新乡市农村综合产权交易评估服务机构

评估服务方案

为了规范入围后我公司参与的具体评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合具体估价对象的实际情况，特制订本方案。

一、项目工作流程

为保证评估工作质量，如期完成评估工作，根据对项目基本情况的调查，并结合土地现实状况制定评估方案，具体步骤如下：

第一步：明确估价基本事项

1、确定评估目的即委托人的估价用途是什么。

2、明确待估宗地包括明确待估宗地的物质实体状况和权益状况，对所在位置、土地范围、土地权利状况、土地利用类型状况等进行明确界定。

3、明确估价期日，根据估价目的确定估价期日，在估价委托协议中明确，并具体到年、月、日。

4、明确价格内涵，根据估价目的和估价对象实际情况明确价格类型、权利特征、估价期日、土地利用条件（现状利用或规划利用条件）、实际开发程度和设定开发程度、证载用途、实际用途、设定用途等

5、明确估价日期即估价师从开始工作到完成报告的持续时间。

6、遵循评估原则：

(1)遵循独立、客观公正、科学、专业的工作原则；

(2)遵循预期收益、贡献、替代、供需、最有效利用等评估技术原则；

(3)遵循国家及行业规定的其他公认原则；

第二步：拟定估价作业方案

1、对估价项目进行初步分析拟定估价技术路线和初步选择估价方法。常用的土地评估方法主要有以下几种：（1）市场比较法；（2）收益还原法；（3）成本法；（4）剩余法；（5）基准地价系数修正法；（6）路线价法；（7）长期趋势法。

2、拟定资料收集清单和收集资料的渠道

3、预计所需的时间、人员和经费

4、拟定作业步骤和时间进度安排

第三步：收集估价所需资料

估价机构和估价工作人员应收集估价所需最新资料，并进行核实、分析、整理。

第四步：实地查勘

估价人员应实地查勘待估宗地及相关案例资料，充分了解掌握待估宗地及评估所用案例的坐落位置、四至、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。

对待估宗地及周边情况等进行现场拍照；同时对已获取的资料进行核查，并补充收集估价所需其他资料。

第五步：选定估价方法，试算价格

根据估价对象实际情况和收集到的资料情况正确选用宗地估价方法。

对收集到的相关资料进行分析整理，判断地价的走势和因素对地价的影响程度，分析待估宗地的价值，确定相关估价参数。

除特殊情况外，在主要方法中至少选用两种适宜的方法进行估价。

第六步：确定估价结果

估价人员从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各测算价格进行客观分析，并结合估价经验对各测算价格进行判断调整，确定估价结果；若舍弃某种估价方法的测算结果，应说明理由。

视待估宗地和方法的适用情况，确定估价结果，并说明理由。常用的方法有：1、简单算术平均法；2、加权算术平均法；3、中位数法；4、综合分析法。

第七步：撰写并提交评估报告书

1、地价评估完成后，撰写土地估价报告，并编制估价技术报告（评估工作底稿）；当同一估价项目所含宗地位于多个市县时，应以各市或县为单位分别编制估价技术报告（评估工作底稿）。

2、在撰写文字（或表格）报告的同时，应制作评估报告和估价技术报告（评估工作底稿）的电子版。

3、出具报告：汇总评估结果，逐级复核审查，编写评估报告书，并进行评估机构内部三级审核；在不影响对最终评估结论进行独立判断的前下，与委托方及产权持有者就评估报告有关内容进行必要沟通；提交评估报告。

4、估价报告与技术报告（评估工作底稿）按国家规定需要备案的，应在提交给委托方之前先予备案。

第八步：估价资料归档

完成并出具报告后，应对有关估价项目的全部必要资料进行整理、归档和妥善保管。