为完善城市功能、改善人居环境，提升城市品位，本府决定拟依法征收黄柏乡绿草湖湿地公园西侧湖畔提升项目范围内所涉集体土地及农村村民住宅、其他地上附着物、青苗等。

根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《江西省征收土地管理办法》及《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市中心城区内房屋征收补偿安置实施办法的通知》（瑞府办发〔2023〕2号）、《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市中心城区外集体土地上房屋征收补偿安置实施办法的通知》（瑞府办发〔2023〕3号）等法律法规规章和行政规范性文件精神，结合实际，本府组织相关部门拟定了《黄柏乡绿草湖湿地公园西侧湖畔提升项目房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）》【以下简称“方案（征求意见稿）”】，现将方案（征求意见稿）予以公布，公开征求公众意见。

征求意见期间：2024年9月4日至2024年10月4日。

如被征地农村集体经济组织及其成员、村民委员会或者其他利害关系人对该方案（征求意见稿）有意见、建议，或者要求听证的，请在征求意见期间内，以书面形式或者当面口头形式向瑞金市住房保障安置服务中心（联系人：罗成，联系电话：0797—*******，地址：瑞金市象湖镇桦林北路）提出，并附个人身份证明和联系方式。

拟征收土地所有权人、使用权人应当在2024年10月4日前持不动产权属证明材料到瑞金市黄柏乡人民政府办理补偿登记，未在规定期限内办理补偿登记的，相关信息按照土地现状调查公示结果确定。

特此公告

附件：黄柏乡绿草湖湿地公园西侧湖畔提升项目房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）

?2024年9月4日

黄柏乡绿草湖湿地公园西侧湖畔提升项目房屋征收补偿安置方案(征求意见稿)

依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《江西省征收土地管理办法》《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》及《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市中心城区内房屋征收补偿安置实施办法的通知》（瑞府办发〔2023〕2号）、《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市中心城区外集体土地上房屋征收补偿安置实施办法的通知》（瑞府办发〔2023〕3号）等法律法规和行政规范性文件规定，结合实际，制定本方案。

一、征收目的

实施黄柏乡绿草湖湿地公园西侧湖畔提升项目，完善城区道路基础设施，改善居民出行条件，优化人居生活环境。

二、征收范围

黄柏乡绿草湖湿地公园西侧湖畔提升项目所涉集体土地上房屋及所占土地，具体征收范围详见征收红线图（详见附3）。

三、房屋现状

经现状调查，征收范围内共涉及农村村民住宅83栋，其他建筑物22栋，建筑面积约*****.8平方米。

四、房屋征收部门及实施单位

房屋征收部门：瑞金市住房保障安置服务中心。

房屋征收实施单位：瑞金市黄柏乡人民政府。

五、补偿对象

征收范围内所涉及集体土地上房屋、其他地上附着物所有权人。

六、签约期限、搬迁期限

协议签订期限：2024年11月30日前。

腾空搬迁期限：发放补偿安置款之日起30日内。

七、补偿范围

征收集体土地上房屋，对被征收人给予下列补偿：

（一）被征收土地价值的补偿；

（二）被征收房屋价值的补偿；

（三）因征收房屋造成的搬迁、临时过渡安置的补助；

（四）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

八、房屋征收补偿安置

征收集体土地上合法房屋，实行货币补偿、产权调换、宅基地安置三种补偿安置方式，由被征收人自行选择补偿安置方式。

房屋补偿包括房屋（含基础、圈梁、不能计算建筑面积的其它构筑物及附属物）、水电线路、木制门窗等。对有外墙贴瓷砖或墙漆、地面贴瓷砖、内墙贴瓷砖或乳胶漆、安装铝合金或塑钢门窗等装饰的房屋，在以下补偿标准的基础上增加100元/平方米装修补偿，装修补偿面积以实际装饰建筑面积为准。对被征收房屋精装修较好的经评估后按评估价值给予补偿。

（一）货币补偿

1.私有住宅的补偿

对于选择货币补偿安置的被征收人，在规定期限内签订征收补偿安置协议并腾房完毕的，主体房屋宅基地按450元/平方米给予补偿，主体房屋按房屋结构和建筑面积给予补偿，补偿标准如下：

（1）框架结构房屋1400元/平方米；

（2）砖混结构房屋1300元/平方米；

（3）砖木结构房屋1150元/平方米；

（4）土木结构房屋900元/平方米。

2.住改非房屋的补偿

被征收房屋原属合法住宅用房，被征收人改变房屋用途用作经营性用房，办理了营业执照、经营许可，且在征收土地预公告发布前3年以上持续在经营的，经市住保安置中心、市自然资源局及黄柏乡人民政府认定为住宅改为非住宅房屋的，仍按原房屋性质补偿，另按实际经营面积给予600元/平方米住改非房屋用途补助。

非营业用房（包括厂房、站场码头、仓库堆栈等用房）不给予住改非房屋用途补助。工业、企业改变了规划用途从事经营活动的，按原规划用途补偿，不给予住改非房屋用途补助。被征收房屋第2层及以上存在经营行为的，一律不予认定为住改非房屋，只给予停产停业损失补偿费。

3.企业厂矿的补偿

征收土地涉及企业拆迁和苗圃、畜禽养殖场、砖厂、瓦窑、沙场等项目拆（搬）迁的，由征收实施单位牵头，根据需要由瑞金市自然资源局、瑞金市住建局、瑞金市农业农村局、瑞金市林业局、瑞金市市场监管局、瑞金市住房保障安置服务中心、瑞金生态环境局等相关单位及黄柏乡人民政府对其项目批准文件、合同、实际经营内容进行认定后予以货币补偿，不予产权调换补偿。

委托有资质的评估机构对企业的建（构）筑物、生产设施设备进行评估，根据评估结果予以货币补偿。

个人或企业在种植、养殖基地上所建的生产生活用房不按主体房认定，按重置价格进行评估，并结合成新率进行折旧，按折旧后净值给予货币补偿。耕地上的生产生活用房占地面积不超过120平方米，荒地、林地、未利用地上的生产生活用房不超过240平方米，超出以上面积的生产生活用房不予补偿。

（二）房屋产权调换

征收集体土地上合法住宅房屋，被征收人选择房屋产权调换的，按下列规定给予补偿安置。

1.产权调换房源

产权调换房源为黄柏水口返迁安置房（红都瑞律苑）约136平方米户型。在产权调换房源某户型不足情况下，由市棚改指挥部、黄柏乡人民政府根据实际予以统筹调配。

2.安置原则

（1）先签先选原则。被征收人签订房屋征收补偿安置协议时确定签订协议顺序号，即为选房顺序号。按选房顺序号先后顺序确定选房顺序。

（2）现签现选原则。被征收人签订房屋征收补偿安置协议时可现场选房，当场结算差价，并在房屋征收补偿安置协议中明确已结算。直至安置房源选完为止，如房源已选完则以货币补偿安置或宅基地安置方式予以补偿。

（3）面积最接近原则。产权调换返迁安置房为约136平方米左右户型。选择首套产权调换房后，剩余应安置房屋面积（含安置指标面积）小于70平方米的不再进行产权调换补偿，相应被征收合法主体房屋面积按货币补偿方式结算。产权调换房屋面积未超过应安置房屋面积（含安置指标面积）的，免于结算差价；产权调换房屋总面积大于应安置房屋面积（含安置指标面积）的，10平方米以内（含10平方米）按安置房成本价结算补差（按户享受），超出10平方米部分按交房时市场价结算。

（4）征收集体土地上住改非房屋，被征收人选择房屋产权调换的，仍按原住宅房屋给予房屋产权调换，同时给予住改非房屋用途补助。

（5）附属房（含生产性用房、杂间、洗澡间、简易厨房、猪牛栏、厕所等）不予产权调换补偿原则。征收附属房屋一律实行货币补偿，不予产权调换补偿。

3.安置比例

按被征收合法主体房屋建筑面积1:1进行安置。被征收合法主体房屋总层数仅有一层的，按被征收合法主体房屋建筑面积增加35%安置指标；被征收合法主体房屋总层数仅有二层的，按被征收合法主体房屋建筑面积增加15%安置指标；被征收合法主体房屋总层数为三层及以上的，不再增加安置指标。

增加的安置指标面积，直接计入被征收人安置面积，不用补差价。

4.交房标准

外墙：面砖、涂料装饰。

内墙：中级抹灰混合砂浆打底，公共部分（如楼梯间）粉白。

地面：水泥砂浆找平。

门窗：外墙推拉窗，进户门为防盗门，无室内门。

厨房：无设备。

卫生间：无设备。

阳台：按设计。

电：电源线至各用户门口，公共楼梯。

水：给水主管道接在入口处，室内安装下水主管。

其他按设计。

（三）宅基地安置

对于选择宅基地安置的被征收人，在规定期限内签订征收补偿安置协议并腾房完毕的，按被征收主体房屋结构和建筑面积给予补偿。补偿标准如下：

①框架结构房屋950元/平方米；

②砖混结构房屋850元/平方米；

③砖木结构房屋650元/平方米；

④土木结构房屋450元/平方米。

对选择宅基地安置的，实行统一征地、统一规划、统一设计、限期建成。集中安置地点为征地时近期建设规划区以外安置区（具体地点根据征地时安置区规划确定）。被征收人在规定征收期限内签订协议并腾空交房的，可在集中规划安置点内选择宅基地安置，实行先签订协议先腾空交房先选择宅基地位置的原则。被征收人签订拆迁补偿协议时确定签订协议顺序号，被征收房屋腾空交房后，再确定腾空交房顺序号，将签订协议顺序号与腾空交房顺序号相加，正式确定被征收人的最终选宅基地顺序号。最终选宅基地顺序号并列的，按“先腾空交房先选宅基地”的原则确定选宅基地顺序。项目征迁时间内分阶段按最终选宅基地顺序号在约定的时间内选宅基地，不在约定时间内选宅基地的，由征收实施单位另行确定选宅基地顺序号。

宅基地安置按照被征收房屋主体房占地面积1：1的比例进行安置。安置地按60平方米、90平方米、120平方米三种户型设计。被征收房屋主体房占地面积在30平方米以内的给予货币补偿，不予宅基地安置，被征收房屋主体房占地面积在30平方米以上的按以下原则安置：30-60平方米（含60平方米）安置60平方米的户型；60平方米（不含60平方米）-90平方米（含90平方米）安置90平方米的户型；90平方米（不含90平方米）-120平方米（含120平方米）安置120平方米的户型。根据“一户一宅”的原则，被征收房屋主体房占地面积超过120平方米的，安置首套宅基地后，超出部分实行货币补偿。安置宅基地面积大于被征收房屋主体房占地面积的，超出部分由被征收人按安置区的征地报批、“三通一平”等费用成本单价与征收人结算。

（四）土地征收补偿标准

未办证集体土地征收补偿按区片地价标准给予补偿。

九、搬迁补助费、临时安置过渡费及停产停业损失补偿费

（一）搬迁补助费

按被征收主体房屋建筑面积6元/平方米的标准给予补助，每户每次不低于1500元，低于1500元的按1500元发放。选择货币补偿或现房产权调换补偿方式的发放一次，选择宅基地安置方式的发放两次。

被征收企业在规定时间内自行搬迁的，给予企业生产厂房、生产设施设备补偿总额5%的搬迁损失费（含停产停业损失补偿费）。

（二）临时安置过渡费

选择货币补偿或现房产权调换补偿方式的，临时安置过渡费按3个月发放。选择宅基地安置的，临时安置过渡费按实际过渡时间（不满12个月的12个月计算）发放，具体为从腾空交房之日起发放至安置地放线之日（含发布放线通知）后6个月为止。标准为被征收主体房屋建筑面积4元/平方米/月，每户每月不低于360元，低于360元的按360元发放。过渡期限原则上不超过24个月，超过24个月的，按标准增付50％临时安置过渡费，直至正式通知交付宅基地之日止。

（三）停产停业损失补偿费

1.征收住改非房屋，造成停产停业损失，且符合下列条件的，给予停产停业损失补偿费：

（1）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；

（2）征收土地预公告发布前3年持续在经营，有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；

（3）已办理税务登记并具有税负核定凭证。

2.停产停业损失补偿标准，参照房屋被征收前经营主体上年度月均应纳税所得额、同类同地段房屋市场租金、从业人员最低工资协商确定；协商不成的，委托相关专业评估机构评估确定。停产停业补偿期以月为单位计算。补偿期为6个月。

被征收房屋涉及出租的，原则上对经营者的经营损失补偿时间按3个月计算，经营者的经营损失参照房屋被征收前经营主体上年度月均应纳税的所得额、从业人员最低工资评估确定。

十、奖励补助优惠政策

（一）选择货币补偿的，在规定的期限内签订房屋征收补偿协议，及时搬迁腾空房屋并经验收合格的，被征收人免征个人所得税；重新购置住房的，对购房成交价中相当于货币补偿款的部分契税，按已纳契税的100%给予补贴。

（二）选择宅基地安置的，给予办理不动产权证书。被征收人在办理安置地相关手续证件时免缴行政事业性等费用，相关部门只收取工本费；经营服务性费用按就低标准的30%收取；办理水、电、电话、网络迁移只收取材料费用。

（三）对被征收家庭主体房占地面积不足60平方米且无其它住房的住房困难户，选择宅基地安置的，经相关部门对被征收房屋主体房占地面积及住房情况认定后，按60平方米予以安置宅基地，超安置部分按安置区的征地报批、“三通一平”等费用成本单价结算。

（四）实行征收进度奖励。

1.选择货币补偿或宅基地安置的，被征收人在规定时间内签订房屋征收补偿安置协议并腾房拆除完毕的，按被征收主体房屋结构和建筑面积给予征收进度奖励，奖励标准为框架结构240元/平方米，砖混结构210元/平方米，砖木结构180元/平方米，土木结构150元/平方米。超过规定期限签订房屋征收补偿安置协议、腾房的，不予奖励。

2.选择产权调换的，对在规定期限内签订征收补偿安置协议的，按被征收合法主体房屋建筑面积200元/平方米的标准给予被征收人奖励；对在规定期限内腾空交房的，按被征收合法主体房屋建筑面积300元/平方米的标准给予被征收人奖励。

（五）实行弃房补助。选择货币补偿或宅基地安置的被征收人在规定期限内签订房屋征收补偿安置协议并及时腾房，且书面同意对被征收房屋不自行拆除墙体、瓦面、门窗、木料等不可移动设施的，经验收合格后，按被征收房屋主体建筑面积给予弃房补助。补助标准为土木结构6元/平方米，砖木、砖混、框架结构10元/平方米。

（六）办证费用补助。被征收人在规定期限内签订征收补偿安置协议并及时腾空房屋的，能提供被征收房屋不动产权证书或集体土地使用证、房屋所有权证的，按证件（取其中一种面积最大的证件）载明面积给予10元/平方米补助，新老证件不重复补助。仅对持有合法有效证件的被征收人给予办证补助，对只缴纳了规费、有批条等情形的不予办证费用补助。

（七）安置房办证优惠。选择产权调换的被征收人在办理安置房相关证件时免缴行政事业性等费用，相关部门只收取工本费。在办理安置房不动产权证书时，对被征收房屋为集体土地上房屋（含无任何证件但被认定为合法房屋）的，给予办理国有划拨不动产权证书。

十一、其他征收补偿政策

（一）倒塌房屋的认定与补偿

经瑞金市自然资源局、瑞金市住房保障安置服务中心及瑞金市黄柏乡人民政府等单位组成的认定小组认定为倒塌房屋的，一律予以货币补偿，不予产权调换补偿。

1.倒塌主体房屋（有房屋权属证书）的补偿，由被征收人提供房屋所有权证或不动产权证书，参照有证集体土地按 450 元/平方米给予补偿，无证集体土地按区片地价标准给予补偿，均不享受搬迁补助费、临时安置过渡费、停产停业损失补偿费、购房补助、征收进度奖励、办证费用补助。

2.倒塌附属房屋按125元/平方米进行补偿。

（二）土地及其他补偿

1.合法取得宅基地使用证或土地使用权证但无地上建筑物的用地一律实行货币补偿，补偿标准为450元/平方米。地上有房屋基础、圈梁的，按评估价格对房屋基础、圈梁给予补偿。

2.宅基地使用证或土地使用权证载明面积大于主体房屋占地面积的，大于部分属集体土地性质的，按450元/平方米给予补偿。主体房屋占地以外院占地无土地使用权证的，按区片地价标准给予补偿。

3.生产生活设施及其他地上附着物补偿标准详见附1，建设项目标准果园、苗圃地征地青苗补偿标准详见附2。征地青苗补偿归经营者所有。

4.对取得合法审批手续搭建的阳光房，经评估后给予货币补偿；未经审批自行搭建的按300元/平方米予以补偿。

5.对被征收房屋屋顶的光伏发电设施给予评估搬迁补偿。

6.征收政府全额投资的道路、桥梁、水利等基础设施时，不予补偿；征收政府部分投资的道路、桥梁、水利等基础设施，可按补偿政策扣除政府投入部分进行补偿。

（三）众厅、宗祠、寺庙、教堂等特殊建筑物的补偿

征收众厅、宗祠、寺庙、教堂等特殊建筑物，原则上实行货币补偿。在取得合法手续且符合规划的前提下，可根据规划选址意见重建众厅、宗祠、寺庙、教堂。

十二、特殊情形处置

由瑞金市农业农村局牵头，瑞金市自然资源局、瑞金市住房保障安置服务中心及瑞金市黄柏乡人民政府等单位组成认定组，对以下特殊情形进行分类处置。

（一）被征收房屋于2008年1月1日前（《中华人民共和国城乡规划法》施行前）建设，视为合法类房屋，按合法房屋征收标准进行征收补偿安置。

（二）在2008年1月1日—2016年9月30日期间未经批准自行建设（含未经批准擅自改扩建）的房屋（房屋占地面积120平方米及以内，建筑层数三层及以内，总建筑面积不超过350平方米），被征收人符合“一户一宅”政策，中心城区外无其他房屋的，视为合法类房屋，按正常征收标准进行征收补偿安置。超出350平方米部分不给予补偿，但给予被征收人适当拆除补助，标准为框架、砖混结构330元/平方米，砖木结构240元/平方米。钢棚类建筑参照附件2标准补偿。

（三）根据《江西省人民政府办公厅关于进一步加强农村建房规划管理的意见》（赣府厅发〔2016〕63号）规定，2016年10月1日（含）以后未经批准建设的房屋，按违法建筑处理。本着以人为本的原则，在2016年10月1日至项目征收公告发布前，未经批准自行建设（含未经批准擅自改扩建）的房屋（含钢棚类建筑），无法提供土地使用证、房屋产权证等合法证件的，一律视为违法建筑，不予补偿。被征收人同意在征收部门规定时间内签订协议并主动交付征收部门拆除或自行拆除的违法建筑，给予被征收人适当拆除补助，标准为框架、砖混结构330元/平方米，砖木结构240元/平方米。

（四）脱贫户（含城镇脱贫解困户）经核实确无房屋居住，且经过乡（镇）审批同意建设的，参照上述第（二）点政策执行。

（五）未经批准擅自在政府收储地或政府部门所有的土地上搭建建筑物（含构筑物）及栽种的苗木、青苗等，一律不予补偿。

十三、住房保障

通过本方案安置后，仍达不到本市城市最低住房保障条件的，被征收人可以向瑞金市住房保障安置服务中心提交住房保障申请。瑞金市住房保障安置服务中心应及时对提交申请住房保障的被征收人予以核实、确认，并办理相关手续，在同等条件下优先安排保障性住房。

被征收人长期在瑞金生活居住的，被征收房屋建筑面积小于50平方米且属于被征收人唯一住房的，允许选择一套最小户型（原则上为60平方米左右）安置，安置时补齐至50平方米，不结算差价；50（不含50）至60（含60）平方米的部分按安置房成本价结算，超出60平方米的部分按市场价结算。被征收人选择货币补偿且其住房面积小于50平方米的，按照50平方米建筑面积结算。征收的房屋为继承的祖宅的不享受此条政策。

十四、其他规定

（一）签订房屋征收补偿安置协议时，被征收人应持身份证、户口本及不动产权证书、土地使用证及房屋所有权证到场（被征收房屋有商业经营行为的需出示营业执照，被征收人已婚的需出示结婚证），被征收人因故不到场的可以委托代理人持相关证件及授权委托书到场签订（授权委托书可以由被征收人在征收工作人员现场见证下出具），将不动产权证书、土地使用证及房屋所有权证原件等权属证明材料交由征收实施单位收回，按有关规定办理土地、产权注销手续。

（二）变造、伪造或者骗取证件的，一经发现，按照伪造公文印章罪依法追究其刑事责任，所签订合同的条款无效，自行承担法律后果。涉嫌骗取补偿的，依法追究法律责任。

（三）被征收人有义务向评估机构如实提供评估所必需资料，协助评估机构进行实地查勘。不如实提供有关资料或者不协助评估机构进行实地查勘，造成评估失实或者其他后果的，被征收人应当承担相应责任。

（四）征收有纠纷的房屋，由征收人按有关法律程序予以证据保全和公证提存，先行征收。

（五）被征收房屋有租赁行为的，由被征收人与承租人自行协商解决有关租赁问题。

（六）在房屋征收补偿安置协议签订前，被征收房屋存在已抵押、已出租、被查封、权属有争议、出售后尚未办理转移登记手续、继承或遗赠纠纷等情形的，被征收人应当如实向征收实施单位书面报告，由征收实施单位根据相关法律法规规定处理。被征收人逾期不报告的，自行承担不利的法律后果；隐瞒事实真相骗取补偿的，相关协议条款无效，依法追究法律责任。

（七）被征收人无正当理由不得拒绝领取征地拆迁补偿安置费。无正当理由拒绝领取的，可以由征收实施单位将征地拆迁补偿安置费转入其银行账户，并书面告知被征收人，视同补偿到位。

（八）对阻挠和破坏征地拆迁工作，妨碍征收工作人员依法执行公务的，由公安机关依法给予治安拘留等处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（九）对恶意投资抢建房屋骗取征地拆迁补偿安置费的，由公安机关核实查处，严厉打击，追回补偿款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（十）参与征收的工作人员应严格履行职责。对滥用职权、以权谋私、玩忽职守的工作人员，依法依纪追究相应责任。

（十一）本方案未尽事宜，按《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市中心城区内房屋征收补偿安置实施办法的通知》（瑞府办发〔2023〕2号）、《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市中心城区外集体土地上房屋征收补偿安置实施办法的通知》（瑞府办发〔2023〕3号）及有关法律法规执行。

附：1.生产生活设施及其他地上附着物补偿标准

2.建设项目标准果园、苗圃地征地青苗补偿标准

3.黄柏乡绿草湖湿地公园西侧湖畔提升项目征地现状图

附1

生产生活设施及其他地上附着物补偿标准

附2

建设项目标准果园、苗圃地征地青苗补偿标准