公室内作业，因此养护人员必须具备较高素质；

五、办公楼电话维护、保养和管理
保障办公楼内电话系统通畅，定期检查电话线路，出现故障时，维护人员能及时赶到现场解决问题，并做好相应的记录。

六、消防维护、保养检测内容及要求

1、月检测内容

（1）检查消防控制工作环境，检查系统主、备电源状态、

（2）检查火灾报警主机，测试系统自检、消音、复位、故障报警、火灾模拟报警和主备电源自动切换功能，确认处于正常良好状态、

（3）检查现场设备探测器、手报按钮、警铃等是否处于正常完好状态、

（4）火警抽查：通过对烟感器吹烟（或按下手报按钮）进行抽样测试，此时探测器应动作并有确认灯显示，同时报警主机应火警，火警指示灯亮，发出报警声音、相关的警铃鸣响；

（5）分区火灾模拟测试，检查系统报警功能是否正常，联动逻辑是否正确；

（6）联动柜手动启动现场设备，检查设备启动是否正常，应答信号是否正确；

（7）检查水池水位且保证消防水池不作他用，发现故障及时出来；

（8）进行放水试验，检查湿式报警阀组、水流指示器是否符合条件，系统压力是否符合要求，检查电磁阀并启动试验，动作失灵时应更换；

（9）检查喷头及附件的损坏、缺少等情况，检查水泵接合器的接口及附件是否完好；

（10）检查控制阀门的铅封或锁链是否处于锁定状态；

（11）喷淋泵每月应启动运转一次看是否正常；每季度应利用末端放水测试对水流指示器进行试验；

（12）检查压力表读数是否正确，压力开关工作阀动作是否灵敏、可靠。

（13）对消防栓箱及内部配件等消防设施进行外观检查，以确保符合设计要求，查看配件是否齐全；

（14）检查控制阀门是否完好，是否处于开启或规定状态；

（15）检查消火栓官网压力是否正常，油漆是否有脱落现象；

（16）检查消火栓水泵接合器的附件是否齐全，接口是否完好、无渗漏，阀盖是否齐全；

（17）抽样试验远程起泵消火栓按钮，检查自动起泵功能和信号显示是否正常；

（18）试验与消防控制室联动控制功能、信号反馈是否正常；

（19）检查系统联动电源是否正常；

（20）检查消防喇叭、消防电话是否完好；

（21）分区测试消防电话通讯是否正常，通话是否有杂音；

（22）检查广播功能是否能正常启动；

（23）检查联动柜是否有故障报警，各指示灯是否完好，如有损坏及时更换；

（24）检查水泵房工作环境及消防泵、喷淋泵、稳压设备 、水泵控制柜、控制阀门、官网压力及消防水池水量等是否处于正常完好状态；

（25）检查水泵之入水及出水管（包括闸阀、止回阀、格沙器、伸缩接头及其他配件）有否损坏及供水、出水是否正常；

（26）检查阀门是否处于开启或规定状态；

（27）检查水泵控制柜指示灯、按钮等配件是否完好，如有损坏应及时更好；

（28）水泵房现场手动启动、停止消火栓/喷淋主、备泵及稳压泵，观察其启动及停止压力和信号指示，并在消防控制中心观察其启动及停止压力和信号指示，并在消防控制中心观察其运行，停止反馈信号；

（29）消防控制中心远程手动启动、停止消火栓/喷淋主、备泵，并在消防控制中心观察其启动及运行、停止反馈信号；

（30）消防控制中心远程手动启动、停止消火栓/喷淋主、备泵，并在消防控制中心观察其运行、停止反馈信号；

（31）检查气瓶、软管气瓶连接钢管外表有否损坏及老化；

（32）检查气瓶称重装置，观察气剂是否有泄漏现象；

（33）检查及测试放气阀、压力阀及称重器之操作；

（34）检查气瓶顶之手动放气阀有否损坏；

（35）检视放气管外表有否损坏；

（36）检查喷气头口有否损坏或阻塞；

（37）清洁喷气头；

（38）检查控制屏外箱有否损坏；

（39）测试控制屏之操作、联动、显示、火警输入、输出讯号，时间延迟及放气控制；

（40）测试供电部分电压是否正常及电池供电是否正常；

（41）系统及线路之故障测试；

（42）检查感应器之外表有否损坏；

（43）每区抽样测试烟、温感应器报警是否正常及检查接线座是否正常，检查短路故障测试；

（44）检查手动放气按钮之外表有否损坏；

（45）测试手动放气按钮操作是否正常及检查接线座是否正常；

（46）检查短路故障；

（47）检查火警铃声及声光报警器之外表有否损坏；

（48）测试所有火警铃及声光报警器操作是否正常及接线座是否正常及接线是否正常；

（49）检查短路故障测试；

（50）测试短路故障及火警讯号及放气讯号是否正常；

（51）测试火警铃响声及闪灯是否正常；

（52）检测报警线路、联动线路，警铃线路及放气线路有否短路；

（53）检查自动、手动选择器之外表有否损坏；

（54）测试所有自动、手动选择器操作是否正常及检查接线座是否正常；

（55）测试所有自动、手动选择器操作是否正常及检查接线座是否正常；

（56）检查短路故障测试。

2、年检内容

（1）重复检查月检内容

（2）对备用电池进行充放电试验，如性能不良，及时申请更好。

（3）对系统进行全面联动功能测试；

（4）强制切断非消防电源功能测试

（5）对消防报警设备（如烟感、温感），进行清洁、除尘、接点紧固等工作

（6）对火灾报警及控制线路进行维护检查

（7）对系统水压最不利处的试水装置进行试水，检查水压、流量是否符合规定；

（8）检查水流指示器、压力开关等信号装置是否符合要求；

（9）对消防储水设备进行检查；对所有配电柜内清洁，并固定所有接线电、检查标志是否完好；

（10）模拟功能调试：

a、报警阀动作，警铃报警；

b、压力开关动作，消防控制中心有反馈信号；

c、信号阀启动、关闭时，消防中心有反馈信号；

d、信号阀启动、停止，消防中心有反馈信号；

e、消防泵启动、停止，消防中心有反馈信号；

f、消防联动控制系统投入运行。

（11）消火栓按钮联动启动水泵测试，并进行放水测试，观察充水柱长度是否符合设计要求；

（12）核实供水源水量、水压是否符合设计要求；

（13）对范围内所有消防控制器等进行检查、清洁，并紧固所有接点，检查标志是否完好等；

（14）清洁联动柜，紧固所有接线端，更换锈蚀螺丝；

（15）模拟火警发生，测试消防广播播音是否正常，分区切换功能是否正常，音量是否达到规范要求；

（16）清洁消防电话主机，模拟火警状态下通话测试，检查报警区域显示是否正确，通话质量是否达到要求；

（16）对水泵控制柜进行清洁，并紧固所有接线点；

（17）检查水泵电机相同、对地电阻是否达到电气规范要求；

（18）对消防水泵进行检查维护，检查压盖填料及轴套，检查轴承并加润滑油；

（19）手动启动消防水泵，并模拟故障自动控制条件进行自动启动消防泵，进行主、备泵切换功能试验；

（20）系统联动测试，检查整个系统功能是否完善，工作状态是否正常；

（21）测试短路故障及火警讯号及放气讯号是否正常；

（22）检测报警线路、联动线路、警铃线路及放气线路有否短路；

（23）模拟烟、温感两路探测器同时报警，测试其相关设备是否能联动，确保系统正常。

3、质量要求

（1）消防专业人员需每半个月对大厦进行消防系统检测；

（2）按维护、保养内容对消防系统、设施进行检查、维护和保养，并做好书面记录；

五、服务基本内容

六、合同签订及付款方式

合同签订一式六份、签订期限一年

付款方式为每月收到发票后十个工作日内付款

七、其它事项

项目费用包括

（一）空调检测、维护保养费用及200元以下零星材料费；

（二）中央空调水处理工程所需清洗剂、缓蚀剂、预膜剂、杀菌剂等全部药剂。

（三）电梯维护及保养费、年检费；

（四）清洁卫生服务费、垃圾清运费、保安费用、环境定期消杀费

（五）办公楼（室）内外花木租赁及养护绿化费；春节一次性摆花款。

（六）办公楼内电话维护费

（七）消防维护保养费用

其他

附件